城镇土地估价规程.doc

附件三 城镇土地估价规程 征求意见稿 城镇土地估价规程 征求意见稿 及其编制说明及其编制说明 1 城镇土地估价规程 征求意见稿 编制说明 2 城镇土地估价规程 征求意见稿 城镇土地估价规程 征求意见稿 城镇土地估价规程 征求意见稿 编制说明编制说明 二二 一一年二月一一年二月 1 一 修订思路 近年 社会经济日益发展 土地市场 地价管理和地价 评估技术出现了新的变化和需求 特别是 2006 年 物权法 的出台 以及十七届三中全会决定 提出了土地管理改革的 新方向 新要求 同时 土地管理法的修改正在进行之中 改 革的配套文件尚未出台 在此背景下 本次规程修订定位于 谨谨慎慎调调整整 立足于反映成熟技术和做法 并与已明确的改革 方向适当衔接 二 结构框架调整 1 参照标准的贯用格式 增加了 术语 一章 将原附件 中的 名词解释 的主要内容放置此章 并调整 增减 2 将 估价原则 纳入总则 价格影响因素 单独成章 3 基本估价方法 改为 常用估价方法 并将基准地价 系数修正法 路线价法的应用从原 基准地价评估 一章移入 此章 4 宗地价评估 一章更名为 宗地价评估程序 以程序 为主线撰写 5 主要用途土地价格评估 更名为 不同用途价格评估 6 其他权利土地价格评估 更名为 不同权利土地价格 评估 7 附录调整为四个 即附录 A 收益还原法原理及其公 2 式 常用估价方法附件 附录 B 基准地价评估用表 附录 C 现场勘查用表 附录 D 估价报告及工作底稿规范格式 三 范围部分 调整个别文字表述 原 农村建设用地 改为 集体建设 用地 四 规范性引用文件部分 增加 土地利用现状分类 GB T21010 2007 城市地价 动态监测技术规范等 五 术语部分 1 重新定义 地价 强调地价是特定土地权利的价格 既包括公开市场价 也包括特定条件特定市场下形成的价格 同时指出 本规程中所指地价通常指公开市场价 同时 对物 权法中提出的立体土地权利进行了考虑 明确地价可依据权 属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用 地使用权价格 2 区分政府主导的公告地价和市场地价 明确了基准地 价 标定地价 课税地价属公告地价 3 增 删了个别术语和定义 六 总则部分 1 估价目的 修改原有文字 强化权益保护 规范市场等 2 确立了宗地地价评估和区域性地价评估两种技术思 3 路构成的技术体系 4 估价原则删除报酬递增递减原则和变动原则 5 明确估价结果的内容 将宗地地价评估结果由原有的 土地估价报告和土地估价技术报告 改为 宗地估价报告 和宗地估价工作底稿 6 明确估价成果的性质 即通常情况下为公开市场价值 的测算与专业判定 七 影响因素 调整个别文字表述 八 常用估价方法 1 收益还原法的技术要求和表述有所调整 如经营和生 产利润不再放在费用中扣除 而是单独扣除 房地出租的 费 用中不再扣房屋年折旧 将生产型和经营型企业的利润单独 扣除而不是在费用中计算 求取房屋现值中 关于残值的考 虑与物权法 土地出让合同范本的有关规定相衔接 删掉关 于折旧的具体公式 有关内容可基于其他教材或技术指引中 详细表述 2 市场比较法 明确比较案例是 同一供需圈内相邻 地区或类似地区的正常 或可修正为正常 的交易实例 修 改了原文中的错 漏内容 3 成本逼近法 基本保留原内容 在开发费 土地增值 和价格修正中的表述有所调整 4 4 剩余法 按现房中土地价格评估和待开发改造土地价 格评估两种类型分别描述 在待开发改造的土地价格评估中 应扣除的 正常利润 改为 客观利润 5 基准地价系数修正法 公式中增加了 开发程度修正 限制了适用范围 即主要用于一方为政府的评估 明确了基 准地价在评估中的现势性问题 6 路线价法 明确路线价与基准地价同时存在时的适用 原则 九 基准地价评估 1 技术方法基本保留原有内容 但将级差收益法放置在 市场法之后 以体现其在应用上的弱化 2 在样点地价测算中 删掉关于以地换房 联营联建等 不符合政策的交易行为 3 去掉关于评估 综合基准地价 的强制性内容 可根据 需要评估 4 明确了利用定级分值法编制基准地价修正系数表的 相应的指标说明表应有具体量化描述 而不是仅以分值说明 5 在基准地价更新部分 按全面更新和局部更新分别提 出技术途径 细化了用地价指数更新时 对地价指数的要求 明确了基准地价原则上三年一更新 包括全新更新和局部更 新 但每六年必须进行一次以级别 或均质区域 重新划分为 5 基础的全面更新 6 在成果验收中 强调地市级以上成果需报部备案 省 会城市 计划单列市成果需经部或部授权省级部门验收 明 确基准地价成果向社会公布的内容和方式 增加修正体系 十 宗地地价评估程序 1 形式上以程序为主线编写 在每个工作程序上强调做 什么 达到什么要求等 2 提出 评估土地使用权价格 除有特殊规定外 应至少 选用两种估价方法进行 3 规定了估价报告和工作底稿应包括纸质片和电子版 十一 不同用途土地价格评估 针对不同用途土地提出影响因素 方法与评估参数选择 等方面的要点 提出了 评估少有交易 市场化程度极低且土 地收益不能显化的特定用途土地价格 在充分调查和专家论 证的基础上 可以选择一种适宜的评估方法 十二 不同权利的土地价格评估 1 细化原有的划拨土地使用权评估 2 在原有基础上 增加授权经营 作价出资 空中建设 用地使用权 地下建设用地使用权等不同权利下的价格评估 要点 3 删除原有的 土地租赁权价格评估 因其内容本质与 承租土地使用权相同 6 4 提出了 评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格 应选择两种以上评估方法 评估划拨土地使用权 地役权 单独设立的地下或空中土地使用权等不完整或严格受限的 土地权利价格 在充分调查和专家论证的基础上 可以选择 一种适宜的评估方法 5 部分文字调整 附录 附录 A 标准的附录 收益还原法原理及其公式 