海口商业地产策划方案.doc

2007年度海口市南方大厦项目商业市场前期调查报告本次方案的目的：1、市场透析。对市场的解读，寻找出差异化竞争优势，达到无竞争。2、合理定位。打造金贸区首个特色产权酒店，为开发商在海口树立品牌效应； 3、寻求利益最大化。合理规避发展商项目开发、后期经营风险，谋求开发利润的最大化。通过项目的品牌化运作，形成有效的市场化良性运作，使各方利益共赢。目录：第一部分 海口房地产市场及宏观环境分析一、海口房地产宏观环境分析二、海口房地产市场发展阶段分析三、海口近几年房地产数据统计四、海口房地产消费情况分析五、海口房地产宏观形势分析第二部分 金贸区板块房地产及商业调查与分析一、金贸区房地产市场概况二、金贸区商业分布现状三、“国贸商圈”的市场解读四、玉沙村“城中村”的改造第三部分 金贸区高档高层写字楼市场调查与分析一、海口市高档写字楼发展状况二、金贸区酒店写字楼的发展三、金贸区在售写字楼基本情况四、未来海口写字楼的走向预测第四部分 海口市高级酒店宾馆物业调查与分析一、海口市高级酒店宾馆物业调查分析1、海口市高级酒店宾馆物业市场发展态势2、海口市宾馆酒店的分布状况二、产权式酒店开发可进取的市场空间分析1、产权式酒店概念解析2、产权式酒店模式探讨3、海口产权式酒店市场发展状况分析4、（以明光国际为例）产权式酒店开发可进取的市场空间分析三、海口市高级宾馆酒店典型样本调查与分析1、四星级：金茂大厦、椰海、黄金海景、宝华、万利隆2、五星级：文华、新国宾、喜来登、索菲特第五部分南方大厦项目定位分析总结前 言2007年7月14日至7月17日对海口市金贸区的不同业态的商业及房地产市场进行了市场调查研究。目的是为南方大厦地产项目作出一个全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。因时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料等方式开展调研工作。第一部分 海口房地产市场分析一、海口房地产宏观环境分析任何一种经济的发展，都离不开大环境的影响。海口的房地产市场与海口本身的经济发展环境和社会资源环境的联系比较紧密，二者是密不可分的。海口的旅游经济发展直接影响到海口的房地产市场发展。在分析海口房地产市场状况之前，有必要对海口的整体经济环境和海口各方面的发展环境进行初步了解，以便掌握整个城市日后的发展状态，为房地产市场开发提供可靠依据。 海口经济产业结构海南是一个自然资源强省，同时也是一个经济弱省。整个产业结构中，第三产业所占的比例最重。这与海南是全国最大的旅游省份城市和拥有最佳的自然景观和生态环境是分不开的。海口做为海南省的省会城市，相关配套设施齐备，规划合理，更是吸引了越来越多的人们来此观光旅游。随着第二居所被人们广泛接受。近几年在第三产业中，房地产产业的发展情况也逐渐乐观起来，并成为继旅游产业之后，海口第三产业中增幅和发展最快的经济行业。为了更好的说明，海口三大产业在海口市经济中所占的比例和三产业各自的经济地位。特选择了自2001年开始至2006年结束的各产业经济在整个经济中所占份额比例。由此掌握海口经济产业结构的大致情况。附图：20012006三大产业占总体经济比例从上图可以看出，海口产业经济结构中，自2001年开始，第三产业就占了整体经济50多的比例，以旅游和房地产业为主的第三产业在海口经济发展中起到了至关重要的作用。海口作为全国最大的旅游省份城市的首府，服务产业在整个经济产业链中始终处于龙头地位，随着近几年房地产的发展，除了传统的服务产业之外，房地产亦成为第三产业中又一个不能忽略的经济体系。 海口居民构成结构 海口是一个本地居民与异地居民杂居的一个城市，本地居民占主体。异地居民大多是通过高考移民或前几年通过购房获得本地居民身份的异地人。但经过长时间的磨合后，相处关系融洽。据统计海口市现有常住户籍人口171.03万人，而常住非户籍人口仅为27.96万人，仅为总人口的14。具体见下表：海口市2001至今常住户籍人口与常住非户籍人口变化情况2001年2002年2003年至今常住户籍人口156.62万162.64万166.92万171.03万常住非户籍人口27万28.45万27.73万27.96万 海口居民收入分析 根据海口市统计局的相关数据显示：2006年, 城镇在岗职工年平均工资21708元/人（不包括私营企业、乡镇企业从业人员及个体劳动者），比上年增长7.4%。城市居民人均可支配收入10712元，比上年增长10%。为了更好的说明海口居民收入呈现增长趋势，特将20012006年海口城镇居民收入总额数据进行分析，详见下图： 从上表可以看出，在2001年的时候职工工资总额仅为22.59亿元人民币， 2002年比上年增长幅度达37.6。通过这个数据可以看出，海口自2001年之后，职工工资总额呈现上升趋势，人均收入也呈现明显的上升状态。 