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130226洞庭路项目启动会报告(终稿) 碧海明珠项目启动会报告融创中国控股有限公司xx年2月目录一项目现状及分析二项目操作思路三成本及投资分析地块区位项目现状市场环境分析公司现状融创中国控股有限公司三成本及投资分析 1、地块区位项目位置融创中国控股有限公司于家堡响螺湾于家堡响螺湾津滨轻轨泰达站泰达MSD华纳高尔夫位于滨海新区核心区，塘沽区与开发区的交接处，洞庭路和第二大街的交口。 地块权属上虽属于塘沽区，但已经和开发区生活配套完全融合。 洞庭路黄海路规划广州道本案京山铁路规划路 1、地块区位二期弘泽城一期二期弘泽城一期四至和交通融创中国控股有限公司杭州道建材道第一大街第二大街毗邻开发区分界线洞庭路；区域道路通达性强；西侧京山铁路切断与塘沽城区直达路网；规划杭州道?用地性质居住用地?总用地面积109532.3平方米?容积率不大于2.0?总建筑面积285487.6平方米；项目分两期开发?地上总建筑面积219064.6平方米（住宅195226.6+商业23838）项目用地概况及规划要点2.项目现状融创中国控股有限公司居住2023户?建筑密度不大于16%?绿化率不小于35%建筑退线四侧均为8米?建筑限高:24米 03、市场环境分析?塘沽区市场供求关系较差，库存压力较大，可售面积为1825217.72，可售套数为17078套，住宅项目成交均价8773元/?本案周边两个项目因产品品质差，加之市场调控和自身操作水平问题，售价偏低。 客户认可该区域，xx年弘泽城远离铁道位置，曾经实现价格12900，当年销售5.4亿20年调控影响售价调0300当年销售额2亿202年泽资融创中国控股有限公司亿元。 xx年受调控影响，售价下调至10300，当年销售额2.5亿元。 xx年弘泽资金出现问题、项目延期入住，工抵房和靠近铁路产品的入市，售价下调至9300资金支付情况原股东共支付土地款12.3亿，工程款2.57亿，贷款利息0.64亿，其中原股东自有资金支付9亿，银行贷款支付6.5亿。 营销现状?现案名与项目形象在市场中形成传播，项目线上推广动作有限，在滨海立交桥和洞4.碧海明珠项目公司现状融创中国控股有限公司庭路和二大街交口处各有一处两面高炮立柱，口径为耀世开盘；沿杭州道两侧有项目围挡画面发布。 ?线下已出街销售物料户型图，销售人员已向客户释放产品、户型等信息，项目形象需要通过营销手段重新包装，植入融创风格，重新树立项目的市场印象。 目录一项目现状及分析二项目操作思路三成本及投资分析交易方案项目定位项目操作思路开发节奏重点关注问题项目产品升级及示范区工作安排融创中国控股有限公司三成本及投资分析项目产品升级及示范区工作安排 1、交易方案方案一收购100%股权可在合同中对收购界面进行约定，同时用余款对遗留问题进行约定。 融创中国控股有限公司方案二在建工程转让涉及承担5.65%营业税和3%的契税，营业税可在后期销售过程中抵扣。 2、项目定位补缺者领导者?规划位置有优势?规模项目?品牌发展商?做超级竞争者?产品有实力?户型配比无差异化结果条件?寻找市场缺乏产品?有潜在客户群?市场快速消化?户型配比差异化竞争融创中国控股有限公司市场定位跳脱出区域板块的市场领导者挑战者?项目规模中等?拥有稀缺资源?细分市场?建立新价值体系?通常高质高价?户型配比差异化?重塑价值体系 2、项目定位优势?项目地段具备优势，配套条件良好，交通便利?项目可同时吸纳塘沽区和开发区的客户?通过专业团队的操作、产品调整、和品牌优势，树立高端精品产品气质，跳脱出市场融创中国控股有限公司劣势?塘沽区市场供求关系较差，库存压力较大，可售面积为1825217.72，可售套数为17078套，住宅项目成交均价8773元/?非传统高档居住区域，区域现状认知度较低，与老塘沽区无直达路网，区域衔接的连贯性差产品定位城市央心、高品质的宜居社区 2、项目定位?产品缘客户较强的资源占有欲、重品质、追求精品、认同价格?塘沽区客户属塘沽区的中高端客户，地域情结浓厚，外宣意识强，需要身份感的认同?开发区客户开发区的外溢客户，企事业单位白领、蓝领，新塘沽人融创中国控股有限公司客户定位塘沽区、开发区首改及再改型客户 3、项目操作思路整体操作思路概述 （1）项目位于滨海央心，是开发商认可的好地段，但市场对区域板块热度未达峰值，存在实现溢价的机会点，为实现整体利润预留了充分的空间。 （2）一期整体操作思路由于项目一期主体已完工，产品可调整空间已有限，因此一期主要以实现资金平衡为主，一期高层产品确保投入产出平衡，一期商业产品实现盈利 （3）二期整体操作思路现有规划楼座位置不变，调整单体、平面及拉大产品户型面积；二期操作进度上达到xx年四证齐全，实现在建工程抵押贷款，二期将成为项目销融创中国控股有限公司期操作年实现程抵押贷期将项售利润实现的关键点。 （4）在一期实现现金流的基础上，拉长项目二期产品销售周期，充分实现既定利润与回款，项目总货值35.5亿元，按年度实现销售回款xx年8亿元xx年12亿元xx年9.7亿元xx年5.8亿元。 （5）管理界面进场后，快速推进鸿发团队与融创团队的无缝融合，实现资源共享；围绕销售回款的核心，在风格上融创化，更有利于借助融创的品牌力完成迅速销售、快速回款。 