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新塘【现代城】营销策划方案销售部二OO五年七月一日一、项目基本概况1、项目建筑指标2、销售产品分析二、项目市场定位1、市场定位2、市场形象推广三、目标客户群确定1、确立主要目标客户群与分析2、目标客户群所占比例四、销售策略1、销售均价定价2、总体销售价格定价策略（高质中价，体现升值潜力）3、销售时机4、销售态势5、推售单位与销售时段的配合6、付款方式/优惠政策7、促销措施8、销售产品命名9、项目销售步骤10、年度重要营销工作部署安排11、销售资金回笼计划五、交楼标准定位六、项目附加值建议七、现场地盘包装策略1、地盘现场包装2、现场售楼部3、示范单位八、宣传推广策略1、销售主题2、广告传播概念（嘉富花园）3、媒体广告安排（嘉富花园）4、户外广告宣传安排（爆炸性宣传）5、推广活动安排6、宣传费用总预算九、销售队伍组建1、销售队伍建立架构2、销售培训计划及其内容3、销售技巧培训内容4、销售工具准备5、销售部各项规章制度/提成制度一、项目基本概况1、项目建筑指标总规划用地面积： 47319.4总 建 筑 面积： 163310其中：计容积率面积：143850 住宅面积：118421 商业面积：23699 公建面积：1730 （居委会：50 文化中心站：300 卫生战：30 幼儿园：1200用地面积1500 变电房：150 容积率：3.0 建筑密度：56%绿化率：30% 户数：约1100户（首期656户）不计容积率面积：19460（车库面积：15260 设备用房：2000 架空面积：22002、销售产品分析1）整体项目项目外围：位置：旺中带静交通：便利的交通规划：时尚、简约的建筑规划、建设有特色风情步行街住宅：多种户型选择生活配套：学校、车站、酒店、市场、医院、餐饮、超市一应俱全项目自身：施工质量：一流的建筑队伍：省一建和湛江建安强强联合建筑外形：时尚、简约，超前设计社区规划：半围合式设计，人性化规划生活质素：人居和谐高尚生活社区物业管理：智能化优质物管园林规划：打造一流东南亚风情园林营销推广：强强联手的营销配合户型优势：特设超时空跃式设计、体现人性化布局间隔布局合理、方正实用创新性的空中巴比伦入户花园 大户人家风华主人房270圆弧全落地窗台设计 大面积观景飘窗设计 户户对流、户户采光、窗窗有景 多种户型选择：一房、两房、小三房、大三房，面积由49167任君选择二、项目市场定位1、市场定位大新塘中央地标国际化标准生活尚府定位理由n满足了他们追求时尚、品味时尚、享受时尚的需求 他们追求的不只是一栋房子，更是一种现代的生活方式，在他们的眼中，现代生活，就是潮流生活，本色生活，时尚生活。n很好地结合了楼盘自身特色 项目位于大新塘新城市发展中轴线，现代生活中心圈，所倡导的生活方式是国际化的，现代的，建筑物外立面是现代型的，简约的，明快的，小区的功能规划是完善的、多样的，为目标消费群所度身订造的各户型面积的居住空间是现代的，时尚的，也是高尚的。2、市场形象推广（原来市场定位）在市场形象定位设置上，适合本楼盘的原则应该是： 拔高形象 + 提升档次 + 升值空间 = 现代城 在将来现代城的营销推广中，项目形象演绎将层层递进：第一步：拔高形象从精神领域直接占领市场建立现代城在当地及周边市场上的地位就是当地人身份与地位的象征，住在现代城就是有都市人感觉，现代时尚面子，就是要超越现在，驾御未来。第二步：提升档次从产品层次征服市场 通过精神领域占领客户心理之后，现代城给到市场的还有一流的产品、环境、配套等更多的硬件支持，以及提供更优质的物业管理软件服务，真真正正、彻彻底底地改善当地人的居住状态。第三步：升值空间从文化品味层次打动市场 住现代城不仅很有时代气息，时尚缤纷，住得很MORDEND，而且还新增更多产品之外的附加值，在社区文化营造上，还相应地超越竞争对手及周边楼盘，做到人无我有，人有我优。