海口居民消费结构分析 根据海口市统计局对海口居民的消费习惯和消费结构分析，发现海口居民每年用于食品的消费总额占到整个收入的43.8%，属于居民消费中最大的一个版块；而紧接在后的是在居住方面的消费，该费用占了总体可支配收入的12.1%。而广州居民的居住消费占可支配收入总额的仅为10%；海口居民在居住方面的消费比例明显高于广州。具体消费结构分析见下图：附图：海口居民可支配收入消费支出比例二、海口房地产市场发展阶段 海口的房地产市场与其它省份的市场发展状况有很大的不同。从其房地产发展情况而言，具体可划分为如下几个阶段： 阶段一：高调起步（19901993) 中国许多省份的房地产市场都是从较低的标准起步，根据市场和人民经济水平在逐步升高。属于经济发展的正常阶段，但在海口情况刚好相反，在国家确立海南为全国最大的经济特区后，海口曾吸引了大量的人才来开发建设海南。由此从9093年形成了海口房地产市场发展的第一轮高峰。 据统计，在1992年和1993年里，投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强，海口市房地产业的投资更是差不多占了当年固定资产投入的一半，国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的 40是直接或间接地由房地产而来，而在海口市则更是高达60以上，这些为海口市的基础建设奠定了基础，并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。 1993年下半年，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产热突然来了个大刹车：大量资金沉淀了，房地产热骤然降温，经济发展的泡沫陡散，房地产就只留下热带海岛一个个曾让人冲动让人憧憬的梦幻，在海口留下了大量的半拉了和烂尾楼项目。 阶段二：进入寒冬（19931999) 从上次经济泡沫之后，海口的房地产市场就进入了真正意义上的寒冬，房地产开发量聚减，房产销售量也几乎为零。据统计，在长达9年的时间内，海南全省空置商品房总面积达到455万平米，而海口则点了总量的72%，达到328万平米，空置率过高直接影响到对物业小区的管理和人口经济问题。而此阶段停缓建工程达到1611万平米。这个数字相当于同时期其它同类城市五年开发面积的总额。 阶段三：逐步复苏（19992003) 数据显示，20世纪90年代初，占全国人口6%的海南岛积压商品房占到了全国的 10%。到1998年底，海南省已建成未销售的商品房703万平方米。作为海南省“烂尾楼”的重灾区，海口市各类停缓建工程占400多万平方米，沉淀资金高达149亿元。 针对这种情况，1999年7月，国务院把海南确定为全国处置积压房地产的试点。给海南省3到5年的时间把所有“半拉子”工程处置完。于是，海口市处置工作充分利用积压商品房转化为经济适用住房销售的优惠政策，通过补贴开发企业土地出让金的办法，降低商品房成本，实行政府限价。 经过5年多的时间“烂尾楼”慢慢从人们的视线中消失。目前，海口市93%的停缓建工程项目已申报了处置方案，73%的项目已经复工建设。2005年，海口市将加大处置力度，力求基本完成全市处置停缓建工程任务。”至此，海口房地产市场走出寒冬，房产经济逐步复苏。 阶段四：稳步增长（2003至今)从2000年开始，曾经是“泡沫经济”典型的海口房地产业开始复苏。特别是2003年非典时期，海南凭借优越的地理环境和到位的管理，成为全国唯一的无疫区。“健康岛”、“无疫区”的招牌使全国乃至世界不少国家和地区的人都跑来海南旅游度假、购房安居。 2004年统计数据显示，内地居民正成为海口房产主要消费群，占51.14%。“健康岛是海南省为了提升房地产业竞争力而提出的。” 海南具备全国一流的生态环境，一流的空气质量，生活质量也位居全国前列，“阳光沙滩、椰风海韵”成为海南的代名词，博鳌亚洲论坛、第53届世界小姐总决赛的成功举办，以及非典没有登陆海南岛，使海南“健康岛”效应日益显现，所有这些对房地产开发投资有较大的吸引力，这必然推进海南房地产市场发展。附图：海口房地产发展走势图至今1993年第四阶段：稳步增长（2003至今）市场盘活，房价稳步上升，开发量上升第二阶段：进入寒冬（19931999年）全省空置商品房455万平米；停缓建工面积1611万平米2003年1990年第三阶段：逐步复苏（19992003年）处置半拉子工程，盘活市场第一阶段：高调起步（19901993年）泡沫、全市房产投资总额70亿人民币1999年三、 海口近几年房地产数据统计 衡量区域房地产市场发展状况并对日后发展形势进行预估，需要以近段时间该区域的相关数据为基础进行分析。为了更准确的了解海口房地产市场的现状及将来的发展趋势。我们选取了海口市自2001年开始至2006年止，海口市在房地产开发投资总额、商品房各年供应总量及各年消耗总量的变化等方面的数据对海口房地产市场进行初步分析。 