3、项目操作思路一期具体操作思路 （1）尽早开盘进行销售回款，快速变现，一期首开低价引爆市场，快速跑量，快速实现资金平衡。 （2）一期整体开发计划实现xx年3月底样板间开放、5月景观示范区呈现开盘、8月会所及售楼处开放投入使用，xx年5月底实现入住。 （3）对期产品的景观园林建筑立面小区入口（洞庭路）进行调整全面超出区融创中国控股有限公司 （3）对一期产品的景观园林、建筑立面小区入口（洞庭路）进行调整，全面超出区域内项目，提升项目品质。 （4）结合项目开发计划与开盘的时间节点要求，打造户型样板间与景观样板示范区。 （5）打造公共部位精装示范区。 （6）通过对一期产品销售价格的制定与销售回款预期，一期以商业产品为主要赚取利润的产品。 3、项目操作思路二期具体操作思路 （1）二期整体开发计划实现xx年7月完成施工图、开工、xx年实现四证齐全并办理贷款、xx年10月毛坯入住。 （2）现有规划楼座位置不变，调整单体、平面及产品户型，9层产品调整方向为一跃 二、顶层跃层，17层产品调整方向为端户4室大户型，来实现二期产品品质的全升级融创中国控股有限公司全面升级。 （3）以二期产品品质的升级为基础，实现二期产品销售价格快速溢价，拉长二期产品的销售周期，以保证整盘利润的实现。 （4）办理开发贷款或在建工程抵押贷款，实现现金流。 4、开发节奏?二期进度计划分期地上面积（平米）地下面积（平米）开工时间开盘时间竣工时间一期116224.627721已开工xx年5月xx年4月二期10284038585xx年7月xx年5月xx年8月30日?项目整体节奏二期主要节点完成时间规方案完成融创中国控股有限公司规划方案完成xx.4.1建筑方案完成xx.5.1全套施工图完成xx.7.1景观施工图完成xx.8.1室内施工图完成xx.8.1桩基施工完成xx.9.1正负零时间xx.12.10主体完成时间xx.11.10竣工验收时间xx.8.30入住时间xx.10. 305、重点关注问题?结合项目整体现状，通过产品调整、景观园林设计、营销手段对项目品质进行全面提升，拔高价值与客户心理预期。 ?项目开发节奏与开盘节奏，对开发手续注册公司变更时间有严格的节点要求。 ?以促进区域板块商业繁荣为由，向塘沽区政府申请政府将计划开通杭州道的时间融创中国控股有限公司提前，解决目前项目无直达塘沽区核心区路网的问题，同时提升项目周边交通环境以及一期商业产品的价值。 ?推动开发区政府给予项目开发区优质幼儿园、小学有优先入学权政策。 ?推动塘沽区政府加强社区周边环境治理，树立项目的高端形象。 1.原规划方案介绍2.一期示范区安排3.二期研发重点工作 6、项目产品升级及示范区工作安排融创中国控股有限公司4.产品呈现愿景6.原规划方案介绍6-1规划总平面图及主要经济技术指标?规划总用地面积109532.3平方米?容积率2.0?建筑密度19.7%?土地用途居住、配套公建?建筑面积219064.6平方米(不含地下)，其中居住面积约195226.6平方米，公建面积约融创中国控股有限公司23838平方米?属于70/90项目?土地现状周边道路已完工，一期商业外立面已完工；住宅主体结构已完工，保温层已贴完；会所及变电站结构主体完工。 二期打桩已完成。 6.原规划方案介绍6-2分期指标说明融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-3-1一期平面户型融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-3-2一期平面户型融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-3-3一期平面户型融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-4商业平面融创中国控股有限公司?一期地库范围（详右图，结构主体已完工）注蓝色区域为地库范围6.原规划方案介绍6-5-1地库区域位置融创中国控股有限公司6.原规划方案介绍6-5-2地库平面图融创中国控股有限公司?一期地库平面图（详右图）建筑面积24240平方米人防面积9922平方米地下停车位687辆地库停车位占地标准30平米/辆（不含设备用房）人防区域停车位占地标准32平米/辆（不含设备用房）注红色区域为人防区域一期地下一层平面图6.原规划方案介绍6-6一期原设计立面及现状融创中国控股有限公司外檐高层住宅外檐为弹性涂料；商业外檐为石材公共部位精装修标准住宅大堂3000元/m2，电梯厅、走道1200元/m2景观600元/m2（一期示范区1000元/m2）层高高层住宅2.9m6.原规划方案介绍6-7产品配置标准融创中国控股有限公司商业4.5m/4.2m户内住宅配置暖气片，商业分户配置暖气片、空调（业主自备）296.一期示范区安排6-1-1三月份开放景观工作重点看房通道现状融创中国控股有限公司区域范围景观意向6.一期示范区安排6-1-2三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-1-4三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-1-5三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司6.