三、目标客户群确定1、确立主要目标客户群与分析当地私营经济中成长起来的“中产” 简析：当地私营企业老板（主要是大中型牛仔厂和摩托车厂企业主），这类买家文化程度参差不齐，但品味追求较高，年龄大约在3645岁之间，乐于追赶新潮的事物，生活条件富裕，消费力惊人，且通常都不单单拥有一个物业，他们对置业都较有心得，很注重楼盘的档次能否符合自己的社会地位。大中企业高级金领白领、小资一族简析：各大牛仔厂及摩托车厂的高级管理人员，这类买家文化程度较高，注重居住环境格调，追求生活质量，并且要求物业交通便利，这类买家年龄大约在2642岁之间，房改后的企事业单位人士简析：这类买家通常是旧房换新房，或房改前由于政策限制不敢私置物业，手头游资交多，房改后一段时间已经积蓄一定的款项。这类买家的年龄差异较大，但家庭生活和经济收入较丰富和稳定，多数是企事业单位的领导或骨干，他们追求安定、安静、和谐的理想生活居所，对社区文化气氛较着重。特定该区的置业人士简析：这类买家对该地区的环境及地理位置比较熟悉，通常为小个体、小企业主，他们的年龄大约在3055岁之间，手头上有一定的闲置资金，会选择有升值潜力和保值能力的物业，用于长线投资，关键是讲究楼盘的地理位置、销售价格和间隔。2、目标购买群所占比例购买群类型比例私营企业老板（中产阶层）35%大中企业高级金领白领、小资一族25%房改后的企事业单位人士20%特定该区的置业人士15%其他5%100%注意：所占比例为销售预计比例四、销售策略1、销售均价定价1）住宅类比在售住宅楼盘参照价格比较样本城市家园亚太新城新康花园金泽花园新世界花园比较价格（在售均价）30002700280026003700修正系数地 段 价 值115%113%110%99%92%周 边 配 套108%106%98%99%93%项 目 规 模105%108%110%97%110%建 筑 类 型95%80%93%98%100%发 展 时 间97%105%105%97%110%修 正 价 格 36052934324223733830权 重030025025015010占 比 例1081734811356338评 估 价 格3320取 整 3300住宅销售均价：3300元/2）、商铺类比在售商铺楼盘参照价格比较样本城市家园亚太新城新康花园金泽花园富雅名居比较价格（在售临街均价）180001000080001200012000修正系数地 段 价 值103%90%95%98%96%商 业 环 境105%95%90%98%95%项 目 规 模105%103%102%98%88%交 通 状 况103%95%102%97%95%未 来 发 展106%102%100%101%95%修 正 价 格 2231785337116110658692设 定 权 重030025025015010计 得 比 例6695213317791658869评 估 价 格13134取 整 13000商铺销售均价：13000元/其中东面商铺均价售： 6000元/ 均价租：33元/月 南面商铺均价售： 16000元/ 均价租：85元/月 西面商铺均价售： 20000元/ 均价租：110元/月 北面商铺均价售： 15000元/ 均价租：83元/月 内面商铺均价售： 6000元/ 均价租：30元/月3）车位：销售均价：6.5万/个 租：250元/个/月2、总体销售价格策略1）销售价格体现： 高质中价高质：打造国际化生活标准楼盘，高质素享受中价：以适中的销售市场价格为切入点2）销售价格走势 采用：低开高走产生效果评估：A、以比市场价较低的价格入市，引起市场轰动和关注B、买家购房行为大多数为买升不买跌C、体现产品的升值潜力及其珍希D、突出销售产品买少见少，催促客户尽快成交3）销售价格与销售时段的配合阶段划分 第一阶段 第二阶段第三阶段工程状况 到达2/3工程 部分园林展示 外立面初步展示（即开始拆排栅时，楼体外立面开始展示）现楼外立面全面展示 推广销售价格 2900元/（毛坯） 3300元/（毛坯） 3400元/（毛坯）升价幅度 138% 3%推广单位货量 （约30套） （约500套）（保留有约30套靓景单位分批出售） 借助销售主题 超值发售（内部认购）全面公开发售保留靓景单位珍贵发售 备注最终之销售价格按当时实际销售情形而定3、销售时机内部认购： 2005年12月1日12月31日正式开盘： 2006年1月1日4、销售态势1）突出现代城“打造4个高标准”销售理念。