2001年2006年海口房地产投资状况在2001年2006年海口市固定投资总额不断增加的情况下，作为海口的房地产市场其投资量的状态直接反映开发商对海口房地产的信心情况，同时也能从另一个侧面说明海口房地产的潜力到底有多大，为了说明这一问题，我们截取了2001年2005年政府公布的海口市房地产市场的投资总量数据加以了解。具体见下图：附图：海口市2001年2006年房地产市场投资状况说明：1、从上表可以看出，2001年至2006年这五年中，海口的房地产投资总额呈现上升态势。这组数据说明， 2001海口房地产开始起步，虽然总投资额仅为13.7亿元人民币。但这是对海口的房地产市场而言是一个好的开始。到了2006年，此数值达到52.45亿元人民币，增长总额超过39亿元人民币。短短的五年时间内，投资翻了两翻。 2、各级开发商自2001年开始便加大对海口房地产市场的投资力度，也证明了海口房地产具有极大的潜力。我们发现，2003年之前投资总额均在20亿左右。但之后的2004年，比上年投资总额多了12.6亿元。猛然增加投资额主要是因为2003年非典过后，在全国房地产业蓬勃发展的时候，海口良好的生态环境和优越自然资源也吸引了开发商和全国各地的购房者。 2001年2006海口地产市场供应状况 海口市半拉子和烂尾楼项目在2003年的时候接近尾声，80%左右的半拉子和烂尾楼项目已经处置得差不多了，对于部分特别麻烦的项目，政府采取拆除或其它方式进行处理。自2003年后，许多项目均为新开的工的项目，由此，开发量明显增多。海口市相关政府提供的自2001年开始至2006年止的每年房地产市场施工、竣工以及新开工的面积变化情况能很好的了解海口房地产市场的供应状态。详见下图：附图：20012006年海口市房产供应情况走势（单位：万平米）说明：从上表看出，2003年是海口房地产市场的一个转折点，该年之后无论是施工面积、新开工面积和竣工面积都明显大于前几年，这证明海口的房地产市场的开发量在逐渐增大，而这种情势是建立在开发商对区域市场的信心和区域市场近几年的成交量情况而定的。特别是03年以后，每年的施工面积增长速度更是猛烈。从这一点来看，众多的开发商还是看好海口房地产市场的。 2001年2006海口房地产市场销售状况在市场供应量持续增加的情况下，如果海口房地产市场的销售量保持不变或者呈现下滑趋势，则有可能会导致另一轮的泡沫经济。对此，海口市政府非常重视，历年都在控制土地出让和开发节奏。我们试着将每年的竣工面积和每年的销售总面积进行对比，就可以发现，整体上海口房产的销售量和房产竣工面积基本上还是保持平衡的，二者差别不大，具体数据见下图：附图：20012006海口竣工面积与销售面积对比表（单位：万平米） 说明：1、海口房产销售面积实际不以竣工面积为主体，而是以取得预售资格的建筑面积为准（预售资格面积数据不清楚）。因此，在这里我们以当年的竣工面积做为参照物，大概探究一下海口房地产的去耗情况。 2、从上表看，如果仅以竣工面积的总和来看的话，几乎每年的销售面积都是大于或接近等于竣工面积，这说明海口房地产市场的供应量和需求量基本处在平衡状态，我们看到在2005年的时候，海口房地产的销售总面积达到139。9万平米，是历年销售去化量最多的年份，2006年也保持在132.98万平米的销售去化量，而供应量则有所减少。这主要是受宏观经济形势的影响。 2001年2006海口房地产市场成交均价如果说上述数据证明的是海口房地产市场的一种良好发展状态的话，则衡量一个区域房地产价值的最重要因素就是房产销售均价问题。2001年之前海口的房产均价极低，相当于建设成本。当年消耗半拉子时政府为了处置房产，采用政府限价和政府补助的方式进行销售，价格创造了历史最低价，当年的均价也就1500元/平米左右。对于海口这样一个全国最大的旅游省份的省府而言，这样的价格与其它二线城市确实低很多。近几年海口的房产销售均价在保持稳定的增长态势，通过分析海口自2001年以来每年的市场销售均价数据，很容易证明这个问题。具体内容见下图：附图：2001年2006年海口房产销售均价（单位：元/平方米）说明：1、上图很明显可以看出，自2002年开始，每年的房产成交均价均有提升。但在2003年的时候，销售均价比2002年每平米下降了32元。主要原因是因为非典的因素，使得房产成交量下降，开发商进行了大量的促销活动，致使成交均价下降。可以看出，海口每年的房产销售均价都在呈现上升趋势，证明海口房地产市场确实存在着一定的增值潜力。四、 海口房地产消费情况分析 2006年海口市各类房产销售面积状况2006年，海口市商品住宅销售总套数达到9389套，销售总面积约为154万平米左右。在这些成交的商品房中，各住宅的房产销售比率并不尽相同。具体状况如下图：附图：2006年海口各类房产销售面积比（单位：%）说明：1、从上图可以看出，2006年销售量最大的是普通住宅，占整年成交总量的86%，而最少的是经济适用房，仅占总体量的1%。