一期示范区安排6-1-6三月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司?样板间楼前景观组团及商业氛围呈现6.一期示范区安排6-2五月份开放工作场地现状融创中国控股有限公司区域范围场地现状景观意向?示范区整体呈现6.一期示范区安排6-3-1八月份开放景观工作重点场地现状融创中国控股有限公司区域范围场地现状景观意向6.一期示范区安排6-3-2八月份开放精装工作重点融创中国控股有限公司?二期产品户型根据项目公司的营销定位，对二期户型及建筑风格进行调整6.二期研发工作重点6-1二期户型平面图融创中国控股有限公司6.项目愿景6-1建筑风格调整意向融创中国控股有限公司6.项目愿景6-2景观设计意向融创中国控股有限公司6.项目愿景6-3精装设计公共区域意向融创中国控股有限公司目录一项目现状及分析二项目操作思路一项目现状及分析二项目操作思路三成本及投资分析销售回款计划融创中国控股有限公司三成本及投资分析项目成本利润测算项目现金流量表股东借款、还款计划及融资情况 1、销售回款计划楼号产品类别销售回款（万元）项目合计楼号产品类别销售回款（万元）项目合计xx年年xx年年xx年年xx年年355323800001199039698558435一期24/26/27层高层销售价格层高层销售价格119521149912419销售面积989515021648734销售金额1182635389064373售出率51%100%商铺销售价格商铺销售价格311563000032400销售面积1749290708422销售金额544972611028387售出率52%100%车位销售单价车位销售单价800008000080000销售个数687344343销售金额549627522744售出率50%100%26层高层销售价格层高层销售价格14332133001436415513销售面积4521210086270408086销售金额64798114023502718370售出率22%82%100%销售价格1523314xx533616563洞庭路项目销售计融创中国控股有限公司二期17层高层销售面积层高层销售面积3291110755149507206销售金额50134129882175615390售出率33%78%100%99层高层销售价格层高层销售价格179301744518841销售面积19878129766902销售金额356401924116399售出率65%100%商铺销售价格商铺销售价格380003800038000销售面积42224021201销售金额16044129883056售出率95%100%车位销售单价车位销售单价1000008000080000销售个数1045523522销售金额10450052305220售出率0%50%100%项目合计销售价格项目合计销售价格1625013494153731644226093销售面积21866559286779975898722395销售金额355323800001199039698558435售出率27%63%90%100%洞庭路项目销售计划 2、洞庭路项目成本利润测算序号项目名称一期二期合计高层住宅商业地下车库合计高层住宅商业地下车库合计高层住宅商业地下车库合计建筑面积（万m2）10.07621.75572.424014.255910.21250.43433.516711.831920.28862.19005.940728.4194销售面积（万m2）9.89511.74922.424014.06839.80000.42223.516711.644319.69512.17145.940727.8072可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）可售单方（元/m2）总投资（万元）一土地及大配套费49394887712687221930050527106950854982913032550xx752553315012987051275427695004546126400二建造费用401139689102161787033178040466365599487647784696529413840135065516642304441874729584208103627215464669129829（一）前期费用11711571232155814010715121411377147627827314717121292534128277694131163224（二）建安工程费26562628142837491294971492909409222943288404395185534531214336794283927995512243049347324719292301283761（三）市政基础设施费7737651103418083107517261021079577961087459310109080293447841544610442267310184170319554（四）公用配套设施3243203610106700304427023222745812450021625202785478604131xx446790