农民宅基地建房问答珠海住房和城乡规划建设局金湾规划分局珠海.doc

农民宅基地建房问答珠海市住房和城乡规划建设局金湾规划分局珠海市金湾区住房和城乡建设局二一一年四月1、问：为什么要规范管理农民宅基地自建房建设行为？答：近年随着农村建设的发展和城乡一体化步伐加快，农民的建房热情高涨。但是由于农村建房管理缺位，建房随意性强，抢建乱建，甚至非法占用国有土地、集体土地和农用地建设，因此尽快规范农民建房管理是一项很迫切的工作。规范农村建房不是禁止农民建房，而是规划引导农民建房，进一步改善农民的生产、生活条件，避免盲目的抢建行为发生。为此，市住规建局以城乡规划法、建筑法为依据，制定珠海市农村宅基地住宅规划报建管理暂行办法和珠海市农民宅基地建设工程管理暂行办法，并于2010年12月1日正式实施，积极引导新一轮农民建房行为。解决好农村住房问题，能还城市建设的有序优美，还社会管理的和谐稳定。2、问：村民应符合哪些条件才能申请建房？答：按照市关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见及金湾区的实施细则的规定，村民应符合以下条件之一才能申请农村私人住宅报建：（1）夫妻双方具有本村户籍的村民；（2）夫妻一方为本村常住户口村民，且生活居住在本村，另一方为国家机关、企事业单位干部职工，且没有享受城市房改政策者；（3）取得户籍单位批准，回乡落户，没有享受过城市房改政策的离退休、退职干部职工；（4）村内原有住户因结婚等原因分出来的新户，或本村户籍村民年满30周岁的未婚者，经村委会同意分配宅基地的；（5）有合法产权私房，但因规划等原因需拆迁的住户；（6）珠海籍华侨和港、澳、台同胞在本村有祖屋或祖传宅基地者。3、问：农民私人住宅建设应符合什么建设标准？ 答：农民私人住宅建设根据不同情况应分别按下列建设标准进行建设：（1）本村村民新建住宅建筑面积标准依据珠府2008160号文的规定，为每户不超过400平方米，且层数不超过五层，基底面积不超过80平方米。（2）本村村民拆旧建新的，若已享受新分配宅基地政策优惠的，按拆一建一标准核定建筑面积，层数不超过五层，若没有享受新分配宅基地政策优惠的，在拆一建一的建筑面积基础上，新扩建建筑面积按国土部门核定的建房指标确定，层数不超过五层。本村籍的海外侨胞拥有合法产权的旧房拆旧建新的，按拆一建一标准核定建筑面积。（3）本村籍的海外侨胞在祖传宅基地建新房的，建筑面积最大不超过240平方米，层数不超过五层，基底面积不超过80平方米。（4）因规划建设需要，进行整体搬迁的村庄，村民在统一分配的宅基地上建设私人住宅，其建设标准按搬迁补偿协议确定。此外，农村新建、拆建私人住宅，应符合新农村规划，建筑退后用地红线的距离及建筑高度应满足消防、日照和卫生要求，具体技术标准及要求由规划主管部门另行规定。4、问：农民如何办理自建房报建？答：在取得村委会在农村宅基地核准表上加具同意意见后，建房申请人只须到所在镇的农民建房管理办公室申报办理即可。农民建房报建业务集中到镇农民建房管理办公室，规划建设部门、国土部门在镇政府农民建房管理办公室设立专门的报建受理窗口， “一站式” 受理农民建房报建和竣工备案。该受理窗口可办理国土部门的农村宅基地核准表（新建）或土地（房屋）所有权证明（改建、扩建）、规划部门的乡村建设规划许可证和规划验收、建设部门办理施工备案和竣工备案。5、问：农民建房报建需要提交什么材料？答：须提交下列材料：（1）珠海市乡村建设规划许可证申请表（原件1份）；（2）申请人户口簿和身份证明材料（复印件各1份）；（3）新取得宅基地的住宅规划报建须提供经当地村委会、镇政府、国土所加具意见的农村宅基地核准表（原件一份）；原有宅基地住宅规划报建须提供村委会（或社区居委会、村集体经济组织）意见（原件1份）和集体土地使用证或房地产权证（复印件1份，核原件）；（4）拟建房屋所在地地形图或准确相邻关系图（原件2份）；（5）建筑施工图（原件2份）；（注：需提供设计单位资质）。6、问：哪些范围里的宅基地暂不批准报建建设？ 答：根据珠海市农村宅基地住宅规划报建管理暂行办法的规定，有下列情况之一的，暂不批准宅基地住宅建设：（1）经政府批准已纳入整村搬迁或城中旧村改造实施计划和范围，且在自申报之日起两年内将启动改造的；（2）经政府批准已纳入我市“三旧”改造规划和计划范围，且在自申报之日起两年内将启动改造的；（3）不符合经依法批准的城乡规划的；（4）涉及占用农用地,且未办理农用地转用审批的；（5）超过批准的用地指标或超面积建设的。