东莞市常平镇房地产项目可行性研究报告.doc

东莞常平房地产项目可行性研究报告东莞市常平镇房地产项目可行性研究报告二八年五月东莞常平房地产项目可行性研究报告目 录一、项目概况- 3 -（一）项目现状- 3 -（二）项目区域概况- 3 -（三）项目提出的背景- 8 -（四）项目建设设想- 9 -（五）项目开发思路- 9 -二、项目所在区域房地产市场情况综述- 10 -（一）东莞土地市场情况- 10 -（二）商品房市场情况- 11 -1、住宅新增供应面积与07年一季度基本持平- 11 -2、在售公寓的市场情况- 12 -3、常平镇在售商品房情况- 14 -4、东莞市商铺销售情况- 14 -三、项目SWOT分析及项目定位- 16 -（一）项目SWOT分析- 16 -1、优势（S）- 16 -2、劣势（W）- 16 -3、机会（O）- 16 -4、威胁（T）- 16 -（二）项目定位- 17 -1、项目用地分析- 17 -2、项目市场定位- 17 -3、项目客户定位- 17 -4、项目价格定位- 17 -四、经济分析- 18 -（一）技术经济指标- 18 -（二）成本分析- 18 -（三）销售收入- 19 -（四）静态经济分析- 19 -（五）动态经济分析- 20 -（六）小结- 21 -五、项目主要风险及应对措施- 22 -（一）资金风险- 22 -（二） 销售风险- 22 -六、项目评估结论- 23 -一、项目概况（一）项目现状本项目位于东莞市常平镇麦元村牛耳地段，毗邻东莞火车东站和东莞常平汽车客运站，地块位于常虎高速公路常平出入口附近，交通便利。占地面积21277平方米，现有建筑物面积41124.05平方米，现状容积率1.93。用地性质为划拨仓储用地，现出租作为工业厂房及仓库使用，出租面积约10000平方米。（二）项目区域概况常平镇位于东莞市东部，毗邻香港，全镇面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口6.9万，总人口50余万。2007年全镇生产总值达128.6亿元，比2006年增长了15.86%。各项税收总额16.8亿元，增长18.99%。出口总额28亿美元，增长20。各项存款余额153亿元，增长9.19%。镇级当年可支配财政收入9.67亿元。常平镇经济实力在京九沿线近百个县（市）中名列前茅，素有“京九第一镇”之美誉，2006年跻身于全国千强镇，排在广东省第10名。交通枢纽“铁龙三路枢会常平”是对常平铁路交通优势的生动描述。常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是全国唯一设有两个大型客运站（东莞站、东莞东站）和一个国家一类铁路口岸的镇，两个火车站日停靠列车140多趟，年接送旅客1500多万人次，口岸出入境人数60多万人次。随着常虎高速、东部快速路的建成通车及莞惠、莞从、环莞快速等高速路的规划建设并在常平与铁路交汇，常平的辐射范围和集聚能力不断扩大，作为珠三角多条铁路和多条高速路交汇的交通枢纽地位正在进一步凸显。制造强镇常平镇产业基础扎实，近4700家工业企业形成了以生物制药、五金模具、电子、毛织、玩具、塑料制品等为主的完善工业体系，2007年规模以上工业企业266家，总产值250亿元，增长18.09%。常平是“中国电子信息产业名镇”，电子信息产业是支柱产业，全镇电子信息企业及其配套企业500多家，产品销售收入和出口总值均占了全镇的70%以上。生物技术产业是战略产业，龙头企业高宝集团在常平累计投资3.5亿元，2004年建成了东莞首个博士后工作站和省环境生物工程技术研发中心，2006年又引进了联康生物科技集团等多家企业，落实了生物医药、生物能源等一批项目。目前联康已经成功研发出4个国家一类新药、2个国家二类新药，其中3个新药已进入了临床试验阶段，其属下公司太力公司的“重组人甲状旁腺素的研究与开发”和“重组长效人红细胞生成素融合蛋白注射液的研究与开发” 两个项目顺利中标“2007年粤港关键领域重点突破项目”，初步展现了我镇生物医药龙头企业在研发上的实力和未来发展的潜力。