工程操作标准化手册.doc

嘉兴安甬物业服务有限公司/工程操作标准化手册 御上江南项目工程操作标准流程 嘉兴安甬物业服务有限公司 御上江南服务中心 2011年10月20日前 言物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内尽可能获取业主的最大满意。项目工程通过对设施、设备的管理，提供给业主公共照明、通讯、消防设施等“服务产品”的部门， 为业主创造舒适、安全和方便的居住环境。项目工程部的工作是与客服、安保、绿化等横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量。同时，物业管理费用所支出的工程设备运行、维护等各方面费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。工程管理其主要职责是负责前期设备安装和建构筑物验收、二次装修的协调、设备的管理、运行、维修和能源控制等。除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。目 录1. 目的032. 适用范围033. 职责033.1 工程主管岗位职责 043.2 工程维修工岗位职责043.3 工程人员行为准则054. 物业工程管理操作流程084.1 目的084.2 适用范围084.3 操作程序085. 运行管理制度415.1 目的415.2 适用范围415.3 操作程序416. 设施设备保养操作标准 656.1 设备管理保养标准656.2 对讲报警系统保养标准716.3 监视系统保养标准726.4 巡更系统保养标准736.5 供配电设施设备保养标准746.6 给排水设施设备保养标准756.7 消防系统保养标准786.8 风机维修保养标准806.9 电梯维护保养基本要求816.10 避雷系统保养标准 83 7. 月报告、年报告制度 857.1 月报告的主要内容857.2 年度报告应包含的内容858. 工具管理 90 1. 目的规范公司工程相关部门的职责，指导各部门开展工作。 2. 适用范围适于公司工程相关部门。3. 职责3.1 工程主管岗位职责 3.1.1 在项目经理的直接领导下，组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常行为，确保小区内物业管理工作的正常运行。3.1.2 服从领导工作安排，根据公司的管理目标，制定小区内物业维修及保养的实施方案。3.1.3 必须具备有关工程技术知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点及使用要求。3.1.4 熟悉小区物业管理服务基本要求，掌握公司的有关规章制度。3.1.5 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管道的走向、分布和起止点。3.1.6 接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户的疑难问题。3.1.7 组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养，确保地下排污、雨水管的畅通。3.1.8 经常了解小区及维修人员的工作情况，发现问题及时处理。3.1.9 负责对维修人员的技术培训，提高维修人员的素质。3.1.10积极有效地与客服主管进行沟通、联系，密切配合相关工作的推进落实。3.1.11与水、电、煤气、电信等单位的联系和沟通。3.1.12组织本部门员工适时开展环境因素识别、危险源的别识工作，并配合公司评价重要环境因素和重大危害危因素。3.2 工程维修工岗位职责3.2.1 对业主报修应严格执行维修管理制度，按规定时间要求到达现场，确保维修质量，减少重复维修次数。3.2.2 对小区内的公共设施设备及共用场地进行检查巡视，发现问题及时处理，确保小区设施设备的正常运转。3.3.3 负责物业公共设施设备的维修保养工作，发现问题及时解决，确保正常运作。3.2.4 负责对业主装修进行管理，杜绝违规装修；如有发现违章、违规施工，应及时劝阻并上报相关部门。3.2.5 负责小区内业主提出的特约维修服务工作，入室维修做到随身携带必备工具（鞋套、工作布等），维修完毕做好现场清洁，填写客户服务单。3.2.6 负责维修工具的保管工作，未经允许，不得私自外借。3.2.7 严格审核各项维修费用，购买材料时严格遵守公司相关制度。3.2.8 每天做好维修及管理施工日记。3.2.9 及时完成领导交办的其它任务。3.3.10做好维修后废弃物处理工作。3.3 工程人员行为准则3.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉 .3.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司的资源。3.3.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到顺畅、高效率的工作绩效，切实服从工作安排和调度。3.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。