沈阳城市经济及商业网点分析报告.docx

沈阳项目初步市场调研报告目录第一章：沈阳城市经济及商业总体分析一、沈阳概况1.1 沈阳概况1.2 地理地貌1.3 交通条件1.4 城市人口二、沈阳市经济发展状况2.1 综合经济实力2.2 各经济指标发展分析2.2.1 生产总值2.2.2 国民经济三大产业比例2.2.3 人均 GDPPage 1 of 402.2.4 社会消费品零售总额2.2.5 固定资产投资情况2.2.6 商品房开发投资三、沈阳房地产市场概况3.1 沈阳房地产市场概况3.2 近几年房地产投资情况3.3 2008 年房地产相关指标3.4 房地产供销比3.5 商品房价格走势分析3.6 2009 年一季度沈阳房地产开发情况3.6.1 房地产开发施工、投资情况3.6.2 商品房销售价格状况3.6.3 商品房空置面积状况3.6.4 房地产市场运行主要特点Page 2 of 403.7 房地产市场小结四、沈阳土地市场概况4.1 土地供应分析4.2 土地成交量分析4.3 土地成交价格分析4.4 土地市场分析小结五、沈阳城市规划5.1 沈阳城市总体定位5.2 沈阳城市结构5.3 沈阳城市功能5.4 未来规划城市人口和用地规模5.5 未来规划城市形态5.6 综合交通体系5.7 沈河区概况及规划Page 3 of 405.7.1 沈河区概况5.7.2 金廊工程规划建设Page 4 of 40第一章沈阳城市经济及商业总体分析一、沈阳概况1.1沈阳概况沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，是辽宁省省会，也是中国重要的工业基地和历史文化名城。沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，位于东经 12225至 12348，北纬 4111至 432之间，她背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。沈阳东西长 115 公里，南北长 205 公里。沈阳属北温带大陆性气候，四季分明。沈阳现辖九区一市三县，总面积 1.3 万平方公里，市区面积 3495 平方公里。总人口 720.4 万人，市区人口 506.6万人。目前沈阳市拥有 700 多万人口，是东北经济、文化、交通、旅游及商贸中心，最具影响力和带动性的区域领导型城市之一。辐射鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、丹东、阜新、盘锦八大城市，涵盖 2500 万人口。1.2地理地貌沈阳市位于松辽平原的东部，辽宁省的中部，辽河支流-浑河出山口的北部，地理环境重要，为辽宁省省会所在地，也是全省政治、经济、文化、交通中心，我国著名的重工业城市。沈阳以平原为主，地势平坦；沈阳地区属于温带半湿Page 5 of 40润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为 8.1左右，7 月份气温最高，月平均气温约 24.0；1 月份气温最低，月平均气温约-8.5。1.3交通条件沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件，成为继“珠三角”、“长三角”和“京津唐”地区之后的第四个增长极或核心区。沈阳作为我国东北地区最大的经济中心城市和通往关内的必经之路，经过长期的发展，形成了密如蛛网的航空、铁路、公路运输网络，道路运输业蓬勃发展。公路：沈阳公路总里程达到 11376 公里，公路网密度达到 87.64 公里/百平方公里，其中高速公路 8 条 326 公里，一级公路 17 条 425 公里，其他干线公路 17 条 810 公里，县级公路 74 条 1387 公里，乡级公路 390 条 3263 公里，专用公路 26条 221 公里。目前沈阳公路已形成了以“一环七射”的高速公路网为主骨架、8 条放射状国省干线为主通道、以县乡和农村公路为脉络，干支相连，城乡互通，县县通高速，任意一点半个小时上高速的网路体系。铁路：沈阳是中国东北地区最大的铁路枢纽,铁路网密度在全国堪称首位,沈山、沈丹、沈吉、哈大等 6 条铁路干线从沈阳通向四面八方,并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。