（1）打造国际化生活尺度高标准（2）打造全新塘优质装修交楼高标准，“零利润”交付使用（3）打造高标准精品园林绿化（4）打造全新塘最安全、最舒适的高标准的模范生活社区2）实现“强强联合”合作关系 建筑设计：广州亚森建筑设计公司 施工单位：广东省一建和湛江建安 园林设计：待定 整合策划：待定 物业管理：待定6、付款方式/优惠政策付款方式付款方式一次性付款银行按揭折扣98折99折定金10000元签署认购书日起七天内50%（含定金）30%（含定金），外籍人士交50%一个月45%余下70%（外籍人士交50%）交首期当天申请办理1-30年银行按揭接收楼通知书七天内5%7、促销措施当销售遇到障碍时，有必要实施销售促销政策：1）折让销售价格折扣（下浮原折扣）：例如原折扣98折97折扣2）实施一口价促销：例如原价318626元/套 现价：31万/套3）赠送物业管理费/停车位费：赠送1年物业管理费/1年物业停车位费8、销售产品命名1）发展期命名现代城1期：锦绣俊苑 现代城2期：雍景华苑2）销售产品命名巴厘精英/城市经营 一房一厅 50以下浪漫情怀/温馨天地 二房一厅 6085未来之光/时尚领域 三房二厅一卫 90100时代星光/风华正茂 三房二厅二卫 90120时尚风华/荣誉之颠 三房二厅二卫 120140现代世家/大户人家 三房二厅二卫 1601709、项目销售步骤第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段阶段发酵期 酝酿期 沸腾期 保温期时间2005年11月2005年12月份2006年1月2月2006年2月月推广目的引出现代城的亮相变形象为销售力迅速占领市场树立市场口碑，确立新塘楼市领头羊地位宣传目的以悬念式户外广告拉开序幕电视+户外+现场立体展示楼盘的销售优势 通过密集式的广告宣传，并利用现场的售楼部、园林、样板房吸引目标客户群，达到成交通过适时适量的广告宣传来维护楼盘的销售品牌，巩固知名度推广货量约30套（方向楼层相对较差）约500套保留约30套园景靓单位持续销售推广价格以相对较低的市场价作销售吸引，引起买家购买兴趣以升价至市场价格作合理销售，促使客户买升不买跌，体现楼盘的升值潜力。稍微升价，体现园景靓单位的价值，买少见少10、年度重要营销工作部署安排阶段划分67月份8月份9月份市场酝酿期市场发酵期市场发酵期推广目的让市场初步认知效应铺垫市场预热时间节点06.01-07.3008.01-08.3109.01-09.30工程状况事项事项事项1、桩基础动工 2、地下室土建工程建造1、商业裙楼进入土建工程 2、示范单位/售楼部准备装修1、商业群楼工程已完工2、示范房/售楼部进入装修阶段营销配合1、制定项目市场定位/销售主题 2、寻找本地最佳户外广告牌位置 3、建造形象围墙广告牌/大立牌 4、与地产策划公司商讨商场营销策划事宜 5、寻找优秀的装修设计单位 1、选择优秀的装修设计公司 2、营销策略推广开始部署3、推售方案及开盘方案部署4、制定媒体传播计划5、目标客户分析和确立6、本地最佳户外广告牌位置寻找1、价格体系调整方案2、制定项目营销推售方案3、宣传媒体系列安排方案4、制定销售价格策略方案5、制定楼盘开盘方案销售物料建造围墙/大型立牌广告8月下旬筹备建造售楼部1、9月中旬准备影视片制作 2、9月中旬筹备建造样板房 3、9月下旬筹备模型制作阶段 4、销售物料和资料设计中 销售配合了解本地房地产市场状况1、市场调查（竞争对手） 2、寻找优秀的房地产销售人员1、制定销售队伍架构和提成 制度2、9月中旬建设销售队伍广告设计各类命名：销售产品、商场、内街、公园、广场、湖泊等1、平面、系列及形象设计 2、有关销售物料设计中3、确定户外广告计划 1、现场公关活动和包装方案设计2、正在设计系列平面广告 阶段划分10月份11月份12月份市场发酵期市场发酵期酝酿期（公开亮相）推广目的市场预热酝酿市场情绪内部认购（登记）时间节点10.01-10.3111.01-11.3012.01-12.31工程状况事项事项事项 