浙江省公共租赁房制度建设的三个问题.doc

浙江省公共租赁房制度建设的三个问题 导读：龙源期刊网 浙江省公共租赁房制度建设的三个问题作者：张娟锋 虞晓芬 来源：中国房地产2011 年第 09 期2010 年初，浙江省提出全面实施“1313”保障性安居工程，公共上海7月1日起实施住房租赁合同网签备案制度龙源期刊网 浙江省公共租赁房制度建设的三个问题作者：张娟锋 虞晓芬 来源：中国房地产2011 年第 09 期2010 年初，浙江省提出全面实施“1313”保障性安居工程，公共租赁房成为保障性安居工程 的重要内容。當前，浙江省公共租赁房的建设与运营还处于起步阶段，许多方面需要明确和研 究。一、明确公共租赁房在住房供应体系中的功能与定位1.公共租赁房具有保障性与过渡性双重特性，是对原住房保障体系的有益补充和完善浙江省通过实施廉租房制度，已基本实现低保标准 2 倍以下住房困难家庭“应保尽保”。通 过实施经济适用房制度，基本满足了人均可支配收入 60以下的住房困难家庭购买住房的需 求。在廉租房与经济适用房之间，增加新的住房保障方式公共租赁房，能够弥补现行保障 体系中出现的断层，构建起合理衔接的“分层”保障体系。浙江省高校毕业生数量从 2001 年的 37230 人急增到 2009 年的 229234 人，其中大多数从农村到城市、从小城市到中心城市，成为 城市化的中坚力量。而浙江各地房价普遍偏高，加上租赁市场不规范、租赁关系不稳定，已影 响异地工作毕业生的“安居乐业”。同时，对于高层次引进人才，因不符合现有住房保障政策， 又暂无能力购买商品房，导致人心不稳、人才外流。事实上，这部分群体中的大多数未来有能 力通过市场解决住房问题，迫切需要政府为其提供阶段性、过渡性的住房支持。此外，据浙江 省公安厅暂住人口登记资料显示，浙江省外来流动人口近 2000 万，外来务工人员的住房难已 成为影响产业发展的现实问题。根据现行住房保障体系的不足和當前住房领域的突出矛盾，公 共租赁房应當具有保障性与过渡性政策支持双重特性。对不符合廉租房条件、又买不起经济适 用房的中低收入家庭，通过公共租赁房将其纳入保障体系，突显保障性；对异地就业高校毕业 生、引进人才、外来务工人员，通过公共租赁房满足其过渡性、阶段性基本居住需求。2.公共租赁房保障方式具有资金投入量大、投资回收期长、维护与管理成本高等不足，开 发量需要与當地的财力、市场供求相适应与经济适用房、租金补贴保障方式相比，公共租赁房最大的优点：一是产权掌握在政府手 里，更适于建立退出机制；二是如果依法完善准入退出机制，使房屋流动起来，有限的房源能 保障更多的人数；三是政府可以享受资产增值收益。与租金补贴方式相比，公共租赁房能够通 过增加低于市场租金的供给，直接干预租赁市场，有助于丰富市场供给。同时，公共租赁房也 存在不足：投入资金大、投资期长，面临大量资金沉淀在公共租赁房建设和运营之中的风险；龙源期刊网 公共租赁房的物业管理、退出管理、租金收取等后期任务繁重，运营成本高。因此，政府如果 在公共租赁房投资、建设、运营上大包大揽，极可能导致其成为财政包袱，难以持续。3.房价越高，出售方式的保障住房制度越有存在的必要，用公共租赁房取代经济适用房制 度，既脱离现实，也可能是住房保障体系建设的倒退经济适用房制度最大的优点是，政府不仅解决了中低收入家庭基本的居住需求，更重要的 是给予了中低收入家庭一笔财产性保障，符合国际上社会保障由收入转向资产的趋势，也符合 “十七大”提出的增加居民财产性收入的精神。我们认为，一是不要把经济适用房操作层面存在 的问题归于制度的错误；二是不要过度放大经济适用房早期因政策不完善带来的问题。在房价 越来越高背景下，经济适用房仍是一种主流的住房保障方式。二、科学分析公共租赁房需求规模与地方保障能力1.借鉴国家与城市保障房比例，推算浙江省保障房应占住房新开发量的 1012左右， 保守预计年公共租赁房需求量在 170 万平方米以上依据公共租赁房的保障对象，可以从四方面测算浙江省公共租赁房的需求规模。一是，本 地户籍家庭对公共租赁房的需求。2009 年浙江省居民租赁私房比例为 5.29，根据非农家庭 数量推得租赁私房户数约为 25.89 万户，假定其中的 50属于保障家庭，则需 12.945 万户， 按平均面积 55 平方米计，合计 712 万平方米。若分 5 年，13 的群体通过公共租赁房实物配 租解决住房问题，则年规模 50 万平方米。二是，异地工作大学毕业生对于公共租赁房的需 求。每年平均毕业 23 万人左右，根据杭州等地数据，离开父母异地工作的比例在 23 左右， 假定异地工作中的 30对公共租赁房产生需求，按人均建筑面积 18 平方米计算，则年需求规 模在 82.8 万平方米以上。三是，人才引进对公共租赁房的需求。如果每年引进高层次人才的 数量在 3 万人，其中 20通过公共租赁房解决，按照平均 60 平方米计算，年需求规模为 36 万 平方米。四是，外地务工人员对于公共租赁房的需求。综上分析，预计公共租赁房年需求量在 170 万平方米以上。2.政府现有财力支持公共租赁房开发的规模在 100 万平方米年左右由于公共租赁房投资回收期长、盈利能力差，难以吸引企业投资开发面向社会的公共租赁 房，也难以得到商业银行融资支持，而各地财政压力普遍较大的事实也决定了地方预算内资金 支持公共租赁房建设的力度十分有限。目前有保证