附录 B 标准的附录 基准地价评估用表 在原有基础 上调整 删除部分表格 附录 C 标准的附录 现场勘查用表 为新增内容 主 要用于记录对估价对象和所用案例进行现场勘查的有关内 容 附录 D 标准的附录 估价报告和估价工作底稿的规范 格式 将原来的 估价技术报告 改为 估价工作底稿 并调整 了一些细节要求 中 华 人 民 共 和 国 国家质量监督检验检疫总局 中华人民共和国国家标准 GB T 城镇土地估价规程 征求意 征求意见见稿 稿 发布 实施 GB 发 布 目 次 1 范 围 1 2 规范性引用文件 1 3 术语和定义 1 4 总 则 3 5 价格影响因素 5 6 常用估价方法 5 7 基准地价评估 16 8 宗地地价评估程序 34 9 不同用途土地价格评估 36 10 不同权利土地价格评估 40 附录 A 标准的附录 收益还原法原理及其公式 46 附录 B 标准的附录 基准地价评估用表 48 附录 C 标准的附录 现场勘查用表 83 附录 D 标准的附录 土地估价报告及工作底稿规范格式 86 1 1 范围范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围 规范性引用文件 术语和定义 总则 价格 影响因素 常用估价方法 基准地价评估 宗地地价评估程序 不同用途土地价格评估 不同权利土地价格评估 本规程适用于城镇 独立工矿区及开发区范围内的建设用地 基准地价 和 宗地地 价 评估 集体建设用地地价评估可参照本规程执行 2 规范性引用文件规范性引用文件 下列标准所包含的条文 通过本标准中引用而构成本标准的条文 在标准出版时 所 示版本均为有效 所有标准都会被修订 使用本标准的各方应探讨 使用下列标准最新版 本的可能性 TD 1001 93 城镇地籍调查规程 GB T21010 2007 土地利用现状分类 3 术语和定义术语和定义 3 3 1 1 土土地地价价格格 简称地价 是在市场条件下形成的 特定土地权利的购买价格 包括在公开市场条 件下形成的客观合理价格和在一定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格 本规程中所指的地价 无特殊说明下 均指公开市场条件下形成的 一定年期建设 用地使用权的权利价格 其空间内涵包括地表及地上 地下的一定范围 也可依据权属 划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格 3 3 2 2 公公告告地地价价 出于地价管理的需要 经政府确认并公告的具有法定效力的地价 包括基准地价 标定地价 课税地价等 评估公告地价时 应遵循公开市场价值标准 3 3 3 3 基基准准地地价价 是在土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内 对平均开发利用条件 下不同级别或不同均质地域的建设用地 按照商业 居住 工业等用途分别评估 并由 政府确定的某一估价期日上法定最高使用年期土地使用权的区域平均价格 3 3 4 4 标标定定地地价价 是为管理需要 由政府确定的 标准宗地现状开发利用条件下 土地使用权于某一 估价期日法定最高使用年期下的价格 3 3 5 5 课课税税地地价价 是为课税需要 由政府确定的作为计税依据的土地价格 3 3 1 11 1 土土地地出出让让纯纯收收益益 是指熟地出让中 政府收取的出让总价款扣除土地取得与开发等相关成本费用后的 余额 是国家土地所有权收益的货币体现 3 3 1 12 2 土土地地估估价价 2 是指专业估价人员根据估价目的和待估宗地 遵循估价原则 按照一定的估价程序 在综合分析影响地价因素的基础上 收集最新资料 选用适宜的估价方法 对待估宗地 在估价期日的市场价格进行估算和判定的行为 3 3 1 13 3 市市场场比比较较法法 是根据替代原理 将待估宗地与具有替代性的 且在估价期日近期市场上交易的类 似宗地进行比较 并对类似宗地的成交价格作适当修正 以此估算待估宗地价格的方法 3 3 1 14 4 均均质质地地域域 是土地利用条件及土地用途基本一致的土地区域 3 3 1 15 5 同同一一供供需需圈圈 是与待估宗地能形成替代关系 市场的供给与需求状况基本相同 地域条件一致或 相似 并对待估宗地价格产生显著影响的区域 3 3 1 16 6 相相邻邻地地区区 是与待估宗地属同类用途 且空间紧邻的均质地域 3 3 1 17 7 类类似似地地区区 是与待估宗地所处地域相类似的 属同一供需圈的其它均质地域 3 3 1 18 8 地地价价指指数数 是运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于 某一基准日期地价水平的百分比指数 3 3 1 19 9 收收益益还还原原法法 是将待估宗地未来正常年纯收益 地租 以一定的土地还原率还原 以此估算待估 宗地价格的方法 3 3 2 20 0 综综合合还还原原率率 是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比 率 3 3 2 21 1 土土地地还还原原率率 是将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率 3 3 2 22 2 建建筑筑物物还还原原率率 是将建筑物产生的未来纯收益还原为某一期日的建筑物价格的比率 3 3 2 23 3 成成本本逼逼近近法法 是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据 加上客观的利润 利息 应 缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法 3 3 2 24 4 土土地地取取得得费费用用 是为取得土地使用权而支付的各项客观费用 涉及征地费用 城镇拆迁安置费用 土地购置费用等 3 3 2 25 5 