毛织、玩具、灯饰等行业是传统优势行业，这些行业企业数量众多，仅毛织企业（包括个体户）就超过1000家，为解决群众创业、就业作出了重要贡献。近年来，常平镇的玩具、灯饰等行业与高新技术、资本市场的结合日趋紧密，升级步伐不断加快，逐渐焕发出新的生机和活力。同时，常平镇加大力度扶持“两自”企业发展。目前全镇共有省民营科技企业17家，市民营科技企业62家；有省名牌产品2个，省著名商标2个，国家免检产品3个。商贸重镇常平镇历来是东莞东部的商贸物流中心。近年来，常平镇委镇政府因势利导，发挥交通枢纽对商贸业的支撑作用，大力改造镇中心核心商贸圈，不断改善购物环境，推动了商贸业蓬勃发展。全镇拥有面积500平方米以上的大型购物商场24个，总面积达31万平方米，其中面积超过5000平方米的有12个，超1万平方米的有10个。2007年，全镇社会消费品零售总额达到39.5亿元，增长22.05%。2007年3月，常平居委会作为全镇核心商圈的所在地被评为“东莞市社区商业示范社区”。该区方圆大约1平方公里范围的核心商圈内，集聚了一大批知名的商贸企业、星级酒店，初步形成了名牌特色街、数码电子街、水果街、茶叶街、商业步行街和食街等众多特色街区。常平酒店业繁荣兴旺，全镇共有酒店旅业140家，星级酒店24家，其中包括2家五星级酒店，5家四星级酒店。常平餐饮名厨荟萃，是广东省旅游局向全省旅游单位推荐的“餐饮特色镇”。物流名镇常平是“中国最佳物流名镇”。目前全镇有专业物流企业107家，其中有大型物流企业27家，拥有铁路货场及各类专业市场达60多万平方米，其中大京九农副产品中心市场是国家农业部批准的定点市场，年交易量近300万吨，交易总额超过40亿元，辐射周边近1200万人口。大京九物流基地是东莞市重点发展的大型物流基地之一，总规划面积4500多亩，目前有大京九塑胶城、东盛货场、常安快递、黄埔海关快件中心等多个大型项目入园落户。其中，大京九塑胶城2007年总成交量近40万吨，成交金额达到50亿元。黄埔海关快件中心进出口快件货运量在国内同行中位居第四，2007年进出口快件943万件，7.5 万吨。2006年常平镇确立了促进物流业“三大转变”（物流产品从农业产品为主向工业产品为主转变，物流手段从发展专业市场为主向与国际物流链条接轨转变，物流网络从物流向信息流转变）的思路，拓展物流业发展的内涵和市场空间，同时投入资金启动了物流技术创新平台建设，极大地加速了物流业的发展。会展业发展迅猛，目前已形成了以大京九（常平）农副产品交易会等3-4个大中型品牌会展为支撑，10到20个中小型会展为主体的展览格局。连续成功举办七届的常平农副产品（食品）交易会，累积成交额超过98亿元，成为辐射珠三角乃至大京九沿线地区的知名会展品牌。现代城市常平是东莞市内最具现代城市气息的镇街之一。特别是近年来，常平镇委镇政府集中财力搞建设，大力实施“三年见新城”计划，城乡面貌日新月异。常平镇把道路建设作为城市建设的龙头，仅“十五”期间，累计总投资7.86亿元，改造和新建道路里程约65公里。2006、2007年投入建设的资金超过6亿元，完成了18项道路工程的建设，建设总里程超过24公里，镇内外的路网不断完善。常平镇把新城区建设作为拉开城市框架的依托，控制了一块近2平方公里的地块作为新城市中心所在地，目前已顺利通过常平镇新城区规划建设方案，已征收土地650亩。常平镇把公共基础设施建设作为完善城市功能的重点，按国家一级剧院的标准建设了常平大剧院，建设了常平医院新住院大楼，设立了常平中学新校区，建成了一批中小学教学楼和宿舍楼，完善了一批供水、排水、排污、电力配套设施，启动了东部及西部污水处理厂建设，生活和居住的环境不断改善。常平镇把加强防灾减灾工程建设作为一项民心工程，2007年投入870多万元对镇中心区的排渠进行全面清淤，有效解决了镇中心区联邦路口等重点部位的内涝问题。编制了常平镇防洪排涝专项规划（2006-2020），按轻重缓急对未来几年的防洪减灾工程作了规划，投入1950万启动先建排涝站扩建工程。