0。别墅销售量为2%，比上年增长1个百分点。如果以全年销售总量154万平米来计算的话，则别墅销售面积仅为30800平米。如果单幢别墅的总面积为250平米，则2006年总共销售别墅量为123幢别墅。2、高档公寓占了整个销售总量的11%，则共销售了16.9万平米。 2006年海口市房地产客户来源分析 2006年海口房地产市场仍是以异地客户消费为主，本地客户消费为辅的局面，据海口市房产局的相关数据统计，2006年异地客户消费比例超过了50%，而本地客户消费比例则小于50%，具体情况见下图：附：2006年海口房地产本地与异地客户消费比例2006年，根据海口市房产局的相关数据统计，在全年所销售的房产面积中。岛外客户依然占了主导地位。2006年岛内客户购买房产面积占总销售量的46%；而岛外客户占了近54%的份额。由此可以看出，2006年异地客户市场撑起了海口房地产市场的半边天。从而也证明了，海口的房地产市场在需求方面与其它城市的状况完全不一样，它是一个依赖异地客户消费的市场。说明：从上图看出，海口房产类型中别墅85%是异地客户消费的主力产品，证明海口的别墅市场主要针对异地客户进行营销推广。 在高档公寓的销售中，异地客户消费比例也占到了43%，证明海口的高档产品的销售价格异地客户比较容易接受。另外就是这些高档产品的规划设计、园林景观和优越的海景资源确实能打动高端消费者。普通住宅异地客户消费比例占到了47%，此类物业主要集中在海甸岛区域，主要是东三省和西北片区有大部分离退休人士来海南置业，用于养老之用。海甸岛所开发的项目一是规模较小，二是配套跟不上，但好在环境优雅。因此，吸引了异地的候鸟型和养老型客户。五、 海口房地产宏观形势分析 规模普遍偏小由于特殊的历史原因，海口房地产市场中大部分项目的占地规模和开发规模都比较小，有的甚至五亩地也进行房地产开发。不同于北京、上海等大型城市，进行大规模、大面积的土地开发。据统计，2005年底海口商品房的成交均价为2532元/平方米；而到2006年底，海口商品房销售均价达到3011元/平米左右。相比于2005年而言，房产销售均价增涨幅度达到了19%左右。每平米销售价格比上年多400多元。虽然近几年，海口房地产销售价格涨幅较大，但相比与海口同等的二线城市而言，海口的房产销售均价仍是较低的。海口房地产市场相对于其它城市而言，发展明显滞后。 发展周期的特殊性从房地产周期波动来看，海口房地产周期具有独特的个性：房地产投资波动剧烈且具有多个景气循环。海口房地产市场与其它地区的房地产发展状况不一样，可以说是高调起步、迅速回落、逐步复苏、缓慢发展。一般的房地产经济发展周期为五年左右，但海口曾在93年99年期间房地产市场仍属于低谷期，没有开发量也没有成交量，可以说那段时间房地产业增长率几乎为零。这是全国任何一个城市都不可能经历的阶段。 较大的增值潜力根据2006中国城市竞争力报告数据显示：海口的住宅投资潜力值为：0.792866，在50座城市中排名第30位，商业地产投资潜力值为0.476735，处于第24位，工业地产投资潜力值为1.189007，排在第50位。海口最大的资源就是丰富的自然景观资源和良好的生态环境资源。这些是全国许多城市都难以与其比拟的，虽然海口现在的的发展态势没有一线和大多数二线城市好。但随着人们生活水平的提高和对生活质量的要求日益提升的状态。海口做为全球最适合人类居住的第二居住地的概念已经深入人心。由于海口本身的商业氛围不太浓厚，当地的商业经济发展也不尽如人意。小作坊和私营店主为主体的商业模式制约了海口发展商业地产。但自2003年后，随着异地客大量进入海南购置第二居所，商业逐渐繁荣起来。原来海口最早的商业街得胜沙和解放路一带已经很难满足商家需求了。2000年的时候，海口临街的商业铺面一楼销售均价在8000元/平米左右。现在一楼的的商业铺面销售均价达到12000元/平米，海秀东路、国贸区、大同路等主干道的商铺售价已炒至19737元/平方米。这主要与海口居民消费能力的提高和异地客巨大的消费潜力是分不开的。家乐福和大润发等商业巨头的进驻，很好的说明了海口商业经济即将繁荣起来。因此随着海南健康岛、生态岛的概念不断深化，将会创造更多的商业机会。第三部分 金贸区板块房地产及商业调查与分析南方大厦项目位于玉沙路与金贸中路交界处，地理位置优越，从板块划分上属于金贸片区，所以以下部分主要针对金贸区的房地产市场（尤其是商业、写字楼及酒店业地产）进行分析和解读。一、金贸区房地产市场概况金贸区属于海口的CBD中心，便利的交通、完善的配套、合理的规划使得该片区成为整个海口市区人群最集中的区域，开发的大部分项目为中、高端产品。金贸区总占地面积平方公里，自海南建省以来，该区域就被规划定位为海口市的金融贸易区。余年前受房地产泡沫的影响，该区域的半拉子工程曾一度泛滥成灾。三年前，海口市政府开始大力盘活金贸区域的半拉子工程，使其成为楼盘最集中的区域。