淮南hgtp09020地块投资可行性研究报告

,谨承：XX集团,深圳星彦地产安徽分公司2009-10-15,淮南HGTP09020地块投资可行性研究报告,2,2,报告结构,背景与摘要,地块分析,市场分析,规划设计初步分析,成本及投资收益预测,3,3,内部因素,项目地处淮南城市最重点发展区域山南政务新区，经十路西侧、南经九路东侧，项目总占地331.14亩，总建筑面积将近45万方，综合容积率为2.0，从指标上看项目产品未来的打造空间较大；地块整体形状呈长方形，地块内部较为平坦，四面的临路，地块的进入性与昭示性良好；地块所处的山南新区是淮南未来重点发展的现代化新城，是淮南的政治、文化、教育、体育中心区，未来区域价值具备充足的兴奋点，区域的发展给本案未来带来了良好的开发条件和溢价空间；本地块的成功开发为XX集团在淮南的后续开发奠定了良好的市场基础，也为下一步开发开发新区大盘项目创造积累丰富经验。,4,4,启动区,洞山隧道,5,5,外部因素,地块地处山南新区启动区，在区域的总体规划上处于核心位置，淮南市政府在未来会大力投资发展该区域，建设成集多重功能的魅力新城；地块距离田家庵老城区仅5分钟车程，洞山隧道是地块通向老城区的核心主干道，现已建成通车；地块东面为淮南市市委市政府所在地，仅5分钟路程，预计2010年底市政府行政机构将会正式进入，未来本案在政务资源的驱动下，客户导入性增强；地块北面为淮南重点中学淮南二中，促进教育驱动型客户导入；地块南面为淮南未来的城市商务中心，促进商务驱动型客户导入；淮南目前的房地产开发热点区域主要集中老城区田家庵区域，但受居住环境、可供开发的地块、政府的发展力度等条件的约束，淮南市房地产开发的方向由田家庵区逐渐转向山南新区；目前山南新区的道路等市政设施建设已基本完成，未来区域随着市政府和大型公共配套的完善，区域的价值将逐渐递增。,6,6,获取土地背景总结,获取土地背景之区域城市重点发展的新城区，目前处于起步发展阶段获取土地背景之项目以住宅为主、以商业为辅的新区大盘获取土地背景之决策关键山南新区发展预判未来项目开发价值实现研判在城市政务新区强牵引下的客户导入获取土地及开发成本的控制,7,7,地 块 分 析,8,8,山南新区启动区核心位置地块位于淮南未来重点发展的山南新区启动区核心位置，周边交通路网畅通，未来周边的各项城市机能完善；新区的政务、文化、教育、商务等资源淮南市政府、淮南二中紧邻项目地块，另外淮师附小、市体育中心距离本案较近，地块南面为未来的淮南市商务中心；距离田家庵核心区5分钟车程5分钟车程即可到达田家庵的核心位置，市中心的各项完善的生活配套设施即可瞬间拥有。,启动区,地块区位,项目地块,9,9,地块现状和周边环境,四至：地块四面临路，其中北面为淮南二中，东面为广弘所拿地块，西面为新区商务中心，西面为交通主干道；地块现状：地块呈规则长方形，其中地块西面沿路排布商业，其他为住宅地块，地块上面目前长满杂草，无可利用资源、无拆迁需要，地势较为平坦；周边形象：地块周边的道路目前的已建设完毕，周边的形象目前基本上空地；周边配套：地块周边目前尚无公共交通服务和生活配套设施，但随着区域发展的推进，生活机能方面会逐渐改善。,10,10,地块现状和周边环境示意,11,11,地块指标,地块占地规模：约22.29万方；地块可建总建筑面积：约44.57万方；地块可建项目类型：商住复合的大盘；地块规划要求需在地块西面沿街排布商业；建筑类型要求：受限高60米的要求，建筑总层数不宜超过18层。,12,12,地块属性判断综合以上分析，地块属性可界定为：城市政务新区重点发展的大盘项目,获取土地应重点研究问题山南新区研究淮南宏观市场研究淮南房地产市场研究地块未来可实现价值研判土地成本变量条件下的总成本测算获取土地价格区间界定,地块属性判断与核心问题研究,13,13,区域分析,14,14,地理位置：市境位于淮河中游，安徽省中部偏北 ，是安徽最大的能源基地，市区背依淮河，田家庵区是整个城市的主城区。