某项目工程管理策划书.doc

1 49 项目 工程管理策划书 金地 房地产发展有限公司 2 49 第一章 工程概况及项目总平面图第一章 工程概况及项目总平面图 1 1 1 项目概况 1 1 2 项目总平面图 2 1 3 项目工程管理的特点和难点 2 第二章 项目的组织架构与岗位职责第二章 项目的组织架构与岗位职责 3 2 1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及管理关系 3 2 2 项目中心组织架构及岗位职责 4 2 2 1项目中心组织架构 4 2 2 2项目中心工作职责及岗位职责 4 2 3 监理单位及总承包单位可能的架构及其它 8 2 3 1 监理组织架构图 8 2 3 2总包组织架构 9 第三章 项目的范围划分第三章 项目的范围划分 10 3 1 项目标段划分总平面图 10 3 2 总承包商施工范围划分 10 3 3 总承包商 分包商的工作范围 10 3 4 由甲方另行分包 甲供材料设备 指定品牌材料设备 10 3 4 1 专业分包 指定分包 指定供应以及指定配合管理费率 根据合同修订 10 3 4 2甲定乙供 限价 材料 11 3 4 3甲定乙供 不限价 材料 11 3 4 4指定价格 12 3 4 5与采购方式有关的约定 12 第四章 工程进度管理第四章 工程进度管理 13 4 1 项目工程总体计划 13 4 3 工程进度计划的特点 13 4 4 工程进度控制措施 13 4 4 1总包施工进度计划审核 13 4 4 2 施工过程中施工进度计划审核 14 4 4 3 总包施工协调管理 14 4 4 4 奖惩机制 14 1 1 非样板区进度节点要求 非样板区进度节点要求 14 2 2 样板区进度节点要求 样板区进度节点要求 14 备注 注明示范区结构层次 装修范围 景观施工范围备注 注明示范区结构层次 装修范围 景观施工范围 14 3 3 关于进度奖罚的规定 关于进度奖罚的规定 15 4 4 5 甲方分包工程施工进度计划控制 15 4 4 6 项目中心内部计划协调 15 4 4 7 总包计划控制 16 4 4 8工地周边交通情况 16 4 4 9 民扰情况 16 4 4 10 对外协调工作 16 第五章 工程质量及安全管理第五章 工程质量及安全管理 17 5 1 工程质量与安全管理目标 17 5 1 1工程质量管理目标 根据合同要求填写 17 3 49 5 1 2安全文明施工管理目标 17 5 1 3 安全管理处罚措施 17 5 2 质量与安全管理指导思想 17 5 2 1依靠监理的力量控制质量及安全 17 5 2 2优选队伍 杜绝多层转包 18 5 2 3强化过程监督 18 5 2 4沟通与支持 18 5 2 5分户验收 把握竣工验收最后防线 18 5 3 工程质量管理措施 19 5 3 1 图纸审查制度 19 5 3 2 施工单位质量保证体系 19 5 3 3 设备材料进场验收制度 19 5 3 4 样板引路制度 20 5 3 5项目质量管理要点 20 5 3 6技术方案先行制度 21 5 3 7质量通病处理 21 5 3 8日常质量管理 21 5 3 9设计协调问题 22 5 3 10质量事故处理 22 5 3 11入住前质量检查和维修 22 5 3 11成品保护措施 22 5 4 1施工现场CI标识系统 23 5 4 2施工过程管理 25 第六章 工程成本管理第六章 工程成本管理 26 6 1 项目成本控制目标 26 6 2 项目成本控制措施 26 6 2 1招投标及材料采购方式 26 6 2 2推行限额设计 26 6 2 3设计奖罚制度 26 6 2 4部品部件调查研究 26 6 2 5图纸审查 26 6 2 6变更签证管理 27 6 2 7进度款支付 