常平镇城市发展的另一个显著特色就是现代化楼盘小区荟萃。从1992年起步发展房地产至今，全镇发展的房地产项目近80个，销售商品房累计8039套，销售面积74.18万平方米，涌现出万科城、东田丽园、翠湖湾、金凯水都、世纪康城、金美花园、碧湖花园、新天美地等多个明星楼盘，大大繁荣了商贸流通，有力改善了城市形象，成为推进常平城市化进程的巨大动力。（三）项目提出的背景为加快盘活集团土地物业资源，经与合作方多次认真考察、反复分析论证，认为项目所处区位地理位置优越，区域已形成成熟的房地产市场，区域商贸气氛浓厚，同时本物业现租金收入较低，通过房地产开发，土地价值获得极大的提升，根据价值工程原理，决定对本项目房地产开发进行可行性研究。经过初步分析论证，投资各方均认为：1、本项目所在区域经济发展前景良好，尤其是“广州东莞深圳”经济圈的形成，有效地促进了东莞区域经济的高速发展，本项目可享受区域经济发展所带来的成果；2、项目具有收益高，资金回收快，抗风险能力强的特点，不失为一个很好的投资项目。（四）项目建设设想项目地块用地面积为21277平方米（31.9亩），按照容积率2.53，建筑密度50%作为开发条件，总建筑面积为53830.81平方米，其中住宅可售建筑面积为52330.81平方米，配套商业1000平方米，公建配套面积500平方米。（五）项目开发思路1、深圳科聚源有限公司对项目用地进行承租，租金为 万元/年，租期20年。2、深圳科聚源有限公司负责对项目用地的用地性质和规划进行调整，在3年内完成，为房地产开发做好准备。3、由置业公司和科聚源公司共同出资成立项目公司进行房地产开发。4、如深圳科聚源有限公司在3年内无法对项目用地的用地性质和规划进行调整，则继续承租项目用地，租金为 万元/年。二、项目所在区域房地产市场情况综述（一）东莞土地市场情况回顾2007年，东莞的房价在“9.27”新政出台前一路高歌，东莞楼市可以用热火朝天来形容。同时一级市场的土地成交价格也在狂飚，地王频现，甚至出现某些地块的楼面地价比房价还高的现象。但在“9.27”银行新政和其他一系列抑制房价上涨的宏观调控政策出台之后,东莞的房价和地价都开始双双跳水。东莞的土地成交价格开始回归理性，土地交易市场开始进入一个低迷时期。从东莞市08年第一季度的土地成交情况来看，整体的交易气氛持续冷清，绝大部分的地块均以超低的价格成交，现场基本无人竞拍。第一季度共有3宗商住类用地流拍，分别位于桥头、凤岗和清溪三个镇区。持续低迷的楼市情况，让大部分开发商不敢轻易出手拿地，开发商拿地会比以前更加的谨慎和理智。虽然整体的交易气氛冷淡，但某些地块的竞拍情况还是较为激烈。08年1月18日，位于莞城区运河东二路的一宗商住地块进行公开拍卖。当天的拍卖现场共有包括富通、光大等在内的7家开发商参加了竞拍，经过一个半小时共82轮的激烈竞争，最终被东莞市城邦房地产开发有限公司以9亿4千万元的总价竞得。该地块的成交地面单价高达20806元/平米，折合楼面地价也去到3783元/平米，08年首宗地王于莞城诞生！该地块位于莞城区的核心位置，地段较为优越。其用地面积为45179平方米，最高容积率为5.5，建筑密度不大于40%，绿地率大于25%，最高楼层不超过33层，起拍价为4.5亿元。据了解，该地王的竞得者城邦房地产开发有限公司的背景就是富通地产，富通地产有意将其打造成为莞城区新的标志性建筑。莞城地王3783元/平方米的楼面地价，加上建安成本，每平方米成本至少要达到5500元，再加上税费和合理利润，该项目将来建成后销售，价格肯定不低，但这样的楼面地价，也是符合该地块的价值的。同时该地块的成功拍出，对周边楼市将是一种刺激，有利于加强消费者现在置业莞城区的信心。除了莞城区的地王诞生，另外一宗竞拍情况较为激烈的地块则是3月26日成功拍出的位于黄江镇常梅公路北岸村段的2008G013地块，两家竞买人经过30轮的激烈竞争，最后由东莞市兴博置业投资有限公司以3670万元竞得该地块，折合楼面地价1591元/平米。