（五）不可预见费14113964167728900617868576574967553190067178154528892350476080059316500三资金成本6416346641112xx31746811611331164900102118238074805391171003118650四开发间接费4948844760405651101081381600941098801570439300601663融创中国控股有限公司直接成本小计964195400235884126133178040102861447011018699827xx1850838401350610464121840991219522722920497683627215469585266541五销售费用(销售单方)22822512283981882649228223022896xx3262284481228494001794975六管理费用(销售单方)1511499151265125176415114841516413315481512983151329001193312七财务费用(销售单方)26626312664652203096266260626611223327182665237266577002095814八营业税(销售单方)6756682176030791283117161007286885072147906168590859100047711518918353986152901722xx6九土地增值税(销售单方3766566579567532221360604703528856756571426002557101完全成本合计10961108463260314553334458351115401623471227812032926165110474008140961249314547211617228792260575658037782244711070307819销售收入11952118263311565449722675496126711782571536415057338000160442972104501520617706613650268836324867054126841594612778355323毛利163516181580710158-1178-2855166923484431042238157026629-1037-3646388445221296658419773116787-1094-6501247168706税前利润990980051258964-1178-2855113115910308630243118354997-1037-3646271331594203340044642913961-1094-6501170847504所得税248245012812241 (294) (714)2833977772756129591249 (259) (912)67878985081001116073490 (554) (1625)42711876净利润743735038436723-883-21418481193223152268288763748-778-2735203523695152530033482210471-821-4876128135628净利润率6.22%12.34%-38.95%6.69%15.06%23.36%-26.17%13.38%11.17%14.84%-30.58%10.03% 3、洞庭路项目现金流量表项目项目xx年及以前3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月xx年合计xx年年xx年年xx年年xx年年项目合计期初余额期初余额-1899166,3597,60811,63212,4565,44615,10223,007-11,9867,819-3,83538,687-销售回款-8,00511,3928,0779,4867,54813,31512,3929,78580,000119,90396,98558,435-355,323减土地款支出122,357-35-72-122,463大配套支出883-1,534-1,519-3,937工程款支出25,7255381,04918,8383,0592,6132,7292,2332,2923,0953,50039,94728,64422,9879,4662,272129,829销售费用-1121121121121121121121121121121,1201,6791,358818-4,975管理费用-1121121121121121121121121121121,1201,6791,358818-4,975财务费用6,4311,049-1,247-1,215-1,0214,5322,3531,14914,465营业税金及附加-4526444565364267527003,9677,3275,4803,302-20,076土地增值税-1603112533502564163612,1073,1951,800-7,101所得税-2614607217,6243,612-82-11,876其他净支出-项目资金净流入项目资金净流入-155,396-1,811-1,27