酒店咨询、委托经营管理协议.doc

酒店咨询 委托经营管理协议酒店咨询 委托经营管理协议 签签约约日日 2 20 01 12 2 年年 1 1 月月 日日 目目 录录 第一条 第一条 定义定义 2 第二条 第二条 酒店概况酒店概况 3 第三条 第三条 前期的策划及方案设计前期的策划及方案设计 3 第四条 第四条 协议期限协议期限 6 第五条 第五条 业主方开业筹备与实施工作业主方开业筹备与实施工作 6 第六条 第六条 管理方开业前筹备与实施工作管理方开业前筹备与实施工作 7 第七条 第七条 委托经营管理委托经营管理 12 第八条 第八条 财务财务 15 第九条 第九条 预算 会计及财务报表预算 会计及财务报表 15 第十条 第十条 管理方提供的其他经营服务管理方提供的其他经营服务 17 第十一条 第十一条 费用费用 18 第十二条 第十二条 权利与义务权利与义务 19 第十三条 第十三条 知识产权知识产权 22 第十四条 第十四条 通知通知 22 第十五条 第十五条 协议终止协议终止 23 第十六条 第十六条 争议解决争议解决 25 第十七条 第十七条 不可抗力不可抗力 25 第十八条 第十八条 保密保密 26 第十九条 第十九条 违约违约 26 第二十条 第二十条 其他其他 27 Comment SX 1 签约主体是 否需要调整 结合远通 投资的股权情况及土地 分割接手主体来判断 Comment q2 建议将福斯特 也纳入签约主体 酒店咨询 委托经营管理协议酒店咨询 委托经营管理协议 本协议由下列双方各方于 2012 年 1 月 日签订 1 业主方 张家口远通投资股份有限公司 2 管理方 山东舜和国际酒店有限公 司 3 山东福思特建筑装饰有限公司 一家根据中国法律在济南市注 册成立的有限责任公司 以下简称 装修公司 除非本协议另有说明 在涉及酒店的咨询及管理服务过程中 双方 系指管理方和业主方 陈陈述述 管理方系投资 建设和运营管理星级酒店的综合性酒店产业集团 自 行投资 建设 管理的星级酒店共四座 2011 年总产值超过 3 亿元 经几十年艰苦探索 其特点有五 一是突破国内外品牌管理公司虽管理简单易行 但综合效益较差的以 客房为主单一运营模式 研发开创了餐饮带会议 会议带客房的高星级 酒店独特运营模式 这种运营模式虽策划 功能布局及营销管理难度大 幅增加 但投资回报更好 二是积淀了一批具有实战操盘经验的专家团队 通过从三大调研到三 大定位 可为酒店投资业主进行适应这种复杂运营模式的平面功能布局 系统策划 三是建立了一整套适应餐饮规模较大 运营复杂 同时又必须达到高 星级酒店要求的动态酒店运营管理体系 四是从服务产品研发到服务流程的各环节建设 都较好地做到了精细 化过程控制 使先进的理念能真正变为现实 五是管理方拥有为酒店装修配套的综合实力 山东福思特建筑装饰 有限公司是中国首家淘汰手工现场施工的工业化装修企业 早在 1994 年 就投资 6800 万引进德意等国先进设备 主编了建设部相应国标 获批了 2 41 十九项专利 是全国装修产业化实验基地 可为酒店投资业主大幅度缩 短施工工期 提升装修档次和品质 延长使用寿命 绿色环保 竣工当 日即可投入使用 其技术和产品不仅成功应用于管理方的舜和国际等酒 店 还为国内众多高星级酒店实施了工业化装修 经业主方多次到管理方的酒店及工业化装修公司的装修工厂进行实地 考察 业主方认可管理方先进可行并经实战验证的独特经营理念 以及 酒店的整体策划 工业化装修 管理品质 盈利能力以及装修公司的工 业化装修的理念和产品质量 经双方协商一致 业主方愿意委托管理方全权负责对张家口远大舜和 国际酒店 暂定名 以下简称为 酒店 进行前期咨询策划 装修公 司负责工业化装修的相关产品和安装 具体协议另行签定并作为本协议 的一个组成部分 见附件二 工业化装修产品供货安装合同模板 由 管理方并对该酒店实施高品质的运营和管理 以把业主方的该酒店打造 成张家口一流的高品质酒店项目 以下简称为 协议项目 并力争实 现在酒店开业后早日收回成本的目标 具体协议条款如下 第一条 第一条 定义定义 1 1定义 本协议所使用的术语 应具有本协议附件一所赋予该等术语的定义 1 2参考 除非另有明确说明之外 凡提及条和款 概指本协议的条和款 凡 提及附件 概指本协议的附件 于此 在本文中 在下文 在后文 及类似涵义的词语 均指本协议的整体而言 而并非指本 文中的某条或某款 1 3标题 本协议各条款的标题仅为方便参考之用 并不构成本协议的组成部 分 3 41 1 4 咨询 咨询是指管理方以自身酒店经营经验为基础 为业主方酒店 张家 口远大舜和国际酒店 开业前期所提供的调研 策划 开业筹备 标准化输出等服务 具体包括酒店功能布局 装修策划 市场调研 策划 酒店管理模式及人力资源标准化培训 酒店开业筹备策划等 酒店开业前服务项目 1 5 附件 本协议目录中所列并附后的附件 一并并纳入本协议 并构成本协 议不可分割之一部分 第二条 第二条 酒店概况酒店概况 2 1本协议项下的酒店位于河北省张家口市高新区纬二路 2 2除本协议另有规定外 该酒店约由下列设施构成 酒店主楼及其内部的各类餐厅 会议室 多功能厅 商场 商务中 心 停车场 有关建筑物及地下设施 1 号贵宾楼 2 号贵宾楼及 宿舍楼 2 3康体楼 建筑面积约 7210 22 