吉林省房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权划拨的含义考试试题.doc

吉林省房地产估价师制度与政策：建设用地使用权划拨的含义考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：4091 B：4182 C：4250 D：5000 E：工业用地的监测点评估价格 2、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是_。 A资产负债表 B损益表 C现金流量表 D利润分配表3、是商业银行的最基本职能。 A：充当信用中介 B：变货币收入为货币资本 C：充当支付中介 D：创造派生存款和信用流通工具 E：执行层的组织协调 4、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。 A1.8月 B2.5季 C1.8年 D0.45年5、某宗土地总面积1 000，容积率为3，对应的土地单价为450元，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变则该土地应补地价(单价)数额为。 A：300元 B：30元 C：4 240元 D：1272元 E：工业用地的监测点评估价格 6、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、_是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A市场定位 B市场调查 C市场细分 D市场选择 8、某宗土地总面积2 000 ，容积率为32，对应的土地单价为450元，现允许将容积率增加到43，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为。 A：274万元 B：309万元 C：427万元 D：99万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、印花税的税率采用。 A：比例税率与固定税率 B：比例税率与定额税率 C：累进税率与比例税率 D：累进税率与定额税率 E：执行层的组织协调 10、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.711、_资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 A一手 B二手 C原始 D基础 12、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是_万元。 A2500 B3500 C3600 D3000 13、下列关于利率的叙述有误的是_。 A利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率 B我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率 C浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险 D我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的_。 A资本化率应较高，价值较低 B资本化率应较低，价值较高 C资本化率应较高，价值较高 D资本化率应较低，价值较低 15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是_。 A空置率=合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能判断 16、不属于房地产调整状况的内容是_。 A经济状况调整 B区位状况调整 C实物状况调整 D权益状况调整 17、大专院校，科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供_。 A人才服务中心托管人事档案的证明 B社会保险缴纳凭证复印件 C所在单位同意其注册的书面意见 D所取得的房地产估价科研成果 18、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表103第2列、第3列所示采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。 A：17 580元 B：14 520元 C：11 430元 D：23 700元 E：工业用地的监测点评估价格 19、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C不同 D大致相同 20、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，。 A：按规定计征土地增值税 B：按20征收土地增值税 C：减半征收土地增值税 D：免于征收土地增值税 E：执行层的组织协调 21、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。 A：会计主体 B：持续经营 C：会计分期 D：货币计量 E：执行层的组织协调 22、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是_。 A2125(元/m2) B2225(元/m2) C2325(元/m2) D2425(元/m2)23、下列关于声明不保证的表述，不正确的是。 A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证 B：声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证 C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事 D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任 E：执行层的组织协调 24、下列关于限额设计，表述不正确的是。 A：限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计 B：按照初步设计概算造价进行施工图设计 C：按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策 D：限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施 E：执行层的组织协调25、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1.6万元，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对一般_的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。 A规模小 B内容复杂 C规模较大 D不太复杂 2、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(过时) A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场3、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。 A：采用特定专利的 B：采用专有技术的 C：建筑艺术造型有特殊要求的 D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E：一般建设工程的勘察、设计业务 4、不属于保险合同辅助人的是。 A：保险受益人 B：保险代理人 C：保险公估人 D：保险经纪人 E：执行层的组织协调5、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。 A2360 B2500 C2722 D2845 6、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为_。 A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 7、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。 A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：可用于还款的利润 E：在成本中列支的利息 8、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。 A意愿 B途径 C能力 D动机 9、我国已初步形成的住房金融体系。 A：商业性 B：政策性 C：商业性为主、政策性为辅 D：商业性和政策性并存 E：执行层的组织协调 10、强制拍卖标的须符合以下三个要件。 A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产 B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产 C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产 D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产 E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产11、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题) A：土地的编号 B：土地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 12、下列属于承担民事责任的方式有。(2009年试题) A：罚款 B：吊销证照 C：赔偿损失 D：赔礼道歉 E：停止侵害 13、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。 A市场集中化 B选择专业化 C产品专业化 D市场专业化14、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。 A：综合利率 B：银行贷款利率 C：银行存款利率 D：折现率 E：借款合同 15、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。 A土地稀缺 B城市化进程快 C竞争充分性 D交易复杂性 16、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2005年试题，有修改) A：区位选择异常重要 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 17、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。 A：保护房地产权属登记部门的合法权益 B：保护房地产权利人的合法权益 C：保证交易安全，减少交易成本 D：是房地产管理的基础工作 E：为城市规划、建设、管理提供科学依据 18、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。 A小于5年 B在56年之间 C在67年之间 D在78年之间 19、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。 A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B：贷款期限越长，期限系数值越大 C：项目风险越大，风险等级系数值越大 D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 E：借款合同 20、房地产的供求状况可以分为。 A：全国房地产总供求情况 B：本地区房地产的供求情况 C：全国本类房地产的供求状况 D：本地区本类房地产的供求状况 E：邻近地区本类房地产的供求状况 21、禁止发布房地产广告的是_。 A在划拨土地上开发建设的房地产 B已设定抵押的房地产 C未取得商品房预售许可证的房地产 D没有选聘物业管理企业的房地产 22、缴存住房公积金的工资基数包括等。 A：计时工资和计件工资 B：奖金、津贴和补贴 C：加班加点工资 D：住房公积金月缴存额 E：单位管理经费23、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。 A：双方达成的是一种单务合同 B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告 C：甲公司是乙公司的被代理人 D：甲公司开始支付的款项是一种