长春某商务中心大厦物业管理方案.doc

长春吴太商务中心大厦物业管理方案目 录前 言3第一章 吴太商务中心物业管理要点3一种模式3二项承诺4三个重点4四项措施4第二章 拟采用的管理模式5综合管理部7物业管理部8安全管理部8工程管理部9财务管理部9第三章 员工招聘9高层物业管理人员9物业管理部10工程管理部10安全管理部11财务管理部11第四章 物业管理人员培训12新员工上岗培训12在岗员工循环培训12第五章 物业管理所需物质条件12办公及员工住宿用房计划12物业管理工具与装备价格参照表13第六章 物业管理费预算18吴太商务中心物业管理开支分类预算表18物业管理处开支预算明细表19第七章 物业管理规章制度和档案的建立与管理21管理规章制度21物业档案建立与管理24第八章 各项专业管理工作方案24公共设施设备管理24安全管理25装修管理26消防管理26车辆管理28清洁管理29第九章 物业管理开源节流措施29前 言由吉林省吴太集团下属子公司吉林省兴源房地产开发有限责任公司投资兴建的吴太商务中心工程，是一座集商务、健身、餐饮及服务设施为一体的高档写字楼。地址位于长春市胜利大街、黄河路、东二条交汇处。总建筑面积为24230.22平方米，其中地上建筑面积为20859.98平方米，占地面积为3200平方米，建筑层数为19层，离地面高度为103.8米，为钢管混凝土剪力墙结构，是一座超智能化、多功能化的甲级专用写字楼，为长春市各大中外企业提供了一处较为理想的办公环境。服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为客户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一章 吴太商务中心物业管理要点l 运用持续发展的战略，确保吴太商务中心物业的保值与升值。l 人性化的管理方针铺架为客户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高吴太商务中心管理服务的信誉。l 结合吴太商务中心的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念“全心全意为客户服务”。l 为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。l 吴太商务中心物业管理工作进度表（见附表1）一种模式针对吴太商务中心的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由你评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让你满意”的模式效应，力求更好地满足客户的需求。我们建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务客户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二项承诺1. 在一年内协助本物业通过“长春市优秀物业管理大厦”的评比。2. 在两年内协助本物业通过“吉林省优秀物业管理大厦”的评比。三个重点1. 完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，客户至上”的原则和务实周到的工作理念，为客户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与客户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解客户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让客户享受到安心、舒心和称心的工作环境。2环境管理责任到人。大厦的环境管理极为重要，如何为客户创造一个良好、舒适的工作环境，是我们非常重视的问题。我们多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真的去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3安全、消防真抓实干。为确保吴太商务中心客户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以大厦先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使大厦在长年平安的条件下为客户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班,负责大厦的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出大厦应急处理的安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四项措施1根据我们历来管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到吴太商务中心的物业管理上。从大厦客户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务客户的目的。3我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4在兴源房地产开发有限责任公司领导的高度重视下，建议公司选调优秀员工加盟吴太商务中心的物业管理队伍，不间断的充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，是我们不断提高员工工作技能与素质的手段。第二章 拟采用的管理模式1吴太商务中心物业管理架构。吴太商务中心物业管理处的物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务之目的。戴德梁行建议成立一个独立核算的物业管理中心来实施对吴太商务中心的物业管理。该管理中心受“兴源房地产开发有限责任公司”直接领导。本行建议“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足“吴太商务中心”初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间（具体岗位架构图见附表2）。