行政人口：淮南市辖5区1县、1个社会发展综合实验区、1个经济技术开发区，全市总人口为239.4万人，其中非农业人110.7万人。产业资源：淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国；淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%。,淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区，其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区；主城区人口约45万。,距合肥机场1小时高速车程，距南京机场3小时高速车程，淮河航运直通江海。,淮南城市理解,淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭、电力、化工为支柱产业,15,15,因煤矿的开采造成塌陷区，城市可供建设的土地仅占总面积的30%；由于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城市发展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局；这种城市格局导致了城市的要素集聚和经济辐射功能较弱，小城镇规模偏小、建设水平较低 ；其中剩下2块最大的可开发用地为目前的主城区-田家庵区和未来的城市发展方向-山南新区 。,田家庵区,山南新区,城市的主要发展区域,从可供开发土地看，田家庵区和山南新区因可开发土地面积大，未来将成为城区的主要发展方向,城市土地供应,16,16,主城区未来规划,开发区、大通区,城市发展方向之一；未来土地出让的重点区域之一；开发区建设开发时间为5年左右，目前道路、水电等基础设施已完成、部分厂房已投产，整体初具规模,山南新区,城市发展主流方向；规划居住用地1690公顷，规划人口60万人；定位为城市新区，未来行政办公、文化教育和体育中心。,淮南市主城区制定“东进、南扩”的空间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱、三城互动”的空间形态,田家庵区,田家庵区的发展主要是自身的强化和填空式的发展未来定位：商贸、金融、教育、高新技术产业区域；,淮南未来主城区发展战略为“东进、南扩”，以向南发展为主，未来发展与建设重点将是山南新区,城市规划与发展,17,17,山南新区规划愿景效果展示,规划愿景：生态、可持续性，以人为本、营造宜居环境，高效、集约利用土地；规划愿景：淮南新中心，集政治、文化、教育、体育中心、高新产业、生态环境于一体的现代化都市新城。,山南新区规划简介,18,18,山南新区未来功能示意,19,19,山南新区城市地位,山南政务新区,合肥滨湖新区,VS,未来淮南城市新中心和政务中心，城市核心优势资源大量涌入合肥滨湖新区+政务新区,合肥重点发展区域，城市新城，目前建设以初具规模,山南新区的城市地位可类比于合肥滨湖新区和政务新区，与合肥城市发展轨迹极为相似，未来将成为以政务为主导的城市新城区。,20,20,连接主城的主要通道洞山隧道，现已通车；目前新区与城外的交通主要有206国道、合淮阜高速、泉山路；山南新区现状：基础设施基本齐全、生活配套缺乏、人气暂时不足；从启动到成熟需要时间和财力，从其他城市的规律来看，山南新区的启动区已建设2年，预计5年完成。,从交通和区域现状及其它新区建设经验推断，目前各项发展处于起步阶段，各项市政配套设施已基本完成，具备了地产开发的条件。,山南新区的发展现状和轨迹,21,21,随着山南新区目前的发展以及各项功能规划均优于老城区，加之政府投入的不断加大，区域大配套的不断完善，未来发展前景十分看好。