第二章-不动产估价相关理论概述.ppt

第二章不动产估价相关理论 不动产估价 思考与练习题 本章教学要求 本章主要内容 教学目的和要求 通过本章的学习使学生了解不动产估价的历史 掌握不动产 不动产价格的概念和特征 不动产估价的概念 原则和程序不动产价格的影响因素 教学重点及难点 不动产 不动产价格的概念 不动产价格的影响因素 不动产估价的原则 教学内容与时间 3学时 教学方法与手段 主要以讲授为主 对于简单内容或以前学科已涉及的内容由学生自学为主 第二章不动产估价相关理论 第一章不动产估价相关理论 第一节不动产与不动产价格第二节不动产估价 第一节不动产与不动产价格 一 不动产概念二 不动产特性三 不动产价格概念四 不动产价格类型五 不动产价格影响因素 第二节不动产估价 一 不动产估价的概念 不动产估价 realestateappraisal propertyvaluation 是不动产估价人员根据不动产估价的原则 理论和方法 在充分掌握不动产市场交易资料及影响不动产价格因素的基础上 对不动产 估价是对象 在某一时点某一权利状态下的价格作出综合的评定 房地产估价对象 subjectproperty 即估价客体 也称为被估价房地产 估价标的 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产 可概括为 不同实体和不同产权结合 估价对象不同 现实中的估价对象是丰富多彩 复杂多样的 1 在建工程 2 期房 3 已经灭失的房地产 4 房地产的某个局部 5 估价对象还可能是现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 6 含有房地产以外的 作为房地产的一种附属财产的价值 6 应明确估价期日与估价结果的有效期 1 对估价人员的要求 执业素质 道德素质 2 不动产估价的目的必须明确 3 必须遵循不动产估价的基本原理与方法 4 必须依照一定的程序选用合适的方法进行 5 必须拥有充足的资料 例题1 与非专业估价相比 专业估价的特点有 2007年试题 A 是一种专业意见B 估计价格或价值C 实行有偿服务D 承担法律责任E 估价作业日期长 答案2 错 答案1 ACD 例题2 某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房 该估价师根据自己对该该套住房实物 权益 区位等的勘查 分析 运用适当方法对该套住房进行了估价 并最终以接近于该评估价值的价格成交 该估价对该住房的估价是专业房地产估价 2007年试题 概括起来 专业估价与非专业估价主要有下列本质区别 1 专业估价是由专业人员和专业机构完成的 专业人员是指具有与估价对象相关的估价专业知识和经验 取得相应估价资格的估价师 专业机构是指具备足够数量的估价师等条件 取得相应估价资质的估价机构 2 专业估价提供的是专业意见 专业估价提供的意见不是凭直觉 感性认识得出的 而是运用科学的方法等 经过认真的分析 测算和判断得出的 3 专业估价具有公信力 专业估价提供的意见较客观合理 具有证明效力 能使人们信服 认可或接受 4 专业估价实行有偿服务 专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务 要向委托人收取一定的费用 5 专业估价要承担法律责任 估价师和估价机构要对其估价过程和提供的专业意见负责 依法承担法律责任 二 不动产估价的意义 1 为不动产交易服务估价的目的在于为交易双方提供一个公平合理的价格 4 有利于税负公平 2 有利于提高不动产经济运行效率不完全市场 3 建立公平的收益分配制度的基础多元产权主体 多元投资主体 街道 A B C D 返回 三 不动产估价的范围 不动产估价应用领域广泛 主要有 1 不动产估价税评估 2 土地出让过程中的地价评估 3 不动产交易租赁价格评估 4 不动产投资评估 5 不动产抵押 典当 保险评估 6 不动产征用 征收 拆迁等补偿评估 7 纠纷 司法鉴定等评估 8 其他评估 四 不动产估价的原则 合法原则最有效使用原则估价期日原则替代原则供求原则预期收益原则收益分配原则公平原则 五 不动产估价的一般程序 一 接受任务 二 明确基本事项 签定估价合同 三 拟订估价方案 四 资料的收集与整理 五 实地查勘估价对象 六 运算并确定估价结果 七 撰写估价报告 八 估价报告书的审核 确认 交付及收费事项 九 估价资料归档 1 被动接受2 主动接受 二 明确基本事项 签定估价合同 1 明确待估房地产 对象 设备 基本资料 产权状况 2 明确估价目的 3 明确估价时点 期日 4 明确估价报告书的交付日期 买卖 征用价格年 月 日课税 抵押价格年 月 返回 1 在合法产权方面 应以不动产权属证书和有关证件为依据 1 现行的土地权属证有 国有土地使用证 集体土地所有证 集体土地使用证 土地他项权利证明书 2 现行的房屋权属证有 