至此，在两宗地段不错的商住用地相继遭遇流拍后，东莞的土地交易市场才稍微显露出回暖的痕迹，这对于冷清许久的东莞土地市场来说，已经是一个不错的迹象。（二）商品房市场情况1、住宅新增供应面积与07年一季度基本持平08年第一季度东莞市商品房新增供应面积约120万，同比07年减少约14%；供应套数约1.3万套，与07年基本持平。08年第一季度商品房新增供应面积的减少主要体现在非住宅的减少，非住宅供应面积14.5万，同比07年减少近六成。08年第一季度东莞市住宅新增供应面积约106万，与07年基本持平；供应套数约1万套，同比07年增加约16%。08年第一季度住宅新增供应面积同比持平而套数却同比增加16%，一定程度说明08年东莞市住宅供应套均面积在减少，“90/70”政策功效在显现。08年第一季度东莞楼市处于低迷期，是住宅供应量无增减的重要因素。07年和08年第一季度东莞市商品房新增供应情况对照表数据来源:东莞市房产管理局公众信息网2、在售公寓的市场情况项目名称项目占地小户型类型入市时间均价尚书银座62710公寓08年5月11000元（含3000精装）时尚岛18738 公寓08年2月7500元（含800精装）中信德方斯17280 纯小户型08年1月8000元（含2500精装）景湖春晓213600 大社区中的小户型08年1月5800元（含600简装）理想0769三期328998大社区中的小户型07年下半年5200元天诚康桥8300纯小户型07年5月5400元万科城市高尔夫123400 大社区中的小户型07年5月6000元（含精装）花园城230000 大社区中的小户型07年上半年4800元城市风景69970 洋房住宅07年5月5500元名门公寓-酒店式公寓07年下半年6700元（含精装）上层公寓120000 公寓07年下半年6200元宜景康源4950 纯小户型07年下半年6500元城市假日三期7077 公寓07年下半年5800元金升国际公寓7875 纯小户型07年上半年5200（含精装）（1）去年下半年开始，大量小户型公寓入市，成交状况不太理想。但也有特例，比如赠送面积比较多的晶城，开盘热销，比如大社区里面的小房子的春晓美寓，低价入市，成交不错，再比如中心区绝版地段的尚书银座，高价热销；（2）公寓普遍都带装修出售，其中高端公寓以精装为主，普通公寓以普装为主；（3）公寓价格不断下滑，现在基本与普通洋房价格持平；（4）公寓客户包括自住客户和投资客户，现在投资客户萎缩，市场冷淡，在很大程度上影响了公寓的销售。3、常平镇在售商品房情况窗体顶端物业名称物业地址物业类别物业价格开发商翠景湾 常平镇沿河东一路1号普通住宅5000元/平方米 东莞市常平房地产开发实业公司 中央公园一号常平镇木伦管理区口岸大道西南侧普通住宅5000元/平方米 东莞市星宇丽苑广场开发有限公司 蓝月湾二期常平镇塘角大道普通住宅4300元/平方米 东莞东兴花园开发有限公司 金田花园常平镇司马村东深公路旁普通住宅4500元/平方米 东莞市常平房地产开发有限公司 东田丽园二期常平镇常东路东田丽园内普通住宅6300元/平方米 东莞市东田房地产开发有限公司 东田山畔华庭常平镇常马路旁边普通住宅7000元/平方米东莞市东田房地产开发有限公司 花和小城常平镇常马路月湖湾普通住宅5500元/平方米窗体底端4、东莞市商铺销售情况商业销售量面积（平米）套数套均面积（平米）成交均价（元/平米）2007年1月2008年3月116455192060.710930东莞市2007年1月2008年3月商业总体销售量为116455平米，销售套数1920套，成交均价10930元/平米。与供应相比，东莞市商业销售状况并不理想（销售率仅15.7），商业积压严重。目前成交商铺套均面积60.7平米，与供应的套均面积110平米以上极不相称，说明市场上总价低中小铺最为畅销。三、项目SWOT分析及项目定位（一）项目SWOT分析1、优势（S） 位于东莞市常平镇，区域房地产市场成熟； 处于东莞火车东站商圈内，商业氛围浓厚； 毗邻常虎高速公路常平出入口，交通便利。