市政务中心项目可行性服务研究报告

目录 第一章 项目总论 . 9 一、项目背景 . 9 （一）项目名称 . 9 （二）项目投资单位 . 9 （三）报告编制依据 . 10 （四）项目背景介绍 . 10 二 、项目概况 . 11 （一）项目拟建地点 . 11 （二）项目建设规模与目的 . 12 （三）项目主要建设条件 . 13 （四）项目投入总资金及效益情况 . 13 （五）项目主要经济指标 . 13 三、项目可行性与必要性 . 14 （一）项目的可行性 . 14 第一，莱州民营经济发达，房地产市场消费需求旺盛，市场前景非常看好 . 14 第二，在莱州城市建设迅猛发展的背景下，商业地产面临良好的发展机遇 . 14 第三，项目建设条件良好，商业配套功能齐全。 . 14 第四，技术和经济上可行。 . 15 （二）项目的必要性 . 15 第三，项目建设是承建方依托自身实力进行市场拓展和资源整合的客观需要 . 16 （三）小结 . 16 四、问题与建议 . 16 （一）项目面临的问题 . 16 （二）项目建议 . 16 第二章 市场分析 . 18 一、商业 地产市场分析 . 18 （一）概述 . 18 （二）市场分析 . 20 第三章 项目建设方案和运营模式 . 49 一、项目开发功能定位 . 49 （一）政务办公 . 49 （二）品牌推广 . 49 （三）休闲娱乐 . 49 （四）物业服务 . 50 二、项目建设规模和方案 . 50 （一）政务中心及配套写字楼 . 50 （二）商住公寓及酒店式公寓 . 50 （三）住宅项目 . 51 （四）商业项目 . 51 三、项目运营方案 . 51 （一）租售相结合的运营模式 . 51 （二）统一的物业管理服务 . 52 （三）立足整体的对外营销 . 52 第四章 项目选址 . 53 一、项目所在位置现状 . 53 二、项目建设条件 . 53 （一）交通条件 . 53 （二）基础设施条件 . 53 （三）投资服务条件 . 54 （四）防洪、防潮、排涝设施条件 . 54 （五）环境保护条件 . 54 （六）征地、拆迁、移民安置条件 . 54 （七）施工条件 . 55 第五章 总图、运输与公用辅助工程 . 56 一、项目总图布置 . 56 二、项目场内 外运输 . 57 三、项目公用辅助工程 . 57 （一）项目给排水工程 . 57 （二）项目供电工程 . 57 （三）项目通信设施 . 57 （四）项目维修设施 . 57 第六章 项目节能措施 . 58 一、节能措施 . 58 （一）施工现场节能 . 58 （二）施工材料节能 . 58 （三）设备机具节能 . 58 二、能耗指标分析 . 59 第七章 项目节水措施 . 60 一、节水措施 . 60 二、水耗指标分析 . 60 第八章 项目环境影响评价 . 61 一、项目环境条件 . 61 二、项目建设对环境的影响 . 61 三、环境保护措施 . 61 四、环境保护投资 . 62 五、环境影响评价 . 62 第九章 项目劳动安全卫生与消防 . 63 一、劳动安全与卫生 . 63 （一）设计依据 . 63 （二）危害因素分析 . 63 （三）实施措施 . 64 二、消防 . 64 （一）设计依据 . 64 （二）消防措施 . 64 第十章 项目组织机构与人力资源配置 . 66 一、项目组织机构 . 66 （一）组织机构 . 66 （二）人员构成 . 66 二、项目人力资源配置 . 67 （一）项目人员配置 . 67 （二）职工工资福利 . 67 （三）劳动生产率水平分析 . 67 （四）员工来源及招聘方案 . 67 （五）员工培训计划 . 67 第十一章 项目实施进度 . 68 一、项目建设工期 . 68 二、项目实施进度安排 . 68 第十二章 项目投资估算 . 69 一、项目投资范围 . 69 二、项目投资估算依据 . 