项目开发各流程成果解释.xls

项项目目开开发发各各流流程程成成果果解解释释 业业务务流流程程 部部 门门 名名 称称 工工作作内内容容 土地时代获 取 项目决 策 客 户 服 务 部 1 当地物业管理法规调研 了解当物业管理差异情况 有无特殊要求 强制要求以及物管收费标准等 2 当地物业管理水平调研 了解当地参考楼盘物管服务内容及等级 当地物业管理服务市场的综合水平 业主反应情况等 调研选择物业管理委 托单位的基本标准 提出建义 样 3 当地物管配套情况调研 了解当地参考楼盘的小区公建 配套设施的规模 数量 档次等整体情况 4 参与客户样本需求的评审 提出管理方向 工 程 线 一 目标城市工程调研内容 1 目标城市当地的工程建设的政策和法规收集 分析 主要包括当地的招标政策 招标程序 桩基先行的办理 安全文明管理 质量验收标准 质量监督办事程序 交付验收 工程资料备案等各项规定 2 目标城市所在之地监理 施工等管理水平进行调研 可以通过现场踏勘 咨询进行了解 并要了解目标城市关于外地企业入市的管理规定 3 掌握目标城市通常使用的建筑材料 当建设常用的技术措施 如围护 模板支撑等 4 掌握目标城市所在区域的年度气象 水文情况等 5 掌握目标城市楼盘开发的节奏 开发财期以及工程质量设诉的重点 难点 形成的结论 政策对项目建设影响的分析报告 协作单位的管理水平与公司要求的匹配性 建筑材料 气象等对项目的影响分析报告 二 项目获取建议书 投资区块 工程调研的内容 1 掌撑项目地块周边的市政配套情况 注要包括道路 水管道 污水管道 电力管道 煤气管道 有线电视等 2 掌撑项目地块红线范围内各种末拆除房屋设施以及蔬菜等权属处理情况 3 掌撑项地块内地形 地貌等情况以及了解地块的历史 撑握可能存在的各种地下障物 形成的结论 完成地块周边市政管线的调研报告 三 可行研究性报告的工程调研内容 工程计划 工期总时间跨度 工程分期计划 各期开工时间 面积 各期竣工 交付时间 1 提出项目实施路径及实施估算工期 完成工程建造周期估半 编制周期计划 组团的划分 开工面积 竣工时间 研究开工面积与开工时间与 营销相结合 明确产出与销售的关系 2 根据城市调研的情况 分析当地政策 当地施工水平 施工技术方案以及气候等条件对项目实施的影响度 相应的对策和方案 3 根据项目地块的调研情况 分析地块现状的配套情况对项目施的影响度 相应的对策和方案 4 根据项目周边环境现状 初步提出地块周边的环境提升计划和发展策略 成 本 线 1 市场分析 当地政府及有关部门实行的房地产行业收费标准 当地建筑市场调研 类似项目成七指标取样分析 项目地块现状和地质情况 2 成本定位 规划指标 占地面积 建筑用地面积 总建筑面积 分住宅 配套 地下车库等 容积率 绿地率 道路面积 绿化面积 3 建 造 标 准 产 品 类 型 结 构 及 粗 装 修 标 准 门 窗 电 梯 等 材 料 设 备 标 准 室 内 及 公 共 部 位 装 修 标 准 4 成 本 匡 算 直 接 成 本 的 匡 算 包 括 土 地 成 本 前 期 成 本 政 府 性 费 用 规 划 设 计 费 用 施 工 建 造 成 本 营 销 成 本 5 利 润 测 算 通 过 七 对 眼 睛 互 动 形 成 项 目 决 策 阶 段 的 全 成 本 测 算 根 据 销 售 收 入 完 成 销 售 利 润 率 净 利 润 率 6 项目立项 目标成本初稿 营 销 线 1 项目土地属性分析 当地政府及有关部门实行的房地产行的收费标准 当地建筑市场调研 类似项目成本指标取样分析 项目地块现状和地质 情况 2 客户对土地属性需求分析 筛选出对本项目地属性认可度较高的细分客户 3 竟 品 客 户 及 产 品 分 析 对 本 项 目 竟 争 产 品 的 客 户 构 成 与 相 应 的 产 品 构 成 进 行 分 析 4 客 户 初 选 定 位 根 椐 客 户 模 型 