平方米 不属于本协议的范围 第三条 第三条 前期的策划及方案设计前期的策划及方案设计 3 1市场策划 由管理方向业主方提供 市场调研计划书 提出市场调研内容 标准等具体要求 并由管理方按照该等具体要求运用其经验开展调 研 业主方根据 市场调研计划书 的要求 协助运用在张家口地 区的社会关系资源提供调研配合工作 但业主方提供配合工作不替 代或影响管理方独立完成调研的责任 管理方在本协议签署并收到 业主方第一笔咨询费后 5 日内组织酒店管理方人员以及市场营 销人员进行当地市场调研工作 撰写 市场调研报告 管理方应 4 41 在 市场调研报告 中结合已经掌握的资料对协议项目的收支盈亏 进行概算 并将概算方式 计算过程及结果呈报业主方 供业主方 参考 管理方应在本协议签署并收到业主方第一笔咨询费后 90 日内完成市场调研工作 3 2实用功能布局 3 2 1管理方应对管理范围内的酒店区域重新进行前后台功能布 局系统策划 绘制 平面功能布局图 并提交业主方审核 管理方应在 平面功能布局图 中 充分结合自身积累几 十年的酒店运营成功经验以及张家口当地酒店市场实际情 况 对管理范围内的酒店区域确定各服务产品种类 面积 相对位置 相互间比例关系以及前后台的科学连接 在建 筑面积不再增加和土建结构不可更改前提下 考虑成本因 素 同时充分借鉴山东舜和国际酒店在平面布局以及功能 分区方面的成功经验 合理调整现有空间 扩大盈利面积 压缩非盈利面积 并在盈利面积中改变单一功能 进行时 间 空间的交叉利用 平面功能布局图 中应满足如下 要求 a 在酒店主楼的一至四层主营业区区域 突出重点区域如包 括但不限于酒店大堂等区域的空间设计 并对会议室 多 功能厅 序厅 贵宾休息厅及各会场通道 茶歇通道等进 行合理化的布局调整 b 合理化布局酒店营运点位 包括但不限于如酒店前台 收 款区和酒店商务中心 消费区的布局 提高酒店大厅的 空间利用率 c 结合张家口本地餐饮文化特点为酒店餐饮部重新布局 包 括但不限于如包房布局 备餐间布局 洗手间布局 进餐 口布局和餐梯布局 d 取消不合理区域的规划设计并为其重新布局 包括但不限 于如棋牌室 行政办公区域等 e 酒店应满足五星级酒店评星标准的功能布局要求 管理方 5 41 将符合五星级酒店标准的功能布局调整意见及平面布局图 交业主方后 由业主方负责将上述资料交当地旅游局进行 星级评定预审 对于预审提出的修改意见管理方应尽量满 足或与当地旅游局具体沟通以取得其认可 涉及到消防安 全验收方面的事项 管理方将调整建议报业主方 由业主 方交原消防设计单位进行消防专业设计调整 3 2 2 平面功能布局图 应提供修改说明书和平面布局图纸 平 面布局图 3 份纸质 电子版图 1 份 3 2 3 平面功能布局图 应由业主方委托的建筑设计单位依据 相关规范予以审核 如业主方或建筑设计单位对 平面功 能布局图 提出具体的修改意见 经双方协商认为意见合 理的在不影响平面功能布局大局的情况下 管理方应在 平面功能布局图 中进行相应修改 3 2 4管理方应确保在本协议签署并收到业主方第一笔咨询费后 的 45 日内完成定稿的 平面功能布局图 如果管理 方完成 市场调研报告 的时点迟于 平面功能布局图 定稿时点 且 平面功能布局图 内容定位与 市场调研 报告 中的市场分析存在较大差异 则业主方可要求管理 方负责对 平面功能布局图 进行修改且无需向管理方追 加支付额外费用 3 3机电规划设计 3 3 1 管理方凭借多年酒店运营经验及团队优势 应向业主提出 业主方酒店现有设计所存的不合理问题 并在出具最终的 平面功 能布局图 后 30 日内出具 机电设备规划设计方案 在设计 方案中应当充分考虑到节能省地 能源循环利用以及安全性因素 确保酒店主楼 康体楼 宿舍楼以及贵宾楼的机电系统的运营品质 以及单位营业额能耗成本达到舜和国际大酒店的节能指标的要求 管理方如认为确有必要并可聘请相关专家审图或到现场指导的 经 业主方的事先书面同意可以聘请相关专家 期间 所产生的专家审 图费 现场指导费 差旅费由业主方承担 6 41 3 3 2 为达到舜和国际酒店机电系统的运营品质和节能降耗指标 在经业主方书面同意的情况下 业主方需委托可聘请机电专业设计 单位对该项目机电原设计方案进行系统调整 受聘单位应对业主方 负责管理方在制定 机电设备规划设计方案 时应并尽可能确保业 主方已购设备继续使用以减少业主方损失 3 4装饰 装修的修改设计 为发挥管理方既有多年酒店运营实战经验 又有 双甲 资质的大 型高科技装饰公司的独特优势 在装修设计阶段 管理方将起到以 下几方面的重要作用 3 4 1 作为业主方与原装饰装修设计单位签订 设计补充协议 的 重要内容之一 管理方需向业主方提供该项目 酒店装饰装修设计 任务书 该任务书需要载明以下对装修设计的各项具体要求 a 设计的指导思想及工作思路 b 该酒店的主题文化定位及风格走向 c 正确处理装饰与装修之间的辩证关系 d 三维空间六个面的从属协调关系 e 动线 静线 轴线 视线四大分析要求 f 效果图的数量 视角 区域分布要求 g 施工图的尺寸与现场建筑实际尺寸合理误差允许范围 h 各种图纸在交叉施工中的可实现性 包括 装修项目与建筑结 构 机电能源系统 消防 强弱电 木制成品安装等将会产 生的各种技术矛盾的预见及规避措施 i 