,客户访谈,一线城市新区及合肥新区发展趋势借鉴,22,22,作为淮南重点的发展城市新区，未来区域的开发空间与潜力具有诸多兴奋点让我们期待；本地块作为新区大盘项目，未来获取土地及开发成本、产品规划及利润收益评估、风险等因素是需要考量的重点。,23,23,市场分析,24,24,淮南市近年经济发展速度不断提高，2008年增长15.7，高于全省平均水平2.7个百分点, 增长幅度居皖北第一；近四年淮南人均GDP增长速度保持在10以上；08年增长速度更是高达15.7，在金融危机冲击下，经济发展状况依然良好。,第二产业比重较大，呈现工业化特征；第三产业发展相对缓慢，具有广阔发展空间。,淮南宏观经济分析,经济的持续稳定增长推动房地产行业的发展,25,25,固定资产投资充当了经济增长的动力，淮南市近年来固定资产投资巨大，2008年同比增长10.4%；固定资产投资的高速增长驱动淮南经济快速发展，工业和基础设施投资成为全市经济发展的重要支撑，固定资产投资的快速增长成为淮南房地产业发展根本动力。,近年居民可支配收入和消费性支出呈现稳步增长，增速保持在11以上；近三年淮南居民人均生活性消费支出增速均低于人均可支配收入增速，居民拥有更多的闲置资金。,淮南宏观经济分析,固定资产投资额的稳步增长为房地产市场发展奠定了基础保障，居民可支配收入的增加为购房需求提供了基础支持。,26,26,近年来淮南市房地产投资总额保持稳定增长态势，市场规模持续扩大；房地产开发投资占固定资产投资总量比例保持在1016左右，基本在合理区间。,近年来淮南市房地产投资迅猛增长，但房地产新开工面积自05年以来呈现下滑趋势，而08年有所反弹。,淮南房地产宏观市场,房地产投资额稳步上升,27,27,06年-09年，施工面积基本保持稳定，竣工面积有减缓趋势；施工面积远大于竣工面积，原因主要有：高层建筑和大规模项目增多，施工工期增长；部分项目资金供应状况不良，导致工程进展速度缓慢。,近年来淮南市商品销售面积保持持续快速增长的态势；2008年，淮南商品房总销售量108万平米，相对07年依然保持上升趋势。在全国市场低迷形势下，总销售量证明淮南城市的刚性需求所在，同时验证受外部经济环境影响较弱。,淮南房地产宏观市场,05-07年，销售面积均小于竣工面积，但08年的销售面积大于竣工面积，市场呈现供不应求的现象。,28,28,08年淮南的成交均价在上半年持续上升，下半年呈下降态势；08年淮南的成交量总体呈现波动下降的趋势；受08年全国房地产市场调整的影响，淮南的房地产市场也出现了缩量降价的局面。,淮南房地产宏观市场,29,29,淮南房地产市场起步于04年，伴随与其支柱经济能源产业的发展而快速发展，目前处于快速上升期。,淮南房地产市场的发展历程,30,30,田家庵区楼盘供应呈现四大区域：城市老城区、洞山片区和西部片区，东部片区随着领城及金地国际城的面市，区域价值逐渐提升。,从目前供应楼盘分布情况来看，有四大热点区域：城市老城区洞山片区西部片区东部板块,1、金茂阳光花园2、斯瑞明珠城3、上东锦园4、惠利花园5、奥林盛世名城6、阳光3657、金色家园8、馨雅苑9、新时代广场10、龙湖汇景豪庭11、金大陆财富中心12、盛世名门13、金豪阳光家园14、鑫诚花园15、蓝堡国际公馆16、阳光国际城,房地产板块格局,1,4,2,3,5,6,7,11,8,9,10,12,13,14,15,16,区位相对较偏，周边环境一般，均价2900-3800元/平方米,紧邻城市商贸中心，配套成熟，均价3500-4500元/平方米,传统高尚居住区，环境好，均价3600-4600元/平方米左右,新兴居住区，环境较好，均价3500-4300元/平方米左右,城市老城区,西部片区,东部片区,洞山片区,31,31,各热点区域依托各自区域价值实现不同的价格平台，客户群相对集中；在售楼盘客户群体重叠率高，市场客户细分不明显。