综合管理部l 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才l 负责员工工作考勤l 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理l 负责处理客户的咨询、投诉、并提供协助l 负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通l 负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作l 负责员工餐厅的监督、检查和管理工作l 组织、开展企业文化活动物业管理部l 负责筹建管理员工餐厅工作l 负责大厦会所及会议中心的管理l 书写给客户的各类通知、通告，由总经理签署发出l 负责物业的日常清洁工作l 负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置l 负责物业的除虫灭害工作l 协助客户处理租赁工作l 负责客户的搬入和迁出协调工作l 建立客户档案管理工作l 负责物业的一切庆典服务的布置，及为大厦内客户的庆典活动提供必要的帮助。l 开展客户文化交流，接待、介绍物业工作l 配合综合管理部开展员工培训工作l 总经理指派的其它工作安全管理部l 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作l 与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系l 成立义务消防队，定期举行消防演习l 建立、健全、制定物业的各项安全规章制度l 与客户签订“消防安全责任书”l 负责物业大型活动的警卫布置l 负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排l 负责大厦地下停车场的安全秩序管理工作l 负责监控室管理工作l 负责安全管理员的管理、培训、考核工作l 总经理指派的其它工作工程管理部l 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转l 负责物业的机电设备的日常维护保养工作l 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施l 负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作l 负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养l 负责物业管理部转发的客户投诉的处理，及满足客户其它有关的服务要求l 协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作l 负责工程人员的管理、培训、考核工作l 负责客户装修方案的审核、监督、管理工作l 总经理指派的其它工作财务管理部l 协调与银行、税务以及其它主管财务政府部门的关系l 建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作l 征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其它管理费用l 征收和支付管理公司各类合同费用l 制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其它各种财务报表l 按员工工资表发放员工工资l 小量现金的支出和日常采购、入库工作l 负责物业管理部转发的客户投诉的处理，及满足客户其它有关的服务要求l 总经理指派的其它工作2物业管理岗位编制。通过与发展商多次沟通，暂定物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案：1）根据公司的物业管理方针，本着控制成本的原则，在标书原有方案基础上加以调整，形成一个物业管理整体运作的体制。2）精减了原标书方案中的总经理秘书职位。3）吴太商务中心物业管理岗位架构图（见附表2）综合管理部1 由1名综合管理部经理和5名员工组成。2 综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。3 文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。4 资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。5 业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是写字楼的形象服务窗口。物业管理部1由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。2清洁班由16名员工组成，分白班和夜班。白班8人负责维护大厦内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班8人，负责全面清洁大厦内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。4员工餐厅服务由3名厨师及5名工作人员组成，上班时间为8：3014：00，为大厦客户提供午餐服务，要求员工个人素质较高，并具有真诚为客户服务的思相。5客户服务员2名，开展客户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。6会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。安全管理部1. 由1名安全管理经理和28名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。2. 安全管理经理1名，要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成大厦安全管理工作的能力。3. 文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。4. 