陪验人员基础知识培训课件(金域蓝湾)

陪验人员基础知识培训课件l 一、陪验要求说明（重点）（一）房屋交付的工作目标：1、帮助客户初步了解他（她）所购买的万科住宅和社区2、帮助公司顺利地将房子交付到业主手中3、通过交付工作，使业主形成“万科关注业主，值得业主信赖”的好印象。（二）具体要求（十六字）1、着装整齐2、礼貌得体3、工作熟练4、主动沟通上述要求，是对交付工作的要求。l 二、为了顺利实现交付，您需要熟悉并掌握以下知识要点（重点）（一）初次见面要求：给业主热情友好、有礼貌的第一印象。主动和业主套近乎，给业主回家的亲切感。1、自我推荐：见到业主后，自动迎上前去，面带笑容，“您好，我是今天全程陪同您办理收房手续的客户大使！我叫，如你在收房过程中有任何疑问，都可以提出来，我会尽力为你解决问题！”2、业主信息了解：业主姓名、房号；是否重点客户；是否第一次来看房；是否清楚现场交付流程（若不清楚，须引导解释）。3、介绍交付流程：根据交付流程图简要介绍交房流程，特别提醒业主需关注的内容。（二）引路看房要求：初步介绍住宅和社区的基本情况。结合路途中具体的配套、园林景观等给业主讲述。并适当突出万科对工程质量的管理过程严谨印象。1、陪验人员应走在业主的左前方，与业主保持沟通，切勿完全将业主仍在身后，独自走在前面。2、引路过程中可谈及的话题：小区规划：小区楼栋分布，景观风格、形态及主要分布，生活形态：物业服务中心位置及服务内容、娱乐健身等配套设施，小区交通情况，小区安全情况；3、装修引导：1）策划：复印对分户型平面图，在图纸上根据家里的实际需要进行详细的功能规划，装修完成后要配置哪些电器、家私。 带上家人同行，参观朋友和熟人家装修的新房，多拍些照片日后有用。 制作预算，准备要花多少钱装修。2）探路：拿上图纸找多家装修公司询问，向设计师明晰自己的设想。比较几家装修公司的方案和预算更满足你的需求。 调查主要材料的价格、品牌及品质。根据市场价格指定详细预算，预算包含项目尽量全面，越全面越容易控制费用。3）理想付诸实施：主要有2种装修方法：与装修公司签订合同，找熟人或朋友自装。第1种方法费用较高，但可明细权责，有法律保障；第2种费用较低，但需找到可靠的人士。 坚持自己买主材，签订合同尽量详细，注意价格、材料明细清单（品名、厂家、规格、颜色、质量要求）、付款方式、施工工期、违约及赔付责任。4）开工、现场监督及变更：对房屋全面检查，冷热水管做压力试验、排水管做通水试验、厨卫做闭水试验，有问题及时告知地产和物业进行整改后再开工。 合理安排工期、工序。有些材料需要提前通知厂家准备，以备工期进行恰当的时候能及时安装（例如：门、橱柜、家具等） 不能做甩手掌柜，坚持每天了解施工进度，隔一到两天到现场查看进度及质量，对于发现的问题要求立即整改。若单项工程完毕后，要及时验收，发现问题立即整改。 3、熟悉房屋楼栋分布图，引导业主快速了解自家户型（三）现场陪验房要求：有条理地带领业主验房；验房过程尽量规范、细致、专业；协助业主寻找、准确记录住宅的质量问题点；过程中遇到自己不懂的问题或业主情绪激动，及时通知其他同事帮助。1、进入单元门时，主动为业主开门，让业主先进；后进电梯，先出电梯；开启入户门后，让业主先进。2、陪验引导：（引导业主根据合同附件的交付标准验房）1）入户门：查验门面是否有划痕和磕伤、闭合是否严密、铰链是否顺滑、把门关上后用钥匙反复试验开关是否顺滑、门的密封条是否完整密闭。2）入户花园和阳台：栏杆是否安装牢固、有无凸出尖角、油漆是否饱满、锈蚀、地漏是否完好。3）配电箱：箱体是否安装稳固，各分区控制能否实现、开闭是否灵活。4）窗和阳台门：窗面是否有划痕、破损，窗户密封条是否完好、门把手是否松动、开启是否灵活5）墙体和地面：是否有空鼓、开裂和不平整。空鼓可用小铁锤敲打墙面，听是否有“空空”之声，若有则可能存在空鼓。6）插座：插座有无漏装、插座是否有破损。7）厨房及卫生间：检查水阀是否出水，是否有渗水痕迹，是否有排风口，水管是否有开裂。2、详细记录业主提出的问题，并在户型图上相应位置标注。3、业主现场提出的问题，若属于可快修范围，应通过对讲机呼快修岗进户现场维修。4、对于业主提出疑问现场无法解释的，应告诉业主在交付手续办理区有保修咨询岗的专业工作人员可为其作专业解答，并在看房结束后带领业主前去保修岗咨询，切勿胡乱解释。5、当面记录完业主提出的问题后，告知业主我们已将您反映的问题记录在表上，会及时反馈工程人员对问题进行整改，整改完毕后会及时通知你。并让业主对房屋验收表上的问题一一核对，请求业主对房屋验收房屋满意度评分，并让其签字确认。6、离开房屋后，将入户门锁好。7、水电表读数：每个水电表上方都有对应房号，水电表最后一位若为红色，表明为此数字前有小数点，读数时应将小数点加进去。（四）纪律要求1、着正装，穿皮鞋，戴工牌，可佩戴公司徽章2、不可在业主面前抽烟、吃东西3、不可随意在业主面前脱鞋、脱衣服（因验房的特殊需要除外）4、不可在业主面前骂脏话，不可与业主争吵，与业主沟通及在业主面前与他人沟通时，注意礼貌用语，切勿大呼小叫。 （五）注意事项1、对于项目重点、热点问题慎重处理，统一按照培训说辞回答；若遇业主情绪激动、对说辞解释表示极不认可，引导业主到保修咨询岗咨询，并及时通知风险预控岗人员。2、与业主接触过程中，若对讲机处于开启状态，应佩戴耳塞，以防业主无意间听到内部沟通内容。l 二、产权办理常见问题解答1、产权证什么时候能够办下来？答：按照购房合同约定，完分户产权证办理的时间为在您缴齐办理产权所需的所有资料及税费后的365天内。2、我今天可以不办理产权手续吗？答：因此次产权手续办理属于“自选式服务”，您可以选择今天不办理产权手续。但若你是按揭客户，按照购房合同约定，对于按揭客户，须由我司为其代办产权手续，并在房屋正式交付时完整提供办理产权所需资料及相关税费。如买受人未完整提供上述资料和费用逾期达7个工作日以上，买受人应承担抵押贷款总额5的违约金；逾期达15个工作日以上，出卖人有权解除合同。所以，为使您的产权办理过程更加方便、快捷，我们在集中交付现场设置了专门的“产权手续办理区域”，会由专人为您专项服务办理产权手续。建议您选择在集中交付现场办理完产权手续，若你坚持不在集中交付当天办理产权手续，你需在现场进行延期办理产权手续的相关申请。3、我是否可以在产权证上添加共有人？答：可以现场添加，但是添加的共有人必须是业主的丈夫或者妻子，同时必须现场出具结婚证复印件。l 三、面积确认基础知识及常见问题解答1、为什么面积补差方式是按照套内面积差异退补房款，而不是按照建筑面积退补房款？（重点）答：我司目前所有已交付项目的面积补差方式都是严格按照购房合同约定，依套内面积差异计算退补房款。2、面积实测报告的测绘方是否具有相关资质，如何证明测绘数据真实、有效？答：我司所委托测绘方均是取得了政府行政机关认可的测绘资质证书的专业公司，成果是依据国家标准房产测量规范和四川省房地产测绘实施细则（试行）进行测量和计算完成。受拖方与委托方没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。 3、为什么我看到的面积实测报告是复印件，我希望看到原件？答：因面积实测报告属于重要文件，我司只保留了一份原件。为防止原件丢失，我司须将其妥善保管，不便于放置于交付现场流动区域。若您确实有需要查看原件，我们可联系文件保管人员向您出示。l 四、业主缴费基础知识及常见问题解答（一）基础知识业主当天涉及缴纳的费用包括2部分：地产费用（产权办理相关税费主要是契税、维修基金、印花税+面积补差款）和物业费用（三个月物管费+三个月水电费）（二）常见问题解答1、享受契税优惠政策的条件有哪些?答：享受契税优惠政策应同时满足以下4个条件：1、为首次购房业主（需由地税局审核你是否属于首次购房人士）。2、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；3、单套建筑面积在144平方米以下（含144）；4、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。 注：成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格做适当调整，经测算后确定为： 二环以内：5780元/平方米 二环至三环之间：5080 元/平方米 三环以外：4730元/平方米 此标准自2008年4月20日起执行2、关于产权税费的其他优惠政策？答：财税2008137号文对房地产交易环节税收政策进行了调整： 一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。本通知自2008年11月1日起实施。2、为什么要缴纳3%的契税，不能只缴纳1%的契税？（重点）答：依据合同约定，我司目前所有已交付项目的产权税费是实行代收代缴方式，业主缴纳齐所有产权税费后，我司将向其出具收据。因是否为首次购买普通住房须由税务局核实确认，我们无权核实，故我司暂按3%的产权契税统一代收，待税务局核实确认后，对于多缴纳契税的，我们将根据税务局的通知代为退还。3、物业管理费从什么时候开始计收？答：物业管理服务费以房屋交付通知书中通知的房屋交付日之次日起开始计收，逾期办理交付手续，物业管理服务费计收时间不变。l 四、入住后便民指南（一）、物管费、水电气费如何缴纳？ 水电费采用由物业公司代收代缴方式。水电费、物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为 每月20日前 ，缴纳地点为项目物业服务中心。 气费为每月交纳一次，交纳地点为然气公司指定的各银行网点。 到若业主逾期交纳物管费及其他费用（包含成都万科物业代收水、电、光纤收视费等费用），从逾期之日起每日按应交费用的万分之五交纳违约金；（二）、房屋报修流程1、根据商品房买卖合同附