世纪广场项目可行性研究报告

1 X 新城 X 世纪广场 项目 可行性研究报告 开发商： X（ X）房地产开发有限公司 2010年 11月 2 目 录 第一部分 一、宏观经济 . 1 二、 . 5 三、 . 10 第二部分 一、 . 11 二、 . 13 三、总体布局 . 17 四、发展定位 . 22 五、发展步骤 . 22 六、 现状与规划 . 22 七、 . 24 八、 区域规划布局 . 25 第三部分 项目定位分析 一、项目总体概况 . 28 二、 项目所在区域的定位 . 30 三、项目定位 . 31 第四部分 项目概念性设计 一、设计思路 . 33 3 二、 项目概念性规化设计方案 . 33 三、 项目各功能分区的特色 . 35 四、 项目经济技术指标 . 35 五、开发建设规划 . 36 第五部分 . 38 第六部分 项目开发成本分析 一、 建筑面积分项指标 . 43 二、项目投资估算 . 44 三、项目经济效益 . 50 四、节能减排评价 . 52 五、建筑节能措施 . 52 六、环境效益评价 . 54 七、对区域经济贡献的综合评价 . 55 结 语 . 56 1 / 57 第一部分 X 宏观经济与房地产市场形势 一、宏观经济 （一） 国内生产总值 2009 年，中国经济在政府一系列经济刺激计划下，迅速扭转了经济增速下滑的趋势，国民经济实现 V 形反弹，率先实现了国民经济的总体回升向好。全年国内生产总值达 335353 亿元，按可比价格计算，比上年增长 增速比上年回落 百分点。分季度看，一季度增长 二季度增长 三季度增长 四季度增长 分产业看，第一产业增加值 35477 亿元，增长 第二产业增加值 156958亿元，增长 第三产业增加值 142918亿元，增长 2 / 57 （二） X 宏观经济数据 据 X 市政府发布的 2009 年 X 国民经济运行情况， 2009年 X 全年 要经济指标逐季回升。 全 年实现生产总值（ 上年增长 从产业分布看，其中第一产业增加值 长 第二产业增加值 元，增长 元，增长 从全年走势来看，上 半 年增长 前三季度增长 经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。 （数据来源： 1、 X 各区县城镇人均可支配收入 各区县城镇居民人均可支配收入（ 2009 年 1 区县名称 绝对额（元） 比上年同期增长（ %） 新城区 13565 碑林区 14353 莲湖区 14263 灞桥区 13070 未央区 12589 雁塔区 15176 阎良区 14525 临潼区 10264 3 / 57 长安区 13371 蓝田县 9018 周至县 8497 户 县 10175 高陵县 10164 数据来源： 从上表中数据不难看出 ，在国家扩大内需，刺激消费的推动下，国民经济逐渐复苏， X 各区县可支配收入稳步增长。增长幅度最大的雁塔区，城镇居民收入净增长 2575元，增长幅度最小的周至县，城镇居民收入净增长 1307元，城镇居民生活水平显著提高。 2、 固定资产投资额 各区县全社会固定资产投资（ 2009年 1 区县名称 绝对额（亿元） 比上年同期增长（ %） 新城区 碑林区 莲湖区 灞桥区 未央区 雁塔区 阎良区 4 / 57 临潼区 长安区 蓝田县 周至县 户 县 高陵县 （数据来源： 2009 年在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下， X 市固定资产投资快速增长，工业生产加快升值，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收益逐渐好转，经济 形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。 