征征地地费费用用 是国家征收集体土地而支付的费用 包括土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青 苗补偿费等 3 3 3 2 26 6 城城镇镇拆拆迁迁安安置置费费用用 是为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用 主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费 3 3 2 27 7 土土地地开开发发费费用用 是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用 主要涉及宗地内外的 土地开发费用 3 3 2 28 8 土土地地增增值值 是待估宗地因用途改变或进行土地开发 达到建设用地的某种利用 条件而发生的价 值增加 是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额 3 3 2 29 9 剩剩余余法法 又称假设开发法 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上 扣除预计的正常 开发成本及有关专业费用 利息 利润和税收等 以价格余额来估算待估宗地价格的方法 3 3 3 30 0 基基准准地地价价系系数数修修正正法法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果 按照替代原则 就待估宗地的 区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表 选取相应的 修正系数 结合市场条件对基准地价进行修正 进而求取待估宗地在估价期日价格的方 法 3 3 3 31 1 路路线线价价法法 是利用路线价成果 按照替代原则 通过进行临街深度价格修正和其他相关价格修 正 评估该街道临街土地的价格的估价方法 路线价法是基准地价系数修正法的一种特 殊形式 3 323 32 标准深度标准深度 是在城镇中 随着土地与道路距离的增加 道路对土地利用价值影响发生转折时的 深度 3 3 3 33 3 里里地地线线 是标准深度的连线 里地线与道路之间的区域称为临街地或表地 里地线以外的区 域称为里地 3 3 3 34 4 标准宗地 标准宗地 是在均质区域内确定的 其深度 宽度 形状 用途 开发利用状况等特征在该区域 内具有代表性 使用状况相对稳定 能够起示范及比较标准作用的宗地 4 总则总则 4 14 1 估价目的估价目的 土地估价是为促进深化土地使用制度改革 强化土地资产管理 保证土地权益在经济 上的实现 加强国家对土地市场的管理 促进正常交易 为全面 科学 合理地利用土地 提供依据 4 24 2 土地估价技术体系与技术途径土地估价技术体系与技术途径 4 4 2 14 2 1 土地估价技术体系土地估价技术体系 土地估价技术分为宗地地价评估技术和区域性地价评估技术 宗地地价评估以宗地 个体为对象 选择适宜的估价方法 评估判定待估宗地的公开市场价值 区域性地价评 估以特定区域为对象 利用宗地评估方法和统计学方法 在对大量宗地地价样点统计分 析处理的基础上 评估判定待估区域在公开市场下的区域平均价值 土地估价常用技术方法包括 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 级 差收益测算确定法 基准地价系数修正法 路线价法等 4 2 24 2 2 基基准准地地价价评评估估的的技技术术途途径径 1 以土地定级 或根据影响地价的土地条件和因素划分均质地域 为基础 用市 场交易价格等资料评估基准地价 2 以土地定级为基础 土地收益为依据 市场交易资料为参考评估基准地价 4 4 2 2 3 3 宗宗地地地地价价评评估估技技术术途途径径 利用调查的有关资料 采用市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法和基准地 价系数修正法 路线价法等评估宗地地价 4 34 3 估价原则估价原则 土地估价应遵循的基本原则包括 预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需 原则 贡献原则 4 3 24 3 2 预期收益原则预期收益原则 是指土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预 期收益为依据 4 3 34 3 3 替代原则替代原则 是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近 条件相似的土 地市场交易价格为依据 估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格 4 3 44 3 4 最有效利用原则 最有效利用原则 是指土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提估价 判断土地 的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件 法律法规政策及规划限制 市场要求和最 佳利用程度等为标准 4 3 54 3 5 供需原则 供需原则 是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据 并充分考虑土地供需 的特殊性和土地市场的地域性 4 3 64 3 6 贡献原则 贡献原则 是指土地总收益是由土地及其它生产要素共同作用的结果 土地的价格 可以土地对不动产收益的贡献大小来决定 4 44 4 估价成果估价成果 4 4 14 4 1 基准地价估价成果基准地价估价成果 1 文字报告 主要包括基准地价评估成果报告 技术报告及资料整理分析报告 2 基准地价图 主要包括各用途基准地价最终成果图 样点地价图 3 基准地价表 