3.3.5 未经公司授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。3.3.6 未获批准，不准将公司的办公用品、公用工具、设施、设备等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其它公司、单位或个人。3.3.7 工作时间须配戴工作铭牌，着装整洁，注意形象、仪表。3.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。3.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。3.3.10对设施、设备及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当值维修人员处理完毕。3.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，应请业主签字生效确认，并将工作场所打扫干净。工程人员日常维修记录本 幢号房号客户服务单编号自检单接单人维修人员维修内容 维修日期维修类型 ： A B C D E 其它维修过程记录：维修结果：工程主管审核： 幢号房号客户服务单编号自检单接单人维修人员维修内容 维修日期维修类型 ： A B C D E 其它维修过程记录：维修结果：工程主管审核： 幢号房号客户服务单编号自检单接单人维修人员维修内容 维修日期维修类型 ： A B C D E 其它维修过程记录：维修结果：工程主管审核： 注：每位维修员必须在做好维修后进行规范记录，同时与客户服务单进行核对，最后由工程主任签字确认。4. 物业工程管理操作流程4.1 目的规范项目工程操作管理流程，确保按标准化操作的统一性。4.2 适用范围适用于项目工程管理操作。4.3 操作程序4.3.1 物业早期介入4.3.1.1物业工程管理人员对新开发项目早期介入的主要工作:了解工程概况，熟悉施工图纸。4.3.1.2 对重点部位加以注意，对常见病的问题及时预防。如接地线位置、预埋套管穿越墙体等。4.3.1.3 外墙砌体主要对施工洞留设时是否按规定设置拉结钢筋，修复施工洞时有否增设网片后抹灰。4.3.1.4屋面防水层施工时重点注意泛水转角处，防水卷材应该增加一层，并注意冷底子油涂刷是否到位、卷材有否空鼓现象。4.3.1.5卫生间按规定在竣工验收前做24小时以上存水试验，应每间观察做好记录，有渗水现象及时通知开发商修复。4.3.1.6铝合金（塑钢）门窗洞中留设的尺寸进行抽查核对，重点对门窗框安装时的固定管脚牢固度检查，并督促施工单位对边框四周发泡剂要全部打实。4.3.1.7屋面、楼地面在做找平层前检查基层是否清理到位，以免楼地面空鼓。对于安装及智能化工作的管线走向是否与设计相符合，进行抽查，以便于业主装修时按图查找，对于设施、设备重点了解操作程序、注意事项等。（具体由施工方负责专题培训）。4.3.1.8对室外工程的各种管线走向必须清楚，在隐蔽复盖前查对与设计图是否相符合，如有改动及时在施工图中标注清楚。4.3.1.9在观察抽查中发现问题，及时书面通知开发商工程部，重大问题如有意见分岐，会同物业公司工程管理部相关人员与开发商工程部统一意见、达成共识后进行整改。开发商应在接到书面通知2天内给予书面答复。4.3.1.10做好各种整改通知材料及其它资料的归档工作。 4.3.1.11参与施工方案的讨论及施工图的会审。4.3.1.12滚动开发分批交付中施工与已交房的隔离。4.3.1.13在前期设备安装时根据物业今后日常管理的经济成本与维护的角度出发提出合理化建议。4.3.2 物业验收与接管4.3.2.1物业验收a) 物业接管验收程序:1.开发商书面提请物业公司接管验收，并提交相应的资料。2.物业公司按照接管验收标准，对开发商提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。3.物业公司会同开发商按照接管验收的主要内容及标准（质量与使用功能）进行验收。4.验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。5.经检验符合要求的，物业公司应在7日内签发验收合格凭证，并应及时签发接管文件。b) 物业接管验收的主要内容和技术标准（质量与使用功能）:1.屋面防水层与基层粘贴牢固，空鼓达到国家标准。2.楼地面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝、起砂、脱皮等现象。 3.卫生间、阳台相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许有倒泛水和渗水现象。4.卫生洁具安装平整、牢固，高度符合设计要求，无渗水现象。 5.外墙面及门窗部位应无渗水，内侧及内墙抹灰，不应空鼓，涂料不应漏涂、透底、起皮、掉粉等。6.门窗应开启灵活，无回弹、倒翘现象。五金件齐全、油漆到位。 7.电器开关插座四周应无空隙，相线、零线、地线位置正确，灯泡齐全。 8.室内给排水管道应无滴渗水现象，安装牢固。 9.排水畅通无渗水现象，电表是否正确接入每户。