69 三、项目投资估算内容 . 69 （一） 工程费用 . 69 （二） 其他费用 . 69 （三） 预备费用 . 70 （四） 建设期利息 . 70 四、项目固定资产投资估算 . 70 五、项目流动资金估算 . 71 六、项目资金筹措 . 71 第十三章 项目财务评价 . 72 一、财务评价基础数据与参数选取 . 72 （一）总投资及其来源 . 72 （二）计算期 . 72 （三）财务基准收益率设定 . 72 二、项目销售收入估算 . 72 三、项目成本费用估算 . 73 （一）水、电成本 . 73 （二）工资及福利费用 . 73 （三）销售费用 . 73 （四）管理费用 . 73 （五）总成本 . 73 五、项目财务评价报表 . 76 （一） 项目财务现金流量表 . 76 （二） 项目损益和利润分配表 . 79 （三） 项目资金来源与运用表 . 81 （四） 项目投资计划与资金筹措表 . 83 五、项目财务评价指标 . 85 （一） 项目盈利能力分析 . 85 （二） 项目偿债能力分析 . 85 第十四章 项目社会评价 . 86 一、项目对社会的影响分析 . 86 （一） 方便、简化莱州当地人民办事程序，提高政府办事效率 . 86 （二） 增加了地方和国家税收 . 86 （三）提升区域商业能级 . 86 （四）促进地区经济发展 . 86 二、项目与所在地互适性分析 . 87 （一）项目利 益群体对项目的态度及参与程度 . 87 （二）项目各级组织对项目的态度及支持程度 . 87 （三）地区文化状况对项目的适应程度 . 87 三、项目 社会风险分析 . 87 四、项目社会评价结论 . 87 第十五章 项目风险分析 . 88 一、项目主要风险因素识别 . 88 二、项目风险程度分析 . 88 （一）政策风险 . 88 （二）市场风险 . 89 （三）财务风险 . 89 （四）管理风险 . 89 三、项目风险防范和降低风险对策 . 90 （一）应对政 策风险的对策 . 90 （二）应对市场风险的对策 . 90 （三）应对财务风险的对策 . 90 （四）应对管理风险的对策 . 91 第十六章 项目可行性研究结论与建议 . 92 一、项目推荐方案的总体描述 . 92 二、项目推荐方案的优缺点描述 . 92 （一）优点 . 92 （二）存在问题 . 92 三、结论与建议 . 92 图表目录 图表 1 项目建设地点示意图 . 12 图表 2 项目组织机构图 . 66 图表 3 项目实施进度安排 . 错误 !未定义书签。 图表 4 项目项目建设规模 . 70 图表 5 项目建设投资估算表（单位：万元） . 70 图表 6 建安工程费估算表 . 70 图表 7 前期工程费估算表 （单位：万元） . 71 图表 8 项目资金筹措表（单位：万元） . 71 图表 9 项目收入估算表 . 72 图 表 10 项目水、电成本估算表（单位：万元） . 73 图表 11 项目员工工资福利表（单位：万元） . 73 图表 12 成本费用估算表（单位：万元） . 74 图表 13 财务现金流量估算表（单位：万元） . 77 图表 25 财务指标计算表（单位：万元） . 78 图表 15 项目损益及利润分配估算表表（单位：万元） . 79 图表 16 项目资金来源与运用估算表（单位：万元） . 81 图表 17 项目投资计划与资金筹措估算表（单位：万元） . 83 第一章 项目总论 一、项目背景 （一）项目名称 山东省莱州市政务中心项目 （二）项目投资单位 本项目投资单位为山东省南方国际实业集团。 山东省南方国际实业集团成立于 2004 年，是一 家注册资本壹亿元，总资产达 22 亿元的大型商业集团，是以投资经营、开发商业地产、专业市场、现代物流、生产、加工、贸易、旅游酒店等为一体的多元化集团性企业。