2010年1-12月房地产市场运行分析.doc

2010年霞浦县房地产市场运行分析 霞浦县建设局 (2011年1月18日) 2010年根据我县房地产市场信息系统的数据、结合统计、税务、土地、金融等部门提供的相关数据，现就我县房地产市场运行形势分析如下： 一、2010年1-12月房地产市场运行情况分析 2010年1-12月房地产市场运行特点：我县的房地产市场总体上呈平稳发展态势，商品房销售、二手房交易等相关指标数据呈现了一些变化。房地产业税收入库契税和地方税收共13864万元，比去年8430万元，上升64.46%。其中契税4036万元(不包括土地部分)，比去年2131万元，上升89.39%。地方税收营业税、所得税9828万元，比去年4969万元，上升97.79%。国税所得税1360万元，比去年1330万元，上升2.26%。 （一）、房地产开发投资情况 1、今年1-12月份，我县房地产投资继续保持回升的势头，完成房地产开发投资7.14亿元，同比上升144.52%。全县城镇固定资产投资21.33亿元，房地产开发投资占城镇固定资产投资额的33.47%。年 份2010年1-12月份2009年1-12月份增长率%房地产完成开发投资7.142.92144.52 附表一：2010年1-12全县房地产开发投资情况一览表（亿元） 2、2010年1-12月本年资金来源小计109828万元，同比上升115.4%。其中国内贷款所占比例2.73%，同比下降66.67%；自筹资金所占比例20.64%，同比上升648.43%；定金及预付款所占比例76.63%，同比上升95.91%。 附表二:2010年1-12月资金来源结构情况表(单位:万元、%)指标2010年1-12月份2009年1-12月份增长率%所占比例%所占比例%本年资金来源小计10982850987115.4其中国内贷款30002.7350009.81-66.67自筹资金2267020.6430295.94648.43其它资金来源8415876.634295884.2595.91 （二）、房地产市场供应情况 1、地价上涨，1-12月全县房地产开发用地供应2宗，面积137.81亩，同比去年85.853亩上升60.52%，成交金额4.08亿元,同比去年2.03亿元上升100.99%，成交均价为296.25万/亩。同比去年236.45万/亩上升25.29%，楼面地价1588元/，同比去年1383元/上升14.82%。 新政前出让福宁29号地块（企鸿地产）占地面积34.313亩，出让金1.14亿元，楼面地价1800元/，新政后出让赤岸大道东侧地块（东泰佳业地产）占地面积103.5亩，出让金2.94亿元，楼面地价1375元/，因此，新政前土地出让333万元/亩，新政后土地出让284万元/亩，同比下降17.25%。2、 全县共有立项项目13个，其中已动工项目13个，共有施工面积65.86万平方米，同比上升1.37%；新开工面积9.12万平方米，同比下降115.13%。3、 附表三:2010年1-12月商品房施工、新开工面积一览表（单位：万平方米）年份指标2010年1-12月份2009年1-12月份增长率%施工面积65.8664.971.37新开工面积9.1219.62-115.13 （三）、房地产销售情况 商品房销售逐步平稳。从09年随着市场的迅速升温，房地产销售有所增加，1-12月商品房销售面积26.79万平方米，同比上升1.02%。其中住宅商品房销售面积25.9万平方米，同比上升0.43%。 附表四: 2009、2010年1-12月份商品房销售情况对比表时间套数同比（%）面积（万）同比金额（亿元）同比（%）2009年1-12262426.5210.662010年1-122317-13.2526.791.0212.5818.01从2009、2010年商品房销售情况对比，2009年以来，随着市场经济有恢复发展，加上国家和省、市促进房地产业发展的各项政策、措施的逐步落实，我县房地产业得到恢复发展，2010年上半年销售大幅度上升。下半年的销售更大程度的上升，出现排号登记，有市无房现象，主要原因是下半年没有可售房源供应，影响房价逐月逐套上升。 