主管3名，分三班，全面负责写字楼内外的安全防范、监督检查工作。5. 监控值班由3名员工组成，分三班，负责大厦监控值班工作。6. 大堂值班由3名员工组成，分三班，负责写字楼大堂值班工作。7. 外围值班由3名员工组成，分三班，负责大厦外围值班工作。8. 商场值班由4名员工组成，分二班，负责大厦商场值班工作。9. 停车场值班由3名员工组成，分三班，负责大厦地下停车场出入口的值班工作。10. 巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责大厦内外的巡逻值班工作。工程管理部1. 由1名工程管理部经理和18名员工组成。2. 工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的高级工程师担任，具有较强的管理能力。3. 文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。4. 强电值班由5名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。5. 空调值班由5名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。6消防值班由5名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。7电梯值班2名，负责电梯设备的正常运作与维护。财务管理部1. 由1名财务主管和4名员工组成，负责大厦物业管理收缴各项费用。2. 会计由主管兼任。3. 出纳员1名。4. 停车场收费员3名。第三章 员工招聘高层物业管理人员物业经理：大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,具有五年以上大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力。勤业、敬业、乐业。物业经理助理：大专以上学历，持有物业管理上岗证，有三年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。物业管理部物业管理部经理：大专以上学历，持有物业管理上岗证，有二年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。物业管理文员：大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力。勤业、敬业、乐业。保洁员：高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。写字楼接待员：大专以上学历，有一年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。收发员：中专以上文化，有二年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。工程管理部工程管理部经理：大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有二年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证。勤业、敬业、乐业。资料员兼文员、仓库管理员：大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，2年以上工作经验。弱电技工：大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。强电技工：身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。空调技工：大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。维修工：高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。安全管理部安全管理经理：大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有二年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。安全管理员：高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有长春市户口的担保人。监控管理员：高中以上学历，男1.75厘米以上,女1.65厘米以上,身体健康,不矫正视力为1.5,品行端正,工作认真,需有长春本地户口。财务管理部财务管理部经理：财经类专业大学本科学历，中级以上职称，具有三年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。会计：大专以上学历（会计专业），有三年大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。出纳：大专以上学历（会计专业），二年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电恼操作。工作认真负责，敬业、乐业。车场收费员：有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与客户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章 物业管理人员培训新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1员工上岗培训期15天为有薪培训。2培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。在岗员工循环培训1 通过实际工作中所产生的问题，不定期的安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2 每位在岗员工每月参加二次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与客户、客户沟通的经验。3 上岗循环培训的考核办法。