如今，金贸区商业以及金融业、商住等功能比较齐全和完备，已经成为海口市商务、写字楼最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区，常住人口达万人以上，其中不少是白领、中产阶层。该区域已初具城区规模，并有望成为海口各方面配套服务齐全的一个商业中心。在这里，中高档居住、商业、地产等产业逐渐形成一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。板块特点：该板块濒临海口湾，海口现在的CBD，自然景观优美的万绿园和规划中的海口新外滩中心地带座落其中，这为在该区居住的人提供了良好的景观视野，该板块生活配套齐全，交通便利。房产建筑特点：该区住宅房地产的建筑高度大多以小高层和高层为主。，住宅房地产的档次为高档和中高档。金贸区相关房产数据摘录截止至2006年，金贸区的房产总面积达到150万平米，其中90%左右属于高层建筑。房产销售均价在2003年的时候为3200元/平米，以后每年按照一定的比例提升，特别是紫荆花园项目开发成功后，销售均价一路飚升。该片区以中、大户型为主，讲究社区配套、园林绿化景观和小区的高档性。户型面积以二房、三房为主。主力户型面积控制在120平米左右。但随着近两年来大量小户型公寓项目的供应和金贸区商业圈的形成，小户型开发将成主导。此区域的消费群体以海南本地高端消费群体和异地客户为主，两类客户消费比率应该是各占50%。附：金贸区2003年2006年房产均价走势图说明：该片区自2003年以来房产销售均价明显高于其它片区，由于项目规划设计的合理性以及优越的地理位置，使得区域房价直线飚高，至2006年底时，片区公寓楼销售均价已快接近西海岸区域价格。二、金贸区商业分布现状自海南建省以来，国贸区就被规划定位为海口市的金融贸易区，昔日的一片滩涂经过十多年的发展，如今已经成为海口市商务最集中、人口最密集的经济区域及较为成熟的商住区。这里有大型的商场“广百百货”和“生生百货”等，还拥有全海口最多的银行金融证券保险公司，众多企业选择在这里的商务大楼设立办事机构或公司，使这一地区的商业以及金融业、商住等功能比较齐全和完备。这里是整个海口市经济最发达区域，一切商务配套设施都比较齐全。本次调查，我司主要是围绕国贸路、玉沙路、金龙路、龙华路几条主要干道进行的。1、 国贸路商业分析经营业态项目个数规模（m2）汽车修理、配件33/茶、烟、酒行19880通讯器材15585休闲餐饮135305餐饮8780文具7455票务5168服装4220冲印影象4130医药4285五金日杂3120美容美发2800眼镜店1150休闲会馆1100合计1199978国贸路共有商业临街铺面119间，其经营业态以汽车修理配件为主，共33间。2、玉沙路商业分析经营业态项目个数规模（m2）服饰18773五金日杂17458烟、酒、茶17655休闲餐饮177875餐饮156942休闲会馆62310大型商场3/美容美方3180药品3310文具2200航空、客运、货运213电器、通讯1/车辆维修、保养、美容18图书音像130花店135摄影、冲印230医疗270典当1100合计11419989玉沙路共有商业临街铺面114间，其经营业态以服饰为主，共18间。（生生百货）楼层经营业态规模（间）独立铺面（间）1层饰品、服饰34122层服饰、饰品、家私60173层服饰、家电、书店3716生生百货商场经营业态主要以服饰为主，其中1层以服饰、饰品为主，二层为服饰、饰品、家私，三层为服饰、家电、书店。3、金龙路商业分析经营业态项目个数规模（m2）餐饮2836750家私105690五金日杂71350茶、烟、酒行5195冲印影象4115医药3140休闲会馆2430票务118特产120休闲餐饮11500服装120美发11000合计6447228金龙路共有商业临街铺面64间，其经营业态以餐饮为主，共28间。（广百百货商场）楼层经营业态规模（间）独立铺面（间）1层服饰、饰品57272层休闲餐饮、服饰48343层服饰、饰品、家私7642广百百货商场经营业态主要以服饰为主，其中1层以服饰、饰品，二层为休闲餐饮、服饰，三层为服饰、家私、饰品。（宜欣广场）经营定位区域性购物中心功能定位集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务六大功能于一体的一站式消费中心档次定位中、高档楼层功能定位5F娱乐（国际动感数码城）4F休闲（国际国内著名休闲会馆、网吧、真冰溜冰场）3F购物 娱乐（文化、居家用品、欢乐天地）2F购物 饮食（品牌服饰、运动休闲、流行餐饮、流行饰品）1F购物 饮食（名牌名品、流行餐饮）B1购物 饮食 仓储（生活超市、家电广场、美食街、仓库）B2服务 （停车场）4、龙华路：经营业态项目个数规模（m2）汽车修理、配件28/平面设计151100电动车专卖5145五金日杂5206休闲餐饮4853餐饮4201门窗制作4114医药4129渔具3168美容美发3220冲印影象2400保险柜295票务118典当1140花市1600休闲会馆124文具专卖1100服装120合计854533龙华路共有商业临街铺面85间，其经营业态以汽车修理与平面设计为主，共43间。