10.附属工程，室外道路畅通、平整、无断裂、面层不起砂，排水管道、窨井流水畅通，防臭水封井应按规范设置。4.3.2.2物业接管验收中质量问题的处理a) 如发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限，书面通知开发商，由开发商组织施工单位负责进行加固（补强）返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。b) 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由物业公司会同开发、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由开发商负责处理；如属使用不当、管理不善的原因，则应由物业公司负责处理。c) 在房屋移交物业后，各施工单位在向开发商申请支付工程尾款及保修金时，须得到物业公司的签字确认。在保修期内，施工单位如果没有按约履行维修义务，物业公司可自行安排维修，所产生的费用从工程尾款及保修金中扣除。4.3.3 物业接管4.3.3.1制定物业接管方案根据项目情况，制定接收计划，安排工作人员，明确工作要求。a) 确定交房时间、标准。b) 交房时间:物业公司根据交付时间，提前30天从开发商手中接收通过单体竣工验收的物业。c) 交房标准:物业单体竣工验收合格，主要设施、设备经过负载试验运行状态正常，竣工等资料齐全，并根据验收标准通过物业验收。d) 签定交接合约（附样本）:物业公司根据交付时间，提前30天与开发商、施工建设单位三方签定物业交接合约，明确物业交接标准及交接后的维修责任等事宜。e) 物业接收:1.依据验收标准，逐项检查、验收，发现问题，做好书面记录，进行整改；2.与开发商办理书面的交接手续，做好遗留工程、问题的备案。附： 三方移交合约 工程竣工移交合约甲方： 房地产开发有限公司乙方： 建设有限公司（施工单位）丙方： 物业服务有限公司经甲、乙、丙三方共同协商，为确保 工程竣工后顺利交房，使广大用户满意，特订立此移交合约，并以此合约，明确三方的责、权、利，为做好该区工程今后的房屋维修工作及其它物业工作做依据。一、 工程基本情况：该工程位于 ，总建筑面积 ，其中：1、多层 幢，合计建筑面积 ；2、高层/小高层 幢，合计建筑面积 ；3、办公楼 间，合计建筑面积 ；4、沿街商铺 间，合计建筑面积 ；5、地下车库 个，合计建筑面积 ；6、其他 ； 。二、甲、乙、丙三方责任、义务1、房屋工程移交后，甲方全权委托丙方处理房屋维修等质量缺陷事项，但重大事项由三方共同处理解决。2、在交房前甲方将完整竣工资料一套交丙方签收，其中包括（1）工程项目批准文件；（2）规划许可证；（3）建设工程施工许可证；（4）小区总平面图；（5）单体施工竣工图（包括地下车库全套）；（6）沉降观察记录；（7）竣工验收备案表；（8）水、电、气附属工程竣工图（9）园林、绿化，整个小区内、外智能化竣工图；（10）电梯、消防验收合格资料；（11）各种设备清单，安装调试记录，使用注意事项质保书和保修单（设备调试时甲方通知物业相关人员培训）；（12）工程施工协议书（包括补充协议及其它甲方发包相关协议）；（13）各参建单位名称、施工内容、联系人、联系电话工程维修承诺书。3、明确各单位工程保修金的数额及归还时间。4、工程质量保修内容及期限乙方承诺在质量保修范围内，按照有关法律、法规、规章及相关约定中最高的条款执行。具体保修内容为地基与基础工程，主体结构工程，屋面防水工程、卫生间、外墙面的防渗漏、电气管线和装饰工程。(1)建筑地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用期限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗及地下室渗水保修期为八年（非乙方原因除外）；(3)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为贰年，如业主自行改动乙方不负责任；(4)其他项目的保修按国家规定执行；(5)质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。5、保修服务(1)丙方承诺：在接到业主报修1天内向乙方发出书面通知； (2)乙方承诺：保修范围内，乙方应当在接到保修通知之日起3天内派人维修（以电话和书面通知为准）。乙方不在约定期限内派人保修的，丙方可以委托他人修理，发生的费用由乙方支付。费用的结算按市场价的120%计价，只要业主、物业和甲方签字就可在工程款中扣除；(3)发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修；(4)同一部位维修二次仍未修复则由丙方另行委托，费用从乙方工程款中扣除；(5)对于涉及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修；(6)从房屋竣工之日起，除甲方分包工程量外，在保修范围内因施工质量造成的投诉，乙方必须保证在一天内予以答复，并派人到现场进行维修，一年内派人常驻在现场，在物业公司及业主的合理要求时间内完成修复并承担用户提出的合理赔偿。