4 基准地价修正系数表 影响因素指标说明表 4 4 24 4 2 宗地地价估价成果宗地地价估价成果 1 宗地估价报告 2 宗地估价工作底稿 4 54 5 估价成果性质估价成果性质 5 有资格的估价人员依本规程评估出的土地价格 除有特别约定说明之外 均为对待估 宗地的公开市场价值的测算与专业判定 5 价格影响因素价格影响因素 5 15 1 价格影响分类价格影响分类 城镇土地价格的影响因素包括 1 一般因素 2 区域因素 3 个别因素 5 25 2 一般因素一般因素 指影响城镇地价总体水平的自然 社会 经济和行政因素等 主要包括地理位置 自 然条件 人口 行政区划 城镇性质 城镇发展过程 社会经济状况 土地制度 住房制 度 土地利用规划及计划 社会及国民经济发展规划等 5 35 3 区域因素区域因素 指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置 交通条件 公用设施及基础设施水平 区域环境条件 规划及土地开发利用限制和自然条件等 5 45 4 个别因素个别因素 指宗地自身的地价影响因素 包括宗地自身的自然条件 开发程度 形状 长度 宽 度 面积 规划及土地开发利用限制和宗地临街条件等 6 常用估价方法常用估价方法 6 16 1 收益还原法收益还原法 6 1 16 1 1 基本公式基本公式 以收益还原法评估土地价格公式如下 1 1 纯收益不变 且永续 各相关因素不变 V a r 1 式中 V 土地收益价格 a 土地纯收益 或地租 每年不变 r 土地还原利率 固定且大于零 2 2 纯收益不变 收益年期有限 各相关因素不变 1 1 1 n r r a V 2 式中 V a r 含义同前 n 未来土地使用年期 6 6 1 26 1 2 程序程序 1 收集相关资料 2 测算年总收益 3 确定年总费用 4 计算年纯收益 5 确定还原率 6 选用适当的计算公式 7 测算收益价格 6 1 36 1 3 收集相关资料收集相关资料 收集的资料包括 待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的 年平均总收益与总费用资料等 所收集的资料应具有持续性 稳定性 能够反映土地的长 期收益趋势 对出租性土地及房屋宜收集三年以上的租赁资料 对营业性土地及房屋宜收 集五年以上的营运资料 直接生产用地应收集过去五年中原料 人工及产品的市场价格资 料 6 1 46 1 4 估算年总收益估算年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用 在正常情况下 合 理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金 包括租金收入 押金利息收入等 对 总收益的收益期超过或不足一年的 要统一折算为年土地总收益 估算年总收益 应考虑 闲置损失 经营性企业或生产性企业 年总收益分别是经营性收入或生产性收入 6 1 56 1 5 确定年总费用确定年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出 在确定 土地年总费用时 要根据土地利用方式进行具体分析 对总费用的支出期超过或不足一年 的 要统一折算为年土地总费用 土地租赁和房地产出租用地方式中土地年总费用的主要包括 1 土地租赁 土地使用税 土地管理费 土地维护费及其他税费 2 房地产出租 经营管理费 经营维修费 房屋年保险费 房产税及其他税费 6 1 66 1 6 确定土地纯收益确定土地纯收益 总纯收益按总收益扣除总费用计算 土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的余额 对于经营性企业 应用总收益扣除不含土地摊销的销售成本 销售费用 经营管理费 销售税金 财务费用 经营利润等 对于生产性企业 应用总收益扣除不含土地摊销的生 产成本 包括原材料费 人工费 运输费等 产品销售费 产品销售税金及附加 财务费 用 管理费用 企业利润等 几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算 1 土地租赁 a R C 3 式中 a 土地纯收益 7 R 年总收入 C 年总费用 2 房地产出租 a Rin Ihn 4 式中 a 土地纯收益 Rin 房地产纯收益 Ihn 房屋纯收益 式中 Rin Rlg Clg 5 Rin 房地产纯收益 Rlg 房地产年总收益 Clg 房地产年总费用 式中 Ihn Phc r2 6 1 1 1 2 n r Ihn 房屋纯收益 Phc 房屋现值 r2 建筑物还原率 n 建筑物可获得收益的年期 房屋现值应根据估价期日的同类建筑物的建造成本费用 结合房屋的物理 经济和功 能的退化状况选用适当折旧方法确定 利用房地产收益评估土地收益价格时应关注如下情况 当房屋经济寿命早于土地使用权期限届满时 应按照房屋经济寿命确定折旧年限 当房屋经济寿命晚于土地使用权期限届满 且根据土地使用权出让合同或其它合法协 议可以判断土地使用权可以续期时 应按照房屋经济寿命确定折旧年限 并考虑房屋残值 当房屋经济寿命晚于土地使用权期限届满 且根据土地使用权出让合同或其它合法协 议可以判断土地使用权不可以续期时 应按照房屋经济寿命减去其晚于土地使用权期限届 满的那部分年限后的年数确定折旧年限 当根据土地使用权出让合同或其它合法协议可以 判断土地使用权使用年限地上建筑物由政府无偿收回的 残值等于零 当根据土地使用权 出让合同或其它合法协议可以判断土地使用权使用年限期满地上建筑物应根据残余价值给 予补偿的 应根据补偿额确定残值 3 经营性企业 a Ijp Ijf 8 式中 a 土地纯收益 Ijp 企业经营纯收益 Ijf 非土地资产纯收益 Ijp Yjp Cjp 9 8 式中 Ijp 企业经营纯收益 Yjp 年经营总收入 Cjp 年经营总费用 4 生产性企业 a Isp Ijf 