1、样板房正在装修中2、售楼中心正在装修当中 3、主体住宅楼施工当中、11月底主体工程结构将到2/3、示范单位进入验收阶段 3、绿化园林道路完成施工 4、大型休闲娱乐广场完工 5、售楼部验收阶段1、12月底主体工程达到2/32、示范单位悉数全面展示 3、销售中心全面落成使用 4、园林靓景/休闲广场展示营销配合、项目推广市场定位策略、制定系列活动推广方案 、整合营销推广方案部署 4、协调好本地媒介产品 5、系列户外广告牌准备上画展示 1、营销推广方案确定 2、宣传媒体陆续攻势播放 3、营销策略推广开始部署4、开盘方案及活动方案部署 5、系列户外广告牌开始上画展示1、营销推广方案落实与执行 2、宣传媒体全面攻势投放 3、户外宣传媒体全面出街 4、活动方案落实销售物料1、销售资料和物料制作中 2、楼盘系列模型制作中 3、影视片制作中、销售资料制作完工并准备妥当 2、楼盘模型制作及影视片到位 3、现场包装进入验收阶段 4、影视片制作完成并验收 1、确保取得预售证 2、现场VI、售楼部导示到位 3、销售资料、模型全部到位 4、影视广告片按计划投放市场销售配合1、销售队伍系列培训(需约2个月时间) 2、制定销售流程和有关工作规章制度 1、确定销售资料全面发放 2、销售部定岗定责定人,准备就绪 3、跟进已到访和意向客户 1、确定销售人员及岗位分工 2、销售资料全面的派发 3、全力跟进买卖客户 4、向客户推荐销售产品 5、进行公开发售流程 广告设计、系列平面、形象VI设计完毕 2、按计划现场包装 1、现场包装方案制作完成 2、系列VI及警示标语完成制作 1、所有平面设计已完毕 2、所有平面广告全面、有效地展示阶段划分2006年1月份沸腾期（全面引爆）推广目的盛大开盘时间节点01.01- 01.31工程状况事项1、样板房投入使用2、销售中心投入使用3、园林及道路开放营销配合1、执行制定开盘推售方案及优惠政策2、执行制定开盘活动方案3、执行制定销售价格策略4、确保开盘现场销售资料/物料到位5、开盘后销售总结和开盘活动总结6、下阶段营销系列部署及调整销售物料及时调整和补充现场销售物料/资料销售配合1、开盘阶段销售全面冲刺2、对早期积累客户跟进促销3、联系买卖客 4、跟据客户需求作价格及推货策略调整广告设计1、开盘广告配合2、开盘后下阶段宣传广告计划3、各平面设计、形象包装设计全面展示11、销售资金回笼计划（一期）1）住宅（一期）项目内容销售率时间住宅面积()拟售均价（元/）销售金额（万元）2006年1月（元旦）300003300元/（毛坯价）990044.83%2006年2月（春节40%2006年3月（清明）30009904.48%2006年4月500016507.47%2006年5月（劳动节）10000330014.94%2006年6月19106302.86%累计6691022080100%注：1、项目住宅（一期）销售面积按66910计算2、项目住宅（二期）销售面积未定。3、6个月实现销售“零”存货。 2）商场（一期）项目内容销售率时间商场面积()拟售均价（元/）销售金额（万元）2006年1月（元旦）900013000元/1170051.24%2006年2月（春节）2000260011.39%2006年3月（清明）100013005.69%2006年4月2000260011.39%2006年5月（劳动节）2000260011.39%2006年6月100013005.69%2006年7月3003901.71%2006年8月264343.21.50%累计1756422833.2100%注：1、首期商场销售面积为17564。其中商场（一期首层）可售面积按14930计算。 一期的二层商场可售面积暂按2634计算（52682=2634）。2、二期商场首层销售面积未定3、8个月实现销售“零”存货。 