商街经营规模、出租率及租赁价格走势分析由上图可以看出，目前本区域商街供应量最大的路段仍是以传统的国贸路为主。海口市传统商圈中，主干道与次干道街铺出租率较高，其中已出租铺面占总体市场 的96%，未租铺面只占4%。由上图可以看出，本区域内商业临街铺面，以国贸与玉沙路交叉、国贸路与金龙路交叉为最高；整体来看，沿国贸路的店铺租赁金额普遍较高，为目前本区域商业最为繁荣的地段。三、“国贸商圈”的市场解读目前海口商业网点建设中存在四大主要问题：A、总体上缺乏统筹规划，布局不够合理，城乡结合的新开发的住宅区商业网点配套不足，群众购物不便。而热点地段网点过于集中，导致过度竞争。B、商业企业规模普遍偏小，管理手段、经营方式缺乏创新，很多商业企业没明确市场定位，盲目入市。经营模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平竞争，经济效益欠佳。C、批发市场发展不够，档次较低，没有形成一定规模，不能完成适应海口作为商业中心城市的物流需求。D、由于人口构成比例、气候等因素，海口饮食消费比例较内地城市高，衣着打扮等消费较内地城市低。这是造成超市较好，百货零售较弱的根本原因。上述反映的问题在金贸区表现也很突出，即高层次、大规模的商业卖场经营状况都不太好，相反的倒是沿街的底商势头很足，很少出现店面空置。金贸区高层和小高层住宅、写字楼鳞次栉比，人口不可谓不多，但仔细发现，会发现在本区域存在一个很大的问题，除了金龙路以餐饮为主的店拥有较大面积之外，如国贸、玉沙几个路段基本上都是以小型店铺为主，大的卖场则“售货员多过买东西的人”，一直以来很多商家也在抱怨规模稍大一点的商业形式就很难存活。从“好美佳”倒闭到“广百”的苦苦支撑，从“天茂百货”门庭冷落到“风华时代”靠不停更迭概念寻求生机，问题出在哪里？我们试图从更深的角度来对本区商业做以说明：第一、严格地说国贸现在还不是真正意义的商圈，而且在未来短期内形成真正意义的商圈也很难，尽管已经具备了雏形。如今的国贸更多地是商务办公场所和住宅，仅有的商业建筑也大多都是底商。从商业地貌上讲，国贸的核心区域被玉沙路和国贸路呈十字切割，所有商业仅仅是布局在街道两边，“圈”在哪里？谁也不曾看见，街道两旁密集的住宅和办公建筑群恰恰就成就了区域商业拓展的绝缘带。经济文化核心部位没有形成“辐射源”，也就失去了商圈的形成基础。核心区被林立的写字楼和住宅所占据导致没有了商业升级的空间，这使人们看到“中央商务区”定位与“商业区”发展在土地资源上面对面的直接冲突。宜欣广场的建造开辟了一条靠区域边缘商业寻求拓展的路线，但国贸的中心区域没有形成真正大商圈，而靠边缘地带的商业生地寻求突破又何其之难。高风险的存在，也正是位置相对“宜欣”稍好，但性质相同、围墙做好两年而长期不见声色的“溯源地产”在观望的原因。穷则思变，“宜欣”大力引进“大润发”成功之后，一时间国际大型商业企业招商成了海口区域边缘商业的救命稻草，包括“家乐福”、“沃尔玛”在内的国际企业成了时代宠儿，可惜各种商业素质上的高要求，导致大多数新建商业项目最终只能望洋兴叹。国贸商业升级希望在玉沙村的城市改造进度。“沃尔玛”在海口曾“折腾”了好几次选址方案，历经数年，从秀英港走到海秀西路号终于落定尘埃，然而鲜为人知的是其真正心仪的地方却是玉沙村，可是最终不堪忍受海口旧城改造的“大决心，小步伐”而放弃。众所周知的原因，玉沙路的翻新也并没有带动整个地带的变迁进程，鸡犬相闻的状况仍然是金贸区旧城改造的痼疾。可以说玉沙村旧貌不除，国贸的“核心区域”就没有足够商业升级的空间，真正意义的商圈就很难形成。第二、从路网结构上分析，整个区域西部完全被漫长的龙昆沟阻隔，甚至国贸的国贸大道成为了丁字路。在千米鸿沟面前，国贸向东直接通向海口中心区的只有滨海路、龙华路、海秀路三个路口，位处中间的龙华路的在龙昆沟上更是一座通行量很小，负载量极大的沟桥连通，桥两头都是城市车流干道，行人交通极其不便。南部和海秀路的连通也极不到位，从国贸到秀英只能绕行龙华路，否则就要走世贸和秀英村的一条崎岖不平“村级公路”。也许规划局早就看到了这一点，设计出了截断“华侨中学”造出通途的规划思路，但规划一出台立即遭到大量群众的口诛笔伐，原因是社会对百年名校怜爱有加。规划搁浅至今。国贸至今没有拥有全开放的交通体系，车流倒也罢了，在人流交通组织上呈半封闭状态，致使国贸商业发展条件比较闭塞，这都影响了国贸商圈的形成。第三、从业态特征上讲，国贸商业缺乏活力因子。仅有几间中高档商业物业支撑的统一经营管理模式，经营业态和业主几乎经久不变，商业形式固化而缺乏新鲜因素，没有吸引行人游逛购物的直接魅力，而玉沙路北段商业形式简陋堪比道客村，更不堪重任。