Page 6 of 40航空：桃仙机场是东北地区航空运输枢纽，位于辽沈中部，为辽沈中部城市群 2400 万人口的共用机场，以机场为中心，距沈阳市中心 20 公里，距抚顺、本溪、鞍山、铁岭、辽阳营口等城市均不超过 100 公里，并通过高速公路与各城市形成辐射连接。设计年旅客吞吐量为 606 万人次。目前，经桃仙国际机场的航线共 70 余条，形成了覆盖东北亚地区的航线网络。道路客运：沈阳市道路客运线路 728 条，城市公交线路 186 条，线路总长 2742 公里，营运车辆 5096 台，年运送旅客 90558万人次，运营里程 20579 万公里。沈阳市道路客运跨省市线路已通达 12 省和省内绝大部分城市，市郊线路已通达全市 100%的乡镇和 100%的行政村。全市共有客运站 25 个，形成了以枢纽站为主结点，县乡站为次结点，依托公路客运网络的站点布局。道路运输：沈阳市共有载货汽车 65775 辆，吨位 253144 吨。沈阳市城区内有货运场站 25 个，占地面积 95 万平方米，完成货运总量 13797 万吨，货物周转量 823755 万吨/公里；沈阳市共有道路运输服务业户 17942 户，道路运输服务业从业人员 285109 人，并建立起了以公路主枢纽集团信息中心为代表的货运交易信息系统，目前已经覆盖我国十多个城市，为全国道路运输信息化的发展做出了贡献。1.4城市人口根据人口抽样调查推算，2008 年末沈阳市常住人口 776 万人，比上年末增长 1.84%。全市户籍人口 713.5 万人，增Page 7 of 40长 0.5%。户籍人口中，市区人口 509.0 万人，县（市）人口 204.5 万人；农业人口 252.4 万人，非农业人口 460.5 万人。人口出生率 7.7，比上年下降 0.52 个千分点，出生人口性别比 107.0；人口死亡率 8.53，上升 2.67 个千分点；人口自然增长率-0.83，下降 3.19 个千分点。计划生育率 97.8%。户籍人口及迁入人口：从 2001-2007 年的 7 年间沈阳市户籍人口年平均增长 2.9 万人。根据沈阳市的“十一五”规划，到 2010 年沈阳市的户籍人口数将达到 730 万。随着沈阳市整体扩城计划的进行以及沈阳市经济发展步伐的加快，外来投资者、商人、“高素质移民”、务工人员等涌入沈阳，沈阳的人口数量仍将进一步的增加。人口的扩张带动了整体购房需求的增加。01-07年沈阳市户籍人口及市区户籍人口2000-2006年沈阳市净迁入人口715710705700695690685680689.3 688.9 689.1488.7 488.4703.6698.6495.9492.3709.8504.9505485480总人口市区人口单位：人50000400003000020000100000274621168915500153892857540880 4267467501年 02年 03年 04年 05年 06年 07年475Page 8 of 40510499.9 500495693.9490487.7居民收支2008 年，全市城镇单位职工平均工资 29545 元，比上年增长 24.4%，其中在岗职工平均工资 33544 元，增长 22.6%。2008 年，城市居民人均可支配收入 17295 元，增长 18.4%；人均消费支出 14667 元，增长 30.3%。农民人均纯收入 8079元，增长 18.7%；人均生活消费支出 4494.9 元，增长 16.8%。居住水平城镇住宅建设投资 738.9 亿元，比上年增长 30.8%；新建成住宅 1103.9 万平方米，增长 0.2%。建成 150.28 万平方米保障性住房，其中经济适用房 120.8 万平方米，廉租房 29.48 万平方米；为农村贫困群众建房 1580 户，维修住房 458户。城镇居民人均住宅建筑面积 29.02 平方米，比上年增加 2.01 平方米。农村居民人均住房面积 26.30 平方米，比上年增加 0.46 平方米。二、沈阳市经济发展情况2.1 综合经济实力沈阳地处辽宁中部城市群、环渤海经济圈和东北亚经济圈的中心位置，是沟通关内外联系的咽喉，联系东北经济腹地与沿海经济带的黄金通道。独特的地理、区位和交通优势是沈阳成为中心城市的基础性前提条件。沈阳 GDP 连续多年保持两位数的增长，对周边城市已经形成了产业、人才、技术、资金、信息集聚的综合效应。