装修设计方对装修主材及装饰艺术陈列品选择的标准和责任 3 4 2 待装修设计方设计方案提交业主方后 业主方主持召开图 纸会审会 在方案修改确认阶段 业主方为管理方明确授权 管理 方在业主方届时向管理方作出的专项授权范围内 协助业主方做以 下工作 a 管理方应业主方要求参加装修设计图纸会审会 会同业主方及 相关各方共同对装修设计方案提出修改意见 包括装修平面布局图 创意草图 效果图 物料表等设计资料的评审 Comment q3 请张总考虑是 否将报价单作为附件 7 41 b 在装饰主材选配过程中 管理方委派富有经验的装饰公司采供 专业人员 配合业主方对设计师选定的各项主材进行实地考察 围 绕降低成本 保证品质 提出专业性建议 c 管理方应比照采购物料表将相关物料的历史采购价格和当前市 场价格提供给业主方参考 该等价格均应体现管理方采购渠道的最 优价格 3 5工业化装修产品的供货安装 装修公司与业主共同签署 工业化装修产品供货安装合同 格式 模板详见附件二 装修公司应将相关的报价单以及 工业化装修 产品供货安装合同 模板作为本合同的附件 装修公司应确保工业 化装修木制产成品满足环保 安全 健康的相关标准及规定 装修 公司应确保 工业化装修产品供货安装合同 中所产品的价格不得 高于全国同类产品的出厂价格 否则 业主有权扣除该等产品差价 按照全国同类产品的出厂价格予以支付 第四条 第四条 协议期限协议期限 4 1生效日期 本协议自双方签署之日生效 4 2期限 4 2 1 咨询服务期为第一笔咨询费到账之日起至酒店正式营业日开业止 酒店正式营业日开业时间最迟不得晚于 年年 月月 日日 4 2 2 试营业期间为自试开业日起三个月 4 2 3 委托管理期共计 3 年整 自酒店正式营业日起满三年 36 个月 4 3延期 管理期限截止日三个月前 业主方与管理方可协商续签管理协议 4 4后续的战略合作 如不续签管理协议 自管理期限截止日起自动进入管理方对业主方酒店 8 41 的 7 年服务期 服务期间业主方须向管理方交纳品牌使用费用计 30 万元 年 大写 叁拾万元整 交付方式为每年一次性支付 时间为进入下 一年度服务期三个月前 在 7 年服务期内 管理公司所管理的五星级酒 店的菜品 营销 演艺资源 客户资源 VI 资源 采购渠道实现共享 7 年服务期过后 业主方可无偿享受管理方品牌及资源 如业主方自主 决定不再使用管理方酒店品牌 则业主方书面通知管理方后可不再支付 品牌使用费 如果 7 年服务期内 管理方酒店品牌出现负面事件导致对 业主方经营酒店产生不利影响的 业主方有权减少或不支付品牌使用费 如造成业主方必须更换品牌以保持正常经营的 业主方有权按照实际损 失向管理方主张损失赔偿 第五条 第五条 业主方开业筹备与实施工作业主方开业筹备与实施工作 5 1竣工验收 业主方应在竣工日期或之前全面完成该物业的建设工作 同时在管 理方的指导建议下于试营业期满前为该酒店安装一切适当的家具 装置及设备 营业设备以及首批必要营业物资 5 2保险 在竣工日期或开业日期 以较早者为准 之前 业主方在管理期限内须 自行交纳酒店的财产保险 全体员工保险 第三者意外伤害保险 第三 者财产保险以及公众责任保险 机器损坏保险 现金保险 雇主责任保 险 雇员忠诚保险 利润损失保险 旅游团队意外险及其他适当的保险 管理方结合酒店具体运营阶段向业主方提出投保险种建议 5 3财务计划和监管账户 业主方应在开业日期一个月之前咨询管理方后制订适当的财务计划 在开业日期之前至少提前三十 30 天为该酒店开立银行帐户作为 开业前账户 业主方应同时一次性存入经双方协商认为足够作为最 初营运资金的款项 该等款项财产权归业主方所有 管理方承诺妥 善运用该笔资金并保证业主在不迟于 年 月 日前收回 9 41 管理方并承诺业主方自酒店试营业之日起无需再向酒店投入资金 5 4竣工交付 业主方承诺于 年年 月月 日日之前全面完成满足酒店开业条件 要求的交钥匙工程 包括酒店建设 装修装饰 机电设备安装运行 初步的酒店专业设备用品供给等 以便于管理方制定酒店筹开计 划各环节的时间节点 5 5信息管理系统 经双方协商一致 业主方应按照管理方确定的标准购买和安装电脑 与相关电子设备 硬件 软件 包括但不限于管理方为该酒店的经 营而确定的物业管理系统 售货系统 打印机和电脑 如涉及向管 理方采购的 管理方应以成本价向业主方供应 5 6 业主方在工程竣工后 30 日内 负责全面办理完结酒店开业手续 包括但 不限于营业执照 消防验收 税务登记等 第六条 第六条 管理方开业前筹备与实施工作管理方开业前筹备与实施工作 6 1经营管理模式 管理规范及标准的输出与培训 管理方将自身历时几十年积累研发的酒店管理模式 管理规范及标准所 形成的 工作标准 质量标准 管理标准 及 经营管理表格 大全 附件 向业主方酒店进行定向输出 内容包括 6 1 1 质量标准输出与培训 a 服务质量 酒店员工仪容仪表标准 各工种各岗位工装配备标 准 化妆技巧 步骤 清洁卫生 9 个动作 900 分考核标准 礼 仪警察交通指挥 36 个动作手势规范 各种酒店设备用品操作规 范 GRO 服务规范等 b 舜和特色的 五个式 标准服务流程的详细内容及操作方法 礼警部形象式服务 前厅部走动式服务 客房部感动式服务 餐饮部关注式服务 营销部秘书式服务 c 