3、 房地产投资金额统计 据 2009年统计数据显示 1 12月， 比增长 实现商品房销售面积 比增长 2009 年，陕西省商品房销售面积 长 商品房销售额增长 受住房消费拉动，家具类、建筑装潢类零售额分别增长 2009年房地产投资总额为 元，同比增长 价 格同比增长 陕西省房屋价格在全国仍位列较低，结合陕 5 / 57 西省经济发展趋势及居民收入水平， 2010 年陕西省房地产价格仍会呈缓慢上升的趋势。 二 、 （一） X 市土地市场概况 2009 年全国土地市场一片繁荣，在经济刺激计划和宽松的货币政策前提下，资金无忧的房地产企业纷纷加大土地储备进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。 2009年的 论是挂牌供应量还是成交量较 2008 年都大幅上升。楼市回暖催生 地王，在 2009 年各地房地产市场频繁上演地王的火爆场面。为了稳定楼市，促进房地产市场持续健康发展，国土部在节约集约用地的同时，加大了土地违法案件的查处力度，特别是严查“两高一资、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。在 2009年 12月 17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成。这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。 （二） 土地市场供销 1、 土地市场供应 6 / 57 2009年 196宗，新增土地面积 较 2008 年上涨 其中用于住宅用地的为 109 宗共 平方米，同比 2008 年增长 占全年土地供应的 所占比重较 2008 年增长 商业用地为 41 宗共 平方米，同比 2008 年大幅增长 占全年土地供应的 所占比重较 2008 年增长 综合用地为 11宗为 比 2008 年下降 占全年土地供应的 所占比重较 2008 年下降 工业用地为 32宗为 比 2008年下降 占全年土地供应的 所占比重较 2008年下降 从以上各供应土地的性质分类可以看出， 2009年土地供应量明显上升，其中住宅、商业用地供应都有不同幅度的上升，就增幅而言，商业用地的供地增幅最为显著。 2009 年 X 市场国有土地供应分类如下图可以看出，住宅 7 / 57 用地所占比例 其次为工业用地，占到 再次为商业用地，所占比重为 从供地宗数 来看，住宅用地占到 其次为商业占到 2、 土地成交面积 2009 年 X 市场土地成交面积 平方米，同比 2008 8 / 57 年上涨 其中属于住宅用地的为 85宗共 比 2008 年增长 占全年土地成交的 所占比重较 2008年上升 商业用地为 25宗共 比 2008 年上升 占全年土地成交的 所占比重较 2008 年上升 综合用地为 平方米，同比 2008 年上升 占全年土地成交的 所占比重较 2008年上升 工业用地为 平方米，同比 2008 年下降 57%，占全年土地成交的 所占比重较 2008 从以上各成交土地的性质分类可以看出， 2009年国有土地除了工业用地的成交量降低其余成交量均大增幅涨；另外从各类土地成交所占比重看，除过工业用地比重下降外，其他各类型用地成交所占比重均有所上升。 9 / 57 3、 土地成交价格 从 2009 年 土地市场成交价格来看，住宅类用地单位面积成交均价为 /平方米，同比较 2008 年成交价格上升 商业类用地单位面积成交均价为 /平方米，同比较 2008 年成交价格下降 综合类用地单位面积成交均价为 平方米，同比较 2008年成交价格下降 工业类用地单位面积成交均价为 /平方米，同比较 2008 年成交价格下降 教育科研类综合用地单位面积成交均价为 /平方米，同比较 2008 年成交价格 10 / 57 三 、 （一） 商品房新开工、施工、竣工面积统计 2009年 1屋施工面积 平方米 ,同比增 长 其中，新开工面积 平方米，同比增长 房屋竣工面积 伴随着市场的好转，房地产商加快了推盘速度，施工规模也迅速放大。 （二） 商品房销售面积统计 2009年 1比增长 增幅比 1提高 百分点；实现销售额 比增长 增幅比1提高 中商业营业用房销售 平方米，同比增长 （三） 各区域成交均价统计 2009 年 X 商品住宅需求得到大幅度的释放， 09 年底 264 元 /平方米，住宅均价 5200 元 /平方米，整体市场价格走势明显趋高。 点区域的开发（如曲江、 浐 灞、经开、大明宫等区域的发展）、部分开发商有伺机涨价、加上大户型及高端住宅对房价的带动、外来品牌对 体拉动 11 / 57 第二部分 X 新区 定位分析 一、 X 市城市发 展规划 （一） 国际化大都市发展定位确立 从 X 总体规划的调整脉络中，可以明确高速发展结论。在国务院批准的第三轮 2004年 2020 年、第四轮 2008年 2020年中， 2 个中心城市调整为优先发展的 6 个区域中心城市定位，要求“现代化城市”定性方向，但在定量方面城市化率仍保持低速年 1%比率发展。到 2020年，主城区控制在 490平方公里、城市人口控制在 529万人以内严格水平，即从 2008 年的 354万人，城市化率 46%，仅增加 175万人，城市化率 53%水平。 2009 年 6 月关中 天水经济区 发展规划正式实施， X 成为继北京、上海之后，全国第三个国务院交付要求发展成为国际化大都市的国家战略定位，尤其要发展成为国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地、全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，到 2020年，都市区人口将发展到 1000万人以上，主城区面积控制在 800平方公里 （二） 城市超常规发展格局 12 / 57 根据国际化大都市和 X 九宫 局 的空间特征，结合目前城市功能的空间布局，构建一个分工清晰、层次合理、功能互补、相互作用的有机整体，形成由中心城市和若干个片区共同组成的城 市群，推动 序的发展。 X 已经不再是“南延、北进、西接、东拓”的流动发展战略，未来 10年要求城市体量、城区人口总量、发展空间的成倍扩张的超常规提升战略，同时要求将城市率提升至 80%以上。 X 为 大跨度拉大城市骨架贯彻落实关天规划的重大举措，先后成立 X 国际港务区和 X 新区， 形成“五区一港两基地”的城市战略格局 。 其中短时间内 X 新区将解决 X 与咸阳的融合，为连接渭河两岸结合部和西咸一体化打造重要支撑，已 确定 的 X 新区264 平方公里的大手笔规划将占未来 X 国际化大都市主城区 800平方公里的 33%， 不但成为大 X 的都市核心区，更重要的是成为 13 / 57 引领关天经济区经济发展和历史文化提升的增长极。用 20 年时间最终完成国家赋予的现代文明与历史文化交相辉映的典范。届时，X 国际化大都市远景目标将是通过南融北跨，东拓西接，打造成为山水城塬一体、渭河横贯 城中 的 龙虎之城。 X 国际化大都市建设带来的机遇。 国际化大都市建设的引领区和重要承载区。 由于 X 古城区的发展空间限制，国际化大都市的许多功能（如大型体育赛事等）将放在 二、 X 新区总规划面积 264 平方公里，是 点发展区。 （一） 行政区划 新区位于渭河之南，老西宝公路（ 北，东接 临规划中的西咸绕城新干线。总规划面积 195平方公里，共辖三区一县乡镇个街道办 146 个行政村， 14 / 57 即 X 市未央区的六村堡街道办、三桥街道办； 寺街道办、斗门街道办和马王街道办；户县的渭丰乡和大王镇；咸阳市秦都区的钓台镇、沣东镇和陈杨寨街道办。新区内整建制的是 X 市长安区的高桥乡，咸阳市秦都区的钓台镇，沣东镇、陈杨寨街道办，其余乡、镇、街道办均为一部分村庄在新区内。 