在Page 9 of 40经济全球化、区域经济一体化的背景下，以沈阳为中心的辽宁中部城市群与以大连为中心的辽宁南部沿海城市群集聚构成全国大城市最为密集的辽中南大都市带，有望成为 21 世纪乃至东北亚区域经济发展的核心之一。2.2 各经济指标发展分析2.2.1 生产总值最新公布数据显示，2008 年全市实现地区生产总值（GDP）3860.5 亿元，比上年增长 16.3%。其中，第一产业增加值183.7 亿元，增长 8.0%；第二产业增加值 1934.1 亿元，增长 18.4%；第三产业增加值 1742.7 亿元，增长 15.0%。三次产业结构为 4.8:50.1:45.1。三次产业对经济增长的贡献率分别为 2.3%、55.0%和 42.7%。按户籍人口计算，人均 GDP 为 54106元，增长 15.5%。2001-2008年沈阳市市GDP2001年2008年沈阳阳GDP与全国国GDP对比分析500040003000200010001174132615021773208425203860.5305540%30%20%10%10.50%10%12.87%9.70%12.90% 13.30%17.71%18%15%17.60%14.69%11.40%9%20.90% 21.20%16.30%001年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年0%01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年沈阳GDP增速全国GDP增速Page 10 of 40单位：亿元单位：亿元从以上图表看出，沈阳市的 GDP 增幅始终保持平稳上涨，增速明显高于全国。2.2.2 国民经济三大产业比例从 2001-2007 年间各产业产值的比重看，第一产业一直保持在 6%的比例，并有逐渐下滑的趋势；而第二产业及第三产业已经占据主流，且第二产业的比重正在不断上升，逼近 50%的比值。沈阳作为工业重镇，目前已经逐渐形成了产业园区，在保证老工业基地正常运营的基础上，大力招商引资。形成了如“汽车产业园”、“电气产业园”等多个产业园区。2001-2007年沈阳三次产业比重60504055.2385637.454.339.852.64150.543.548.745.847.4分析：第二产业占据主导地位表明沈阳市具有坚实的经济基础，具有未来发展的强大动力，而第三产业的快速攀升3020表明沈阳市中小型公司正在不断发展壮大，随之而来的个体106.86.65.96.46.15.45.4私营业主逐渐增多，为房地产市场提供了众多的客户资源。001年02年03年04年05年06年07年第一产业第二产业第三产业Page 11 of 4047.22.2.3、人均 GDP2008 年，沈阳人均 GDP 为 54106 元，增长 15.5%2002-2007年沈阳市人均GDP增长情况沈阳市人均 GDP 呈现逐年增长的趋势700060005000400030002566290617.23 397816.763406477520.042500.00%573920.19 2000.00%1500.00%1000.00%居民消费潜力大。20001000500.00%013.01%13.23%0.00%02年03年04年05年06年07年人均GDP人均GDP增速2.2.4、社会消费品零售总额最新公布数据显示，2008 年社会消费品零售总额 1505.5 亿元，比上年增长 22.2%。按商品用途分，吃的商品零售额556.1 亿元，增长 21.9%；穿的商品零售额 323.0 亿元，增长 20.7%；用的商品零售额 626.4 亿元，增长 23.3%。按地区分，市的零售额 1422.8 亿元，增长 22.2%；县及县以下零售额 82.7 亿元，增长 22.7%。Page 12 of 40沈阳市2001-2007年社会消费品零售总额沈阳社会消费品零售总额涨幅呈逐年增长趋势。说明沈阳市的单位：亿元140017.5%20%人民生活水平在不断提高，对社会消费品的购买力也在不断增1200100080060040010.2%623.511.5%695.2721.53.8%12.1%808.813.1%915.114.6%1048.71231.815%10%5%强。