独创的质量监控体系 针对酒店服务各环节实施质量监控 并 10 41 纳入员工操作规范的考核标准 6 1 2 管理标准输出与培训 a 人力资源管理 突破 招工难 用工难 的瓶颈 使员工由 要我干 变为 我要干 输出舜和酒店集团的员工招聘 录用 培训 考核 奖惩 辞退等管理流程 包括钟点工 暑 期工 学生工的用人策划及招聘 考核规范 b 财务管理 建立财务管理体系 包括 核算监督 收银管理 仓库管理 采购管理四大体系 具体内容为建立财务管理制度 及财务各岗位工作流程 收银员岗前培训包括酒店管理系统培 训 工作流程 仓库管理制度 包括出入库管理及流程 建立 财务软件供应链系统 采购的体系包括选定供货商 对采购员 岗位职责及工作流程的培训 c 营销部 针对餐饮 客房 会议三大服务产品的不同特点 进 行市场细分及营销战略组合 舜和酒店集团的营销技巧与营销 团队的考评激励机制 包括 舜和酒店营销秘书式特色服务 舜和酒店集团的销售流程 把握酒店客户脉搏的六张王牌表 新客户入围信息表 新客户建档信息表 新客户拓展每周践 约表 老客户消费每周践约表 客户预计流失置换分析表 月 份销售经理销售业绩统计表 舜和节日礼品的设计 研发 制作 销售等体系 6 1 3 工作标准输出与培训 舜和酒店集团各层次人员的的工作标准 包括决策层总经理 副总经理 管理层前厅 客房 餐饮 后厨 办公室 工程等 各部门经理 操作层办公文员 PA 员工 出纳会计 客房及餐 饮服务员 维修工等 6 1 4 提供经营管理表格 舜和酒店集团各职能部门日常使用的各种表格 作为工作工具 具有较强的实用性和可操作性 包括会议签到薄 登记表 审 批表 记录表 评定表 汇总表 明细表 申请单 验收单 11 41 交接单 花名册等 6 2人力资源供应 6 2 1总经理 管理方委派并经业主方确认总经理一名 该总经理应具备 从事酒店管理业务 8 年并担任 3 年以上副总经理管理岗位 的工作经验 并且具备五星级酒店开业筹备与实施的相关经 验与能力 管理方应在本协议签署后 30 日内提出总经 理人选供业主方确认 如果经业主方确认后认定确实无法 胜任酒店总经理职责的 管理方应及时提供补充人选 在 协议履行期间 业主方若有合理理由 认为总经理无法胜 任本职工作的 有权向管理方提出要求 经管理方核实证 实后理由属实 应可更换总经理的人选 6 2 2管理组织架构组建及人力资源计划 a 业主方委派酒店董事长 业主代表 总会计师各一名 负责 与管理方沟通 并对酒店经营管理工作进行监督 另外 业主 方负责提供采购 安保 人力资源经理人选各一名 由管理方 根据岗位任职条件确认 b 管理方负责酒店管理组织架构的组建 管理方应在酒店筹开班 子入驻酒店并由业主方支付管理方第二第一笔咨询批策划费后 63030 日内 制定酒店各岗位的具体职能描述 员工使用 计划 人力资源规划及具体的招聘计划 并与经业主方确认共 同研究后实施 6 2 3餐饮队伍的搭建及餐饮产品的研发 a 管理方抽调舜和酒店集团部分厨师人员 并通过积累多年的餐 饮后厨菜品生产运营经验 进行业主方酒店厨师队伍的搭建 包括各组织架构 岗位职责 工作标准 管理规范等 b 管理方结合研发多年的几百种鲁系 粤系 川系 湘系 巴西 烤肉等菜品及相关特色菜品 器皿 标准套餐菜单 制定符合 协议项目酒店要求的餐位设计 菜品开发方案 需包含体现本 12 41 地餐饮特色的菜品方案 菜品质量控制方案 原材料采购成 本控制方案 餐饮定价及营销策略 6 2 4薪酬待遇 管理方根据酒店经营管理需要及市场薪酬行情 合理制定社会 招聘各岗位员工薪酬标准 对于从管理方酒店抽调至业主方酒 店进行工作的 级别以上的管理岗位工作人员 工资按照该 人员在管理方酒店原岗位前十二个月平均工资的 2 倍发放 不 足一月按实际天数计算 含往返路途时间 管理方应在抽调 前向业主方提供真实准确的前十二个月工资表 在计算工资时 该等员工的奖金 津贴以及其他与业绩挂钩的收入不作为计算 薪酬的标准 6 3建立营销价格体系 管理方应在开业前 60 日内制定各服务产品的营销价格体系 包括门 市价 协议价 会议价 团队价 散客价 季节差价等 并报业主方同 意 6 4酒店开荒 开业典礼计划的制定 6 4 1凭借星级酒店运营的成功经验 管理方协助业主方制定酒店开 荒计划 并报业主方审批 内容包括开荒的整体计划 时间节 点 内容范围 各部门人员 分工安排 组织协调计划以及相 关的激励措施 奖惩体系等 6 4 2开业典礼是酒店宣传推广 营销策划的头等大事 管理方将充 分发挥自身成功经验及管理团队优势 协助业主方制定酒店开 业典礼计划 报业主方审批 包括时间安排 活动策划 媒体 邀请 知名人士邀请等 6 5酒店员工培训 6 5 1 管理方制定员工培训计划 包括培训对象 培训周期 各时间节 点 考评体系 奖惩措施等 培训计划应包括管理公司每年派驻人员对 人力 市场 采购 餐饮 客房 部门员工进行至少一次的现场理论 及实际操作的培训 13 41 6 5 2 业主方酒店可以选择将酒店员工送至舜和酒店集团进行学习和培 训 管理方应从企业文化 价值观 世界观的熏陶 到谈吐举止礼仪规 范的教育 再到工作标准 服务规范的培训 从外在到内涵对培训员工 进行全面进行提升 真正达到独立顶岗 6 5 3 费用 a 管理期限内 管理方为需要到舜和酒店集团培训和实习的员 