托管范围 15 / 57 经 X 新区管委会和未央区、长安区政府协商，由 持各街道行政区划不变）托管未央区的六村堡街道、三桥街道以及长安区的王寺街道、高桥街道、斗门街道共计 5 个街道， 264平方公里， 对其行政区域内的党务、行政事务、经济发展和社会事务实行统一管理，并承担相应的责任。 （二） 人口及土地资源 辖区总人口为 259200 人，其中农业人口 207444 人，、非农业人口 51756人。土地总面积 中农用地 设用地 利用土地 区内有渭河、沣河、 皂河、新河、涝浴河、沣惠渠等 7条河流。 （三） 经济发展状况 2008 年的地区生产总值为 元，人均生产总值 16 / 57 26259元。辖区内现有国有企业 9户，规模以上企业 86个。 （四） 社会发展状况 2008年，实现农民人均纯收入 。享受最低生活保障人数 10800 人；参加农村合作医疗人数 241464 人；参加基本养老保险 33097 人。辖区内共有幼儿园 29 个，入园儿童4259名，幼儿教师 256名；小学 64个，在校生 16156名，教师 1251名；中学 10 个，在校生 9354名，教师 1002名 。 （五） 基础设施 新区内铁路有陇海铁路，郑西铁路，西户铁路和规划中的西成高铁；高速公路有西宝高速，绕城高速和正在建设中的西宝高速复线；国道有 310国道和 312国道（世纪大道）。 （六） 市政道路及排水系统情况 已建成的市政道路包括世纪大道、统一大道、崇文路、 17 / 57 河南街路、康定路、钓台路、同文路等主干道路，西三环、西宝疏导线、西户公路、有天台 1路至 8 路、丰景路、孙武路等小路。区域内有一座水厂，两处水源地， 1个污水处理厂及两个雨水泵站。共有 7 座变电站，大部分已经满负荷。 三、 总体布局 综合考虑新区布局现状、交通网络及经济 发展基础等因素，“十二五”期间，形成“三带、三城、三区”的空间格局，如下 图所示。 三带、三城、三区空间布局图 （一） 三带 三带是指渭河城市景观带、沣河城市景观带、周、秦、汉历史文化景观带。 1、 渭河城市景观带 18 / 57 以渭河为轴线，以河堤建设、河道治理、生态绿化、景观打造为重点，积极开发渭河沿岸的历史文化资源，提升城市品位，改善人居环境，构建滨河生态长廊，打造 2、 沣河城市休闲功能带 沣河景观带分成主题鲜明的四个段落，由北至南分别为 公共休闲、社区漫步、都市畅游和生态田园。 公共休闲：毗邻 湿地公园和体育场馆，以公众散布道、绿往和亲水平台互相穿插，形成丰富多变的亲水景观。 社区漫步：绿树成荫的河边绿荫道结合舒缓的草坡岸地，给周边居民提供一个亲近自然的场所。 都市畅游：结合重大公共设施，如会展、文化、车站，布置宽敞开放的主题广场，营造具有现代都市气息的临水开放空间。 生态田园：保留原始生态岸线，以缓坡水岸和田园风光为特色，并与毗邻的田园种植区自然连接。 3、 周、秦、汉历史文化景观带：利用区内的阿房宫遗址、沣镐 遗址、建章宫遗址等系列历史文脉，打造周秦汉历史文化景观带，彰显华夏历史文明。 （ 二 ）三城 三城是指关天新城、镐京新城和阿房新城。 19 / 57 1、 关天新城包含三个组团：科教产业组团、行政商务组团和生命科学组团，人口约 30万。 （ 1） 科教产业组团 依托 X 新区已经引入的陕西中医学院、陕西国际商贸学院、清华科技园等基础，打造一个以高新技术产业、科技孵化、教育培训、休闲、居住功能的片区。 （ 2） 行政商务组团 聚集高端商务、总部经济、行政办公、国际社区等高端要素，形成 X 市的国际商务中心、国际商业和会展中心、行政文化中心、国际人口居住中心、传媒中心和文明中心。 （ 3） 生命科学组团 利用 X、咸阳、杨凌的生物医药和生命健康 产业基础，打造以科技研发、企业孵化、总部办公、药品制造、物流配送、休闲居住等为主要功能的片区。 2、 镐京新城包含三个组团：镐京遗址组团、昆明湖休闲组团和现代产业组团，人口约 20万。 （ 1） 镐京遗址组团 依托周镐京遗址，打造周文化旅游组团。核心项目构成：周镐京遗址公园、周文化主题酒店、周文化主题公园、周文化主题商业公园等。 （ 2） 昆明湖休闲组团 20 / 57 在昆明池和沣、镐京遗址处，恢复昆明湖万亩水面，再造沣河流域，形成 X 西部的大型遗址公园，打造成与东部曲江唐文化旅游区相呼应的昆明湖汉文化旅游区，形成以河流、水面、台塬、 自然田园景观为特色，集休闲、旅游、居住、生态综合一体的高品质的休闲生态片区，成为X 国际一流旅游目的地支撑。 （ 3）现代产业组团 以生态舒适的环境为基础，重点发展互联网络服务、物联网设备研发和应用等新一代信息技术产业，成为西部网络科技与应用融合的信息网络街区。 3、 阿房新城包含三个组团：阿房宫遗址组团、现代商贸组团和现代产业组团，人口约 20万。 （ 1） 阿房宫遗址组团 依托秦阿房宫遗址，打造秦文化旅游组团。核心项目构成：秦阿房宫遗址公园、秦文化主题酒店、秦文化主题公园、秦文化主题商业公园等。 （ 2） 现代商贸组团 以现有的三桥车城为基础，以约 3000 亩的国际汽车城为核心打造以汽车交易、博览、文化体验为主的汽车主题生活区。 （ 3） 现代产业组团 实施技术研发创新，改造制造业流程工艺，提升产品 21 / 57 附加值，以数控机床、光机电一体化和装备制造等为突破，构建大 （ 三 ）三区 三区是指科技统筹示范区（人口约 13万），奥体文化示范区（人口约 15万），节能环保示范区（人口约 12万）。 1、 科技统筹示范区 在绕城高速以西，长安区斗门街办以北、沣河以东、西宝高速以南长安区王寺街办区域内，规划面积 10平方公里，建设统 筹科技资源改革示范特区。使得 X 的科技人员得以“解放”，科研院所的科技能量得以“释放”，科技设施得以“开放”，使得科技统筹示范区成为创业洼地，成为 X 统筹科技资源改革基地的重要承载区。 （ 1） 奥体文化示范区 在沣河与渭河的交汇三角洲，规划面积 10平方公里，以滨河湿地公园为核心，国际标准运动场馆、奥林匹克高尔夫运动公园、国际奥林匹克酒店、国际运动主体居住社区高度一体化的奥林匹克文化特色主题片区。建设一批国际一流、高水平、现代化的主体育场馆和五星级酒店、运动员村，举办各种大型国际性体育赛事，满足 2017年陕西申办第十三届 全国运动会，乃至国家申办亚运会等大型国内国际运动赛事的承办需要。 （ 2） 节能环保示范区 22 / 57 以发展低碳经济为目标，结合 X 节能环保产业发展优势，构建以节能环保技术产品研发、制造物流和居住为一体的片区。 四、 发展定位 （一） 面向全国：建设成为统筹科技资源改革的示范基地； （二） 立足关天：建设成为战略性新型产业和现代服务业的聚集区，成为经济增长极； （三） 引领陕西：建设成为 五、 发展步骤 三年出形象、五年大变样、十年大跨越。 （一） 第一步： 2010年 2015年 完成区域骨干路网、基础设施、 X 河流治理、生态环境等城市功能要素， 00亿元； （二） 第二步： 2015年 2020年 初步完成城乡一体化，形成支柱产业引领现代服务体系， 000 亿元 ; （三） 第三步： 2020年 2030年 全区建成国际化特征明显的都市核心区， 5000亿元。 六、 现状与规划 （一） X 区域基本现状 23 / 57 、 现状：对外交通主要以西宝高速、西三环、绕城高速、紧 邻世纪大道为主，以过境交通为特点，缺少南北有效联系，网络不完善； 、 规划：传承历史文脉，延续 X 城市九宫格局和棋盘式路网，打通沿机场、 X 新区、泾渭新 区、咸阳新区、高新区、梁家滩国际社区、秦岭的大 X 新南北线枢纽。 、 公交沿世纪大道布局有地铁、轻轨、及 综合多样系统，未来便利程度达到国际化水平。 24 / 57 七、 （一） S（优势） 、 项目处于 十字中心点，距 X 咸阳机场、北客站、北货站的交通区位优势明显。 、 三大理念即国际新区、生态园林、历史遗产围和项目， 极具体验价值。 （二） W（劣势） 近 5 年内仍处于城乡结合部，仅有东西过境交通，配套功能更单一，大量兴建基础设施阶段。 （三） O（机会） X、咸阳两端持续加强的辐射 效应，地铁一号线、城际高铁、快速交通系统将带来各项投资人、财、物优选本项目链接三桥带。 （四） T（威胁） X 区域尚无大级别开发商和项目入场，具有地标性 25 / 57 质大体量社区的 出现将成为吸引房地产投资的首选。品牌落差极大，其他项目很难追赶，如何顺势利用好 造历史文明与时代代言相结合，是项目形成新的品牌特色和价值升华的关键。 八、 区域规划布局 （一） 功能结构规划 一轴、三点、三片区的结构。 、 一轴：世纪大道是连接 X、咸阳的城市空间、景观主 轴和文化传承的交通动脉。 、 功能：由商务办公、汽车展销、商业服务 三大节点分别 带领三大片区经济，极好的结合了来自 X、外来、 26 / 57 咸阳三种投资偏好对地理位置的安全选择，相互影响，最终融合为一体，由 X 新区的门户，晋升为核心。 （二） 区域定位依据 用发展眼光看郊区城市化生活。 、 郊区城市化 随着城市化扩张进程与房地产市场的发展，居民的购物行为和生活取向在不断发生着阶段性的变化。“城市郊区化”的兴起曾经风起云涌。然而对于有车一族来说，郊区化居住生活是一种享受。但对于选择低价房二被迫郊区置业的工薪阶层而言着少了几分舒畅，每日上下班的辛劳、购物、消费等让人头痛不已，更别说节假日好友相 聚等人际交往的无奈了。 随着郊区人口的增多，居民对于各种消费需求的渴望和消费能力越来越急迫，由此开始了“郊区城市化”发展的历程，着是城市扩张与郊区发展的必然趋势。 、 生活模式城市化 随着“郊区城市化”进程的发展，郊区生活模式也随之而改变， X 更加生活化、更具城市化活力而迈进。特别是随着消费客群的年轻化，对于完善的生活配套设施的需求也更加强烈，城市繁华、丰富、便捷的生活方式被渴求，休闲、娱乐、餐饮、购物、交际等使郊区生活逐渐变得更加城市化， 27 / 57 更富有城市活力。 、 未来几年后， 史文 脉恢复，国际新区塑造将“郊区城市化”演绎的安逸和传奇。可以预测当本项目 5年后全部建成高端形象时，而周围的环境空间会剧烈变成国家级历史遗址空间和成片固化的生态田园，达到“未来城的郊区”理想办公化社区。 （三） 地块概念规划 由高效办公、综合服务和品质居住共同组成风貌区，极好的顺应新的城市成长过程对功能综合化、规模大型化、空间复合化的全新高级地产组织追求。 28 / 57 第 三 部分 项目 定位分析 一、 项目 总体概况 （一） 项目 区位概况 项目位于 三桥商街东部，建设中的世纪大道以南，东 临西三环，西临武警路，总占地面积 40公顷。 29 / 57 （二） 项目区位优势 该项目位于三桥现代服务业核心区域，地理位置优越，交通四通八达，容易形成现代服务业产业聚合，凸显产业优势。 （三） 项目总体开发的指导思想 X 新区作为“推动西咸一体化的前沿阵地”和“关天经济区的重点发展区域”，立足创建“ 21世纪国际新城”的宏伟蓝图，实现“一年成名，三年成型，五年成势，十年成城”的目标。 承 X 地产的开发理念，走“商业带动，产业聚集，低碳环保”的开发模式，使该区域成为高起点，商气浓厚，安居乐 业的国际性多元化物业组合社区或现代服务业的聚集区。 30 / 57 （四） 项目愿景目标 综合一体的城市社区 、 包含商业、金融、办公、居住、配套各方面功能发 展完善和谐的区域，是一个别具一格、个性鲜明的城市新区。 、 创建完备、先进的城市交通、市政、公共配套设施 以适应未来城市发展的需要。 、 保护、利用营造良好的生态环境，创造与自然环境 和谐融合的城区，运用新理念、新技术实现低碳生活，成为低碳环保模范城区的典范。 、 引进世界著名的商业中心（ 个，使该区域 成为三桥商街的核心商圈； 、 引进世界顶级的品牌 5 10家，使该区域成为 三桥 商街精品商场； 、 建设五星酒店， 5该区域与国际接轨 成为理想的商务会所； 、 构建现代服务业产业聚集区，培育和壮大现代服务 业中的中小企业。 