房地产一二级市场互动关系论文

房地产经济学 房地产一二级市场互动关系房地产一二级市场互动关系作者：陈维钢、张键、郑世涛摘要：本文分为四个部分来阐述房地产一二级市场互动关系。第一部分：概念解读；第二部分：中国土地一级市场中的过度竞争；第三部分：中国土地二级市场的制度缺陷与政策；第四部分：土地价格与房地产价格的关系;第五部分：土地供应量与房地产价格的关系；最后总结。关键词：房地产一级市场，房地产二级市场，土地市场，房地长增量市场，地价， 房价，互动研究引言： 正近几年来,随着房地产业市场化的不断深入,特别是最近一段时期以来住房价格上涨速度较快,房地产价格成为上至国家领导层,下至普通居民普遍关心的一大问题。西方经济学的经典理论告诉我们:价格是由市场中的供需双方共同决定、共同影响的。随着我国的房地产行业日趋市场化,我国的房地产价格变动机制也应从市场的角度来分析和解释。房地产市场有其特殊性,其特殊性表现在该市场可以细分为三个层次的市场:土地出让市场、房地产增量市场和房地产流通市场,即我们常说的房地产一级市场、二级市场和三级市场。本文所论述的范围就包括土地市场以及房地产增量市场的互动研究。第一部分：概念解读l 何谓房地产一级市场和二级市场？l 如何解读房地产一二级市场？一、概念1) 房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。2) 房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 2、 概念解读1) 所谓房地产一级市场，是针对二级和三级市场而言的，二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。2) 国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体，所发挥的特殊和重要的作用决定了房地产一级市场的垄断性、计划性和产权变动的单向性。3) 房地产一级市场的垄断性，又提出专业市场概念。是国家作为城市土地所有者直接参与经营的城市房地产市场，由国家垄断的。它包含有四个专业市场： A、征地市场：根据城市发展需要，国家可以依照法律规定对所有土地实行征 用，征地补偿费实质上是土地的“出售”价格。 B、拆迁市场：对旧城开发的拆迁问题，国家依法收回被拆迁单位的土地使用 权并进行拆迁安置，对未到期的土地使用权收回时必须进行补偿。 C、土地批租市场：国家将较长年限的城市土地使用权一次性有偿出让给城市 土地使用者，使用者按合同规定一次性交纳整个出让年限内的土地使用权 价格；也可将土地使用权出让给房地产开发企业，由其完成房地产开发后 再转让给最终使用者。其出让方式带有较强的竞争性。 D、年租市场：国家以划拨方式取得土地使用权的土地使用者。使用者以土地 使用费(税)的形式向所有者交纳租金。4) “七通一平”是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。第二部分：中国土地一级市场中的过度竞争1、 充分竞争是市场经济实现最大效率的保证主流经济学理论始终认为充分竞争是市场经济实现最大效益的保证。沿着这种思路，马歇尔、张伯伦、罗宾逊、古诺、斯威齐等人又对垄断、垄断竞争和寡头市场中厂商均衡与效率损失进行了探讨，一致认为竞争程度越高，市场均衡产量越高，代表福利水平的总剩余越高。2、 过度竞争的内涵主要包括:1) 过度竞争往往产生于于畸形的供需状态中，即供给和需求必有一方显著过剩或严重不足; 2) 过度竞争的厂商存在过度竞争的激励，如为了消化存货、弥补一部分固定成本等, 从而不愿退出已经出现亏损的市场; 3) 过度竞争往往会形成一个非理性价格。而这种过度竞争的表现同样存在于土地市场中。3、 政策对过度竞争调控1) 对于开发程度适中的地段，开发商过度竞争的激励较小，供给量变化不大。因而政府可以适当放宽对其管制。2) 对于开发程度较低的地段，地价上升虽然会带来房价上涨，但也会增加商品房供给量，有利于加快城市落后地区开发。此时，政府可以适度放松对于土地市场过度竞争行为限制，同时应从这种较高的土地出让收入中相应增加支出，以加强公共设施和保障性住房等方面的建设与供应，保障低收入群体的基本住房需求。3) 对于开发程度较高( 如中心城区) 的地块，开发商主动哄抬地价的行为则会减少供给，抬高房价，降低市场效率和消费者福利水平。此时，政府应该改进招拍挂制度。第三部分：中国土地二级市场的制度缺陷1、 中国土地二级市场发展现状城市土地二级市场属于土地使用权流转范畴，主要是指土地使用权的转让、出租、抵押等的交易关系，它是由土地使用权在土地经营者或使用者之间的横向流转而形成。近年来，随着我国产业结构调整和升级，土地二级市场交易逐渐活跃起来，土地市场不断扩展。2、 我国土地二级市场运行中的缺陷1) 土地产权界定模糊。产权的界定是市场交易的基础。虽然相关法律在土地产权的初次安排上做出了原则性规定，但与市场经济发展的要求相比，还不够细化和明确。2) 土地交易制度不配套。城市土地二级市场由于具有交易主体多元性和交易方式多样性的特点，使得对交易制度的需求更甚于城市土地一级市场。而政府的相关政策又不配套，导致土地资产流失严重。3) 土地收益制度不合理。土地二级市场主要的收益形式有土地转让、出租与入股等，收益主体主要为土地使用者，收益形式因二级市场流转方式的不同而存在差异，与交易方式密切相关。4) 土地二级市场的服务体系不健全。主要表现在：一是土地市场交易平台搭建不够。抑制了正常的土地二级市场交易。二是信息披露不充分。三是土地评估不规范。