工 免费提供食宿 工装 业主方承担培训员工往返交通费 b 管理期限外 进入服务期 管理方向业主方收取酒店员工培 训期间的食宿全部费用为 40 元 人 天 并由业主方承担往返交 通费 6 6采购服务 6 6 1管理方根据已确定的酒店各服务产品必须具备的物质条件 科 学计算并合理配置酒店筹开所需的专业设备用品 向业主方提 供舜和酒店集团历经几十年沉淀的酒店专业设备用品的供货渠 道信息 其中包括 a 厨房设备及洗衣房设备 包括智能化控制可节省煤气的特 制灶台 节能减排运水烟罩等 b 客房 餐饮 会议等区域的家具家私 布草物料 玻璃器 皿 常用消耗品等 6 6 2管理方将依据各类服务产品的数量细分 确定所需物品的品种 规格 供货商及最高 最低储备量 并将设备用品的地址 电 话 联系人 包括财务真实的采购价位等详细资料提供业主方 由业主方决定采购方案 如果管理方与供应商之间存在优惠的 会员价格 管理方应协助业主方按照会员价格予以采购 6 6 3在酒店工程建设阶段 若业主方提出需求 管理方可应无偿提 供自身已精选出的各种装饰材料 机电能源设备的供货信息渠 道 确保装饰材料 机电能源设备的优质优价的供应 以帮助 业主方降低工程建设总成本 6 7开业前预算 在确定的酒店试营业 三十 日前 管理方应结合酒店设备设施 人员 14 41 编制及薪酬体系 各服务产品价位 分析各项主营 副营收入 综合运 行成本 向业主方提供经营概算计划以及实施开业前计划的支出一览 表 其内容应包括实施开业前计划的一切开支 酒店试运转十二个 月后 依据市场运营管理的实证数据 管理方再向业主方提供较为准确 的经营预算 6 8协议洽谈及市场推广 洽谈及签订有关公用设施供应安排以及为与该酒店相同等级的酒店 提供清洁和其它惯常服务有关的安排 洽谈及签订有关该酒店出租 空间的租约 许可权及特许协议 实施市场推广计划 如果业主方 认为管理方洽谈的该等协议中存在损害业主方利益的情形 管理方 应予积极认真面对 并按照业主方提出意见予以改进 修正 第七条 第七条 委托经营管理委托经营管理 7 1人事管理 7 1 1在遵守本协议规定的前提下 业主方授予管理方独有及排 他的权利 允许其在经营期限内通过总经理来监督及指导 该业务的管理及经营 作为业主方之代理人并由业主方承 担费用 管理方应以业主方名义聘用 晋升 辞退和监督 该酒店行政主管人员 即总经理 副总经理及部门总管 的 工作 并通过上述行政主管人员监督在该酒店内或其周围 从事服务的一切其它服务人员的聘用 晋升 辞退及工作 7 1 2该酒店的所有雇员均由业主方支付工资薪酬 管理方无须 向雇员支付报酬或有关裁员 解雇或其它任何款项 如裁 员系因管理方推荐或聘用的人选不符合本协议约定条件或 客观上不能胜任五星级酒店相应岗位的工作要求 则管理 方应承担该等裁员导致的相关费用 7 1 3鉴于总经理可能需要在该酒店住宿并须全职尽责地履行其 15 41 职责 因此 除其报酬外 总经理可根据业主方和管理方 共同批准的标准 获得免费住宿和伙食 同时对其因履行 职责而合理支付的任何开支获得补偿 7 1 4如管理方认为必要 可临时委派一名或多名监督雇员到该 酒店工作 业主方同意向管理方提供雇员在该酒店工作期 间的住宿和伙食开支 具体标准由业主方视情况决定 7 1 5除非出现员工未尽责或其他业主方认为必要的情况 业主 方不应干涉 命令或指挥该酒店雇用的员工 7 1 6管理方可独自酌情决定随时进行人事变动或撤换 但对于 业主方委派的酒店相应管理人员 管理方无权变更职位或 撤换 如管理方认为该等人员确实无法胜任本职工作 可 以向业主方申明理由 由业主方同意后方可撤换 7 1 7在日常业务中 管理方应确保管理方各部门主管及 如有必 要 管理方总部的经营专家对该酒店进行定期巡检 由此所 产生的交通 食宿费 均由业主管理方酒店承担 7 1 8在日常业务中 由业主方确定的人力资源经理在总经理领导 下 共同努力完成业主方酒店员工招聘工作 补充酒店的员 工 并将酒店员工的流失率控制在合理水平 避免因为酒 店员工的变动对酒店业务经营产生重大不利影响 7 2经营管理 在经营期限内 管理方有权决定该酒店的下列经营管理事项 包括 但不限于 7 2 1服务协议 管理方应代表业主方协商和签订经营该业务一般所需的服 务协议 包括但不限于有关电力 煤气 电话 电传 清 洁 除虫 电梯 锅炉维修协议和管理方认为需要的其它 服务协议 该等协议价格应不高于同期市场的合理价格 如果业主方提出适当的业务合作伙伴且价格合理 管理方 应予接受 16 41 7 2 2商业经营 市场推广及销售 a 洽谈及签订有关该酒店出租空间的租约 许可权及特许协 议 b 管理方应确定当地 区域以及国际市场上的酒店广告宣 传及业务推广策略 c 管理方应根据业主方批准后的预算 为其认为经营该 酒店所需的一切广告宣传及市场推广和销售活动作出 安排并经业主方书面同意后签署协议 有关费用由业 主方承担 7 2 3营销价格体系调整 各服务产品的营销价格体系 包括门市价 协议价 会议 价 团队价 散客价 季节差价等如在开业后确有必要调 整 管理方应将具体方案报经业主方同意后实施 7 3物业维护和保养 7 3 1管理方应以业主方名义并代表业主方 制造 安装或购置营业 设备 家具 装置及设备所需的所有维修及替换 或促使上述 