7、问：农民建房怎样申请办理施工备案？答：宅基地建设工程开工前，申请人到镇农民建房管理办公室提交有关资料，申领施工备案证明；完工后，业主组织设计、施工等单位进行验收；验收合格后由业主出具工程结论报告，经设计、施工单位确认，镇农民建房管理办公室加具意见后，报区住房和城乡建设局进行竣工备案。同时，业主申请规划验收，未经规划验收的不得办理竣工验收备案手续。8、问：办理施工备案需要提交哪些资料？答：须提交下列材料：（1）用地批准文件（复印件1份）；（2）乡村建设规划许可证及其附件、附图（复印件各1份）；（3）建筑工程施工合同或协议（原件1份）；（4）盖有设计出图章的施工图文件（原件1份）；（5）法律、法规规定的其他文件。9、问：农民自建房的工程质量、安全生产如何管理？答：农民业主是农民住宅工程的质量、安全责任主体，应委托专业技术人员进行现场管理。镇农民建房管理办公室对农民住宅工程的质量、安全进行指导服务。凡从事农民宅基地工程建设的施工企业，必须具备相应的施工资质，市外施工企业须取得珠海市外来施工企业备案证明。镇农民建房管理办公室应对承接本辖区农民宅基地工程的设计、施工单位及相关人员进行现场检查。农民住宅工程的建设，应符合建筑工程的标准和规范；建筑材料应具有出厂合格证；农民业主自行组织对施工各部位进行隐蔽验收，并进行质量安全确认。10、问：农民自建房建成后如何办理房地产证？答：房屋建成后，先到镇农民建房管理办公室受理窗口申请，由规划管理部门组织规划验收，然后农民业主应组织设计、施工等单位进行竣工验收。验收合格后，由业主出具工程竣工验收报告，送镇农民建房管理办公室窗口备案。业主凭备案后的工程竣工验收报告和规划验收资料，到农民建房管理办公室窗口申请，分别由国土及房产登记部门申请办理土地确权办证和产权登记手续。11、问：我是珠海本地农民，想在自己的宅基地多建几层房屋，除了满足自己家庭的居住需要外，多出来的想用于出租，以增加收入。我最大能报建多大面积的房屋呢？答：珠海市农村宅基地住宅规划报建管理暂行办法和珠海市农民宅基地建设工程管理暂行办法规定：凡珠海本市农民（含被征地农民）使用宅基地进行住宅建设包括新建、改建或扩建的，宅基地住宅工程每户不高于五层且宗地建筑面积不超过400平方米。12、问：我原有一幢祖屋，现家里人口多了，住房不够，能不能再申请建房报建？ 答：根据国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。家里子女长大后，达到分户标准，经村委、国土部门批准，可以申请新宅基地建设房屋，以解决住宅问题。13、问：我本人是城市户口，城边有个村子将闲置土地规划成宅基地并出售，有外地人买了，并陆续开始建房。我也有意跟村里签订协议，把宅基地买下来自己建房。这样的宅基地我能报建吗？答：农村宅基地的使用权属于该农村集体经济组织成员，严格来说，不能转让给本组织之外的人，因此这类转让协议就没有法律效力。虽然现实生活中存在这种状况，但并不代表它是合法的，由此引发的争议和诉讼也很多；而政府部门也不批准你的宅基地报建的。14、问：我是农村村民，在90年代初在自己的宅基地上盖了房子，但是没有办理报建手续，现在我想办房产证，应如何完善手续呢？答：按照珠海市人民政府关于规范我市农民(被征地农民)建房管理的若干意见的规定，在本意见施行之前已建成但未报建确权的农民宅基地住宅，符合条件的，经土地确权后直接办理权属登记手续，补办有关确权登记手续的工作由各区政府、经济功能区管委会牵头，市规划、国土、建设、城管执法、消防、房地产登记等部门派人员参与，组成专门的工作机构负责落实。由该工作机构根据本意见的规定，对有关农民住宅进行甄别、认定，出具审核确认意见，相关政府职能部门据此办理有关手续。未经报建确权但已建成住宅的农民，应在本意见施行之日起90日内携带有关资料主动前往各区（经济功能区）的专门工作机构申报补办确权登记手续。15、陈某有一处宅基地，该地处于城乡结合部，地理位置极佳，规划要求可以建五层，却无资金建设。陈某找到几个人，要求合作建房，这几个人出全部建房资金，建成后一层门面和四五层住宅归出资人，二三层归陈某所有。