10 式中 a 土地纯收益 Isp 企业生产纯收益 Isp 非土地资产纯收益 Isp Ysp Csp 11 式中 Isp 企业生产纯收益 Ysp 年生产总收入 Csp 年生产总费用 5 自用土地或待开发土地 可采用比较法求取 6 1 76 1 7 确定土地还原率确定土地还原率 土地还原率应按下列方法确定 1 土地纯收益与价格比率法 应选择三宗以上近期发生交易的 且交易类型与待 估宗地相似的交易实例 以交易实例的纯收益与其价格的比率测算还原率 2 安全利率加风险调整值法 即 还原率 安全利率 风险调整值 安全利率可选用 国债年利率或银行定期存款年利率 风险调整值应根据待估宗地所处地区的社会经济发展 和土地市场因素对其影响程度确定 3 投资风险与投资收益率综合排序插入法 调查获取社会上各种相关类型投资的收 益率和风险 将其按大小排序 然后分析判断待估宗地所对应的范围 确定其还原率 在确定土地还原率时 还应注意不同土地权利 不同土地用途 不同土地使用年期 不同时期及不同区位土地之间还原率的差别 综合还原率 土地还原率和建筑物还原率的关系如下 r r1 L r2 B L B 12 式中 r 综合还原率 r1 土地还原率 r2 建筑物还原率 L 土地价格 B 建筑物价格 6 1 86 1 8 选用适当计算公式选用适当计算公式 在估价实务中 应根据具体情况 选择适当的计算公式 除上述基本公式外 因土地 收益变化而应采用的公式见附录 A 标准的附录 6 1 96 1 9 测算土地收益价格测算土地收益价格 根据已选择的公式测算土地收益价格 6 1 106 1 10 适用范围适用范围 收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价 9 6 26 2 市场比较法市场比较法 6 2 16 2 1 基本公式基本公式 以市场比较法评估土地价格公式如下 V VB A B C D E 13 式中 V 待估宗地价格 VB 比较实例价格 A 待估宗地交易情况指数 比较实例宗地交易情况指数 正常情况指数 比较实例宗地交易情况指数 B 待估宗地估价期日地价指数 比较实例宗地交易日期地价指数 C 待估宗地区域因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数 D 待估宗地个别因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件指数 E 待估宗地年期修正指数 比较实例年期修正指数 6 2 26 2 2 程序程序 1 收集宗地交易实例 2 确定比较实例 3 建立价格可比基础 4 进行交易情况修正 5 进行估价期日修正 6 进行区域因素修正 7 进行个别因素修正 8 进行使用年期等修正 9 求出比准价格 6 2 36 2 3 收集宗地交易实例收集宗地交易实例 资料收集范围包括 地块位置 面积 用途 成交时间 双方当事人 地块条件 使 用年期 交易条件 影响地价的区域和个别因素 土地价格及明确的价格内涵等 6 2 46 2 4 确定比较实例确定比较实例 比较实例应选取三个以上 含三个 并与估价期日接近 比较实例应与估价宗地用途 相同 土地条件基本一致 属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常 或可修正为正常 的交易实例 比较实例的交易日与估价期日相差年限原则上不应超过 3 年 6 2 56 2 5 建立价格可比基础建立价格可比基础 各比较实例应在以下方面统一 付款方式 币种和货币单位 面积内涵和面积单位等 6 2 66 2 6 交易情况修正交易情况修正 交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差 将其 10 成交价格修正为正常市场价格 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列 9 种 1 有利害关系人之间的交易 2 急于出售或者购买情况下的交易 3 受债权债务关系影响的交易 4 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易 5 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易 6 相邻地块的合并交易 7 特殊方式的交易 8 交易税费非正常负担的交易 9 其它非正常的交易 综合考虑各特殊因素对地价的影响程度 确定宗地交易情况指数 按下列公式修正 交易情况修正公式为 VE V0 Ep EE 14 式中 VE 交易情况修正后比较实例价格 V0 交易情况修正前比较实例价格 Ep 待估宗地交易情况指数 EE 比较实例宗地交易情况指数 6 2 76 2 7 估价期日修正估价期日修正 估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格 通常用地价 指数进行修正 修正公式为 VE V0 Q Q0 15 式中 VE 估价期日修正后比较实例价格 V0 估价期日修正前比较实例价格 Q 估价期日地价指数 Q0 比较实例交易日地价指数 6 2 86 2 8 区域因素修正区域因素修正 区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为待估宗地外部区域 环境状况下的价格 区域因素修正的主要因子有商业繁华程度 交通条件 公用设施及基础设施水平 区 域环境条件 城镇规划 土地使用限制 产业集聚程度等 不同用途的土地 影响其价格 的区域因子不同 区域因素修正的具体因子应根据待估宗地的用途确定 综合考虑区域因 素中的各因子对地价的影响程度确定区域因素条件指数 按下列公式修正 修正公式为 VE V0 DP DE 16 式中 VE 区域因素修正后比较实例价格 11 V0 区域因素修正前比较实例价格 DP 待估宗地区域因素条件指数 DE 