和 客 户 调 研 对 认 可 本 项 目 位 置 的 的 客 户 会 选 择 的 产 品 进 行 分 析 填 写 客 户 产 品 对 照 表 5 项 目 产 品 配 比 公 析 营 销 部 负 责 对 各 类 产 品 的 销 售 速 度 市 场 竟 争 风 险 价 格 空 间 等 进 行 比 较 判 断 6 目 标 客 户 定 位 根 据 客 模 型 明 确 目 标 客 户 群 体 以 及 相 应 的 建 筑 类 型 和 户 型 特 征 需 求 7 项目产品建议 要客户需求分析与竟品分析的基础上 提出客户价值排序 项目不定位 规划建议 首期建议 物业管理建议 设 计 线 1 收 集 项 目 基 础 资 料 收 集 宗 地 自 然 条 件 收 集 宗 地 社 会 条 件 收 集 竟 争 楼 盘 设 计 信 息 2 规划设计可行性公析 公析宗地自然环境对规划设计的影响 对于地块存在环境不利因素 分析对规划设计的影响程度 分析区域总体规划 道 路 交 通 状 况 周 边 公 共 设 施 状 况 市 政 配 套 状 况 等 对 规 划 设 计 的 影 响 分 析 当 地 政 府 对 各 类 间 距 要 求 3 规划设计概念草案 项目预期的风格和设计主题 采用的新技术主题 产品差异性的考虑 规划设计概念草案总平面图 综合经济技术指标 资源数据 4 项目设计工作控制性计划 实施方案策划 营 销 线 1 制定物业管理规划方案 需提出具体目标性的建议 包括对社会区配套层级设定 提出客户物业设计需求 社区环境及社区配套建设的规定性 标准 前期服务管理的范围和纲要 1业管理与项目建设的对接关系 2 制定社区配套方案 依据 项目社区配套规划设计控制指引 提出工建配套标准原则 对配套方案的内容进行评审 落实 检核 对方案的匹 配程度现合理性提供建议 3 客户需求反馈 通过假想社区客户组成类型 归纳已有类似客户群的投计么间需求 汇总至规划设计部门 作为产品策划编制的依据 同时将 客 户 设 诉 焦 点 总 问 题 以 禁 止 性 需 求 的 形 式 反 馈 至 营 销 部 作 为 营 销 方 案 中 策 略 部 分 的 参 考 4 产 品 价 值 贡 献 研 究 客 户 需 求 与 客 户 买 点 同 时 运 用 至 物 管 与 客 服 规 划 之 中 增 加 产 品 软 性 卖 点 提 升 产 品 价 值 工 程 线 1 参与 土地整理方案 的编制 与项目实施同期统筹安排征地拆迁 三通一平 单位选择 工程实施 材料采购 工程竣工 工程交付验收 2 组织实施土地整理统筹计划 3 编制 项目发展计划 中的项目工程实施专项计划 土地整理 三通一平 单位选择 工程招标 材料采购 工程竣工 工程交付验收 4 依据项目大小 实施条件确定项目分几期开发 合理安排开发节奏 5 各主要控制节点的主要任务项 工程实施准备 施工总组织统筹计划 三通一平 工程预算 施工单位选择 工程交付验收 6 工程实施 建筑施工 材料选择采购 室内装修施工 室内配套施工等 成 本 线 1 补充分析 依据审后的规划方案的规划指标 产品定位 销售价格 目标利润 分析提出各种专业成本限额 结合项目现场实际对不同的建筑 类型进行针对性的成本收集 取样和析 结合项目现场条件 进行地质地貌等资料收集 需对定位明确的主要材料设备的进行目标成本分析 2 成本匡算修正 依据评审后的规划方案 产品策划 部品件定位完成建造成本的分析修正 对设计 报建 营销等费用进行分析或修改 结合 销售价格 利润目标等完成可研阶段的成本匡算修正工作 3 成本估算 依据修正可研报告 修正的成本匡算 项目发展计划 形成项目 区块 成本估算 锁定了项目直接成本估算启动组团成定位 作 为专顶实施计划 在设计 营销 工程 成本的方面 在此阶段先行明确 营 销 线 1 补充调研 以补充调研从市场现状 客户需求 专业意见 末来竟争四个角度进行论证 提出产品配比建议草案 