35 第七章 采购与招标管理第七章 采购与招标管理 38 7 1 监理招标 采用区域战略监理 项目另行招标按以下原则 38 7 1 1入围资格 38 7 1 2监理人员的资质审查 38 7 1 3检查现场办公设备 38 7 2 总包招标 39 7 2 1入围资格 39 7 3 分包管理与甲供材料协调 39 7 3 1总包管理工作包括 39 7 3 2总包配合工作包括 39 7 3 3甲供 限价材料管理 40 4 49 7 4 配套专业分包工程招标 40 第八章 项目的沟通管理第八章 项目的沟通管理 41 8 1 进场知会 41 8 2 周例会 41 8 3 工程月报 41 8 4 里程碑形象进度 41 8 5 文件的收发 传阅 41 8 6 文件的归档 41 第九章 项目的风险与对策 根据项目实际情况填写 第九章 项目的风险与对策 根据项目实际情况填写 44 9 1 进度控制风险与对策 44 9 2 质量控制风险与对策 44 9 3 成本控制风险与对策 44 9 4 其它 44 第十章 项目的总体协调第十章 项目的总体协调 45 10 1 场地条件 根据项目实际情填写 45 10 2 销售开放展示要求 45 10 3 施工场地规划 45 粘贴规划图 标明示范区范围 售楼处 售楼通道 45 10 4民扰情况 45 10 5对外协调工作 45 第十一章 销售配合及施工通道布置第十一章 销售配合及施工通道布置 46 11 1 展示要求 46 11 2 销售展示的工程配合 46 第十二章 上海公司已建程序标准清单目录第十二章 上海公司已建程序标准清单目录 46 1 49 第一章 工程概况及项目总平面图第一章 工程概况及项目总平面图 1 1 项目概况项目概况 项目位于 市 区 东 西 南 北 用地面积为 平方米 容积率 总建筑面积 平方米 各楼栋建筑结构情况如下 楼楼 号号名名 称称层层 数数地下室地下室结构形式结构形式建筑面积 建筑面积 M M2 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 小计可销售面积 12 会所 13 物业 14 商业 15 幼儿园 小计公共配套面积 地下室 独立式地下车库 2 49 1 2 项目总平面图项目总平面图 粘贴总平图 1 3 项目工程管理的特点和难点项目工程管理的特点和难点 各项目结合项目特性描述 3 49 第二章 项目的组织架构与岗位职责第二章 项目的组织架构与岗位职责 2 1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及管理关系整个项目开发过程中各单位的组织架构及管理关系 金地集团 上海公司 项目中心 总包施工单位监理公司 配套专业分包 施工单位 指定专业分包 施工单位 甲供材料设备 甲指 乙供材料 设备供应 商 支持支持 监督管理监督管理 监督管理监督管理 管理 配合管理 配合 职能部门 营销 设计 成本 4 49 2 2 项目中心组织架构及岗位职责项目中心组织架构及岗位职责 2 2 1 项目中心组织架构项目中心组织架构 工程专业工 程师 土建工程师 信息资料管理 成本负责人 设计负责人 营销经理 电气工程师 水暖工程师 土建工程师 2 2 2 项目中心工作职责及岗位职责项目中心工作职责及岗位职责 项目中心的定位项目中心的定位 项目中心是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同 按合同要求完成项目建设任务的项目管理 机构 项目中心是一个组织体 要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性 促进管理人员的合作 协 调部门之间 管理人员之间的关系 