比较实例宗地区域因素条件指数 6 2 96 2 9 个别因素修正个别因素修正 个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格 个别因素修正的主要因子包括 宗地位置 面积 形状 临街状况 宗地内基础设施 水平 地势 地质 水文状况 容积率 其它规划限制条件等 个别因素修正的具体因子 应根据待估宗地的用途确定 综合考虑个别因素中的各因子对地价的影响程度确定个别因 素条件指数 按下列公式修正 修正公式为 VE V0 SP SE 17 式中 VE 个别因素修正后比较实例价格 V0 个别因素修正前比较实例价格 SP 待估宗地个别因素条件指数 SE 比较实例宗地个别因素条件指数 当容积率对地价影响较大时 应单独修正 6 2 106 2 10 土地使用年期修正土地使用年期修正 土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期 消除因 土地使用年期不同而对价格带来的影响 修正公式为 Vt V0 K 18 式中 Vt 年期修正后宗地价格 V0 年期修正前比较实例价格 K 年期修正系数 K 1 1 1 r m 1 1 1 r n 19 式中 r 土地还原率 m 待估宗地的使用年期 n 比较实例的使用年期 6 2 11 其它因素修正 除进行上述几项修正外 还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修 正 6 2 126 2 12 比准价格确定比准价格确定 根据经过上述各项比较修正后的比较实例价格 选择适用方法计算综合结果 作为比 准价格 常用计算方法包括 1 简单算术平均法 2 加权算术平均法 3 中位数法 12 4 众数法 6 2 136 2 13 适用范围适用范围 市场比较法主要适用于地产市场发达 有充足的具有替代性的土地交易实例的地区 市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外 还可用于其它估价方法中相关参数 的求取 6 36 3 成本逼近法成本逼近法 6 3 16 3 1 基本公式基本公式 以以成本逼近法评估土地价格公式如下 V Ea Ed T R1 R2 R3 20 VE R3 式中 V 土地价格 Ea 土地取得费 Ed 土地开发费 T 税费 R1 利息 R2 利润 R3 土地增值 VE 土地成本价格 6 3 26 3 2 程序程序 1 收集与估价有关的成本费用 利息 利润及增值收益等资料 2 通过直接或间接方式求取待估宗地的土地取得费 土地开发费及相关的税费 利 息 利润 3 确定土地用途转变 土地开发等之后较之前的价值增加比例或额度 4 按地价公式求取待估宗地的价格 5 对地价进行必要的修正 测算待估宗地价格 6 3 36 3 3 确定土地取得费确定土地取得费 土地取得费按取得土地使用权而支付的各项客观费用计算 1 征收农村集体土地时 土地取得费即是征地费用 征地中各项费用依据待估宗地 所在区域政府规定的标准 以应当支付的客观费用确定 2 征收国有土地使用权时 土地取得费即是拆迁安置费用 拆迁安置费主要包括拆 除房屋及构筑物的补偿费及安置补助费 城镇拆迁安置费依据当地政府规定的标准 以应 当支付的客观费用确定 3 通过市场交易获得土地时 土地取得费即是土地的市场购置价格 6 3 46 3 4 确定土地开发费确定土地开发费 土地开发费按待估宗地设定开发程度下需投入的各项客观费用计算 宗地红线外的土地开发费应客观计算基础设施配套费 公用设施配套费等 宗地红线 内的基础设施配套费一般包括土地平整费 根据估价目的和投资主体不同 确定是否计入 13 宗地红线内各类设施配套费用 按照待估宗地的条件 评估目的和实际已开发程度 确定待估宗地的开发程度 属建 成区内已开发完成的宗地 评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路 通上水 通电 和宗地红线内土地平整 6 3 56 3 5 确定各项税费确定各项税费 主要税费一般包括 1 占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费 2 占用菜地的新菜地开发建设基金 3 征地管理费 4 政府规定的教育基金 5 房屋拆迁管理费 6 政府规定的其他有关税费 6 3 66 3 6 确定土地开发利息确定土地开发利息 土地开发总投资应计算合理利息 土地开发总投资包括土地取得费 土地开发费 和各项税费 按照设定的土地开发程度的正常开发周期 各项费用的投入期限和资本年利 息率 分别估计各期投入应支付的利息 土地开发周期超过一年者 利息应按复利计算 6 3 76 3 7 确定土地开发利润确定土地开发利润 土地开发总投资应计算合理利润 按照开发性质和各地实际情况 确定开发中各 项投资的客观回报率 估计土地投资应取得的投资利润 6 3 86 3 8 确定土地增值确定土地增值 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发而产生的价值增加额计算 6 3 96 3 9 价格修正与确定价格修正与确定 根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件 考虑是否需进行其它因素修正 确定土地 价格 当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 不再另行年期修正 当 土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 土地增值收益与成本价格一 并进行年期修正 修正系数公式为 K 1 1 1 r n 21 式中 K 年期修正系数 r 土地还原率 n 土地的出让年期 当待估宗地为已出让土地时 应进行剩余使用年期修正 6 3 106 3 10 适用范围适用范围 