附表五：2010年一、二、三、四季度商品房销售情况对比表时间套数同比（%）面积（万）同比金额（亿元）同比2010年1季度4384.831.992010年2季度967120.7812.64161.75.21161.352010年3季度305-217.053.24-290.121.56-234.332010年4季度60799.026.0887.653.82144.87 从一、二、三、四季度商品房销售情况看，由于今年从二月到四月初（新政出台前）三个项目开盘，销售大幅上涨，因此第二季度同比第一季度上升120.78%。但到了第三季度明显销售大幅下降，同比第二季度下降217.05%。第四季度由于中锦香格里的开盘带动了楼市销售的上涨。 2、商品房预售面积上升。预售合同备案共2317套，同比下降13.25%，面积26.79万平方米，同比上升1.02%，登记备案金额12.58亿元，同比上升18.01%。 附表六: 全县2010年1-12月商品房预售备案情况一览表（单位：亿元、万平方米）2010年1-12月份2009年1-12月份增长率%已批预售24.7817.5441.28住宅20.5316.8721.7预售合同备案面积26.7926.521.02住宅25.925.790.43预售合同备案金额12.5810.6618.01住宅10.929.9110.19 3、存量房市场成交量上升。 全县1-12月存量房交易登记面积28.45万平方米，同比上升7.28%。交易登记金额4.59亿元，同比上升9.81%。存量住房均价为1620/平方米，同比上升8.14%。 附表七：2009、2010年1-12月存量房交易情况一览表（单位：亿元、万平方米）时间套数同比（%）面积（万）同比金额（亿元）同比（%）2009年1-12176126.524.182010年1-12226628.6828.457.284.599.81 （四）、房地产市场结构情况 从供应结构看，商品住房开发市场占绝对主流产品。从供给户型情况看，套型面积在110-130平方米成为最卖点的主力户型，占50.7%，其他户型相对均衡。 （五）、房地产市场价格情况商品房销售价格稳中有升。商品房售价自2009年房市回暖后亦开始出现回升，新开盘也不断提高价位，到今年第四季度受部分高价位商业房产的拉动，达到近段时期的最高峰。1-12月商品房住宅买卖均价（合同登记备案价）4250元/平方米，同比上升5.75%，多层商品房住宅买卖均价（合同备案价）4200元/平方米，同比上升14.13%。高层商品房住宅买卖均价（合同备案价）4500元/平方米，同比上升17.89%。商品房非住宅买卖均价（合同备案价）13100元/平方米，同比上升32.4%。附表八:2010年1-12月全县商品房销售均价一览表（单位：元/平方米）2010年1-12月份2009年1-12月份增长率%新建商品房住宅交易平均单价425040195.75其中新建商品房多层住宅平均单价4200368014.13新建商品房高层住宅平均单价4500381717.89新建商品房非住宅平均单4 （六）、房地产信贷情况 1、1-12月房地产开发贷款余额为0.8亿元，比年初减少1.28亿元；住房贷款余额为17.6亿元，比年初增加4.09亿元。 2、1-12月，全县共办理各项房地产抵押权登记4163宗，面积59.04万平方米，信贷金额为12.67亿元。二、2011年度房地产市场运行形势预测 根据9月16日开盘项目中锦香格里来看，批出预售住宅商品房116套，户型面积在90以内，均价4690元/(网上备案价格)，开盘当天全部售空，已网上备案111套。二期于11月30日开盘，均价达到5260/，共291套，现已网上备案162套。开发商对于房价的坚定超出人们的预料，房价并没有出现预期中的下降，反而有所增长，高层房价突破5000元/平方米。从目前的市场表现来看，预计2011年房地产总体上将继续保持平稳发展，房价总体仍将保持现有水平，可能会出现小幅波动。 三、贯彻落实国发201010号、闽政文2010203号文件情况 认真编制2010-2012年住房建设规划2010-2012年住房建设总量目标，规划期内建设各类住房10510套，总建筑面积96.37万平方米，住房用地供应总量为46.27万，其中2010年供应商品房用地14.57万，现已出让