如不能按要求进行维修，则由丙方另请他人维修，由此产生的费用在保修金内扣除；(7)竣工备案完成后的资金支付必须具备物业公司签字认可方能办理支付手续。以上合同需三方共同遵照执行。甲方： 乙方： 丙方：代表： 代表： 代表：日期： 日期： 日期：资料移交清单：资料交接：交接合约签定后7天内从开发商手中移交物业资料。具体如下：工程项目批准文件规划许可证建设工程施工许可证小区总平图单体房屋建筑、结构、水、电工程施工竣工图（包括地下车库全套）沉降观察记录竣工验收备案表水、电、气附属工程竣工图园林、绿化、智能化竣工图电梯、消防验收合格资料各种设备清单、安装调试记录、使用注意事项、质保书和保修单、工程施工协议书（包括补充协议及其他甲方发包相关协议）各参建单位名称、施工内容、联系人、电话、工程维修承诺书对所有参建单位由开发商牵头举行一次移交会议，会上明确参建商对物业的责任要求和服务要求。注：以上打勾部分在本次已移交完成，未打勾部分属因项目滚动开发一时无法移交的资料，待工程具备移交条件时再做移交；移交部门： 接收部门：移交人： 移交人：时间： 时间： 分户验收交接表交接日期： 区号： 室号： 验收项目主要验收内容不符合要求的部位不符合要求的内容木门进户门开关是否灵活有无回弹、倒翘五金件位置是否适宜、齐全油漆是否到位铝合金门窗关闭是否严密锁、开关是否灵活附件是否齐全、灵活适用表面是否洁净楼地面有无裂缝、脱皮、麻面、起砂、空鼓等缺陷卫生间阳台是否有倒泛水、积水、漏水等现象墙面顶棚是否有漏涂、透底、起皮、掉粉、空鼓、开裂、锈斑等现象卫生洁具安装是否平整牢固高度是否符合要求是否存在漏水现象开关插座灯泡四周有无空隙试验是否符合要求灯泡是否齐全其它项目上面未提及的其它内容参加验收人员物业公司施工单位开发单位监理单位4.3.4房屋物业维修操作流程为使本公司所管辖内的房屋物业维修等事项在操作流程上的规范化和统一性，本着服务业主、提高工作效率、提升公司形象的精神，特制定如下管理办法。4.3.4.1房屋维修操作流程a) 接业主有关房屋维修报修后，由客服主管负责填写客户服务单，并由物业维修相关人员统一做好日常保修维修情况登记表、智能化管理设备维修明细表。b) 项目维修主管（负责人）或项目经理等实地查看现场，填写房屋问题检查实施记录。c) 项目经理或维修主管（负责人）做出维修安排，出具房屋工程维修通知单。d) 协调安排好维修单位和人员（房屋保修期内通知承建商），以工作联系单、函件形式。如工作联系单，采用挂号信或快件等通知承建施工单位，一般情况在天天内完成。责任认定（属那个分包单位，重大缺陷7天）。e) 涉及保修期内承建商不来解决的事项,项目工程部在组织维修前拍摄影像资料并归档保存。f) 物业工程部难以解决或较大的工程，及时内汇开发商工程管理部（书面形式）。g) 维修项目费用超？元以内（含？元）物业服务中心经过招标、议标后决定实施。超过？元的应报公司经理审核其维修造价清单，经确认后执行。 h) 维修项目完成后，物业服务中心及时按计划要求（协议规定时间）组织验收，并填写工程维修验收整改联系单。i) 涉及住宅的维修在维修完成后及时填写好修理情况反馈表，10天内入档。由客服部负责回访。 76日常报修维修情况登记表小区名称： 序号报修时间报修人报修内容转呈时间维修人维修时间完成情况备注维修联系情况及维修费用记录表小区: 序号日期维修内容联系情况（文件数量）修理单位维修金额费用归属（原施工单位）备注注：文件数量指发函、招投标、协议、验收、付款凭证件。 给排水、污、粪池疏竣明细表小区： 编号报修日期幢、室维修、疏竣部位维修时间维修单位（人）工时、材料、金额同一部位维修次数备注智能化管理设备维修明细表小区： 编号报修日期幢、室报修情况维修时间维修单位（人）工时、材料、金额同一部位修理次数备注工程维修验收整改联系单 工程维修地施工单位验收意见整改意见维修押金维修押金是否同意退回备注维修单位联系电话维修单位签名验收人员签名日期： 项目部意见日期： 公司意见 日期： 4.3.4.2维修项目招标、议标管理办法及协议签订a) 维修项目费用超？元以上的都必须经过招标、议标后决定。b) 招标、议标须经2家以上维修单位报价后进行。标书的有效及拆标，需项目经理、维修主管及内勤人员3人共同在现场确认。（拆标书）c) 服务中心在公司工程部配合下进行实施，由服务中心填写好招标、议标汇总表，并签署意见后报公司工程部（3人共同签字确认）。d) 经公司工程部审核好后由服务中心按授权标准操作。e) 协议签订必须严格遵照招标、议标所定的报价费用、工期要求、施工质量。 f) 在协议中明确总费用、质量要求、维修方案、内容、工期延误的罚款办法、保修期限、保证金比例、付款办法等。b) 服务中心做好各维修项目的招标、议标资料及维修协议的存档保管工作。 工程维修自检表编号： 地点报修人发现时间报修内容接报人接报时间接单人接单时间检查情况维修情况备注第一联 客服联工程维修自检表编号： 地点报修人发现时间报修内容接报人接报时间接单人接单时间检查情况维修情况备注第二联 工程联4.3.5维修人员操作流程为了完善维修人员的操作规范，使维修人员熟练掌握维修工作的实际要领，确保维修工作的服务质量，提供更好地维修服务工作,特制定本操作流程。