成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育 交易实例少的地区的土地价格 评估 14 6 46 4 剩余法剩余法 6 4 16 4 1 评估评估现有房地产中所含土地价格 6 4 1 16 4 1 1 基本公式基本公式 以剩余法评估现有房地产中所含土地价格公式如下 V Vr Ph T 22 式中 V 土地价格 Vr 房地产交易价格 Ph 房屋现值 T 交易税费 6 4 1 26 4 1 2 程序程序 1 调查待估宗地的基本情况 2 测算房地产交易价格 3 测算房屋现值 5 测算交易税费 6 测算待估宗地价格 6 4 1 36 4 1 3 测算房地产交易价格测算房地产交易价格 房地产交易价格应依据正常交易价格 采用市场比较法或结合房地产的经营状况和市 场条件运用收益还原法确定 6 4 1 46 4 1 4 测算房屋现值测算房屋现值 参照收益还原法中的有关规则测算 6 4 1 56 4 1 5 测算交易税费测算交易税费 主要包括房地产交易过程中的销售税费 6 4 1 66 4 1 6 确定土地价格确定土地价格 运用剩余法评估公式测算土地价格 应注意待估宗地的设定使用年期与房地产交易价 格对应的年期之间的差别并进行使用年期修正 6 4 1 86 4 1 8 适用范围适用范围 适用于现有房地产中地价的单独评估 6 4 26 4 2 评估待开发土地的价格评估待开发土地的价格 6 4 2 16 4 2 1 基本公式基本公式 以剩余法评估评估待开发土地价格公式如下 V A B C 23 式中 V 待估宗地价格 A 开发完成后的土地或房地产总价 B 整个开发项目的开发成本 C 客观开发利润 6 4 2 26 4 2 2 程序程序 1 调查待估宗地的基本情况 2 确定待估宗地的最有效利用方式 15 3 估计开发建设周期和投资进度安排 4 测算开发完成后的土地或房地产总价 5 测算开发成本和开发商客观开发利润 6 测算待估宗地价格 6 4 2 36 4 2 3 测算开发完成后的不动产总价测算开发完成后的不动产总价 应根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及变化趋势 采用市场比较法 确定其价值 对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值 也可以根据 同一市场状况采用收益还原法确定其价值 6 4 2 46 4 2 4 确定开发周期和投资进度安排确定开发周期和投资进度安排 应参照类似不动产的开发过程进行确定 6 4 2 56 4 2 5 测算开发成本测算开发成本 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和 在土地开发项目中 整个开发项目的开发成本包括购地税费 将土地开发成熟地的开 发费用 管理费用 投资利息和销售税费 在房地产开发项目中 整个项目的开发成本包 括购地税费 房屋建造成本 管理费用 投资利息和销售税费 6 4 2 66 4 2 6 测算利息测算利息 地价款 土地开发费用或房屋建造成本 管理费用和购地税费等全部预付资本应计算 利息 销售税费不计利息 利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排 按复利计算 在实际评估工作中 也可把土地或房地产的未来价值及开发成本贴现至估价期日 不 单独扣除利息项 利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率 6 4 2 76 4 2 7 测算利润测算利润 开发项目客观利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算 利润 率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率 6 4 2 86 4 2 8 适用范围适用范围 适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价 一般可运用于以下情形 1 待开发房地产的土地估价 2 待拆迁改造后再开发房地产的土地估价 3 仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价 6 6 5 5 基基准准地地价价系系数数修修正正法法 6 5 1 基基本本公公式式 以基准地价系数修正法评估土地价格公式如下 V V1b D 1 Ki Kj 24 式中 V 宗地价格 V1b 某一用途 某级别 均质区域 的基准地价 D 土地开发程度修正值 i 宗地地价修正系数 16 Kj 估价期日 容积率 土地使用年期等其它修正系数 6 5 26 5 2 程序程序 1 收集有关基准地价资料 2 确定待估宗地所处土地级别 均质区域 的基准地价 3 分析待估宗地的地价影响因素 4 编制待估宗地地价影响因素条件说明表 5 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系 确定待估宗地地价修 正系数 6 进行估价期日 容积率 土地使用年期等其它因素修正 7 测算待估宗地价格 6 5 36 5 3 适用范围适用范围 基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的 区域 且交易一方为政府时 所采用的基准地价应具有现势性 基准地价的期日与待估宗 地的估价期日一般不超过 3 年 6 6 5 5 4 路路线线价价法法 6 5 4 1 基基本本公公式式 以路线价法评估土地价格公式如下 u dv 1 2 i n 25 式中 V 待估宗地地价 u 待估宗地所属路线段的路线价 dv 深度指数 Ki 宗地形状修正 容积率修正等其它修正系数 i 1 n 6 5 4 2 适用要求适用要求 路线价法是基准地价系数修正法的特殊形式 适用原则和要求与基准地价系数修正 