（注：2003 年由于统计口径的调整，将制造业零售额及20000%农业生产者零售额剔除。按原口径统计，当年社会消费品零售2001年2002年2003年 2004年 2005年社会消费品零售总额2006年增幅2007年总额为 11.6%。）2.2.5、固定资产投资情况最新公布数据显示，2008 年全社会固定资产投资 3008.7 亿元，比上年增长 27.4%。其中，城镇固定资产投资 2842.4亿元，增长 26.6%；农村固定资产投资 166.3 亿元，增长 43.1%。从投资主体看，国有经济投资 527.3 亿元，增长 7.9%；外商及港澳台经济投资 584.3 亿元，增长 34.9%；民间投资 1897.1 亿元，增长 31.7%。从产业分布看，第一产业投资 62.6亿元，增长 44.8%；第二产业投资 1125.6 亿元，增长 21.9%，其中工业投资 1105.1 亿元，增长 23.0%；第三产业投资 1820.4亿元，增长 30.5%。全年新增固定资产 1740.5 亿元，增长 24.7%。Page 13 of 402000-2007年沈阳固定资产投资增幅2500200015001000500011%262.215.90%303.832.50%402.544.70%582.666.70%971.41790.31363.240.30%31.30%2361.980%60%40%31.90%20%0%沈阳市社会固定资产投资额呈连年上升的态势。但增长幅度有一定的波动，05 年受国家宏观调控的影响，投资增速明显放缓。05-07 年固定资产的年增长率保持在2000200120022003200420052006200730%左右，连续三年平稳发展。固定资产投资（亿元）增长率(%)2.2.6、商品房开发投资2008 年房地产开发投资 1010.9 亿元，比上年增长 38.4%。其中商品住宅投资 729.5 亿元,增长 30.5%，占房地产开发投资的 72.2%。房屋施工面积 5848.5 万平方米，增长 16.5%；房屋竣工面积 1291.6 万平方米，增长 0.1%。商品房销售面积 1465.1 万平方米，增长 0.2%，其中商品住宅销售面积 1307.2 万平方米，下降 3.7%；商品房销售额 604.7 亿元，增长12.1%，其中商品住宅销售额 504.1 亿元，增长 5.3%。从 2001 年开始，房地产投资占固定资产投资的比重逐渐上升，已经成为固定资产投资的重要组成部分。2005 年由于受到国家宏观调控的影响房地产投资占固定资产投资比重有所下降，但仍基本维持在 30%左右。目前，国内的房地产占固Page 14 of 40定资产投资比重达到 40%以上为预警，50%以上为严重预警，据此推断，目前沈阳的房地产投资比重处在合理区间，并在低位运行。三、沈阳房地产市场概况3.1 沈阳房地产市场概况2008 年房地产开发投资 1010.9 亿元，比上年增长 38.4%。其中商品住宅投资 729.5 亿元,增长 30.5%，占房地产开发投资的 72.2%。房屋施工面积 5848.5 万平方米，增长 16.5%；房屋竣工面积 1291.6 万平方米，增长 0.1%。商品房销售面积 1465.1 万平方米，增长 0.2%，其中商品住宅销售面积 1307.2 万平方米，下降 3.7%；商品房销售额 604.7 亿元，增长12.1%，其中商品住宅销售额 504.1 亿元，增长 5.3%。3.2 近几年房地产投资概况从 2001 年开始，房地产投资占固定资产投资的比重逐渐上升，已经成为固定资产投资的重要组成部分。2005 年由于受到国家宏观调控的影响房地产投资占固定资产投资比重有所下降，但仍基本维持在 30%左右。目前，国内的房地产占固定资产投资比重达到 40%以上为预警，50%以上为严重预警，据此推断，目前沈阳的房地产投资比重处在合理区间，并Page 15 of 4080070001-07年沈阳房地产投资及所占比例30.9在低位运行。