,房地产板块分析,32,32,片区规模优势及靠近核心区适中的距离为客户所认同，区域生活配套设施缺乏是目前区域步入成熟度的最大障碍。,客户对各板块认知,33,33,主流客户,能源经济及其关联产业的从业人员得益于能源经济的快速发展，其日益增长的消费力支撑了房地产市场的快速发展.,客户分析前提产业关联的客户需求,34,34,居住现状差，结婚购房、小孩教育等原因，刚性需求和改善性需求十分旺盛。,洛河电厂宿室：主要以电厂退休职工居住、养老为主,谢八区的“贫民窟”矿区职工，包括中层管理人员,香格里拉：泛公务员为主，被认为较高档社区,矿业拆迁房：矿业集团内部普通职工,本人去市区买房主要为了小孩，100多平米，位于学区周围目前公司有住房，30平米公司有很多人有车没房,天区电厂职工访谈摘录,自己打算买房子，觉得田区房子贵距离工作的地方有点远，打算退休后去田区住，因为那边的环境好对现在的居住环境不是很满意（自称住在贫民窟里面）,谢一矿副科干部访谈摘录,结婚一定要买房小孩教育原因。田家庵区中学教育质量好，促使很多西部职工到田区买房落户。,淮南市场主流客户需求状况如何？,淮南商品房真正起步于2004年，4年的发展远远无法满足市场的需求,短期发展的商品房市场无法满足主流客户的大量需求,客户分析前提刚性需求分析,居住现状差，改善需求意愿强烈。居住现状为：单位分房，面积小、环境差,35,35,完善的公积金制度保证了城市大多数人具备购房实力，为市场未来发展奠定了良好的基础。,2008年，全市发放住房公积金贷款6323笔，较上年增长288%，其中淮南矿业集团分中心3472笔，约占55%公积金贷款总额8.35亿元，购房建筑面积96.49万平方米,由于目前淮南市民消费观念的转变和对住房公积金政策理解的进一步加深，以及房地产市场的活跃，现在市民越来越倾向于使用住房公积金贷款改善住房条件 尤其是在本次商业银行对第二套房贷款首付比例提至以上后，不少打算购买第二套房的市民更是把目光瞄准了贷款首付门槛相对较低的公积金贷款 矿业公积金贷款限额标准较高，个人可贷款16万，夫妻双方可贷款25万；贷款总额不超过房价的70，期限130年 市住房公积金管理中心,客户分析前提公积金制度,36,36,在未来城市格局的发展下，山南板块将作为老城区板块发展的延续，成为房地产市场开发的热点板块,板块发展趋势,37,37,淮南市场客户分类按收入水平分类,38,38,教师：购房特点：支付能力一般，普通教员年收入约2万多元/年，干部4万元/年置业倾向：知性，文化品位，氛围、对价格敏感，团购的主要人群,政务公务员特点：支付能力一般，普通公务员年收入3万以上。置业倾向：他们需要一种超值感受，追求身份感，议价能力强，团购的主要人群,电厂职工特点：支付能力较强，年收入：新人45万/年，工作5年以上的810万/年置业倾向：希望居住改善，品质提升，对总价敏感,矿业集团职工特点：支付能力强， 现在达到7万置业倾向：追求品质感，产品舒适感,泛公务员特点：支付能力较强，年收入：银行4万/年，电信5-6万/年，移动、联通7万/年置业倾向：渴望贴近自然的清静生活，向往低密度的居住方式，自然环境好且道路交通方便的城郊区域是他们置业的方向,私营业主特点：支付能力强，年收入30万以上置业倾向：喜欢扎堆，渴望创新的生活方式和卓越的产品素质。自然环境优越地段的独栋、联排别墅是他们置业的首选,承受总价,淮南市场客户分析按职业类型分类,30万,39,39,山南新区未来客户预判,市区外溢客户,政府、教育等机构客户,周边乡镇客户,客户构成,主要市区外溢客户，看重山南新区的未来发展与居住环境；以公务员、煤炭、电力企业员工、泛公务员、私营业主等为主。,主要是周边乡镇进淮南市买房的客户，希望通过买房获得城市生活或者投资；生意人、地区的政府官员、教师、异地打工返乡等。,随着政府、教育等大型机构搬迁到山南新区而导入的客户；以政府公务员、教师、医生等泛公务员阶层为主。