二、 项目所在区域的定位 项目位于 联系X 新区与 时也是 此在功能上定位应体现： （一） 现代服务业功能，辐射周边区域，提升周边产业能级 31 / 57 （二） 在空间形象上通过序列的高层带与大尺度广场开设空 间，塑造门户空间形象。 三、 项目定位 依据 们以 国际 先进的融合，交流、影响的规划理念，构筑“资源共享、聚合增值”的全新地产模式。集合了写字楼、星级酒店、购物广场、商业步行街、 务、总部经营、 现代服务业中小企业孵化器、 休闲娱乐、高档公寓、精品住宅、餐饮等资源，使各个业态相对独立而又影响互补。 通过形态营造和功能整合，提升国际街区内公寓居民的生活质量，最终形成现代化、多功能、综合性等特征的居住街区，符合当前国际前言的综合性物业的开发方向。 32 / 57 豪布斯卡（ 际街区指拥有现代化、多功能、综合性等特征的城市综合体，包括了酒店（ 办公楼（ 停车场（ 购物空间（ 娱乐空间（ 公寓（ 多项商业组合，该模式在欧美发达国家有许多成功的经验，是目前国际上先进的商业与居住混合模式之一。 现代复合地产聚集街区，融合多种城市功能，极好的符合地块概念规划要求，全面提升 造开放、流动、聚集、可持续发展精神指导下的新一代共生建筑群。 33 / 57 第四部分 项目概念 性 设计 一、设计 思路 （一） 沿世纪大道布局 商务建筑综合体组团，塑造 150米高低标天际线；多主题购物广场，集中商业休闲餐饮汇聚，创意天地商务园，中小企业商务量身定做。 （二） 沿内环道布局 X 国际生活城，打造大规模康居精品住宅示范小区，同时兼顾旧城改造安置用房，区域和谐共生。 二、 项目概念性规化设计方案 （一） 项目鸟瞰图 34 / 57 （二） 项目功能定位（总平面图） 高端商业区 商务办公区 产业聚集区（产业公寓） 休闲娱乐区 配套住宅区 35 / 57 三、 项目各功能分区的特色 高端商业区（打造一站式购物） 商务办公区（实现与国 际接轨） 产业聚集区（形成中小企业孵化，现代服务业聚集，办公生产居住一体化） 休闲娱乐区（互动游戏、营造时尚“街头公园”） 配套住宅区（以高端住宅为主） 四、 项目经济技术指标 物业类别 面积范围 业态 五星级酒店 5 万平方米 皇冠假日酒店（五星级） 配套商务楼 6 万平方米 X 国际广场 购物中心 8 万平方米 大型 业街区 6 万平方米 休闲、购物一体商街 产业 公寓 6 万平方米 精装公寓 配套住宅 80万平方米 高尚住宅小区 36 / 57 五、 开发建设规划 （总建 筑面积 132万 ， X 项目 112万 ） 序号 规划定位 地上建筑定位 地下建筑 1 组团一为商务建筑综合体，占地45亩，总建筑面积 18万 国际甲级写字楼： 150米高、 40层、 1栋 6万 白金五星级酒店： 60米高、 16层， 1栋 2万 、 豪华酒店式公寓： 38米高、 9层、 4栋 3万 商业文化展示裙楼： 20米高、 4层、 1万 地下三层 6 万 ，车位 1000 个，（ 40 /个） 2 组团二、三为多主题购物广场，占地 60亩，总建筑面积 18万 一站式购物中心： 4层、 2栋 3万 餐饮娱乐中心： 4层、 1栋 康乐休 闲中心： 8层、 2栋 风情步行商业街： 2层， 5万 地下二层 6 万 ，车位 1000个，商业2万 3 组团四、五为创意天地商务园，占地 40亩，总建筑面积 16万 小心 寓式办公楼 33 层， 2栋 6万 小型总部经济商业办公楼 15 层， 2栋， 3万 商务精装服务式公寓 15层， 1栋 2万 地下二层 5 万 ，车位 1200 个，（ 35 /个） 37 / 57 4 组团六、七、八、九、十为 X 国际生活城，占地402 亩，总建筑及面积 80万 安置住宅组团：占地 120亩，建筑面积 17万 地下一层 3万 X 康居系列精品住 宅示范小区：占地 300 亩，建筑面积 50 万 12层 18 层 30层住宅； 共计 58 栋楼； 地下一层 10万 ，车位 2000个，库房2万 （ 35 /个） 第 五 部分 X 团队及其开发经验 X 房地产（集团）股份有限公司成立于 1992 年，是中国 X 集团控股的大型国有房地产企业，是其房地产业务的主要运作平台。 