2 产品配比建议 产品配比建议草案与总体规划设计方草案 土地开发及周边环境提升建议草案进行合议和相互评审 完成产品配比建议 产品 配比建议包括面积区间 规划原则 指标等内容 3 规划设计方案 草案 评审要点包括产品配比建议所提出的要求对照 同时对户型 建筑 交通进行评价 4 卖场和示范规划设计建议 规划设计方案草案完成后在营销策划方案草案编制的同时 根据可研和项目营销的基本轴路提出卖场和示范的规划 设计的建议 5 营销策划方案 按规划设计方案 草案 进行开展营销策划方案的编制 完成草案后与地开发及周边环境提升建议讨论稿和规划计方案草案进 行合议和相互评审 在总体规划设计方案完成后输出营销策划方案 营销策划方案是公司内部要作主要包括资源分析 价格估算 上市节奏安排 推广策略设想 命名及VT原则 营销费用估算等 6 卖场和示范规划设计评审 依据建议和营销策划方案对卖场的示范规划设计方案进行评审 7 启动组织团产品配比建议 由于启动组团可能是卖场 样板示范或第一批上市的独立项目 因此建议需要根据实际情况来分别提出 可能包括 启动组团产品建议 样板示范设计要求 同时也要提出销推广策划方案 依据营销策划方案和总体规划设计方案基础上的产品价值点提炼 形成 VT设计和项目营销推广策划任务书 委托专业单位完成 8 VT及营销推广策划方案 依据营销策划方案和总体规划设计方案基础上的产品价值点提炼 形成VT设计和项目营销推广策划任务书 委托专业 单位完成 9 启动组团规划建筑方案评审 评审要点包括对照建议所提出的要求 同时结合楼盘推广的要求 设 计 线 一 产品解决方案 1 确认 产品建议书 编制 规划方案设计任务书 根椐可研编写规划设计任务书草案与企发土地开发及周边环境提升草案和营销产品配比建 议草案进行合议和相互评审 输出 1 计任务书 2 规划方案设计管理 选择室内装修设计协作单位 项目规划方案设计阶段标准化管理与出图深宽控制 输出规划方案设计文本草案 3 规划方案评审 总体规划设计方案草案根据评审意见进行修正 与营销策划方案草案 土地开发及周边环境提升建议修正稿 物业管理及社区 配套方案草案 施工总组织设计草案 总成本估算方案草案的合议的相互评审 7对眼睛 最终输出总体规划设计方案 总体规划设计方案包括 平面图 管线总控 物业管理及社区配套总控 标准户型 材料清单 经济技术指标 建筑立面总控 市政总控 园艺总控制等内容 总体规划设 计方案必须对组团概念予以明确 原则如下 销售额在5亿元以上的项目必须进行组团的部分 销售额在5亿元以下的项目不需要进行组团和划分 二 园艺景观方案设计 1 园艺景观方案设计管理 2 园艺景观方案设计评审 项目交付区块实施方案设计 初步设计 土建 1 实施方案设计 初步设计管理 2 实施方案设计 初步设计评审 3 初步设计旬部报建 三 卖场设计 1 卖场实施方案或初步设计诊断 2 卖场土建施工图设计 3 卖场室内装修设计 4 卖场室外景观设计 四 销售示范样板设计 1 销售示范样板实施可初步设计诊断 2 销售示范样板土建施工图设计 3 销售示范样板室内装修设计 4 销售示 范样板室外景设计 五 总销售道具制作 根据营销部门的总销售道具制作任务书和总体规划设计方案 委托专业单位制作完成项目总销售道具 可能的道具包括模型 效果图以及三维动画等 实施统筹准 备 营 销 线 制定物业管理实施计划 根据 项目物业管理实施计划编制指引 要求 编制 项目物业管理前期计划 根据 项目物业管理前期计划 及 项目物业管理规划方案管理规定 实施阶段要求形成 项目现场管理服务费用的标准 建设过程中顾问咨询具体要求 物业管理服务品牌目标要 求 包括成本核算 人力资源需求 经营模式等 项目交付工作的结合点和服务要求以及应承担的建设责任 2 提出公建实施要求 对社区内会所 幼儿园 运动场馆 物管用房等的建造依据交付要求 形象要求予以明确 3 进行物业管理招投标 配合产品宣传 