60050030.140030020010078.101年30.611602年32177.303年36.6342.604年32.1413.605年538.306年730.407年房地产投资（亿元）房地产投资所占比例3.3 2008 年房地产相关指标Page 16 of 4027.80%02008 年受金融危机的影响，房市成交量明显下滑，开发商也延缓了施工进度，以应对金融危机对房地产市场的冲击Page 17 of 403.4 房地产供销比2001-2007年商品房施工量与销售量对比分析140012001057.71243.81303.241101.8商品房及商品住宅供销比同步上涨，2003 年以后，增幅1000800600585.9806.1524.3761.3更加明显。从 2006、2007 两年的供销情况看，市场供小于求日趋明显，无论商品房还是商品住宅供销比都突破400200348.8192.5363.6206.1324.8了 100%，表明市场需求旺盛。001年02年03年04年05年06年07年竣工量（万平）销售量（万平）3.5 商品房价格走势分析2007 年商品住宅销售均价为 3382 元/平米，其中市内八区均价 3568.96 元/平方米。沈阳市 2002 年-2007 年商品房及商品住宅销售均价持续上升，房地产市场发展持续向好。由于房地产交易中心统计口径包括市内九区以及周边区县，一定程度上拉低了市区房屋的成交价格。据中原市场研究部监测数据反映，2007 年个别项目的销售均价涨幅达到 8-10%。结婚、拆迁、外来人口的增加带来了更多的消费需求。2007 年商品房销售均价为 3563.96 元/平米，其中市内八区均价为 3764.3 元/平方米。Page 18 of 401185.32008 年，沈阳市商品房销预售均价为 3776 元/平方米，比 2007 年同期上涨 5.91%，其中商品住宅销预售均价为 3439 元/平方米，同比上涨 1.67%。单位：元/平3600方米2002-2007年商品房价格走势4.68%35640.05单位：元/平3500方米34002002-2007年商品住宅价格走势33820.060.053500340033003200310030002900316220023184 31840.70%2003 200403333200534204.21%2.61%2006 20070.040.030.020.010330032003100300029002800270029692002304929930.81%2003 200431101.87%200532222.00%20064.97%3.60%20070.040.030.020.010商品房销售均价涨幅商品住宅销售均价涨幅3.6 09 年一季度沈阳房地产开发情况3.6.1 一季度房地产开发施工、投资情况一季度沈阳开发投资、施工面积双增长Page 19 of 40一季度沈阳房地产开发投资情况一季度沈阳房地产开发施工情况504045.152.40%50.10%60.00%50.00%250020001996.898.40%120.00%100.00%302018.740.00%30.00%20.00%1500100078.20% 80.00%60.00%562 40.00%1004.40%住宅开发2.8办公楼开发商业用房开发10.00%0.00%500019.20%住宅开发134.1办公楼开发商业用房开发20.00%0.00%房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率（%）房地产开发施工（万平方米）房地产开发施工增长率（%）3.6.2 商品房销售价格状况据国家统计局沈阳调查队抽样调查数据，一季度，沈阳市商品房销售价格小幅上扬，新建房屋销售价格同比增长2.3%。其中，住宅销售价格同比增长 2.5%，办公楼销售价格同比增长 4.3%，商业营业用房销售价格同比增长 1.4%。3 月份，新建房屋销售价格同比增长 2.7%，环比增长 0.2 %。其中，住宅销售价格同比增长 2.9%，环比增长 0.3 %；办公楼销售价格同比增长 4.2%，环比持平；商业营业用房销售价格同比增长 1.4%，环比持平。3.6.3 商品房空置面积状况Page 20 of 40一季度，沈阳市商品房空置面积 362.4 万平方米，比上年同期减少 13.4 万平方米，同比下降 3.6%。其中，住宅空置面积 210.1 万平方米，比上年同期减少 36.7 万平方米，同比下降 14.9%；办公楼空置面积 27.1 万平方米，比上年同期增加 4.8 万平方米，同比增长 21.9%；商业营业用房空置面积 102.0 万平方米，比上年同期增加 9.6 万平方米，同比增长3.6.4 一季度房地产市场运行主要特点县域地产投资增势强劲：近年来，沈阳市继续加大房地产开发扶持力度，进一步培育和搞活县域房地产市场经济，激活市场潜力，增加消费者信心。