制造 安装或购置的实行 以使该酒店始终处于良好及妥善维 修的状态 并符合品牌标准和要求 有关费用由经业主方事先 批准后由业主方承担 7 4固定资产改造 7 4 1管理方应以业主方名义并代表业主方 进行年度预算中列 入的一切所需之固定资产改造 或促使上述固定资产改造 的进行 有关费用经业主方事先批准后由业主方承担 7 4 2除非经业主方事先书面同意 不得进行超越年度预算的固 定资产改造 但前提是业主方须确保该酒店的建设及装修 等各方面在经营期限内一直符合品牌标准 7 4 3管理方在善意的情况下误认为某一项目为维修或替换项目 而业主方 会计师或政府机关其后将之归类为固定资产改 造的 或在紧急情况下 管理方有权进行该项固定资产改 造而无需事先获得业主方书面同意管理方可以向业主方申 17 41 请取得事后确认 7 5采购 7 5 1管理方应根据批准后的预算 结合酒店的实际运营情况为 业主方制定采购计划和标准 包括家具 电器 卫生间用 品 客房用品 餐具 炊具 布艺 印刷品 艺术陈设品 等 具体采购实施由酒店采购部按有关规定执行 预算 外采购应事先报业主方批准 7 5 2对关系到酒店经营标准的运营设备及物料提出指定性购置 方案 满足管理方经营酒店的需要 提交营业物资采购计 划 第八条 第八条 财务财务 8 1营运资金 业主方同意在该酒店运营账户中保留必要的营运资金 以便管理方 能够不受干扰并有效地经营该业务和维护该酒店 当营运资金不足 时 业主方应立即补足 运营账户中保留的营运资金金额由业主方 和管理方协商确定解决 因业主方抽走营运资金导致营运资金不足 时 业主方应视酒店经营需要补回抽走的营运资金 非因业主方抽 走营运资金导致营运资金不足时 按照双方确定的经营期间自负盈 亏原则 应由管理方补足营运资金 8 2营业开支 除本协议约定情形外 业主方独自承担用于维持和监督该业务及该 酒店的经营所产生的费用开支 包括但不限于该酒店所有人员的报 酬 8 3银行交易 8 3 1管理方应以该酒店名义开设银行账户 并作为业主方的代 表使用该账户 由业主方作为营运资金提供的所有款项 以及管理方代表业主方收取的所有款项 应存入该帐户 18 41 8 3 2管理方不得使用酒店银行账户进行任何与酒店经营无关的 对外支付 资金转移 如发生任何管理方违规使用酒店银 行账户的事实 业主方有权单方终止本协议 管理方应退 换基于本协议已取得的全部收益 涉及触犯刑法的提交公 安及检察机关处理 8 3 3在根据本协议的规定保留家具 装置及设备储备资金及营 运资金的条件下 管理方应按业主方要求 将资金转入由 业主方另外开立并自行保管的银行账户中 第九条 第九条 预算 会计及财务报表预算 会计及财务报表 9 1年度预算 9 1 1在不迟于各营业年度开始前的六十 60 天 管理方应提 交年度预算供业主方批准 年度预算应按照届时管理方为 此目的通常使用的格式编制 其中应包括合理详尽的收支 预算 管理费预算 广告及市场推广费用预算 营运资金 数额 入住率及房价预算及更换和添置家具 装置及设备 的费用 包括从家具 装置及设备储备资金中支付的费用 9 1 2年度预算只是作为对下一经营年度预期业绩与费用支出的 一种估算 它是基于管理方在准备年度预算时认为合理的 诸种假设而做出的 管理方将在合理的范围内尽量实现年 度预算反映的预算目标 但不应将其作为该营业年度实际 业绩的保证 如果管理方根据合理的判断 认为遵循年度 预算并不可行 或在紧急情况下 或为了有效地经营该酒 店和营利 有必要在很大程度上偏离年度预算 则管理方 应及时通知业主方 9 1 3管理方特此同意 按业主方可能提出的合理要求 向其提 供有关该业务及编制年度预算的一切资料 9 1 4经业主方批准年度预算后 管理方在该年度预算的营业年 19 41 度内履行本协议项下的各项义务时 应尽量遵循年度预算 的要求 不严重偏离年度预算 但是 本协议并不限制管 理方在紧急情况下 随时经业主方确认后合理支出超过年 度预算许可范围内的额外资金的权利 9 1 5各营业年度的前头六 6 个月结束时 业主方应委派至 少两名代表和管理方委派的至少一名代表召开会议 考虑 该营业年度的年度预算 在会议上 业主方与管理方的代 表可共同协商 修改年度预算 并可授权管理方处理可能 发生的任何财务及管理事务 就本协议而言 按前述程序 修改后的年度预算以及上述授权 应作为该营业年度剩余 时间的年度预算 除非按本条同意进行任何进一步的修改 9 1 6如果在审查期间 管理方有理由认为需要修改年度预算 则管理方应通知业主方 收到管理方的通知后 业主方可 批准下次年度预算审查之前所需的额外开支 或者另行召 开会议 考虑对年度预算的修改意见 9 1 7截至各营业年度开始时 若业主方未就该年度的年度预算 进行回复则视为已同意 若业主方不同意该年度的年度预 算 在根据通货膨胀的情况对上一营业年度的年度预算做 出必要调整后 应适用上一营业年度的年度预算 直到确 定新的年度预算为止 9 2会计及财务报表 9 2 1在各公历月份结束后七 7 天内 总经理应向业主方提交一 份财务总监签字确认的财务报表 列明该业务在前一公历 月份及本营业年度截至当时日期的状况 在各营业年度结 束后 管理方应尽快 但不得超过六十 60 天 向业主方提 交资产负债表和损益表 包括管理方和业主方批准的会计 