法类同 当区域内同时存在基准地价和路线价时 里地线以内的宗地 应采用路线价法 评估 7 7 基准地价评估基准地价评估 7 17 1 程序程序 1 准备工作 2 资料调查与整理 3 基准地价评估 4 基准地价确定 5 编制基准地价修正系数表 6 成果验收 7 27 2 准备工作准备工作 准备工作主要包括编写基准地价评估任务书 制定基准地价调查表和工作表 准备 17 工作底图 确定基准地价评估区域等 基准地价评估任务书的内容包括 城镇基本情况 基准地价评估工作的领导与组织 估价时间安排和经费预算 估价成果及技术方案等 基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定 基本表格见附录B 中的 B1 基准地价工作底图的比例尺要求如下 大城市 1 10000 1 50000 中等城市 1 5000 1 10000 小城市以下 1 1000 1 5000 按路线价评估基准地价的区域 局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件 确定基准地价评估区域包括确定基准地价评估的范围和确定城镇土地的级别或均质 区域 7 7 3 3 资资料料调调查查与与整整理理 7 7 3 3 1 1 资资料料调调查查的的一一般般要要求求 1 调查 收集的有关地价资料应按实地位置标注于估价工作底图上 2 调查以土地级别或均质地域为单位进行 3 样本抽样采用分类不等比抽样调查 4 样本应有代表性 5 样本应均匀分布 6 调查样本数应符合数理统计要求 每级样本总数不少于 30 个 7 所选样本应能同时获得地价或土地利用效益和相对应的土地条件资料 8 土地利用效益等经济资料应不少于近期连续两年的数据 9 出让 转让 出租等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位 准 确到小数点后一位 10 调查资料必须填入相应的调查表格 7 7 3 3 2 2 资资料料调调查查的的内内容容 7 7 3 3 2 2 1 1 土土地地定定级级成成果果资资料料 1 土地级别图 2 土地定级工作报告和技术报告 3 其它能用于土地估价的定级成果及资料 7 7 3 3 2 2 2 2 地地租租 地地价价资资料料 1 土地使用权出让 转让资料 2 土地使用权 房屋及柜台出租资料 3 房屋售价 租金资料 4 土地征收补偿 安置补助及地上物补偿标准 5 房屋拆迁补偿标准 房屋造价标准 房屋重置价标准 房屋经营及管理标准 固定资产作价标准等资料 6 宗地用途 出租时间 容积率等 7 有关税费征收标准 18 8 土地开发费用标准 资本的利息 利润标准 9 其它资料 如还原利率等 7 7 3 3 2 2 3 3 土土地地利利用用效效益益资资料料 1 不同行业资金利润率标准 2 同一行业不同规模的资金利用效益资料 3 不同行业不同规模的企业劳动力标准 4 行业经济效益资料 5 单位或企业土地利用效益资料 7 7 3 3 2 2 4 4 影影响响地地价价的的因因素素资资料料 指影响地价的一般因素 区域因素和个别因素资料 7 7 3 3 2 2 5 5 其其它它资资料料 1 历史地价资料 2 有关经济指数及建筑材料价格变动指数 3 土地开发与经营的政策法规 条例 规定 4 有关房地产的税收种类 税率等 5 城镇规划等有关资料 7 7 3 3 3 3 样样点点资资料料的的整整理理 7 7 3 3 3 3 1 1 样样点点剔剔除除 逐表审查调查资料 将缺主要项目 填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况 的样点剔除 7 7 3 3 3 3 2 2 样样点点资资料料归归类类 将初步审查合格的样本资料 分别按土地级别或均质地域 土地用途 土地交易方 式 地价计算方法 企业用地效益等进行归类 当样本数量少于7 3 1 条第 6 款规 定的数量时 应进行样本的补充调查 7 7 4 4 用用市市场场交交易易资资料料评评估估基基准准地地价价 7 7 4 4 1 1 基基准准地地价价测测算算区区域域的的划划分分 1 已经划分土地级别的 应以级别范围作为基准地价的测算区域 当土地级别范 围过大时 可以按照城镇土地条件的差异性将测算区域适当细分 2 没有划分土地级别的 按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域 作 为基准地价测算区域 划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素 划分方法 为指标判别归类 将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域 3 均质地域中样本数量较少 不能满足模型推断的样本需要量时 可通过均质地 域同一性判别 进行适当归并 7 7 4 4 2 2 样样点点地地价价计计算算 7 7 4 4 2 2 1 1 用用土土地地使使用用权权出出让让资资料料计计算算地地价价 19 根据土地使用权出让资料 按下式计算地价 V VT s 26 式中 V 出让宗地单位面积地价 VT 出让宗地总地价 S 出让宗地总面积 7 7 4 4 2 2 2 2 用用土土地地使使用用权权转转让让资资料料计计算算地地价价 用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价 按下式计算地价 V VT s 27 式中 V 转让宗地单位面积地价 VT 土地转让方获取的资金或实物现值 S 转让宗地总面积 7 7 4 4 2 2 3 3 用用土土地地使使用用权权出出租租资资料料计计算算地地价价 土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准 按下式计算地价 V R s 1 r 28 式中 V 出租宗地单位面积地价 R 出租方每年