1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。2）在实践工作中客户、客户的投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。3） 通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4培训计划及培训内容提纲（见附表3及附表4）。第五章 物业管理所需物质条件为搞好吴太商务中心物业管理工作，我们建议投入足以保障管理水准的人力、物力和财力。建设、培养出一支高素质、高标准的物业管理队伍，在投入物力方面建议如下：办公及员工住宿用房计划1办公用房总物业经理办公室15 m2会客室115 m2物业经理助理办公室15 m2会客室220 m2物业管理部30 m2仓库2（工程）30 m2安全管理部20 m2储物间1（物业清洁）20 m2男女更衣室各一间30 m2工程管理部工作间30 m22住宿用房由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及兴源地产部分单身员工的宿舍。物业管理工具与装备价格参照表序 号名称及规格单 价1万用电表￥200.00 2电流流量度：300A￥500.00 3电流钳式800A￥800.00 4电流钳式3000A￥1,500.00 5对地阻值测试表￥1,500.00 6绝缘值测试表（500V1000V）￥1,500.00 7温度计：电子数字式￥200.00 8温度计：酒精式￥10.00 9手提式室内温度/湿度对比 测￥300.00 10手提式风量和风速计￥1,500.00 11电源测试电笔￥20.00 12卷尺：1M￥30.00 13卷尺：5M￥30.00 14钢尺：3M￥50.00 15钢尺：1M￥300.00 16水平尺：600MM￥250.00 17角尺：300MM￥250.00 18高空工作安全带：降伞式￥1,200.00 1950/500反光衣￥100.00 20耳塞100db￥500.00 21耳筒500db￥500.00 22安全过滤口罩：100CDN￥500.00 23护眼罩：眼镜式￥200.00 24护眼罩：全护式￥500.00 25护眼罩:焊接用￥1,200.00 26护镜（焊接用1000GDA）￥600.00 27手套：绵布￥200.00 28手套：皮革￥400.00 29铝梯：1M￥1,000.00 30铝梯：1.5M￥1,500.00 31铝梯：4M￥3,000.00 32高空工作台:10米全护式￥80,000.00 33高压电工全护装￥2,500.00 34运输工具:轴流板式车￥200.00 35手推车￥200.00 36木锄￥50.00 37扳手:活动150mm￥50.00 38扳手:200mm￥50.00 39扳手:300mm￥100.00 40扳手:450mm￥150.00 41菊花板身:3mm-36mm￥350.00 42组合式:4mm-45mm￥500.00 43夹具:大力钳(平口)￥50.00 44C形夹:100mm￥50.00 45C形夹:150mm￥50.00 46C形夹:200mm￥50.00 47C形夹:300mm￥50.00 48虎钳150mm￥200.00 49钢管工具连弯头￥1,500.00 50切割工具:水管用切刀￥200.00 51铁皮用剪刀￥100.00 52界刀￥30.00 53剪刀￥50.00 54紧急爆破工具:大手锤￥100.00 55斧头(消防队用)￥150.00 56铁笔￥100.00 57压力钳￥800.00 58润滑油加油枪￥200.00 596角起子(0.5mm-16mm)￥100.00 60管子钳:200mm￥50.00 61管子钳:300mm￥50.00 62管子钳:450mm￥100.00 63管子钳:600mm￥300.00 64拉钉钳￥150.00 65螺丝起子:平咀形100mm*4mm￥30.00 66150mm*6mm￥30.00 67200mm*8mm￥30.00 68250mm*8mm￥30.00 69400mm*10mm￥30.00 70十字形:100mm*3mm￥30.00 71175mm*4.5mm￥30.00 72250mm*6mm￥30.00 73350mm*7.5mm￥30.00 74电子部件专用:平咀￥40.00 75十字咀￥40.00 76平咀钳￥30.00 77尖咀钳￥30.00 78斜口钳￥30.00 79导线开口钳￥100.00 80剪线钳￥100.00 81鲤鱼钳￥30.00 82水泵钳￥60.00 83弹簧专用尖咀钳:平咀￥300.00 84弓咀￥300.00 85电线护套管钳:100A以上￥500.00 86800A以上￥1,000.00 87手锯:金属450mm￥50.00 88手锯:150mm￥30.00 89手锯:木工600mm￥100.00 90手锯:250mm￥50.00 91手锤：电工￥50.00 92手锤：球形1kg￥50.00 93手锤:1.5kg￥50.00 94铁钻￥200.00 95木工专用工具￥1,200.00 96泥水工专用工具￥800.00 97手电钻电池式0mm-12mm￥1,200.00 98油压式手电钻：小￥1,500.00 99油压式手电钻：大￥2,500.00 100油压式手电锤：小￥1,000.00 101锯条式切割机￥800.00 102叶片式切割机：小￥1,000.00 103叶片式切割机：大￥1,500.00 104金属磨轮式切割机：手提小￥1,000.00 105手提大￥1,500.00 106磨轮床￥1,500.00 10760A电焊机￥2,000.00 108小型电焊机￥3,000.00 109气体焊枪：氧气式￥3,500.00 110高压气泵（手提式）￥2,000.00 111高压吸尘机（手提式）￥1,500.00 112手提射灯￥350.00 113气动打钉枪￥600.00 114值班工作台、椅￥600.00 115工具台￥500.00 116工具柜￥800.00 117物料架￥1,000.00 118工具箱￥200.00 119文件架￥600.00 120警械￥300.00 121值班电筒（充电式）￥100.00 122雨具￥80.00 123防火服￥1,500.00 124战斗服￥100.00 