销售需要 对社区的前期物业管理进行招投标 完成投标小组组建 投标方案与投标工作的落实 签订 前期物业管理服务合同 4 客户投诉情况分析 提出专业性建议 通过历史客户的回访与投诉所获取的信息 提炼客户对产品各方面关注 的重点 同时反馈至规划 工 程 充实建筑设计中的立面 产品配置标准 工程中的水电施工 日后维修重点等方面 5 参与营销 施工计划的方案讨论 从物业管理和服务角度验证实施方案是否与客户需求相匹配 反馈实施效果 工 程 线 1 根据 项目发展计划 市场营销方案 规划设计方案 编制 项目施工统筹计划 2 根据 项目施工统筹计划 编制 标段 区块 工程施工计划 3 根据 项目施工统筹计划 编制 专项工程实施计划 园艺 市政 弱电 装修 4 实施三通一平 5 结合市场营销方案 编制 示范组团的实施计划 6 编制工程控制细则 质量 进度 材料供应 7 工程发包管理 8 办理施工许可证等工程相关手续 成 本 线 1 条件图 条件图阶段按工程统筹实施计划划分的组团 标段 按专业工程划分形成专业概算 各专业实施范围依据项目实施统筹计划明确 各专业概算作为集团对地区公司各项目成本前期控制的最终目标 是集团对地区公司各项目成本考核的最主要依据 2 施工图 依据各专业施工图 完成各专业施工图预算编制 作为控制标底 是招投标过程中投标价评定的重要依据和参考目标 以此作为合同 价的确定依据对主要材料 工程量指标进行分析判断 提出优化建议反馈设计部门 3 工程招投标 明确工程招标文件中经济的编制要求 参考预算标底完成分析审核 确定合同价款 营 销 线 一 销售环境 1 环境样板示范验收 营销的责任是负责样板示范的验收 2 销售道具验收 向规划设计部门提出任务要求 并负责成果验收 3 卖场装修验收 向规划设计部门提出任务要求 并负责成果验收 4 工地包装 依据项目推广方案完成工地的包装 内容包括围墙 参观通道 主要道路等 二 销售产品准备 1 产品数据库建立 由规划设计部门提供 负责图纸的核对 2 价值点提炼 根据规划设计部门提供的产品说明进行提炼 转化为客户语言 3 交付标准确定 包括交付的时点和产品的装修 装饰 设备标准等 4 声明提示 整理与客户决策相关的产品及周力的不利或不确定因素 以在销售期间对客户进行公示 三 销售队伍 1 销售手册编写 包括项目宣传口径 销售政策 工作流程和纪律 考核方式等 随工作的开展而不断完善更新 2 销售人员培训 进行产品 流程 宣传口径等专业培训 随项目开展持续进行 四 客户准备 1 客户开拓及维护 进行客户接待和有计划的储备客户 2 客户通知 根据上市方案通知客户开盘信息 五 上市计划编制 1 上市策略 根据市场竞争和客户需求 确定上市的时间和销售方式 2 定价 确定目标均价和组价原则并完成产品价格明细表 同时对价格进行分析 3 销售计划 包括销售的量 销售率与周期的设定 4 广告宣传计划 包括广告宣传的主题 媒介组合 广告的设计示范 费用预算 六 广告宣传实施 1 依据项目营销推广策划方案和批复的上市计划组织实施上市广告宣传 每一个任务均需要依据 广告宣传管理规定 所规定进行操作 特别是 要遵循任务下达 任务评估 签发 存档 总结的小流程 七 法律文件准备 实施方案策划 1 商品房买卖合同 根据公司示范合同结合当地市场和政策进行调整 律师审核 并进行政府部门的备案 获得许可 2 预订协议 根据公司示范文本 3 使用权转让协议 根据公司示范文本 设 计 线 一 市政配套方案设计 1 市政配套设计管理 依据管线配套总控方案 建筑初步设计 景观初步设计 物业管理方案 进行配套方案设计诊断 结合市政管线配套成本 限额 编制 市政管线配套方案设计任务书 选择市政管线配套方案设计协作单位 项目市政管线配套方案设计阶段标准化管理与深度控制 输 出市政配套方案设计文本 2 设计评审管线综合 市政管线配套方案设计评审 管线 管位 标高 综合 对照配套成本限额 