,40,40,主要在售信息列表,41,41,产品规划初步分析,42,42,S,W,O,T,项目SWOT分析,劣势：地块所处的山南片区虽然是淮南重点发展区域，但区域属性仍属于陌生，客户对区域存在明显抗性；地块周边尚未开通公共交通，生活配套欠缺；地块本身没有资源可以利用，缺少价值峰值；,优势：地块位于淮南最重点发展区域的山南新区，未来各项城市功能逐渐进驻，区域未来良好的发展前景给地块的开发创造了有利条件；地块周边规划的教育、医疗等较为完善，从一定程度上弱化了客户对陌生区域的抗性；地块呈长方形，四面临路，昭示性与进入性强，且易于产品规划；地块本身带有4万方的商业，弱化了区域配套欠缺的现状；,机会：淮南房地产市场整体发展趋势看好，发展空间大；山南新区良好的发展潜力促进区域内房地产市场的发展；随着市政府、教育、医疗机构的进驻，大量的客户随之而来，为客户导入山南新区创造条件；随着市区可供开发用地的减少和山南新区的发展，未来区域将成为淮南房地产市场的热点开发区域，大量的地产项目的集中会促进区域价值提升和客户认知的转变；,威胁：陌生区域房地产项目风险性总体高于成熟区域，尤其表现在吸引客户导入和项目利润实现；片区项目的开发将面临淮南城市其他区域的激烈竞争；片区内项目的集中开发会产生激烈竞争市场，客户争夺难度大；山南新区的发展速度、规模等指标与前期规划的差别较大，客户买房信心降低；,43,43,项目SWOT分析结论,在充分认知地块的客观条件后，拿地需要做好以下三个核心问题研究：1、地块未来可实现价值研判 2、成本测算 3、获取土地价格区间界定,那么，项目可行性研究的思路是：,44,44,根据项目容积率和地块条件，通过研究发现在容积率不大于2的情况之下，一般可能出现的产品组合有几种：,容积率 2,纯小高层,多层+高层,低密度产品+高层,地块可能的产品组合,45,45,纯高层（或高层+小高层）,多层+高层,低密度产品+高层,甄选理由,可选性,物业类型组合方案,市场主流供应产品，缺少市场差异化和稀缺产品；目标客户对于高层产品的抗性较大；高层产品的价格提升空间较小；,多层产品为目标客户接受度高，市场稀缺性强的产品；多层产品对于价格的提升空间较大；,地块属性对于项目发展低密度产品的支撑性不够；,不选择, 可选择,通过地块属性、市场、客户需求、开发收益等方面对不同物业类型组合进行综合研判，确定项目物业类型组合为：多层+高层,地块物业类型确定,备注：在地块60米限高的约束条件下，高层的建筑高度基本上不超过18层,不选择,46,46,地块物业类型体量配比,星彦根据多年的操盘经验以及结合合肥市场的现状，将多层的容积率设定在1.6，高层的容积率设定在3.2,设定参数X为多层的占地面积，参数Y为高层的占地面积，剔除项目商业4万方的商业,X+Y=20.51.6X+3.2Y=40.57,X=15.63 Y=4.87,多层总建筑面积约为25.57万方，高层（不超过18层）总建筑面积约为15万方，商业的总建筑面积为4万方。,通过数学方程建立体量测算模型，分别测算出多层和高层物业的体量,47,47,从地块的居住噪音影响、采光通风、地块昭示性与景观资源等角度进行价值综合分析，项目总用地里地块1地块2 地块3；地块南面规划多层物业，地块西面的商业以上住宅规划高层物业，地块北面地块规划高层物业；地块价值的相对差的西面商业上部规划价值相对较差的高层物业，为了不影响错层物业的采光和通风性能，高层物业规划于多层北面；,地块初步规划构想,48,48,地块可实现价值研判,结合洞山片区在售项目价格及山南片区未来价值预判，未来本案整盘可实现的价格分别为：多层：3400元/平米 高层：3200元/平米 商业：7000元/平米车位： 40000元/个,49,49,成本及投资收益预测,50,50,地价按64万/亩的底价测算： 项目单位成本2152元/平米 单位投资为2316元/平米 总投资102271万元。,开发成本测算,51,51,营