4.3.51维修人员进入业主家进行安装/维修时的基本要求。4.3.52在与业主约定维修或上门服务时电话联系业主。维修人员来到住户家门前，应先按门铃（3次左右，间隔5秒左右），如无门铃时可用手轻轻敲门；见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户。4.3.5.3同意后方可进入室内进行安装/维修。进入伙户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入伙户家庭。4.3.5.4自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事。 4.3.5.5不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。4.3.5.6接到住户家庭安装/维修投诉后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。4.3.5.7安装/维修前，首先应研究好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。4.3.5.8维修时，应尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。 安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。4.3.5.9维修结束后，应填写相关的维修记录。 4.3.7楼宇入伙及装修管理流程4.3.7.1为对业主入伙过程进行控制，使业主在最短的时间内顺利入伙，并确保满足业主对房屋的装修要求，特制定本楼宇入伙及装修管理流程。本流程适用于公司物业管理对入伙过程及入伙前、后房屋装修的管理。分公司负责楼宇入伙过程的策划、组织和协调工作，并负责入伙管理的具体实施，批准装修申请和质量监控。综合配合好后勤保障工作。分公司通过小区物业维修管理人员做好房屋装修有关的禁止行为和注意事项告知业主或非业主使用人，并加强巡查，发现违规及时劝阻制止，如劝阻无效及时报告属地建设行政主管部门或城市管理行政执法部门（准备相关法律、法规、物价部门批文）。4.3.7.2入伙准备a) 服务中心应做好以下准备工作：1.备齐入伙前的所有文件资料，填写业主入伙资料清单并归类装袋；2.办理入伙手续场地的安排、布置、装修；3.对入伙现场进行具体的策划、安排、分配；4.对各岗位人员进行专业培训、确定岗位分工，明确注意事项；5.做好前期物业工程质量检查。b）对新竣工的物业（小区住宅），如需举办入伙典礼仪式，由服务中心负责安排和组织，并维持现场秩序等。c）入伙手续的办理应尽量提供一条龙服务，为业主节省时间，保证办理入伙手续简洁、方便。在入伙手续办理期间，根据需要，设立不同的工作组，进行针对性服务。4.3.7.3入伙过程的操作流程a) 办理入伙手续工作流程:发证收票开票签约交接验房验证收件入住装修后验收装修登记审批电话、车位申请发钥匙1. 验证收件业主将各种相关资料交分公司验收，分公司交房组同时解答业主提出的问题，收回的资料作为建立业主档案的原始资料。2. 交接验房业主由相关人员陪同验房，办理交接房屋手续。在验收过程中将发现的质量问题进行登记，并填写入伙验房交接单。3. 签署规约由业主签署业主临时管理规约等相关文件。4. 收费开票业主缴纳相关费用，财务部/物业组开据所收费用的发票、收据，银行组现场收取相关费用。5.发放钥匙业主领取钥匙，同时填写钥匙/资料签收单。4.3.7.4装修登记审批a) 客服中心填写入伙装修信息表，送至物业工程。b) 房屋需要装修时，应执行最新以及地方的住宅室内装饰装修管理办法有关规定，业主或业主应填写住宅房屋装修申请表向分公司申报。c) 装修人员凭住宅房屋装修申请表、营业执照及装饰装修资质证明等有关证件到分公司工程维修组办理相关手续，同时签署业主装修承诺书、装饰装修管理服务协议书、消防治安责任书，确定施工方案和收费标准，借用装修图纸，设计说明，施工组织设计方案，安全防火管理措施等文件，应经服务中心审核后， 签发施工许可证、房屋装修开工单，制作装修人员出入证，并做好装修人员办证登记表、装修管理登记表等的登记工作。d) 施工人员出入施工区域应携带出入证，凭证出入小区，并随时接受公司管理人员的检查。e) 装修中，非结构性变动应由服务中心负责查验、批准；对结构性变动及专用设备的变动，应向政府负责部门申请批准。f) 服务中心工程维修人员、安保人员应加强对装修作业现场的监督管理，填写装修施工检查日志，防止扰民、污染或安全事故发生。4.3.7.5装修后验收a) 业主装修完毕后应通知服务中心。除按照装修合同由业主和业主进行验收外、还应由服务中心按照公司装修管理规定进行验收，对违章情况应限期纠正，填写装修整改联系单。b) 业主在施工单位进行整改后验收合格，填写装修验收表后，方可正式启用。 装修整改联系单序号： 发单单位联系人整改内容主送单位签收人整改验证记录验证人： 时间：备注：所有整改内容均颀在签收之日起二个工作日内给予答复，逾期未作答复，发送单位视主送单位已同意整改内容。