提出修正设计措施 输出建筑 园艺景观 市政正大方案设计管线综合评审纪要 二 室内装修设计 1 室内装修方案设计管理 依据建筑设计 进行装修设计诊断 结合室内装修成本限额 编制 室内装修设计任务书 选择室内装修设计协作 单位 项目室内装修方案设计阶段标准化管理与出图深度控制 输出市政配套方案设计文本 寅精装修方案集团报审 2 方案设计评审 装修方案设计评审 对照室内装修成本限额 提出修正设计措施 输出室内装修方案设计评审纪要 3 初步设计管理 项目室内装修初步设计 施工图设计阶段标准化管理与出图深度控制 输出室内装修设计 施工图设计文件 4 初步设计内审 室内装修初步设计 施工图设计内审 装修材料选择 室内装修预算控制 输出初步设计 施工图设计评审纪要 三 项目景观初步设计 1 景观初步设计管理 依据景观总控方案 建筑初步设计 物业管理方案 进行景观方案设计诊断 与景观成本限额 编制 景观初步设计任务 书 选择景观初步设计协作单位 项目景观初步设计阶段标准化管理与出图深度控制 输出项目景观初步设计文本 2 景观设计评审 景观初步设计评审 景观初步设计铺装 绿化面积统计 造价部门编制工程概算 对照景观成本限额 提出修正设计措施 输 出景观初步设计评审纪要 四 面积测绘 1 初步设计面积测绘 根据项目建筑初步设计 委托测绘部门进行初步设计面积资源测绘 输出项目初步销售资源数据库 供营销部门进行销售 资源组价 2 面积核实 根据设计核实的移交资源面积 教育配套 回迁用房 物业管理用房 设备用房 地上 地下 物业车位 路面 地下 自行 车库 路面 地下 逐步形成配比整合 租赁经营资源核实 办公用房 商业用房 及配比整合 无产权销售核实 地下储藏室 地下车位 及 配比整合 输出资源配比整合书面意见 反馈给实施组团施工图设计单位 在施工设计中予以调整落实 3 施工图面积测绘 实施组团施工图设计完成后 反检各资源配比调整意见落实情况 签定实施组团房屋面积预测绘合同 检核预测绘面积 输 出项目实施组团销售资源数据库 报集团备案 营 销 线 一 建立物业资源库 根据明确的物业用房面积 配套面积 规划业主数量等制定物业管理实施方案 方案从人 财 物的合理配置方面进行考虑 二 施工图抽查 对在实施计划阶段提出的客户需求功能 对应具体施工图进行抽查 三 现场工地管理 对工地现场的人员 材料进出 客户的参观进行管理 对局部施工质量进行检查 该项内容可委托物业管理公司进行 四 客户维护 客户回访 针对产品对购房客户进行两到三次回访 时间设定为成功购房后 产品落架后 产品交付前 并将回访情况及时整理反馈至设计与 工程部门 客户投诉处理 受理销售过程中的客户投诉 并及时跟踪反馈客户满意度 客户会服务 通过客户会积分政策 提供精选优惠商家 开展会员活动及服务 提升客户的尊贵感和品牌的价值 实施销售 工 程 线 建筑施工 室外配套施工 室内精装修 卖场包装 材料设备选择 采购 工程验收 项目实施管理工作 技术管理 技术交底 图纸会审 施工组织设计 审核 建筑定位复核 工程进度管理 依据已编制的 标段 区块 工程施工计划 编制组团年度计划 季度计划 实现项目计划到组织计划的转变 明确形式时间 各节 点时间段 竣工时间 面积 开工顺序 月度计划按照分部工程分类 按照子分部工程工作进行目标设定 进行精细计划管理 前期 基础 主体 落架 园艺 配套 每月对照施工单位的月度施工计划核验实施情况 找出未完成情况的原因及制定进度补救对策 根据合同的进度节点要求 核检合同的执行力度 工程质量管理 施工方案审定 重点对桩基施工方案 支模方案 防水施工言方案 门窗安装方案 质量通病预防方案进行审核 加强过程控制 定位放线和标高控制 隐蔽和重要关键工序质量控制 桩基 重要部位砼浇筑 防水 装修 分部分项验收过程进行抽检 关注验收环节 重要的分部分项工程要全数检验 屋面防水 卫生间防水 地下室防水等 