发挥每个人的岗位作用 沟通项目中心与公司各部门之间 项目中 心与政府主管部门 监理单位 指定分包单位等关系 项目中心工作内容项目中心工作内容 1 负责工程工期 质量 材料 成本的控制 项目中心总经理承担直接领导责任 公司各职能部门承 担指导 评估和监控职责 2 项目控制要素的具体工作分工如下表 工作内容责任部门 报批报建 项目前期区级报批报建工作 办理 工程建设施工许可证 报质监安监 设计工程部 项目中心总 项目公司副总 5 49 开工准备 包括 现场确定红线点 场地拆迁清理 地形图测量 申请施工用水用电 申请施工用水排放许可 临时 施工路口报批 临建施工报批 围墙 道路及临时设 施施工 市政配套管线到位情况的进一步落实 等等 项目中心负责 施工队伍考察 招标及签约 施工及监 理合同 监理单位选择及签约 项目中心参与 成 本管理部负责 零星工程零星工程施工队伍的招标及签约 项目中心负责 按 工程招投标工作 管理制度 执行 由成本管理部监控 初步设计 各专业施工图纸专家评审 图纸及方 案评审 基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定 设计工程部负责 成本管理部及项目 中心参与 选样 定型设计部负责 制订 材料设备供货计划 项目中心负责 甲供材料设备询价及订货 成本管理部负责 设计部 项目中心 参与 材料设备 甲供材料设备的到货验收项目中心负责 基础验收 主体结构验收 工程竣工核验 工程验收 各专业工程验收 规划 消防 配套 电梯等 项目中心负责 3 项目中心是项目建造成本的控制中心 项目中心总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任 公司成本管理部承担指导 评估和监控职责 项目中心工作职责项目中心工作职责 1 实行项目总经理负责制 在小区建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针 政策和法令 特别 是关于质量的方针 政策和法令 确保小区建设规划部署的各项施工任务全面完成 2 应由具有开拓务实精神 有现场施工组织管理经验 懂技术的人员组成精干的专业配套班子 在小 区建设全过程中应起组织 指挥的核心作用 3 以小区建设为纽带 组织设计 施工 公共事业 园林绿化建设等各参建部门有关人员 为创建优 秀小区密切配合 团结协作 4 部门职责明确 岗位责任落实到人 人员稳定 作风务实 能及时解决现场问题 5 有较强管理 服务意识 本着对用户负责的精神 正确处理经济效益 社会效益 环境效益三者的 关系 6 坚持管理标准 以质量管理为核心 对创建优良群体 提高工程质量 降低工程成本 缩短工期 提高企业经济效益起到积极作用 7 认真执行建筑施工总包合同 将合同中明确的工程质量 进度落到实处 配合销售做好施工现场文 明施工管理工作 6 49 8 对工程质量 进度及合同管理负直接责任 严格执行工程签证 设计变更 工程洽商管理制度 协 助成本管理部做好工程成本控制工作 9 与设计工程部接口 全面推进项目报批报建工作 10 负责组织竣工验收 规划验收 业主入住验收 工程质量评奖等工作 项目总经理工作职责项目总经理工作职责 1 受公司总经理的领导 参与项目前期研发工作 全面负责项目生产阶段设计 工程 营销 成本 行政等各个方面工作 2 履行公司下达的 项目管理目标责任书 中规定的任务与经营目标 3 执行公司规章制度 维护项目合法权益 4 负责与公司管理层 政府部门 主要合作伙伴的协调 5 负责项目中心人员招聘工作 团队建设与人才培训工作 项目总经理工作权限项目总经理工作权限 1 有对总价在 20 万元以下零星工程合同的签署或否定权 2 在公司财务制度规定范围内 