3）车位： 250个65000元/个=1625万元总回笼资金:22080+22833.2+162546538万元五、交楼标准定位1）毛坯交楼标准 内容 项目住宅毛坯装修部分窗、门户铝合金窗，设飘窗，分户门做豪装实木门墙 身水泥沙浆批荡，石灰浆抹面，不扇灰、厅房预留空调机位及排水孔天 花沙浆批荡，石灰浆抹面，不扇灰地 面捣制楼板时找平门 扇入门口为豪华实木门，三房单位为子母门，预留可视门禁，室内按图留洞口，不留门框线阳 台砌砖不锈钢玻璃、或砌砖型钢（方管、扁钢）通花、或砌砖铸铁通花厨 房只做防水处理卫 生间地板下沉设计，做防水处理排水、排污厨、厕、阳台预埋排水、排污接驳口，主管走室外给 水厨房、厕所、阳台预埋接驳口入户，在室外统一安装水表（暗装），主管走室外弱 电电话、电视、防盗对讲、宽带网等管、盒、线预埋到室内设计位置，室外走管井通风排气厨房留排烟道，厕所留排气扇口供电管、盒、线预埋到室内设计位置空调机位外立面预留空调安装位置（考虑分体机）煤 气预留入墙孔，热水管预埋留接驳口电梯采用进口产品（1000kg）塔楼外墙采用条砖拼块、或新型马赛克。住宅公共部分1、电梯厅做喷淋位置的，天花做简单石膏板天花（或铝板），在天花侧藏光管打光2、电梯间及走廊墙身、地墙：采用贴砖3、电梯前室设防火门，分户不设防火门4、住宅大堂：一级一类装修标准架空层架空层作绿化设计小结毛坯装修交楼标准2）装修标准1设定为标准装修标准（标装）定价为：500/（参考玫瑰园交楼标准）按500元/装修交楼标准墙身、天花厅房墙身水泥砂浆批荡抹平，天花水泥砂浆批荡抹平，扇白灰。地 面水泥砂浆批荡抹平。门每户设优质防火防盗门，配优质门锁、防盗眼，室内留门洞。窗高级铝合金窗框配透明玻璃。厨房卫生间厨房预留排水管口一个，安装水嘴一个，卫生间安装水嘴一个，设地漏、排水管口、排污口。阳 台采用不锈钢通花栏杆、落地式铝合金玻璃门，设地漏及水嘴各一个，工作阳台配洗衣机水龙头及电源插座。空 调 机 位厅房预留空调机位，配冷凝水排水立管。供 水每户设独立水表，冷、热水管系统暗埋。供 电每户设独立电表及配电箱各一个，配开关插座。电 视客厅、主卧室预留入墙电视插座。电 话客厅、卧室预留入墙电话插座。网 络卧室预留入墙宽带接口。安 全 防 护每户设可视对讲系统。煤 气煤气管道铺设到户，配煤气表，交费煤气公司后，即可申请开通。注：发展商保留有根据实际情况以同等质素的材料和设备代替上述各项的权利。公 共 部 分 结 构钢筋混凝土框剪结构。外 墙贴优质外墙砖或高级外墙涂料。首 层 大 堂地面铺设高级石材，墙身贴大理石或其它饰面，吊造型天花，配高级灯饰。电 梯 大 堂墙身贴釉面砖，地面铺设优质抛光砖，配装饰墙面砖（或大理石）梯口门套，每楼层设楼层、单元指示牌，每单元装精致房号牌。电 梯每座住宅均设两部名厂电梯。走 火 楼 梯踏步水泥批荡抹光，设防滑条，天花及墙身批荡扇灰刷乳胶漆。地 下 室设地下室专用停车场，配有机动车、摩托车和自行车库。信 箱配不锈钢信箱。后 备 电 力配后备发电机组。智 能 化 系 统小区接宽带网；小区闭路电视监控系统；一卡通门禁系统；电子巡更系统；停车场收费系统。3）交楼标准选择客户购房时可自由选择毛坯或定价装修标准（标装），达到促成购房交易。六、项目附加值建议为增加产品的附加值，体现物有所值，物超所值，可增加：1、配备直饮水系统 预算建造费用单价：1300元/户配备直饮水系统总价:预算:1300元/户656户=85.28万元2、配备全智能化家居住、物业管理住户智能卡带门禁（一卡通）说明：每户按部就3张IC卡考虑，业主出入小区及停车场可刷卡设门磁（家居安全防范系统） 说明：安装在业主入户大门上，当大门错位时，报警信号向室内机报警，室内机向管理中心报警（可视管理机），设1个门磁。可视对讲说明：安放在户内门口附近，可直接清晰观看到访者。互联网说明：直接驳入互联网系统，“E”化家居智能保安说明：设置智能保安巡更系统。停车场出入闸口自动控制系统说明：车辆进出道闸卡自动控制关启，记录车辆进出时间，自动存档，防止盗车现象闭路电视监控系统说明：首层大堂及电梯内设置黑白半球黑白录像机，小区公共地方和地下停车场设置录像机，小区监控中心配备画面处理器、监视器、控制器等，组成小区闭路电视监控系统，实行24小时监控，实现安全监控。