师审计的有关附表 如业主方和管理方就任何审计帐目有 争议 双方应协商共同聘请独立会计师 对这些帐目是否 能真实而公平地反映该业务的酒店经营财务状况进行验证 20 41 9 2 2有关编制财务报表 预算及进行计算而发生的一切费用开 支 应在营业成本中列支 9 3账簿与记录 9 3 1管理方应按 会计准则 以及中国有关会计法律法规 代 表业主方保留能反映该业务经营成果的 完整充分的会计 账簿 9 3 2账簿及记录须保存在该酒店或双方同意的其它地方 9 3 3如业主方要求 管理方应提供业主方合理要求的有关该业 务酒店经营的额外资料或其它资料 第十条 第十条 管理方提供的其他经营服务管理方提供的其他经营服务 10 1广告宣传和业务推广 10 1 1管理方应确定当地 区域以及国际市场上的酒店广告宣传及业 务推广策略 10 1 2管理方应安排其认为经营该业务酒店所必需的一切广告宣传和 业务推广活动 应报业主方同意后订立协议 有关费用由业主 方承担 10 1 3非单纯宣传或推广业主方酒店的宣传和推广费用 应由管理方 基于品牌所有权方身份相应分担 10 2其它集团服务 在可行的情况下 管理方应促使其关联机构提供管理方母公司或管 理方从其拥有和 或管理的其它酒店中获得的中央集团利益 各种 服务及设施 供开展该业务时使用 此类服务包括但不限于 a 菜品 b 公关营销服务 c 会议服务 d 客户资源服务 e VI 资源服务 Comment SX 4 这个比例是 双方谈定的吗 21 41 f 演艺资源共享 g 采购渠道共享 第十一条 第十一条 费用费用 11 1咨询费 11 1 1咨询费合计为叁佰捌拾万元整 3 800 000 00 万元人民 币 11 1 2 咨询费支付方式 a 本协议签定后十日内 业主方应支付管理方咨询费总额的 30 114 万元 b 管理方为业主方提供 平面布局图 酒店装修任务书 并确认酒店主材后 酒店装修工程竣工前十日内管理方委派的总经 理及其筹开班子进驻业主方酒店后十日内 业主方应支付管理方咨 询费总额的 40 152 万元 c 业主方酒店正式开业后十日内 业主方应支付管理方咨询费 总额的 30 114 万元 11 2基本管理费 11 2 1基本管理费从酒店有营业收入之日起计算 按营业收入 的 2 5 收取 11 2 2基本管理费应按月分期支付 由业主方在每月的前十 10 天内根据上月财务报表从运营账户中提取上月管 理费并支付 11 3奖励管理费 11 3 1作为管理方将在本协议经营期限内提供管理服务的奖 励 业主方应向管理方支付经营利润的 4 作为奖励 管理费 11 3 2奖励管理费应按年分期支付 由业主方根据审计报告 22 41 的结果在第一季度结束前支付此前年度的奖励管理费 用 11 3 3管理期限满 3 年后 如业主方和管理方双方不再续签 管理协议 业主方应在管理期限结束后 10 内扣除依据 本协议管理方应向业主方支付的款项后一次性支付管 理方剩余奖励管理费 第十二条 第十二条 权利与义务权利与义务 12 1除本协议其他条款中已有约定的外 业主方的权利及义务还包括如下 内容 12 1 1审批管理方依据本协议提交的酒店年度经营方案和年度财 务预 决算 负责协助管理方处理与当地政府 公安 工 商 税务 环保 消防 食品卫生等职能部门关系 12 1 2定期或临时通知与管理方派出的酒店总经理进行会晤 对 酒店经营管理提出评议 建议和指导 就涉及双方利益的 所有事务进行讨论 为经营管理环境的不断改善共同创造 条件 审查批准酒店扩建 改建 大修理计划以及固定资 产的更新 改造方案 12 1 3业主方收到管理方提交的年度财务报告后 有权委托会计 师事务所对管理方的经营情况进行年度审计 并于 60 日内 出具审计报告 12 1 4距酒店开业日 30 天前为酒店开设经营专用账户 提供充足 经双方协商确定的流动资金到该账户 并在酒店经营期内 提供酒店经营所需的流动资金 流动资金的数额由双方协 商确定 12 1 5业主方所委派的酒店董事长 业主代表 具有酒店的监 管权利 不直接参与酒店日常的运营管理工作 另外 由 业主方指派的其他在酒店工作人员 须服从酒店管理 如 Comment SX 5 税前还是税 后 是谈判结果确定 只要该人选我方认可 原则上不宜卡总经理待 遇 23 41 确实不符合岗位要求 管理方可书面提出 双方协商后可 更换人员 12 1 6发现管理方所委派的总经理或其他管理方员工存在不称职 或侵害该酒店形象及利益的情形 有权向管理方提出撤换 请求 12 1 7业主方及其正式授权代理人 有权在本协议期限内的任 何合理时间进入该物业 视察或检查该物业的任何部 分或查阅该酒店的账簿和记录 或进行业主方自行认 为需要进行或应该进行的其它事务 业主方应自行承 担上述有关费用 并应尽可能在不影响该业务和该酒 店的情况下进行视察或检查 在按本条进行视察和检 查前 业主方必须向管理方发出合理书面通知 12 1 8该酒店虽然委托管理方管理 但是其建筑 设施 设备 用具的所有权均归业主方所有 12 1 9该酒店在前期筹建期间及日后正式营业后的三年委托管理 期间 凡业主方认为并提出应由管理方派专人到业主方酒 店及其它地方出差的 其交通 食宿费用均由业主方承担 具体差旅费标准由业主方决定 12 1 10业主方酒店前期策划阶段 由管理方负责酒店总经理薪资 