履行相关财务审核 审批权利 3 在与人力资源部协商的基础上 有选择专业工程师聘用权 员工辞退权 4 有奖金分配权 以及按部门管理制度对员工的奖惩权 5 有员工升职 加薪建议权 项目副总经理工作职责项目副总经理工作职责 1 受项目总经理的领导 参与项目研发阶段设计配合工作 分管项目生产阶段设计 工程 成本 行 政等方面工作 2 负责项目中心工程进度 质量 成本 安全生产及文明施工管理 3 执行公司对项目中心下达的各项工作指标 组织编制项目管理实施计划 制定和落实具体实施措施 4 负责与公司职能部门 政府部门 设计单位 监理单位 施工单位的协调 处理项目中出现的问题 5 主持项目中心月 周例会 负责协调工程与营销配合关系 参与监理例会 协调与工程施工有关的 各方面关系 6 负责制定项目中心月度计划 审核各项目部月计划 审批施工单位月计划 审批施工单位周进度计 划及材料供货计划 7 审批监理公司编写的监理规划及监理细则 审批施工组织设计和主要施工作业方案 审核项目重大 技术问题的处理方案 8 组织项目施工总承包招标 组织分包工程招标工作 9 审核工程的现场签证 预决算 工程进度款 以及设备 材料选型等有关投资控制方面的工作 10 在项目中心的统筹下 负责安排工程各专业技术人员的工作 协调施工中各专业的配合 11 负责项目部员工考勤考绩工作 审批员工工作计划 主持召开项目部相关会议 12 主持项目部工程例会 全程参与监理例会 全面协调与工程施工有关各方面的关系 13 审核监理公司编写的监理规划及监理细则 审核施工组织设计和主要施工作业方案 组织处理项目 的重大技术问题 14 审核工程的现场签证 预决算 工程进度款 以及设备 材料选型等有关投资控制方面的工作 对 施工中的不合格品或材料 设备提出处理意见 15 协助公司职能部门报批报建工作 16 负责组织内部各专业的图纸会审 跟踪落实会审中提出的问题 7 49 17 熟悉各专业施工图 设计变更等工程文件 审批各专业的设计变更通知单 对成本或建筑效果有重 大影响的要上报 并组织做好本工程的大事纪要及图片资料 18 参与分部分项工程验收和竣工验收 把好工程质量关 19 负责分管项目安全生产与文明施工管理 审核对重大工程事故的处理意见 20 负责审核工程结算书 审批项目竣工资料 并按时办理归档移交工作 21 工程竣工交付使用后 配合相关部门定期对工程质量进行回访 专业工程师岗位职责专业工程师岗位职责 1 1 土建工程师 土建工程师 1 受工程经理领导 负责土建专业的工程质量 施工进度 成本管理 2 协助工程经理协调土建专业和其它专业的配合工作 3 熟悉建筑 结构 设备专业施工图 会审纪要 设计变更等工作文件 4 严格执行月度目标计划中本专业的工作内容 有问题随时反馈 5 负责对本专业的重大技术问题或施工问题进行处理 6 负责本专业的工程质量 安全文明施工检查 监督 参加本专业各分部分项工程验收工作和竣 工验收 7 核对本专业当月完成的工程量 负责本专业范围内发生的工程量增减的签证工作 8 负责本专业甲供或甲定已供材料订货审核 材料进场时负责开箱验货 9 检查 督促监理单位的工作 协助监理单位每周对施工单位进行考核 负责每周对监理单位进 行考核 10 负责组织本专业的技术复核工作 如红线点 轴线 标高 桩位 沉降 砼强度 墙柱垂直度 等 11 主体工程施工中隐蔽验收时要负责核对梁 柱的钢筋 并在落实整改验收提出的问题后 签署 浇灌砼审批表 和隐蔽工程验收记录 12 装修阶段应严格控制每一工序的工艺流程 并负责检查各工艺流程控制表的签写情况 13 负责审核施工单位报送的结算书 严格控制因设计变更引起的费用增减 14 审核本专业的竣工资料 负责本项目资料整理归档 做到资料齐全 准确 2 2 水暖工程师 水暖工程师 1 