中国 X 集团是系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，业已形成以房地产开发、军民品贸易、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局。 X 地产为国家一级房地产开发资质企 业，排名国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名， 2009 年，公司品牌价值达 元，为中国房地产 成长力领航品牌 。 2009 38 / 57 年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选 2008年度中国上市公司优秀管理团队 。 2009年公司实现销售签约 至2010年一季度，公司总资产超千亿元。 X（ X）房地产开发有限公司是 团）股份有限公司在X 的一家控股子公司。 “和者筑善”的企业价值观，坚持“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，依托专业化的操作团队和强 大的品牌支撑，致力于为 业主提供优质、贴心的服务，实现 X 地产在 们计划用三年的时间，让 市房地产业前五强。 X 地产开发的成功经验 佛山 作为生活圈内唯一一座与世界悠闲生活同步的购物中心，拥有佛山首个五星级影院、首个环保真冰溜冰场等，水城东西遇水而隔。东广场定位为集购物、餐饮、娱乐、美容为一体的封闭式购物广场，西岸则有佛山最具规模的河岸休闲第一街 X 西街。 39 / 57 X 南海水城 广州 40 / 57 中环广场位于广州市环市东，毗邻广东国际大 酒店、亚洲国际大酒店、广东电视塔、丽柏广场、友谊商城、花园酒店，是广州市中心、环市东路绝版多元旗舰物业。项目总占地面积 平方米， 29万平米城心旗舰物业，集高尚住宅、酒店式公寓、购物中心、写字楼四维一体，为国际级多元物业组合。 41 / 57 X 中环广场 成都 X 国际广场为高端城市综合体， 300米地标性项目将建成成都乃至整个西南的最高项目。项目业态多样，涵盖超甲级写字楼、高端商业、高端私人会所、 品餐饮等。 42 / 57 第 六 部分 项目开发成本分析 43 / 57 一、 建筑面积分项指标 （一） 安置住宅组 团 ：总用地 102 亩折合 ，其中 美美家园 42亩。三桥廉租房 60亩，容积率 建筑面积20万 ，其中地上 173 、地下一层 3 万 ； （二） X 住宅组团：总用地 300 亩折合 20 万 ，容积率 建筑面积 60 万 ，其中地上建筑 50 万 ，地下一层10万 ，含一万 配套设施公 2万 主体结构小空间库房， 7 万 地下车库及人防车库约 2000 个车位。 （三） 商务建筑综合体组团：总用地 45亩折合 3 万 ，建筑面积 18 万 。 其中地上建筑 12万 ： 甲级写字楼 6万 ； 五星级酒店 2万 ； 酒店 式公寓 3万 ； 商业裙房 1万 ； 其中地下建筑 6 万 ： 地下三层设备用房； 地下一层、二层车库及设备，约合 1000 个车位 ； （四） 商业广场组团：总用地 60亩折合 4万 积率 总建筑面积 18万 44 / 57 其中地上建筑 12万 购物中心 3万 餐饮中心 休闲中心 步行街 5 万 其中地下建筑 6 万 地下二层车库 3 万 合 1000个车位； 地下一层 1 万 设备用房及半封闭商业街 2万 五） 创意天地商务园组团：总用地 40亩，折合 容积率 总建筑面积 16万 其中地上建筑 11万 万 总部服务楼 3万 服务公寓楼 2万 中地下建筑 5万 地下一层及二层设备 公摊 用房 1万 车房及约合 4万 约合 1200个车位。 二 、 项目投资估算 （一） 土地成本 、 土地面积：总工程地面积： 4117