到了金龙路，这种状况展示到了极至，规划到位的美食一条街尽管生意红火，但单一的餐饮业态对商圈形成的没有太大支持作用，只能算一种功能型商业街道。相比老市区商圈的解放西路，尽管物业和商品的档次不高，但得益于散铺的灵活多变、业态的布局丰富，往往能在第一时间展现时代商品特征，特别能吸引年轻人的注目，自然游逛购物的行人如织。商品种类丰富、经营形势灵活多变是一个商圈表现的基本外在特征，在国贸就很缺乏。就当前形势来看，国贸区域的“复兴城”同其它“第一”、“三叶数码城”、“亚豪广场”、“家天下”等几个项目一样，尽管个体上都颇具规模，但作为几个孤立的边缘商业网点，在短时期内都只能是大商圈边缘区域的几株盆景，运作难度不小。然而未来海口商业开拓发展的重任和希望也在它们身上，这些网点的发展壮大将直接刷新海口的商业版图。四、玉沙村“城中村”的改造2000年以来，海口推出以改造半拉子工程为基础的经济适用房，因价格低廉，深受市场欢迎，从而带旺了本地低迷的房地产市场。从2002年至今，国贸区域九成以上的半拉子工程纷纷被盘活，成为海口楼市中的一支生力军。而其中，玉沙村项目的改造也是备受大家瞩目的一个工程。将海口老国贸区与万绿园周边滨海区域合并起来，发展成为海口的中央商务区是海口CBD历史资源积累的一个自然选择，同时也是海口市发展的必然趋势。这意味着，海口老国贸区迎来新的发展机遇。去年以来，海口市对“城中村”玉沙村的改造进行了相应的规划。按照规划，未来5年，“海口最具人气和活力的休闲商务中心(RBD)”将在“玉沙村”上崛起。金贸区已成为海口重要的商务中心，玉沙村改造的项目就按RBD的定位来设置，其项目包括大型购物街区、大型餐饮街区、文化休闲娱乐街区、时尚运动街区、酒店商务区、白领公寓区六大版块，形成集游、购、娱、住为一体的具有最高聚集密度的中心，将其建成海南岛乃至全国最具热带风情的休闲步行街区。与已改造好的海口西海岸、中心城区的整治方向不同，国贸区大整治主要是把该区临街两旁的违章、临时等建筑、影响市容的几十个小区之间的围墙等拆除掉，最大限度把该区建筑密度降下来，最大限度扩大绿地面积，增加一批高档次独具特色的热带精品绿化区域，以美化街景、区景，突出区域功能。交通和绿化是国贸区整治规划的重头戏。其整治的主要方向为只拆不建、整合小区；注重扩大、增加一批独具特色的热带精品绿化带。按照规划，打通玉沙路北端这一交通瓶颈，要拆除近6000平方米的沿街建筑，同时将国贸北路、华府路、广场路、国贸南路全部打通，形成完善的支路体系，疏解交通。蓝海观点：做为老国贸区通往万绿园的毕经之路，玉沙路拥有着滚滚人流，遗憾的是滚滚人流潮水般漫过玉沙路,却没有像海秀东那样留下花花的银子,人们匆匆地来又匆匆地走,除了笑语和垃圾,国贸什麽也没得到。不是游人不想进店消费, 而是玉沙路店太少没的消费.据了解, 国贸过去很繁华,玉沙路临街都是各色商店,尤以服装和饮食著名,来逛的人也很多,已初步形成了商圈雏形. 后来整治国贸环境,把临街的小店都拆了,环境是好了,商业却死了, 人们不再逛国贸了,它无商业街可逛了.这种情况很像北京的平安大街,大街拓宽了,环境整治好了, 原本繁华的商业街却死掉了.为了所谓的环境美而毁掉一条商业街,就海口现阶段经济发展水平而言,是得不偿失。目前国贸的商业布局比较零乱, 既形不成中心区,又形不成商业街,自然就不会有多少人来逛(业态不去谈,那是另外一个问题).假如能先形成一条商业街,来逛街的人自然就会多起来.而条件最好的当属玉沙路,从南到北已有多家中型商场: 广百百货,国美电器，等等,还有多家小店,北端与万绿园相连, 潜在客流没问题. 主要问题是商业形不成街, 断档太多,缺口太大,尤其是北端基本是商业空白,这个最重要的客流导入口不能发挥作用, 使游万绿园的大量人流(晚间更多)未能经玉沙路北口进入国贸而直接乘车而去。所以，本项目的成功与否，可以说，在某种意义上寄托在玉沙村的拆迁重建上。因为在玉沙路临街规划着商业建筑或底商.假如能以先易后难的灵活方式从临街先做起,玉沙路就更容易先建成商业街,将空缺的地段都补建上商业铺面,使商业铺面连起来,提升整条街的商业繁华度,自然就会吸引原本游万绿园的游人顺便逛逛玉沙路商业街。而假如能打通玉沙路南口,使其与海秀路相连,车流客流就会更为合理,人气自然会更旺,则对项目的利好也不言而喻了。当然，挑战与机遇同在，随着玉沙村项目的改造的一系列商业项目也将对本项目构成直接威胁。 在寸土寸金的金贸区，如果有一天突然冒出大片的绿地、空中走廊、中央商业步行街、影剧院、运动场馆这一定会让整天身处水泥森林中办公的白领们惊讶不已、奔走相告。不用着急，这也是海口市城市发展公司向我们描绘的改造后的玉沙村前景，规划把拆后空地建成与现有的国贸中央商务区（CBD）配套的休闲商务区（RBD），此举将使金贸区功能更加完善、更具生机与活力。