小区背景音乐说明：在小区公共地方（花园、走道、楼梯口等）设置背景音乐，使住户在回家、散步等户外活动时，心情更加舒畅。同时可以自动转接来自消防中心的紧急广播（在小区内及大堂内设置喇叭）。自动抄表系统说明：实现自动远程抄表。3、增设住宅大堂接待服务说明：每个住宅大堂设MINI接待前台，并配备物管服务员接待住户和访客，提高生活档次。七、现场地盘包装策略1、地盘现场包装根据现场地盘工程进度，有必要进行设置大型广告牌，有效地从107国度（新好景现代城方向）吸引路人注意，并引导顾客迅速到达现场看楼。2、现场售楼部建造位置：一期商场二楼建造售楼部（约1300），并于首层部分面积商铺作优美绿化作吸引和卖相建造要求：讲究舒适、气派、精美、配合图表和模型说明，使得客户得到尊贵的接待和怡然自得的自由感觉，并配合音乐气氛，从容得到本项目良好的印象和详实讯息。售楼部门口预留停车位。3、示范单位精心设计、充分表现完美的平面格局和完善生活机能，并加以特色装饰，充满感染力，4、详细建造售楼部、示范单位费用计划如下：1）装修公司选择（1）样板房：选择优秀的装饰工程公司对样板房进行设计装修（包工、包料、包设计） （2）售楼部：选择优秀的装饰工程公司对样板房进行设计装修（包工、包料、包设计）2）样板房初步装修价格预算（1）样板房：21002200元/（包工、包料、包设计）装修价格具体设定：以167为例（实用面积为143，香港师设计）序号装修内容预计价格备注1设计费500元/（香港）200元/（本地）148（实用面积）500=74000元/套（香港设计）148（实用面积）200=29000元/套（本地设计）2装修工程720元/720元/167=1200003饰物10000其中包括：厅：2000房：10003间3000灯饰：5000（厅、房）4家私56000其中包括：厅沙发：6000地柜：5000餐台：3000茶几：2000窗帘：100066000房床：主人床：8000 客房床：4000210000棉被：主人棉被：6000客房棉被：200024000衣柜：60005家电60000电视：15000（厅、主人房）品牌空调6000212000（厅、主人房）500015000（客房）冰箱：5000洗衣机：6000组合音响：8000（厅） 5000（主人房）其他：40006厨房22000组合橱柜：18000橱具：3000其他：10007洗手间16000高级洗澡缸：10000洁具：5000其他：10008入户花园2000其他：20009阳台1000其他：100010合计：35万（估算价格）（2）售楼部：1500元/1300195万（包工、包料、包设计）5、计划考察有关装修公司（样板房/售楼部）时间：2005年7月下旬6、计划要求装修公司递交报价/计划时间：2005年8月上旬7、选择装修设计公司时间：2005年8月中旬8、装修公司进场时间：2005年9月中下旬9、建造样板房和售楼部位置、建造预算设定：1）样板房（一个户型至少设计两种装修风格）设定A1栋3/F的A、C、D单位 A2栋3/F的A、B、C、D、E、F单位 A3栋3/F的A、B、C、D、E、F单位 A4栋3/F的A、B、C、D单位A5栋3/F的A、B、C、D单位 B1栋3/F的A、B、D单位 共26间样板房2）交楼标准设置位置设定：A1栋3/F的B单位(两房单元) B1栋3/F的C单位为交楼标准(三房单元) 共2间交楼标准样板房3）具体建造费用预算如下(含设计费)：（1）样板房预算:A1栋A单位（实用面积143）=30万 A1栋C单位（实用面积75）=16万A1栋D单位（实用面积148）=31万 小计：77万A2栋A单位（实用面积92）=19万A2栋B单位（实用面积89）=19万A2栋C单位（实用面积89）=19万A2栋D单位（实用面积96）=20万A2栋E单位（实用面积44）=8万A2栋F单位（实用面积44）=8万 小计：93万A3栋A单位（实用面积96）=20万A3栋B单位（实用面积89）=19万A3栋C单位（实用面积89）=19万A3栋D单位（实用面积96）=20万A3栋E单位（实用面积44）=8万A3栋F单位（实用面积44）=8万 