经过几年的发展成长，南方集团秉承 “诚信做人、认真做事、张弛有度、开拓进取 ”的企业精神，以 “诚信、勇气、创新、和谐 ”为己任，形成了以投资兴办实业和商业地产项目工程为支柱，以酒店旅游、加工贸易为辅助的 “2+2”战略格局。同时涉足实业、商业等多项领域，旨在打造引领行业发展的龙头标杆。在快速发展的今天，山东南方国际实业集团广开渠道，敞开大门吸纳一流的人才共谋大业，共 同打造一流的企业品牌。经过近 10 年的经验积累和沉淀，已形成一家系统化、规模化的实业集团。 公司总部位于山东省济南市的广东大厦，是公司投资 元开发的集家居、建材、餐椅于一体的多功能综合大厦，总建筑面积 10 万平方米，北依风景秀丽的济南小清河，东临顺河高架，是济南北部的一颗璀璨明珠。 集团旗下的山东省粤商置业有限公司是与政府合作成立的合资公司，是一家专注于从事住宅地产、商业地产、产业园区的投资、开发、经营、管理公司，项目遍布深圳、济南、烟台、威海、枣庄等多个城市，目前开发建设用地储备面积 5000 余亩，已经成 为山东房地产界品牌认知度与美誉度较高的企业之一。 （三）报告编制依据 1、法律法规及发展规划 土地储备管理办法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国城市房地产管理法 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (国办 2010 4 号文 ) 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发 2011 1号 ) 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知 （四）项目背景介绍 1、项目提出的理由 （ 1）莱州房地产市场面临发展机遇 随着莱州城镇化进程的加速，中央房地产去库存政策的实施，中国的房地产形势又迎来了一波新的发展。莱州作为全国百强县，民营经济发达，老百姓消费能力较强；莱州又是著名的千年古县，滨海风格秀丽，吸引全国的人民到此休闲度假，房地产 正处在增长期，需求旺盛，城乡市场需求潜力巨大，房地产业迎来全面发展良好契机。 （ 2）商业地产面临良好发展机遇 莱州作为旅游城市，政府对商业地产、旅游地产、文化地产积极支持的；同时莱州商业设施继续更新换代，商业出现空白市场机遇。随着城市化深度推进改造，商业升级转型势在必行，商业地产迎来发展的良好 机遇。 2、项目提出的过程 本项目是集住宅、政务中心、高端写字楼、酒店式公寓、商住公寓、商业为一体的高端城市综合体项目。项目投资单位山东南方国际实业集团经验丰富、实力雄厚。 基于莱州市政府建设政务中心及山东南方国际实业集团业务拓展的需求，结合项目建设地周边商业环境，公司拟投资 造集高层商务办公大政务中心（ 1栋，六层）、写字楼（ 2栋，均为 15层）、酒店式公寓（ 1栋，裙楼 5层，主体 24层）、商住公寓（ 1 栋， 24层）、商业（购物中心 +商业街）、住宅（花园洋房、 9层、 11层、 17层、 18层为一 体的高端城市综合体，并完善停车场、绿化带等配套设施，项目规划起点高，市场契合度好，具有良好的 发展前景。 二、项目概况 （一）项目拟建地点 项目拟建地位于莱州北苑路和云峰北路交叉路口东北角，区位优势十分明显，周边公路及城市公共交通系统功能齐全，交通十分便利。 图表 1项目建设地点示意图 （二）项目建设规模与目的 本项目是集政务中心、写字楼、酒店式公寓、商住公寓、住宅、商业为一体的高端城市综合体项目。项目总投资为 元。项目占地约 266亩 ，估算建筑总面积为 439895中住宅总面积为 129895 务中心和写字楼项目为 100000店式公寓和商住公寓为 100000商业项目为 110000 项目具有多重功能，可满足不同的需求： 一，用于人民