房地产估价方法：基准地价修正系数法

基准地价修正系数法 重点掌握内容 重点掌握基准地价的概念 特点 及其评估原理 原则 并在此基础上掌握城镇土地基准地价的评估方法和步骤 最后运用基准地价系数修正法评估宗地地价 基准地价的概念基准地价是指在宗地估价的基础上 评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格 它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价 基准地价评估的任务是以城市 镇 整体为单位 针对城镇内的各土地级别的不同区域类型 按不同用途评估出基准地价 并在基准地价的基础上 分用途 分区域分析地价影响因素与地价的关系 建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系 第1节基准地价评估的基本原理 基准地价的特点1 基准地价是一种区域性的价格 2 基准地价是一种分用途的价格 3 基准地价是一种平均价格 4 基准地价是有限年期的价格 5 基准地价具有时效性 6 基准地价是一种控制性价格 基准地价评估的原理1 土地收益是基准地价评估的基础 2 各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础 3 各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位 4 土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提 基准地价评估的原则1 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则 2 以现实的土地用途为主 适当考虑规划的原则 3 各类用地分别评估 多种方法综合运用的原则 4 与社会经济水平相适合 相协调的原则 5 选择合适的估价技术路线原则 第2节建设用地基准地价评估 建设用地基准地价评估的步骤 一 基准地价评估区域的确定 二 基准地价评估资料的调查 三 资料整理 四 样点数据检验 五 基准地价评估 六 基准地价的确定与公布 一 基准地价均质区域的确定1 划分基准地价均质区域的作用 1 基准地价是均质区域平均地价 划定区域是基准地价的内在要求 2 划定均质区域是基准地价评估的基础 3 突出重点区域的交易样点资料调查 保证调查样点的数量和精度 4 保证所划分的均质区域内的样点地价信息差异不大 便于统计测算 5 有助于分析地价与影响因素的关系2 划分基准地价均质区域的方法目前 划分基准地价均质区域的方法有两种 一是多因素综合评判法 通过选择多个对不同用途土地影响差异较大的因素 通过综合评价定级范围内各土地单元的综合分值 将综合分值差异相对较小的区域划分为同一土地级别 均质区域 的方法 二是直接在城镇土地利用分区的基础上 按区域内土地条件的差异 划分出不同的均质区域 3 划分基准地价均质区域的步骤 1 选择划分区域的因素 2 确定区域划分标准 3 调查有关资料 4 初步划分区域 5 实地校核调整 6 确定区域边界 二 基准地价评估资料的调查 三 资料整理1 市场交易资料整理 1 样点地价计算 分别根据土地使用权出让或转让资料 土地出租资料 房屋买卖资料 房屋出租资料等 2 样点地价修正 年期修正 交易期日修正 容积率修正 样点地价其他修正 3 样点地价资料整理 分类统计与分布图的编制 2 土地利用效益资料整理 1 土地利用类型的划分 2 单元土地质量指数的计算 3 企业标准资本额的计算 4 企业合理工资量的计算 四 样点数据检查1 样点资料归类2 样本总体分布类型检验3 剔除异常样本数据 五 基准地价评估1 利用样点地价资料评估基准地价 利用指数模型 利用算术平均数模型 2 利用用地效益资料评估基准地价 常数模型 多元线性模型 多元非线性模型 六 编制基准地价修正体系基准地价修正因素说明表基准地价修正系数表 七 基准地价的确定与公布1 基准地价确定的原则 1 以实际数据测算的结果为准 以比较 修正的结果为辅 2 土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准 级差收益测算结果验证 3 土地市场不发达的以级差收益测算结果为准 市场交易资料测算结果验证 4 体现地产管理政策 2 基准地价确定以一种方法测算城镇基准地价的 用该种方法确定的级别商业 居住 工业用途的基准地价为城镇基准地价 以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的 应以级别或区域为单位 用不同方法的测算结果 根据当地土地市场状况和地价水平 确定级别或区域中各用途的基准地价 3 基准地价的公布由政府相关管理部门组织验收通过后由人民政府公布 概念利用基准地价评估成果 在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上 确定相应的修正系数 用此修正系数对基准地价进行修正 从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法 第3节基准地价系数修正法 理论基础基准地价系数修正法的理论依据是替代原理 即在正常的市场条件下 具有相似条件和使用价值的土地 在交易双方具有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格 适用范围基准地价系数修正法 是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法 其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关 它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估 一 确定级别或区域基准地价 二 确定交易时间修正系数 三 编制宗地价格修正系数表 四 确定估价对象宗地的价格修正系数 五 确定年期修正系数 六 计算宗地价