2、劣势（W） 周边建筑目前以城中村、村屋为主，观感一般； 距离常平镇现时的中心商业区距离较远，配套不够完善。3、机会（O） 常平镇镇政府向常平东部搬迁，将带动周边的配套、商业以及经济发展，加快该区域周边的城市化进程； 东莞火车东站商圈的迅速发展，将会形成住宅需求，为周边房地产市场的发展带来新的契机。4、威胁（T） 项目用地附近有一个大型住宅发展项目，由知名发展商卓越集团开发建设，将会形成激烈的市场竞争； 国家对地产市场的调控政策继续加大力度，后市存在不明朗因素，影响置业者的信心。（二）项目定位1、项目用地分析本项目用地面积21277平方米，地块形状为规则四边形。2、项目市场定位项目定位为小高层电梯花园洋房小区，拟建地上建筑63831平方米，配套商业约1000平方米，建成小高层住宅小区。3、项目客户定位常平镇的中小企业主，常平镇公务员事业单位工作人员，港澳人士。4、项目价格定位项目价格定位：住宅售价为5000元/平方米，商业部分售价为12000元/平方米。四、经济分析（一）技术经济指标用地面积（）建筑密度容积率建筑面积（）建筑物占地面积（）212770.353638317446.95住宅可售建筑面积（）配套商业面积（）公建配套面积（）623311000500（二）成本分析序号项目名称单方造价（元/m2）计算依据（m2）总价（万元）备注1 地价1500.00 63831 9574.65 2 前期费(含报建费等)150.00 63831 957.47 报建费、前期税费、设计费、监理费等3 建安费1600.00 63831 10212.96 含建筑、安装、室内水电、消防、智能4 设备及安装费250.00 63831 1595.78 5 配套建设费（含外水、外电、道路、广场）60.00 63831 382.99 室外水电、消防、道路、广场6 园林、绿化、园建项目50.00 63831 319.16 园林、园建50元/m2，按总建筑面积折算7 管理费90.25 63831 576.07 按土地成本及建设费（1-6）*2.5%计8 财务费174.13 63831 1111.51 按总投资65%,1 年期7.24%利率计9 不可预见计72.20 63831 460.86 按总投资（1-6）*2%计10 营销费76.06 63831 485.48 按销售额1.5%计(销售中心建设费、含广告费、销售人员工资、活动费等）11 合计4022.64 25676.92 （三）销售收入可售住宅面积（）住宅销售均价（元/m2）住宅销售金额（万元）62331500031165.50 配套商业面积（）商业销售均价（元/m2）商业销售金额（万元）1000120001200.00 销售收入合计32365.50 现有场地出租收入现有建筑物面积（）41124.05 工业厂房出租租金（元/月）7.50 场地出租租金年收入（万元）370.12 （四）静态经济分析项目总成本2.77亿元，总销售收入3.28亿元，可实现毛利润约5000万元，税前投资利润率17.8%，税后投资利润率13.55%，税后自有资金报酬率46%，本项目的静态盈利能力在行业平均水平之上。损益表 序号项目名称合计（万元）1厂房出租收入370.12 2销售收入32365.50 3收入合计32735.62 4厂房出租成本283.87 5项目开发建设成本25676.92 6销售营业税及附加1828.65 7成本合计27789.44 8利润4946.18 9所得税1236.54 10净利润3709.63 11税前投资利润率17.80%12税后投资利润率13.35%13经营盈亏平衡点84.89%14自有资金8065.05 15自有资金税后投资利润率46.00%（五）动态经济分析测算假设：选取高于同期银行贷款利率的10%作为年基准收益率，第4年财务净现值为9455万元，项目可行。项目建设期时间2年，销售期时间2年，期内现金流入主要为销售收入、租金收入。现金流出时间主要考虑工程进度安排，包括建设资金、营业税费等，动态回收期为36个月。