房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证 3 现行的房地产权属证有 房地产所有权证 房地产共有权证 房地产他项权证2 在合法使用方面 应以城市规划 土地用途管制等为依据 注意 P31页举例3 在合法处分方面 应以法律 行政法规或合同等允许的处分方式为依据 注意 评估土地使用权是以划拨取得的房地产 合法原则 按照经济学原理 在同一商品市场上 具有相同使用价值和质量的物品 其价格应相同 不动产也符合这一原理 类似的不动产在同等条件下 价格相近 其中 类似不动产是指在同一供求范围内 在用途 规模 档次 建筑结构等方面与估价对象相同或相近的不动产 房地产的同一供需圈 是指与估价对象具有替代关系 价格会相互影响的房地产所处的区域范围 替代原则 返回 估价方法房地产估价应采用科学的方法 appraisalapproach 进行分析 测算和判断 不能仅凭经验进行主观判断 一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取 1 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的 基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格 即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值 2 如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益 基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和 即基于该宗房地产的预期收益来衡量其价值 3 如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用 基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价 即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值 由上述三个途径便产生了三大基本估价方法 即市场法 收益法和成本法 此外 还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法 如假设开发法 长期趋势法 路线价法 基准地价修正法等 关于基本估价方法 值得指出的是 美国估价方法体系 成本法 costapproach 市场比较法 marketcomparisonapproach salescomparisonapproach 收益法 incomeapproach 三种 英国估价方法体系 比较法 comparisonmethod comparativemethod 投资法 investmentmethod 剩余法 residualmethod 利润法 profitsmethod 承包商法 contractorsmethod 五种 英国的比较法与美国的市场比较法相同 英国的投资法和利润法可以归为收益法 incomeapproach 两者的区别主要在于估价对象不同 投资法用于出租的房地产估价 利润法用于营业的房地产估价 而剩余法和承包商法可以归为成本法 costbasedapproach 因此 英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的 返回 思考与练习题 一 概念辨析 二 简答题 1 不动产估价的原则2 影响不动产价格的因素3 不动产估价的应用领域 1 建筑密度与建筑容积率2 国有土地租赁和土地使用权出租3 土地价格 建筑物价格和房地价格4 市场价格与成交价格5 总价格 单位价格和楼面地价6 生地 毛地和熟地 1 按照我国现行法律的规定 土地价格是指 A 为购买土地产品而支付的代价B 为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价C 为购买土地实体而支付的代价D 为购买土地所有权而支付的代价2 我国的土地价格不包含 A 土地所有权价格 B 土地使用权价格C 土地租赁权价格 D 土地抵押权价格3 基准地价是城市中均质区域内的土地 A 最低价格 B 最高价格 C 平均价格 D 成交价格4 集体土地上的拆迁行为 按照 城市房屋拆迁管理条例 执行 5 房屋拆迁估价时 房屋价值仅受建筑结构 区位等影响 但不受产权状况的影响 BAC 4 答案 解析 集体土地上的拆迁行为 按照 土地管理法 等有关法律 法规执行 5 答案 解析 一幢房屋 其价值既受建筑结构 区位等影响 又受产权状况的影响 1 房地产估价的合法原则是针对于 来讲的 A 估价机构 B 估价人员 C 估价对象 D 估价方法2 某城市市区有一座长期亏损的工厂 其周边多为新建的商品住宅 且销售形势良好 