2014年房地产调研报告.doc

彭阳县2014年房地产调研报告一、 调研有关问题（一）纳税人1、集体土地承包经营权与建设用地使用权的区别？集体土地承包经营权是指农村集体组织、农户或个人对国家或集体所有的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等生产资料，依照承包合同所享有的占有、使用和收益的权利。在一般情况下，土地承包经营权的主体是农村集体经济组织和从事商品经营的农村承包经营户。集体土地承包经营权由承包经营人和发包人订立承包合同而取得。 “承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定”，承包合同是发包人和承包经营人就承包经营集体或国家所有的财产协商一致，明确其权利义务关系的一种协议。承包合同中有承包标的条款，该条款具体规定承包经营财产的种类、性质和范围，明确承包经营权的内容。承包期限条款一般以年为单位，规定承包经营权的始期和终期。一般情况下，土地承包经营的期限为15年，生产周期长的和开发性的项目，如承包果树、林木、荒山、荒地等，期限可以更长一些。双方还可以在承包合同中规定，待承包合同期限届满，经协商可以延长承包期或者重新订立合同，继续承包。集体土地使用权可分为农地使用权和建设用地使用权。其中，建设用地包括(个人使用的)宅基地、乡镇企业用地和公益用地，所以，农民建设用地的土地使用权包括：全民所有制单位、建设单位对农村集体所有土地的临时使用权;农民对宅基地的使用权;乡镇企事业单位对农民集体土地的使用权;乡镇和村公共设施、公益事业建设对农民集体所有土地的使用权等等。1、建设用地使用权的取得，不但需要土地所有者的同意，还必须依法经过国家审核、批准;2、在使用过程中，还必须接受国家行政部门的监督和管理;3、使用权发生争议且协商不成的，必须由政府先行处理。因此集体土地建设用地使用权必须由国家依法确定。（二）关于房地产登记管理1、彭阳县国有土地上建造的房屋登记达到85%以上，集体土地上建造的房屋目前县国土资源局正在测绘阶段，2016年初才能确权登记完成；我县只能对有宅基地证且建造的房屋进行确权登记，截止9月底，在集体土地上建造的房屋确权登记了110户。近年来对国有土地上的房屋进行过1次普查。彭阳县自建房屋不多，有280户左右，截止2014年底，我县在国有土地上共登记发证7945套，自建房占总量的3.5%，未登记房产的预计数量100余套。对不合法的房屋没有进行登记。2、如果对所有房地产进行普查、清查，将土地和房屋信息整合在一起，预计要一年左右时间。3、房地产登记记载用途的基本情况。彭阳县房地产登记用途的种类有：初始登记、转移登记、变更登记、更正登记。房屋登记与土地登记的关系：土地登记是指国家依照法律程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的册籍，以加强政府对于土地的科学管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。房产登记是国家依照法定程序对房产的权属关系、位置、建筑面积、结构、用途进行登记的一项行政管理制度。两者登记的标的物不同，国家保护权利主体的权利内涵也不一样。登记为居住用房地产而实际用于其他用途的情形、登记为非居住用房地产而实际用于居住用途的情形根据房产登记管理规定我县不予登记。4、居住用房地产转化为工商业用途有哪些规定？我县根据房地产登记规定，土地使用证性质为居住权限，居住用房地产转化为工商业用途的一律不予登记。但土地使用权和建设工程规划许可证变为工商业，可以进行登记。工商企业注册时，居住用房地产（居民住宅）不可以登记为注册地址。5、我县有批准建设的商住两用房，登记时根据土地使用证、建设工程规划许可证的用途和面积来进行登记办理。一般1层或1-2层为商业用房，3层以上为居住用房。6、我县没有政府拥有的个人居住用房地产情况，公共租赁住房的类型有：我县公共租赁住房均属政府投资建设，建成后由城乡建设和环境保护局负责分配管理，由居委会报名，住房保障小组成员单位审核后，对符合条件的给予分配公租房。7、我县没有企业名下的个人居住用房地产，也没有征收房产税。 8、我县没有对于低密度的、高档住宅有明确的具有可操作性的认定标准，没有相关规定。 9、彭阳县目前正在进行农村集体土地确权工作，从拥有的主体看，我县在集体土地（宅基地）上建造的房屋有3万户左右，按照宅基地的上登记人确定使用权人，祖籍遗留的宅基地由法定继承人为宅基地使用权人。 10、从宅基地的占有情况看，基本为一户一宅，没有一户多宅，建造房屋的面积符合规定标准。11、从宅基地及其上住房使用情况看，多数为自住房、没有出租现象、个别有空置情况，只是家庭成员进城或外出打工空置。（三）、关于评估 1、我县没有房地产评估机构，对房