装修验收表小区： 房号业户姓名施工负责人装修管理人员初验时间备注初验情况：业户签名： 施工队负责人： 装修管理人员： 日 期：正式验收时间备 注正式验收情况：业户签名： 施工队负责人：装修管理人员： 日 期： 5. 运行管理制度5.1 目的规范公司设施设备管理规范，确保各设施设备正常运行。5.2 适用范围适用于公司设施设备的管理。5.3 操作程序5.3.1设施设备管理规范5.3.1.1为了规范各小区设施设备的管理要求，使各类设施设备管理工作的统一、完整和完善，确保各类设施设备的正常运转，延长设施设备使用寿命，特制定本管理规定。5.3.1.2维修工负责本小区各类设施设备的日常管理工作，公司工程部负责公司所有设施设备的管理、控制。5.3.1.3设施设备档案的建立要求。a) 维修工将管辖范围内的所有设施设备建立台帐，填写设施设备清单。b) 维修工对所有设施设备进行设备标识及设备编号。5.3.1.4标识的制作规范a) 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备管理台帐。b) 设备台帐资料应保持与设备运行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用、调迁、报废和更换零件及检修情况分别在设备台帐资料上予以及时登记。c) 设备管理台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、报修协议等）统一由维修工保管。d) 采购的零部件和设备到达服务中心后，由维修工进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。e) 经验收符合要求的采购设备按相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。5.3.1.5设备状态标识a) 工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员受伤和设备损坏。b) 设备状态分为运行、备用、封存、检修及严禁合闸等。5.3.1.6标识的方式方法a) 设备状态用标识牌进行标识，设备标识的形态根据实际情况或公司的要求制作。b) 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于标识设备的显眼位置。c) 设备状态改变，标识也应随改变。5.3.1.7设备的日常检查保养与维修a) 维修工根据设施设备的使用情况，进行设备的日常运行状况检查，并填写设备运行保养检查记录； 服务中心应根据设备使用情况，制订设施设备保养计划，见设施设备保养计划表。b) 设施设备在运行过程中发生故障，需要维修的，服务中心负责做好与设备供应商的联系工作，需要发生外委维修的，应填报设备外委维修申请表，并做好设施设备维修记录。5.3.1.8设备的停用与封存a) 发现下列情况之一，设备应予停用或封存。b) 多余设备，含服务提供有再需要的设备。c) 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。d) 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其它形式对其状态的损坏。e) 维修工定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。f) 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经公司工程部经理批准后实施。5.3.1.9设备的报废a) 无修复价值的设备应予报废。b) 报废设备应由工程管理部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、分公司经理等。c) 设备主管人员应填写设备报废审批单，经公司批准后实施。d) 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。e) 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前，应悬挂“报废”标识。f) 工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一分。5.3.1.10设备机房评比a) 公司工程部经理负责定期组织相关人员对各类设施设备机房进行评比。b) 评比内容；地面清洁度、墙面清洁度、门窗清洁度完好状况、管道清洁度完好状况、设备表面清洁度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。设施设备清单小区名称： 序号类别编号设备名称型号制造厂家购入日期投入使用时间使用状态保养人大修次数备 注设备管理台帐小区名称： 设备名称编号规格型号安装地点安装日期使用日期厂家出厂编号生产日期使用年限折旧率折旧年限说明书保存技术资料共 份设备价格保养单位保养人联系方式保养周期保养内容产品属性及主要技术性能：设备技术配套主要附件序号名称规格型号数量制造商主要性能参考中大修记录修理日期修理内容修理单位费用验收备注设施设备保养计划表小区： 序号设备编号名称保 养