要通过分户验收制度的实施解决工程质量通 病和以往工程质量问题 做好项目实施总结 工程完工时 施工 监理 项目部要对工程质量控制措施的实事情况做出专项报告 4 成本管理 按照合同约定 严格控制经济签证的数量 按月清理签证报造价部门 依据产品定位后造价部门提供的实物清单 制定材料 设备采购价格目标 遵守合同约定的支付条件 评估核实支付申请 并按照公司支付管理程序 注意扣款的及时性 根据工程进度安排好资金需求的计划 按照计划进行付款 农民工工资监控管理 安全文明管理 严格按照 施工现场形象管理实施标准 和 施工组织设计 监督施工单位对安全文明措施的落实 按照 建筑工程安全文明施工管理规定 和 建筑施工协作单位评估实施细则 加强对施工单位的处罚力度 用经济的手段达到安全文明管理的目 的 从基坑施工 地下库结构 主体施工 装修 专业工程施工等全过程都要加强阶段性安全文明检查 特别协调好总包单位对分包单位的安全文明管 理 不能因为分包工程影响整体项目的安全文明 集团质量技术部门不定期地开展对地区公司安全文明检查记录的抽查 并复核现场情况 材料设备采购管理 按照 标段 区块 工程施工计划 和工程施工年度计划等编制材料设备采购计划 该计划充分考虑采购周期 特别要有足够时间选择好供方 不 能因为材料设备供应影响工期 地区公司严格按照 物资采购管理规定 选择供方 在合同中对材料设备的质量要求写明写细 对执行的国家标准必须写明 付款前提必须有本公 司出具的材料设备检验表 实施统筹准 备 营 销 线 地区公司严格按照 材料设备质量管理办法 组织监理单位对甲供 甲定乙供 乙供材料设备的进场检验 施工过程所用材料设备的检验 工程验 收材料设备的检验和维保期末的检验 对于各种材料设备必须由供方提供本批次的质检报告和合格证 集团质量部门根据 工程合同管理办法 和物资采购合同对材料设备进行抽检 对合同支付的条件 质保金等条款的执行情况进行检查 成 本 线 动态成本 在项目实施阶段 及时反映项目成本的动态情况 如果售价 成本发生较大变化时 应对目标成本进行修订 材料设备 以部品部件定位标准 采购性价比较高的产品 成本信息 按月完成成本动态信息报表 包括各成本项目的变化情况表 并说明原因 提出成本控制的建议 项目动态成本信息表 营 销 线 一 产品销售 客户接待 产品讲解 预定协议签定 销售合同签定 收款 合同备案 二 营销信息传递 按 营销信息管理规定 及时传递各类营销信息 三 促销 按 房产品促销实施细则 组织各类促销 四 销售诊断总结 按 项目营销总结编制指引 实施项目的销售总结 对销售出现受阻的情况进行诊断 及时进行策略的调整 策略调整的重要 手段是价格 无论上调或者下降 五 客户维护 包括项目建设信息的传递 工地参观组织 联宜活动的组织 客户投诉的处理 客户变更的办理 六 尾盘处置 当一个项目销售率达到 以上或已经交付即可视为进入尾盘销售期 尾盘处理必须坚决迅速 设 计 线 工程实施技术支持 参与施工图会审 参与选择及确定建筑材料 对在实施阶段施工遇到技术难题提供技术支持 参与工程专项验收 参与工 程中间结构验收 参与工程竣工验收 设计类客户投诉处理 实测面积与预测面积差异的协调 处理 项目交付 营 销 线 制定交付计划 客服部需针对房产品交付组织制定完善的交付计划 计划内容应包括具体的交付方案 人员落实 时间安排 费用预算等 活 动的组织策划 客户情绪的安抚等工作 期间需各职能部门从各自专业角度进行各项准备 组织内部验收 房产品内部验收由营销部门牵头组织 以客户利益为基础进行内部验收 可抽调各专业部门人员协同 在验收后提出整改建议 建立交付验收标准 实行有条件接受原则 制定房产品内部交付标准 明确房产品在正式交付时必须整改完成的事项 同时需要加强销售部门 的验房责任心 未经验明的质量问题在客户交付过程中暴露的责任由营销部门承担 同时建立投诉追溯机制 加强工程 设计部门的责任心 形成 相互监督机制 营销部门