发放 待酒店总经理率领的筹开班子进驻业主方酒店当月 原则上不可迟于 2012 年 6 月 1 日 由业主方负责总经 理薪资发放 为税后工资 4 167 万元 所得税由酒店缴纳 计年薪伍拾万元人民币 每月发放时间与酒店员工统一 12 2除本协议其他条款中已有约定的外 管理方的权利及义务还包括如下 内容 12 2 1 经双方协商一致同意酒店注册名称暂定为 张家口远大舜和国 际酒店 12 2 2 结合管理方的现有经验 为酒店建立一套完整可行 科学 先进的管理程序 工作程序和规章制度 服务规范系统 并实施 24 41 执行以及进行服务标准检测 评估 并且确保为业主方在核心部 门和岗位培养出符合要求的后备人才 使得协议终止后酒店仍然 可以按照此前的服务标准继续运营 如果管理方无法履行该等义 务 则在协议终止后无权调回此前派驻至酒店的核心管理人员 12 2 3 自开业日期起 管理方应提供与舜和国际酒店同等标准以 及通常所提供的服务 该服务必须符合国内五星级以及舜和国际 酒店通常的管理服务标准以及管理方为其在中国管理的其它所有 品牌酒店所不时制定的标准和政策 该等标准和政策应是由除业 主方酒店以外的其他舜和国际品牌五星级酒店已实际执行的 且 从业界一般认识来看是合理及必要的 否则管理方不得以标准和 政策调整为由要求业主方承担任何额外责任 12 2 4 自开业日期起 管理方应将一切影响该酒店 该物业及该 业务的重大政策或突发事宜及时通知业主方 12 2 5 管理方有权拒绝任何未能提供适当身份证明或无权代表业 主方的人士行使上述视察和检查权 12 2 6 管理方应以业主方名义并代表业主方进行下列事项 有关 费用开支由业主方承担 a 尽其合理的一切努力 促使该酒店内外采取所有 合理而必要的措施 并办理所有合理而必要的事 项 以便符合任何现行法律法规定的要求 在管 理方履行义务之前 有关上述任何规定的副本应 事先提供给管理方做充分的审阅 b 参与任何针对管理方 业主方或其双方而提起的 关于该物业或该业务 或可能影响该业务的所有 法律程序或诉讼 并为之进行辩护 12 2 7 管理方与业主达成三年营业利润及投资回报规划 a 第一年 力争实现业主酒店的营业收支平衡 其中营业成 本包括营业直接成本 营业直接费用 管理费 税金等 不 含固定资产折旧 利息 酒店开办费摊销 大维修储备金等 25 41 b 第二年 力争实现营业收支略有盈余盈利 其中 营业 成本计算除包含第一年相同内容外 另包含当年应摊销的开 办费 不包含固定资产折旧 c 第三年 实现盈利 具体盈利目标由管理方根据第二年运 营数据 编制第三年的经营预算并报业主方批准 盈利水平 力争比第二年有较大增长 12 2 8 管理方在未取得业主方书面同意之前 不得转让本协议 12 2 9 本协议应对管理方具有约束力和法律效力 并且现在和将 来均不违反管理方的规章 也不与和管理方相关的任何现有的法 律 条例 法规 准则 指令 判决 担保 协议或条约相抵触 12 2 10 管理方应确保酒店的运营符合中国法律 法规的相关规 定 不存在违法经营事宜 第十三条 第十三条 知识产权知识产权 13 1从开业日期 或管理方允许的其它更早的日期 起 若因管理方责 任 而影响业主方酒店正常经营 经双方协商一致 业主方可终 止本协议 并停止管理品牌的使用 终止后业主方有权选定国内 外酒店管理方品牌 13 2管理方在任何情况下 对业主方选择的非本协议管理方的知识产 权或商誉均不享有任何专有权 管理方对上述知识产权或商誉的 使用仅局限在本协议规定的经营期限内且为本协议目的之范围内 13 3管理期间内 业主有权无偿使用管理方品牌 服务期间内业主继 续使用管理方品牌的应按本协议支付品牌使用费 13 4管理期及服务期内 业主方均不得将管理方品牌许可或转让第三 人使用 26 41 第十四条 第十四条 通知通知 14 1就本协议有关事项发出的任何通知或要求 应采用中文书写 以 书面形式发出 并按下列地址 或一方按本通知条款书面指定的 其它地址 以挂号邮件寄给有关方 并注明要求填写回执 致致 管管理理方方 有限公司 地址 邮编 收件人 联系方式 致致 业业主主方方 有限公司 地址 邮编 收件人 联系方式 第十五条 第十五条 协议终止协议终止 15 1任何一方的终止 15 1 1如果任何一方发生下列情况 另一方可以书面形式通知 对方 其选择将本协议视为已被对方终止 a 未能遵守或履行本协议项下其应遵守或履行的任何 重大承诺 协议 条款 规定 声明或保证 而该 违约行为在收到另一方通知后三十 30 天内未能 得以纠正 如该违约行为无法在三十 30 天内予 27 41 以纠正 但违约方已开始对违约行为进行补救 则 该期限可进行合理延长 或 b 向法庭申请破产 重组 或根据任何破产或清盘法 律作出安排 或根据该等法律对该方提出任何非自 愿破产申请 并且该申请未能在六十 60 天内予以 撤销 15 1 2因遭受火灾或其它已投保的风险 该酒店被全部或部分 地损毁或破坏 而在发生上述事件后的一百八十 180 天内 业主方并未承诺或选择不承诺对该酒店进行修理 重建 重修或修复时 管理方及业主方均可书面通知对 方其已选择将本协议视为已被终止 15 2终止协议的后果 如果任何一方因另一方违约而终止本协议 或任何一方因另一方 违反本协议项下的义务而有权将本