受工程经理领导 对施工阶段所管辖项目范围内的给排水 煤气 通风空调专业全面负责 2 熟悉本专业相关合同 根据合同条款进行本专业工程管理 3 负责制定本专业的专项计划并跟踪其落实情况 4 负责本专业工程图纸的全面审核 5 经办本专业的设计变更 工程联系单 图纸会审纪要 工程量签证 工程付款建议书等工作 6 协调施工和监理单位 对本专业的现场施工进度 质量和成本变化负责 7 经办本专业设备材料的选型及分包单位的选择工作 8 负责本专业的隐蔽验收 中间验收 竣工验收以及与物业的交接工作 9 协助配套经理完成自来水 煤气 雨污水等政府配套工程从立项到竣工验收的所有手续并申请 减免相关费用 10 负责本专业与建筑 结构 景观 装饰 电气等专业的协作工作 11 负责对本专业的新技术 新材料进行调研并提交调研报告 3 3 电气工程师 电气工程师 1 受工程经理领导 对施工阶段所管辖项目范围内的供电 电话通讯 网络 有线电视 小区智 能化 安防专业全面负责 8 49 2 熟悉本专业相关合同 根据合同条款进行本专业工程管理 3 负责制定本专业的专项计划并跟踪其落实情况 4 负责本专业工程图纸的全面审核 5 经办本专业的设计变更 工程联系单 图纸会审纪要 工程量签证 工程付款建议书等工作 6 协调施工和监理单位 对本专业的现场施工进度 质量和成本变化负责 7 经办本专业设备材料的选型及分包单位的选择工作 8 负责本专业的隐蔽验收 中间验收 竣工验收以及与物业的交接工作 9 协助配套经理完成供电 电话通讯 网络 有线电视 安防等政府配套工程从立项到竣工验收 的所有手续并申请减免相关费用 10 负责本专业与建筑 结构 景观 装饰 水暖等专业的协作工作 11 负责对本专业的新技术 新材料进行调研并提交调研报告 4 4 资料信息员 资料信息员 1 往来文件收发 传阅 归档 2 信息监控 上传 3 竣工验收备案资料落实 4 部门日常内务管理 2 3 监理单位及总承包单位可能的架构及其它监理单位及总承包单位可能的架构及其它 2 3 1 监理组织架构图监理组织架构图 项目总监 总监代表 土建 监理 给排水 监理 装饰 监理 测量 安全 电气 监理 见证员 资料员 2 3 2 总包组织架构总包组织架构 9 49 项目经理 总工程师 工程部质安部物资部商务部安装部 装 饰 工 程 平 面 管 理 技 术 管 理 统 一 形 象 管 标 运 行 质 量 控 制 砼 搅 拌 站 安 全 监 督 材 料 供 应 设 备 采 购 材 料 堆 放 机 械 采 购 合 同 管 理 预 算 报 价 内 部 结 算 专 业 分 包 成 本 核 算 电 气 安 装 水 暖 消 防 质 量 控 制 土建队安装队装饰队其他分包队 10 49 第三章 项目的范围划分第三章 项目的范围划分 3 1 项目标段划分总平面图项目标段划分总平面图 粘贴项目标段划分总平面图 3 2 总承包商施工范围划分总承包商施工范围划分 标段划分原则 3 3 总承包商 分包商的工作范围总承包商 分包商的工作范围 工程承包范围内建筑 结构 水电施工图中除甲方另行分包 甲供材料设备所列项目以外的工程内 容及甲方分包所列项目中的预埋 留 件 暗配及构件 或设备 部件等 安装后的堵补 室外散水坡 首层阳台主体及装饰工程 花园围墙主体及装饰 花园内 室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体 和装饰工程 花园土方回填至园建图纸要求标高 竣工后的建筑垃圾及时清理 成品保护 竣工前和移 交给物业公司前的外墙面砖的清洗 现场协调 现场配合验收 保修期内维修和保修 因质量问题引起 的维修和更换 技术指导及技术培训等 跟据实际情况修订 3 4 由甲方另行分包 甲供材料设备 