125空气呼吸器￥1,500.00 126头盔￥60.00 127防毒面具￥20.00 128洗地机￥3,000.00 129高速抛光机￥5,000.00 130高压冲冼枪￥10,000.00 131吸尘器￥1,000.00 132清洁小车及配件￥2,000.00 133水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等￥5,000.00 134清洁消耗品￥3,000.00 135吸尘吸水机136大垃圾筒（生活垃圾用）￥400.00137垃圾筒（楼层及大堂用）￥300.00138告示牌（大堂用）￥1,500.00139指示牌140大堂广告栏/广告牌￥1,000.00141大堂用吸水/吸尘垫￥1,500.00142地毡（电梯用）￥200.00143办公桌椅￥1,000.00144文件柜￥800.00145打卡钟及卡板146对讲机(含备件)￥2,000.00147电脑￥6,000.00148打印机(激光/针打各一台)￥2,000.00149复印机￥15,000.00150传真机￥2,000.00151保险箱￥10001526人更衣柜￥600.00153饮水机￥800154装订机155照相机￥1000注：物业管理工具与装备价格参照表，以北方地区为准，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准，仅供参考。第六章 物业管理费预算吴太商务中心物业管理开支分类预算表序 号支出项目名称月支出年支出备 注一、写字楼支出1员工薪金312143745682公共设施、设备保养费189002268003绿化租用、管理费3822458644物业管理清洁费98731184765物业管理办公费84401012806公共区域保险费1500180007固定资产折旧费890106808公共水电费21420525704609管理公司合理利润2142025704010法定税金1178114137211每月管理费支出合计325845391014020.46元/平方米二、商场支出1员工薪金7020842402中央空调费351574218843商场专用货梯费2360283204商场专用手扶梯费5420650405商场公共用水费131501578006员工制服费960096007设施维修、保养费4000480008绿化设施管理费1000120009节假日活动宣传费10001200010管理公司合理利润78719445211法定税金43295194812每月管理费支出合计90907109088429元/平方米三、大厦车场费用1员工薪金6060727202照明电费6066727923公共用水费10012004每月管理费支出合计1222614671215.6元/平方米四、商务会所费用1员工薪金3400408002会所用电费125321503843会所用水费18622324每月管理费支出合计16118193416五、员工餐厅费用1餐厅用水费1509181082餐厅用电费123331479963餐厅用煤气费注:1.餐厅员工煤气用电数据未做,故未计算。2.以上管理费包括空调费和公共用水费。3.客户、客户各单元照明用电及插座用电按实际电表走数计算。4.餐厅、会所的运营方式未定，在此未做具体的费用计算。5.商场物业管理费用以B2、1/F、2/F、3/F的建筑面积计算。物业管理处开支预算明细表支出金额（人民币元）序号支出项目名称算 式月 支 出年 支 出一、管理处员工薪金1+2+2491,100.001,093,200.00经理办公室1+2+39,600.00115,200.001总物业经理145004,500.00 54,000.00 2总经理助理136003,600.00 43,200.00 工程管理部4+5+1024,000.00288,000.004工程经理128002,800.00 33,600.00 5工程主管317005,100.00 61,200.00 6强电技工315004,500.00 54,000.00 7弱电技工315004,500.00 54,000.00 8空调水电工315004,500.00 54,000.00 9万能工115001,500.00 18,000.00 10文员兼仓库111001,100.00 13,200.00 物业管理部11+12+1624,600.00295,200.0011物业经理128002,800.00 33,600.00 12商务咨询管理215003,000.00 36,000.00 13信报收发员111001,100.00 13,200.00 14会所管理员410004,000.00 48,000.00 15物业清洁员1490012,600.00 151,200.00 16物业管理文员211002,200.00 26,400.00 安全管理部17+18+2126,300.00315,600.0017安全经理128002,800.00 33,600.00 18安全主管315004,500.00 54,000.00 19安全管理员13100013,000.00 156,000.00 20车场管理员310003,000.00 36,000.00 21监控管理员310003,000.00 36,000.00 财务管理部22+23+247,000.0084,000.0022财务经理/会计128002,800.00 33,600.00 23财务出纳员112001,200.00 14,400.00 24车场收费员310003,000.00 36,000.00 二、物业管理办公费1+2+53,055.0036,660.001办公低耗品10元/人/月69人690.00 8,280.00 2办公交通费300.00 3,600.00 3节日布置费6大节日2000元1,000.00 12,000.00 4办公电话费100元/月9部900.00 10,800.00 5办公水电费15元/月11人165.00 1,980.00 三、公共设备维护费1+2+1222,700.00248,400.001消防设备维护费1,000.00 12,000.00 2扶梯设备维护费2台10002,000.00 24,000.00 3货梯设备维护费1台18001,800.00 21,600.00 4消防梯设备维护费1台21002,100.00 