第四部分 海口市高档高层写字楼市场调查与分析一、海口市写字楼的发展状况1、海口写字楼的发展阶段分析90年代初期：建省后，经济活跃，投资高涨，外地企业大量涌入海口，帝都大厦、亚希大厦、华银大厦、华能大厦、南洋大厦等高档写字楼成为他们办公的首选之地。1994-2000年：房地产泡沫破灭后，经济萧条，纯商务写字楼开发无人问津。此期间又逢本岛企业开始起步，办公地点除在金海岸、文华、黄金海景等一批星级酒店以外，基本选择了商住楼。20012005年：随着经济高速发展，写字楼开发也进入了一个高峰。鸿联商务、新达商务、中新商务、星华广场等物业便是这期间的杰出代表。2006年至今：一批新生代写字楼面市，功能分区更加明显，商务办公氛围浓厚。代表作如万利隆大厦、国贸中心、新乔海阳光大厦、泰达商务酒店、玉沙国际、财富广场等等。从以上的几个发展阶段可以看出，海口目前办公场所主要有商住两用楼、写字楼、酒店写字间等模式。商住两用楼的存在对于刚起步的小公司具有一定的必要性，但是其混杂无章的物业状况不仅难以管理，而且商务环境差，会给现代企业的日常经营活动造成严重后果。随着信息时代的到来，对智能花要求越来越高，老牌写字楼经理的时间太久，配套设施相对落后，已经无法满足现代社会全球同步办公的高要求，公司的发展受到很大限制。2、海口写字楼的主要地域分布海口写字楼分布的区域按集中度来划分，主要分为三类区域，第一类即是国贸、世贸、滨海大道（文华酒店至滨海公园）沿线，即海口传统的CBD地区。也就是早期规划的金融贸易区，本区域的写字楼数量约占海口写字楼总量的62%以上，在海口的写字楼市场战局着举足轻重的作用，大型的集团公司、上市公司及金融几乎都集中在本区域，企业的类型有金融业、房地产业、IT业、电信业、医药业、服务业等。海口有名的写字楼都坐落于此，如南洋大厦、帝豪帝都帝晶大厦、琼泰大厦、新达商务大厦、国贸中心、港澳大厦等。第二类区域是海秀路、海府路沿线，该地区写字楼数量约占海口写字楼总量的26%。第三类区域是海甸岛、南海大道、府城等区域，只有零星的写字楼分布，约占海口写字楼总量的12%。下表列出了海口写字楼在各区域的集中度，其中部分以住宅或酒店或自建自用为主，只有零星、少量的办公用房出租或出售的楼盘我们没有纳入统计。海口写字楼分布状况类别地区数量集中度影响力一类国贸、世贸、滨海大道沿线11562%重大二类海秀路、海府路沿线4826%一般三类其他2212%低微二、金贸区酒店写字楼的发展金贸区的酒店型写字楼，远是房地产泡沫时期遗留下来的半砬子写字楼，后因旅游业的迅速发展而改建为酒店，其中留一部分楼层作为公司办公写字楼之用，所租用的企业往往是有实力的企业，目前找不到合适的写字楼，又因现有写字楼的服务和配套跟不上其商务办公的需求，而酒店型写字楼的良好设施配套和完善的后期物业管理极大的满足了这一需求。如黄金大酒店、宝华海景大酒店、文华大酒店等等。提供商务办公用房的部分酒店酒店名称建筑面积位置竣工时间黄金大酒店43万滨海大道1995年文华大酒店39万滨海大道1997年汇通酒店24万国贸大道1992年宝华大酒店46万滨海大道1996年金贸商务酒店23万国贸北路2004年（营业）海景湾酒店39万滨海大道在建三、金贸区在售写字楼基本情况海口纯写字楼规模普遍较小，还没有真正形成可以同国内同类城市相类比的CBD区域。各类写字楼规模大小不一，参差不齐，总水平仍低于过类同类城市水平。我们将部分有代表性的写字楼筛选出来，对其规模进行类比和分析。名称规模竣工时间国贸中心43万2002年后新达商务大厦（商住两用）58万2002年后万利隆大厦9758即将交付玉沙国际2.4万即将交付天邑国际60万在建02年之前，海口纯写字楼的建筑面积大都在3万平方米以内，从上表中，我们可以看出，在进入2002年后，已竣工的写字楼面积越来越大，追求规模化已经成为海口写字楼建设的一个方面。而从另一个侧面也表明，规模大的写字楼其投资回报率和市场反映都要好于规模小的写字楼。1、海口写字楼的配套服务写字楼的配套主要包括以下几个方面：一是电梯数量及质量；二是停车场；三是智能化管理，四是中央商务区，五是休闲餐饮区。在2000年之前，海口纯写字楼基本没有完整的配套服务系统。除数量不等的电梯和停车场外，少见其它配套服务。而有其他配套服务的写字楼，除了一些酒店外，只有在2002年之后竣工的少量写字楼。由于受种种因素的限制（多是半砬子工程改造的，规模仍是93年前后遗留下来的），就是这类写字楼的各类配套服务也并不完善，与同类城市差距很大。金贸区部分写字楼配套服务：名称停车场管理休闲设施电梯商务国贸中心200个较好商业裙楼，二楼为品牌西餐中央空调、四部电梯新式写字楼、生态办公概念新达商务大厦400个一流休闲咖啡厅、餐厅、小区花园、空中花园四部电梯、大部分楼层无中央空调商场、商务中心机票代理、但商住混用万利隆大厦6000优质商务酒店、大型咖啡厅、多功能会议厅瑞士迅达高速电梯商务中心、银行、宜欣、广百商场2、 海口写字楼的租金水平、物业费用相对于国内同类城市，海口写字楼租金普遍较低。这不仅与海口写字楼档次低有关系，更与