小计：94万A4栋A单位（实用面积107）=23万A4栋B单位（实用面积90）=19万A4栋C单位（实用面积90）=19万A4栋D单位（实用面积87）=18万 小计：79万A5栋A单位（实用面积101）=21万A5栋B单位（实用面积106）=23万A5栋C单位（实用面积102）=23万A5栋D单位（实用面积63）=13万 小计：80万B1栋A单位（实用面积114）=24万B1栋B单位（实用面积116）=24万B1栋C单位（实用面积85）=18万B1栋D单位（实用面积85）=18万 小计：84万共计: 507万（2）交楼标准装修样板房: A1栋3/F的B单位（实用面积75）=3.75万B1栋3/F的C单位（实用面积85）=4.25万共计:8万 总预算:507+8=515万10、 售楼部：位置：设置在二层 面积：1300 款式：现代型总预算:1500元/1300=195万注意：1、建造费按实用面积计算。2、设计费按实用面积计算。八、宣传推广策略1、销售主题现代典范 国际生活 释义范围：现代建设未来时尚简约的建筑，户户有景，户户南北对流、通风采光，270圆弧飘窗台设计，引领的不仅仅是潮流。现代便利未来 位于新塘发展新城市中轴线，与环城规划路交接处，直通广园东快速干线，二十分钟内直达广州，而且紧临107国道（广深大道），更重要的是毗邻广州地铁五号线出入口，地理位置优越，造就未来成功人生。现代沉醉未来 融汇东西方园林精华，国际园林设计公司精心营造巴厘岛风情园林，1000多平方米的休闲广场，社区内高雅品位的风情步行街，热闹与宁静分隔，拉开了亚热带生活的奇妙之旅。现代规划未来 东南亚精品园林小区，惟妙惟肖，使国际化的园林规划设计注入前瞻的理念，成为卓越品质的园林典范。现代解构未来 小区内设休闲步行街，形成以社区为核心的丰盛生活基本。邻近即将开业的大型综合商场等成熟商业配套，一切体贴现代生活，实现以你为中心的都市全姿彩新生活。优越。现代成就未来 市一级配套的标准名校新塘中学就在家门口，构筑完善教育体系，成就孩子的未来，更成就为人父母者骄傲称心的未来人生。销售主题备选：1、一个大时代的荣誉说明:反映国际生活时代，体现永恒荣誉所在2、现代典范 动感生活 / 现代典范 永恒荣誉说明:反映现代时尚典范生活,体现多姿多彩的动感生活3、国际化标准生活尺度 / 现代典范 国际生活说明:表达现代城国际化生活标准,提升生活质素4、新一页的精彩说明:新城市新一页的精彩/动感生活4、现代都市生活新主义说明:倡导都市生活新主义风尚5、现代缤纷LIFE新主张说明:现代精彩生活6、现代解构未来 说明:即是现代引领未来,现代规划未来,现代丰盛未来,现代便利未来7、水边的香格里拉说明:突显香格里拉的现代城水岸悠然生活8、让城市现代舞动起来 / 让城市现代动感起来说明:现代城生活的动感9、人生自在非凡处说明:体现最高度的生活空间2、广告传播概念维系沟通中介 国际生活 永恒荣誉现代城 国际化生活标准典范树立市场品牌效应支承点独享全城巴厘岛风情园林目标消费群 推广单位注重居住环境、品位、 档次、商业氛围 各款样板房闪亮登场推出：标准层典范单位绝版发售楼宇高素质， 配套设施完善亮点：东南亚风情园林位于显赫地段享受国际化标准生活 即以“国际生活 永恒荣誉”为中介，通过对国际化生活做文章 以点带面，见微知著地传送楼宇品质和文化由渲染国际化生活的卓越价值引伸到楼盘的荣誉、珍贵由于珍贵而货量上的稀缺，缩短目标客户的购买时间3、媒体广告安排广告安排预计比重媒体选择考虑因素表现力强有针对性高频次价格讯息详细4、户外广告宣传安排采取全方位立体渠道宣传1）电视：主要在当地电视台作插播具体宣传计划：于2005年10月提交2）户外：主要在东莞新塘（107国道）方向 广州新塘（107国道）方向有针对性地展示灯柱旗 过街广告牌，楼顶广告牌、天桥广告牌或T牌等具体宣传计划：于2005年8月提交（需到现场踩点）3）广播：适当在广播电台作宣传，一般在中午时断或新闻时段具体宣传计划：于2005年10月提交4）报纸：适当在广州日报或南方都市报做