一批国内外大型房地产开发企业看好我市县域地产的发展前景，如世界房地产业排名第九位的碧桂园集团已落户沈北新区、苏家屯区，开发建设建筑面积达 50 万平方米的辉山碧桂园、道义碧桂园和建筑面积达 100 万平方米的碧桂园凤凰城。辽中县成功举办“2009 辽中春季房交会”，取得近年来的最好成绩，商品房销售面积实现 4.4 万平方米。商业地产投资市场走势强劲：年初以来，随着沈阳市地下空间规划的出炉，沈阳地下商业的开发利用有计划地展开。沈阳市大力发展现代服务业的各项政策、措施逐步落实到位，居住地产、商业地产、工业地产“三箭齐发，有效联动”的效应逐渐显现，商业地产率先领跑。一季度，商业营业用房投资 18.7 亿元，同比增长 1.1 倍，商业营业用房销售 14.5万平方米，同比增长 73.0%，在各类商品房销售增幅中，遥遥领先，位居榜首。众多开发商看好沈阳市商业地产的发展前Page 21 of 40景，纷纷来沈投资，建筑面积 30 万平方米的国际纺织服装城、90 万平方米的万达商业广场已在铁西区的黄金地段开工建设。3.7 房地产市场小结 宏观政策调控对于沈阳房地产市场的负面影响较小，总体发展较为平稳。 居民可支配收入增加推动的消费需求与人口增长推动的置业需求同样明显。 根据宏观经济分析认为，沈阳目前房地产市场整体运行良好，为本项目的顺利实施创造了有利的外部环境。四、沈阳土地市场概况4.1 土地供应分析20 08 年沈阳市各区供应土地面积比例分布图10%5%12%2008年沈阳市推出土地多集中在铁西区和沈北新区、三环外27%10%1%20%1% 6%8%推出土地以工业用地和商住用地为主大东区沈北新区东陵区沈河区和平区苏家屯区皇姑区铁西区浑南新区于洪区Page 22 of 402008年沈阳市供应土地环线分布图10%分析：三环以内土地供应已十分稀缺，区域内的不可复制性12%和土地稀缺势必会给区域内的物业带来增值空间。19%59%三环内二至三环间一至二环间一环内2008年沈阳市土地成交分析图4.2 土地成交量分析单位：万平方米08 年沈阳市共成交土地宗数 189 宗，同比减少 17%，占地面积 951.75 万平方米，（以上统计的数据包括：市内五区、东陵区、于洪区、浑南新区、苏家屯区、沈北新区）。上半年成4003002001000宗2000150010005000交量较大，尤其一月份占整体成交总量的 38%，下半年土地市场1月 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月单位12：月元/平方米一直处于低靡状态，成交量逐月减少。占地面积成交宗数楼面地价Page 23 of 404.3 土地成交价格分析从 2003 年到 2008 年沈阳成交土地楼面地价平均值来看，工业用地和居住用地基本处于平稳上升趋势，波动不大，且在今年有较大幅度提高，而综合用地和商业用地上升或下降波动幅度较大，在 05 年、08 年均有较大幅度下降。主要因为工业用地和居住用地多为刚性需求，投资利润率不高，所以受房地产市场整体影响不大，价格比较平稳，而综合用地和商业用地投资回报率相对较高，受房地产市场房价影响较大。09 年开始，房地产市场渐渐回暖，因此，土地成交价格也呈逐步上升的趋势。数据来源：国土资源部土地利用管理司4.4 土地市场小结 受金融危机影响，08 年沈阳土地供应量和成交量都有下降趋势，09 年 1 季度后逐步回暖，总体运行平稳，未来市Page 24 of 40场整体成交价格不会出现明显上涨; 根据 08 年沈阳市土地供应与成交区域分布情况来看，沈阳市土地供应与成交以三环外为主，说明三环以内的土地供应已相对稀缺； 未来三环内土地供应明显不足，势必使三环内的物业成为市场追捧的投资产品。五、沈阳城市规划5.1 沈阳城市总体定位根据“沈阳城市总体规划”的要求，沈阳城市的定位主要包括以下几个方面：辽宁省省会，即辽宁省的政治中心、文化中心和经济管理中心；东北地区的中心城市，侧重在区域性的商贸、物流、金融中心等第三产业的发展方面；全国重要的工业基地，特别是装备制造业基地，即商品生产中心；现代化城市；国家历史文化名城，其中之一是旅游中心。