3、 强化城市土地二级市场运行的对策建议1) 引入土地一级市场相对成熟的“公开竞价”机制。2) 参考土地一级市场由政府引导运作的模式，规范土地二级市场中的政府功能，实现由“管制型”政府向“服务型”政府的转变3) 加强土地的监督检查。针对用地单位和个人违反土地法规的情况，以及违反市场原则的不规范行政行为，必须建立起对土地违法违4) 纪行为强有力的查处制度，建立协管员制度，赋予土地管理部门对非法占地新建建筑物拆除权。第四部分：土地价格与房地产价格的关系对土地市场价格与增量房地产价格的互动关系的解释，实际上就是回答究竟是增量房地产的价格高导致了土地的价格高，还是土地的价格高导致了增量房地产的价格高。房与地是不可分的，可供开发的土地资源是房地产数量及价格的重要影响因素，同时房地产的价格也影响着对土地的需求，即土地的供给量除了受城市规划的限制外，更要依据房地产市场的供求进行调整。目前我国城镇土地是国家所有，土地市场是国家垄断市场，因此，各级地方政府如何合理控制和规划土地资源，是规范房地产市场、提高房地产市场效率的重要手段。1、 地价与房地产价格的因果关系 土地价格是市场需求引起的，即由于对土地上产出物的需求导致对土地的需求。房地产的价格高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小导致了地价的升高，即地价高相对房地产价格高是结果，不是原因。不仅如此，地价的地区差异性同样源于各地房地产的价格不同，即不同的城市由于对房地产的需求不同导致了它们各自的地价不同。2、 地价与房地产价格的数量关系 房地产价格的主要组成为地价、建安造价和各种税费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理润)。设P代表房地产价格(元平方米建筑面积)R代表地价(元平方米土地面积)，C代表建筑物的建安造价(元平方米建筑面积)，)，代表所有费(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)率()，F代表容积率()。则地价与房地产价格关系数学表达式如下：可见，在建安成本C、税费率y和容积率F保持不变时，房地产的价格P和地价PL为线性正相关关系。3、 地价与房价关系的主要观点1) 地价上涨带动房价上涨 成本是房价的基础，在社会平均利润率一定的情况下，成本的提高将不可避免地推动房价的上涨。目前，推动房价上涨的成本主要包括三部分：土地取得成本增加、建材涨价、品质提升等，因此认为地价上涨推动房价上涨。其中，土地供应总量的调整、上地供应方式的改变是引起土地价格上涨的主要原因。而在长期，地价对房价无显著影响。在当前的情况下，房价过高及过快增长的主要根源是上地供给制度形成的人为的土地垄断，垄断优势的控制对房价产生决定性的作用，从而不正常的地价必然导致房价的不正常性，致使商品房市场中的两大类需求失衡投资型需求过旺。 2) 房价上涨带动地价上涨 近年来随着人民生活水平的提高，人们因为需要改善住房条件而产生了对居住类房屋的需求，土地是建造房屋必需的生产要素，这就导致了对住宅类用地的需求。因此我们说土地价格的升高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，高房价带动了开发商对未来收益的预期，为了不断征购土地来满足住房的需求，从而提升了对地价的付出。开发商并不是依据土地价格来制定房屋销售价格，而是根据销售价格预期决定土地出价的，预期房价的上涨会带动地价的上涨。土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果。 第五部分：土地供应量与房地产价格的关系一、土地供应量与房地产价格的经济学关系 房地产价格代表了对房地产的需求，高于房地产成本价格的房地产价格决定了对土地的需求。土地市场的供求关系作用形成地价，决定新一轮房地产价格的大小。土地市场和房地产市场的互动机理可以利用四象限模型的分析方法进行讨论(如图1)。图1.土地市场与房地产市场互动机理SH表示房地产的供给曲线，DH表示房地产的需求曲线。SL表示土地的供给曲线，DL表示土地的需求曲线。在第1象限中，已知房地产的价格为P，当该价格高于房地产的重置成本时，形成对房地产的需求为q。在第象限中，房地产的需求q在容积率的作用下，转变成对土地供应量的需求量S。在第象限中，由土地的供给和需求共同决定了地价为R。经过房地产开发建设过程，在第象限中，由地价P。转为房地产价格P。当对房地产数量的需求上升为DH。时，同理，先后形成土地供应量S，地价_P。，及房地产价格和房地产数量q，该值与初始q值相等，说明房地产市场和土地市场都保持均衡。可见，当房地产数量的需求上升时，土地供应量、地价、房地产价格和房地产数量都增大了。因此，当房地产的价格上升时，土地供应量也上升，房地产价格与土地供应量呈正相关的关系，并且房地产价格是土地供应量变化的原因。2、 土地供应量与房地产价格的影响因素分析土地供给弹性变化的影响分析。在城市开发初期，或在规模较小的城市中，即相对人口而言土地较为宽松时，土地的供给弹性较大，土地供应量的变化幅度相对房地产价格的变化幅度较大。随着城市的不断发展，城市人口不断增加，城市规模不断扩大，但由于城市规模的限制，相对人口而言城市土地越来越稀缺，土地的供给弹性逐渐减少，土地供应量变化的幅度相对房地产价格变化的幅度也越来越小。总结： 对土地供应市场与房地产市场关系讨论的实践意义是，其结论可以应用于对土地供应市场的宏观调控：1) 土地供应量与房地产价格呈正相关关系；2) 随着城市的发展，可以用较少的土地供应量来调控相同的房地产价格的涨幅；3) 从不同的视角出发分析地价与