25,200.00 5客梯设备维护费3台22006,600.00 79,200.00 6空调设备维护费2,000.00 24,000.00 7吊船设备维护费1台22002,200.00 26,400.00 8电器设备维护费500.00 30,000.00 9技防设备维护费2500.00 6,000.00 10通讯广播设备维护费500.00 6,000.00 11给排水设备维护费500.00 6,000.00 12设备维修备用金1,000.00 12,000.00 四、物业管理清洁费1+2+108,844.00106,128.001写字楼厕所卫生纸13/F5位1.5元22.5天2,194.00 26,328.00 2清洁剂类费用100元/天30天3,000.00 36,000.00 3清洁毛巾、工具类200.00 2,400.00 4垃圾清运袋20元/天30天600.00 7,200.00 5垃圾桶用干沙100.00 1,200.00 6垃圾清运费50元/车30车/月1,500.00 18,000.00 7水池清洁费600元/次4次/年200.00 2,400.00 8“四害”消杀费100元/次6次/年50.00 600.00 9清洁工具维修费500.00 6,000.00 10清洁管理备用金500.00 6,000.00 五、绿化租用、管理费1+2+314,100.00169,200.001外围绿化租用费10,000.00 120,000.00 2物业绿化水电费100.00 1,200.00 3室内绿化布置费4,000.00 48,000.00 六、固定资产折旧费1+2+4890.0010,680.001电脑8台80元640.00 7680.002复印机1台50元50.00 600.00 3打印机4台40元160.00 1,920.00 4传真机1台40元40.00 480.00 七、物业公用电费1+2+653,332.85639,994.201写字楼客梯96kw81/40.8222.5天3,542.40 42508.82写字楼消防梯36kw241/60.8230天3,542.40 42508.83生活水泵、排污泵18.7kw241/60.8230天1,840.00 2208041/F-19/F公共照明8kw19/F80.8226天25,925.12 311101.445泛光、霓虹照明150kw50.828天4,920.00 590406车库照明空调费(23kw+76.4kw)80.80.8226天13,562.93 162755.16八、物业公共用水费1+2+446,414.00556,968.001写字楼用水费用801354.623,920.00 287,040.00 2商场用水费用70+15000.20.3304.615,318.00 183,816.00 3会所用水费用500.8304.65,520.00 66,240.00 4餐厅用水费用3000.05244.61,656.00 19,872.00 九、物业管理开支费合 计240,835,852,890,030,20第七章 物业管理规章制度和档案的建立与管理管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入ISO9000国际质量标准模式。在接管物业以后，我们将严格按照质量体系的标准，对吴太商务中心实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计74条，其中公众制度12条，内部岗位制度20条，运作管理制度32条，员工培训考核制度10条。公众制度1业产手册2客户、客户公约3精神文明公约4楼宇使用维护管理规定5二次装修管理规定6二次装修管理协议7进入大厦装修人员管理规定8大厦出入物品管理规定9大厦安全管理规定10大厦消防管理规定11清洁卫生管理规定12大厦绿化管理规定岗位职责1 物业经理岗位职责2 经理助理岗位职责3 物业管理部经理岗位职责4 物业管理文员岗位职责5 物业管理员岗位职责6 物业商务管理员岗位职责7 物业清洁员岗位职责8 工程管理部经理岗位职责9 工程技术员岗位职责10强电技工岗位职责11弱电技工岗位职责12暖通工岗位职责13维修工岗位职责14工程文员、资料员、仓库员岗位职责15安全经理岗位职责16安全管理员岗位职责17财务经理岗位职责18财务会计岗位职责19财务出纳岗位职责20财务收费员岗位职责管理制度1 员工手册2 管理人员文明服务准则3 员工办公制度4 各部门月工作计划及总结制度5 物业管理工作廉洁制度6 员工培训制度7 内部财务管理制度8 档案资料管理制度9 值班管理制度10公用品申请、购买、领用制度11员工宿舍管理评比制度12接待投诉处理及回访制度13维修回访制度14机电设备的编号方法15机电设备的统计制度16配电房管理制度17物业防火安全检查制度18大厦应急灭火抢救方案19物业管理运作流程20客户、客户投诉处理程序21客户、客户入驻工作程序22客户、客户入驻装修管理工作程序23物业管理档案建立工作程序24物业管理档案监督工作程序25物业资料控制工作程序26公共设施维修、养护工作程序27机电设备维修工作程序28安全管理工作程序29消防应急处理工作程序30绿化管理工作程序31清洁管理工作程序32社区文化开展工作程序员工培训考核制度1 新员工入职培训制度2 在岗员工循环培训制度3 员工工作考核及奖罚制度4 员工岗位责任月考核成绩汇总表5 经理助理岗位月工作考核表6 部门经理岗位月工作考核表7 部门员工岗位月工作考核表8 客户、客户意见月上访统计表9 员工违章违纪处理意见申报表10物业管理工作情况一览表物业档案建立与管理1 资料的收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗本都应有详细的资料。2 资料分类整理1）分辩真伪2）分类排序3）组编档号4）装订精美3 档案资料管理1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。2）采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好的保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。4） 建立健