根据城市规划 该工厂所在地块的规划用途为商住综合 现需评估该工厂用地的公开市场价值 则应按 进行评估 A 工业厂房 B 工业用地 C 商品住宅 D 商住用地3 一宗土地用假设开发法评估其价格 在商业用途下的估算结果为800万元 在居住用途下的估算结果为1000万元 城市规划规定既可以作商业用途也可以作居住用途 则该宗土地的评估价格应为 万元 A 800 B 1000 C 900 D 18004 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣 是因为相互之间有一定的 A 互补性 B 权益差别 C 替代性 D 外部环境差异 三 单项选择题 5 某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月30日的价格 之后 有关方面对其价格结果有异议 现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理 则重新估价的估价时点应为 A 2005年6月30日 B 现在 C 重新估价的作业日期 D 要求重新估价的委托方指定的日期6 现对某期货房地产进行估价 在此估价中 估价对象状况应为未来某时点的状态 房地产市场情况应为 时点的状态 A 现在 B 未来 C 过去 D B和C7 在建工程一般不可能出现 情形的估价 A 估价时点为现在 估价对象为现时状况 B 估价时点为现在 估价对象为未来状况 C 估价时点为未来 估价对象为未来状况 D 估价时点为未来 估价对象为现时状况 三 单项选择题 一 不动产 Realestate 的概念 2 不动产实物与权利 不能移动 或者虽然可以移动 但移动后会破坏它的完整性 使用价值及其功能 或者会带来明显的经济损失的财产 称为不动产 1 不动产实物 土地 建筑物 其他附着物 房屋 构筑物 1 不动产的定义 2 不动产权益占有权 使用权 收益权 租赁权 典权 抵押权 质权 留置权 地役权 地上权 3 本书中不动产的含义 不动产是房产和地产的有机结合体 它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地 以及由他们所衍生的各种权利 1 土地 2 建筑物 3 不动产 房地产 有关房地产的各种概念 1 房地产是房产和地产的总称 2 房地产仅指土地以及土地上的永久建筑物和由他们衍生的各种物权 3 房地产是房产和地产的有机结合 是实体与权利的有机结合 是财富与经营的有机结合 返回 1 自然特性 二 不动产的特性 不可移动性耐久性个别性 异质性 数量有限性 1 用途多样性2 涉及广泛性3 权益受限性 2 经济特性 土地 房地产 市场供求矛盾城市建筑容积率提高环境质量提高房地产投机 相对 4 难以变现性5 保值增值性 是庞大的经济单位 投入量大 涉及部门广 返回 1 概念 有用性 效用 稀缺性 有效需求 2 不动产价格的形成 三 不动产价格 三层含义 不动产价格随市场供求关系变动 不同的不动产权益对应不同的价格 价格一般以货币形式支付 也可以实物 股权等形式支付 是指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价 返回 1 按价格的形成形式分类 四 不动产价格的类型 1 交易 成交 价格2 市场价格3 理论价格4 公开市场价值 竞争和公开市场条件下形成的价格5 评估价格6 政府指导价或政府定价 2 按实物形态分类 1 土地价格2 建筑物价格3 不动产 房地产 价格 1 土地价格 是指可能为房地产开发与经常活动所利用 但尚未开发的农地和荒地 具有基本或完善的城市基础设施 土地平整的土地 现有城区内需要拆迁而尚未拆迁的土地 根据土地性质和开发程度不同 土地分为 生地 熟地 毛地 出让价格 一级市场转让价格 二 三级市场总地价 面积 单价单位地价楼面地价 单位建筑面积地价 补地价 容积率 用途 用地性质发生变更 3 不动产 房地产 价格 成交日期一次付清的价格 交易双方在交易日期约定 分期支付的价格 最低价格 报价 2 建筑物价格 总价 单价 实际价格名义价格现房价格期房价格起价标价成交价均价 3 按不同的经济行为分类 4 按市场性程度不同分类 公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格 以限定市场为基础形成的价格 指公益 公用的房地产的价格 如政府办公楼 医院的价格 买卖价格租赁价格抵押价格保险价格课税价格征用价格 正常价格 限定价格 特定价格 返回 一 一般因素 五 不动产价格的影响因素 是指对房地产价格水平具有普遍性 共同性的影响的因素 1 社会因素 2 经济因素 3 制度因素 二 区域因素 影响住宅的区域因素强调居住环境与质量影响商业的区域因素侧重于商业的集聚效应影响工业的区域因素侧重于对外交通对外程度 对某一区域范围内的不动产价格水平有影响的因素 如规