通过计算可以得出，项目内部收益率为20.54%，远高于行业平均水平。现金流分析 （单位：万元）序号项目时间12341流入场地出租370.12 2销售回款15582.75 16782.75 3流入小计370.12 0.00 15582.75 16782.75 4流出场地租金250.00 5地价9574.65 6建设投资4893.71 7340.57 1234.07 7财务费用370.50 370.50 370.50 8管理费用7.40 192.02 192.02 192.02 9营销费用5.55 291.29 194.19 10营业税及附加20.91 0.00 880.43 948.23 11流出小计283.87 15030.89 9074.81 2939.01 12净现金流86.25 (15030.89)6507.94 13843.74 13累计净现金流86.25 (14944.64)(8436.70)5407.04 14净现金流现值78.41 (12422.22)4889.51 9455.46 15累计净现金流现值（I=10）78.41 (12343.81)(7454.30)2001.16 敏感性分析序号项目变化幅度金额/销售额盈亏平衡点投资回报率内部收益率1总投资5%26960.77 83.30%20.05%14.65%2总投资10%28244.61 87.27%14.59%9.28%3总投资-10%23109.23 71.40%40.05%34.20%4总投资5%26960.77 83.30%20.05%27.02%5总投资0%25676.92 79.33%26.05%20.54%6售价5%33983.78 75.56%32.35%26.35%7售价10%35602.05 72.12%38.65%32.15%8售价-10%29128.95 88.15%13.44%8.85%9售价5%33983.78 75.56%32.35%14.71%10售价0%32365.50 79.33%26.05%20.54%（六）小结分析得出36个月实现动态投资回收，从而判断项目在较短时间内能满足投资回收的要求。项目财务内部收益率高达20.54%，远高于基准收益率。项目可行。五、项目主要风险及应对措施（一）资金风险项目总成本达到2.77亿元，项目自有资金需达到8000万元，其余资金通过项目融资和项目营销解决，存在资金风险。分析。自有资金比例为35%，达到规定；滚动开发，分期投入，融资压力低于同行业平均水平，风险较低。（二） 销售风险项目销售单价能否达到预测价格及是否存在价格下降的风险。分析：1、通过区域分析，本区域经济处于上升通道中，市政利好进一步刺激区域的消费需求,价格下降可能性不大。2、项目所在区域对于住宅需求随商圈发展呈现增加的态势，项目销售压力不大。六、项目评估结论本项目位于东莞市常平镇火车东站商圈内，区域商贸气氛浓厚，项目用地毗邻常虎高速常平出入口，交通便利。项目总成本2.77亿元，总销售收入3.28亿元，可实现毛利润约5000万元，税前投资利润率17.8%，税后投资利润率13.55%，税后自有资金报酬率46%，本项目的静态盈利能力在行业平均水平之上。项目建设期时间2年，销售期时间2年，期内现金流入主要为销售收入、租金收入。现金流出时间主要考虑工程进度安排，包括建设资金、营业税费等，动态回收期为36个月。通过计算可以得出，项目内部收益率为20.54%，远高于行业平均水平。通过对项目总投资额及售价敏感性按+5%，-5%，+10%，-10%分析，财务内部收益率最低为8.85%，接近于行业平均收益率。风险可控，项目可行。总体结论：本项目开发收益高，风险可控，项目可行。建议成立项目公司进行开发建设。以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁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