Page 25 of 40Page 26 of 405.2 沈阳城市结构沈阳市行政区域总面积为 12980 平方公里，辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新城子区和于洪区、浑南新区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积 163.3 平方公里。5.3 沈阳城市功能根据城市定位，沈阳的城市功能包括如下几方面：生产功能、集聚功能、辐射功能、创新功能、服务功能和协调功能其中辐射功能，即沈阳向周边的城市，包括锦州、丹东、大连、盘锦、鞍山、抚顺等城市进行产品、技术、资金、信息等扩散，这部分功能绝大部分需要通过沈阳的各类型商业系统进行，因此，沈阳在辽宁省乃至东三省起着举足轻重的作用。5.4 未来规划城市人口和用地规模沈阳城市总体规划确定了人口规模和城市建设用地规模，人口规模为：2000 年全市常住人口 687 万人，非农人口460 万人，流动人口 80 万人；2110 年常住人口 710 万人，非农人口 550 万人，流动人口 100 万人，预计到 2050 年沈阳市将发展成 1000 万人口的特大城市。规划城市建设用地规模为：到 2010 年全市城市建设用地达到 369.3 平方公里，其Page 27 of 40中中心城区 269 平方公里，人均建设用地 65 平方米/人；到 2010 年全市城市建设用地模为 483 平方公里，其中中心城区350 平方公里。5.5 未来规划城市形态沈阳经济区新型工业化综合配套改革框架方案的构想， “框架方案”近期已上报国家。沈阳经济区综合配套改革将充分发挥城际连接带聚集效应，着力构建“一核、五带、十群”一核：即建设沈阳特大经济核心区。充分发挥沈阳的核心带动和辐射作用，整合发展空间，拓展城市功能，打造世界级先进装备制造业研发基地，建设区域性商贸物流和金融中心、科教文服务中心、高新技术产业中心，做大做强经济总量 ，提升沈阳区域中心城市地位，逐步发展成为东北亚国际性中心城市。五带：即打造沈抚、沈本、沈铁、沈辽鞍营和沈阜等五条城际连接带，加快基础设施、生态环境、产业发展建设，完善社会服务功能，形成若干经济新区，以点连线，以线带面，推进沈抚同城和八城市一体化建设。Page 28 of 40十群：即以五条城际连接带为载体，打造沈西先进装备制造、沈阳浑南电子信息、沈阳航空制造、鞍山达道湾钢铁深加工、营口仙人岛石化、辽阳芳烃及化纤原料、抚顺新型材料、本溪生物制药、铁岭专用车改装和阜新彰武林产品加工等十个主业突出、优势明显的重调整区域产业结构。-资料来源：沈阳市政府网5 .6 综合交通体系根据沈阳市城市快速轨道交通建设规划（2009-2020），总规划规模约 160km。到 2020 年，加上已运营的 1 号线、2号线一期工程 50km，线网建设总规模可达 210km，由“二横、三纵、两 L”7 条线构成。沈阳市近期建设方案体现三大功能特点：一是在地铁 1 号线、2 号线十字形骨架的基础上，通过导入两条 L 线，一横两纵，形成网络化布局二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。Page 29 of 40Page 30 of 40在地铁 1 号线、2 号线十字形骨架的基础上，通过导入两条 L 线，一横两纵，形成网络化布局Page 31 of 40加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展Page 32 of 40重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程Page 33 of 40轨道交通建设的影响分析：（1）地铁规划从以上可以看出，未来几年，沈阳将规划建设地铁轨道交通线路 11 条，在沈阳北站一带形成密集的交织网，交通十分便利，而轨道交通的建设必然会给沈阳的经济带来新的飞越。（2）地铁对区域商业的影响地铁作为一种大众交通工具，具有人流量大、便捷快速的特点，综合考虑各方面因素，沈阳地铁对区域商业的影响主要有以下方面：巨大人流量，使得区域商业氛围更浓；高效的便捷性，使得区域商业活动更加频繁；对于地铁口商业，由于人流量的大量增加，可获得更多商机。5.7 沈河区概况及规划5.7.1 沈河区概况沈河区位于