指定品牌材料设备由甲方另行分包 甲供材料设备 指定品牌材料设备 3 4 1 专业分包 指定分包 指定供应以及指定配合管理费率 根据合同修订 序号序号项目名称项目名称结算方式结算方式 一 专业分包工程 独立承包工程配合管理费费率 1 1 变配电高低压设备安装 供电接驳无 施工水电由总包提供 分包商挂表计量 费 用由总包向专业分包商收取 室内表后由总包 施工 2 2 燃气工程无 同上 3 3 电视安装工程无 同上 室内管路排放由总包施工 4 4 电话 网络安装工程无 同上 室内管路排放由总包施工 5 5 园林景观工程无 同上 6 6 室外给水工程无 同上 进户阀门井以内由总包施工 二 指定分包工程配合管理费费率 南京一般都定为 2 1 桩基工程无 2 土方工程3 3 安装工程3 4 幕墙 铝合金门窗 玻璃雨篷 空调百页3 5 入户门 单元门2 11 49 6 阳台栏杆工程3 7 外墙外保温系统3 外墙底粉由总包施工 8 电梯采购 安装安装费 2 9 消防工程2 10 智能化系统工程2 室内管路排放由总包施工 11 样板楼 会所装修 住宅全装修工程2 12 外墙涂料工程2 13 信报箱工程1 14 游泳池安装工程2 15 钢结构工程2 16 桩基检测无 17 基坑监测无 18 沉降观测无 19 材料检测无 20 室内环境检测无 21 防雷接地检测无 三 指定供应结算方式 1 1 外墙面砖 楼地面砖见基本要求第 3 5 2 2 条 2 2 屋面保温板同上 3 防水材料同上 4 4 配电箱 电表箱同上 3 4 2甲定乙供 限价 材料 无 3 4 3甲定乙供 不限价 材料 序号序号名称名称指定品牌指定品牌 一电气设备安装工程 1 开关 插座高档 2 暗装接线盒 灯头盒合格 3 难燃 PVC 电管 合格 4 UPVC 电管 合格 5 焊接钢管合格 6 镀锌钢管合格 二给排水工程 1 承插塑料排水管 零件粘接 合格 2 螺旋排水管合格 3 地漏高档 4 铜塑复合管合格 5 室内给水聚丙烯管 热熔连接 合格 6 截止阀 闸阀 蝶阀 球阀 止回阀 浮球阀中档 三弱电工程 1 砖 混凝土结构暗配电线管合格 12 49 3 4 4指定价格 点工单价为 25 元 工 窝工单价为 20 元 工 不再计取其他费用及税金 3 4 5与采购方式有关的约定 1 总承包方应优先选用上述指定品牌的材料 如要采用上述品牌以外的产品时 须报发包方考察确定 当其他品牌获发包方认可时 其就该材料所作报价仍对总承包方具有约束力 即总承包方须以不高 于该材料的报价去购买相同档次或更高档次的材料 2 发包方另行分包的工程 总承包方如有相应施工资质 则可参与投标 在同等条件下 发包方优先 考虑由总承包方中标 3 总承包方负责施工的工程范围的任何分部 专业工程 不得以任何理由推卸施工责任 除发包方对采 购方式进行调整的除外 否则发包方可选择分包单位作为指定分包 发包方不再对总承包方补偿有 关管理配合费用 并由总承包方承担因另外指定分包而给发包方带来的额外费用 其分包工程的结 算金额高于总承包方的报价水平 由总承包方承担其分包工程的结算金额 10 的违约责任 13 49 第四章 第四章 工程进度管理工程进度管理 4 1 项目工程总体计划项目工程总体计划 粘贴工程总体计划 既经过经营分析表评审的一级计划 4 2 工程施工进度节点计划 概念设计 方案设计 初步设计 施工图设计 及规划报建 招投标 项目施工及销售 一期 主体施工 一期 样板区施工及销售 一期 一期开盘销售 项目施工及销售 一期 主体施工 二期 二期开盘销售 4 3 工程进度计划的特点工程进度计划的特点 本工程进度计划的主要特点 根据项目特性描述 4 4 工程进度控制措施工程进度控制措施 4 4 1 总包施工进度计划审核总包施工进度计划审核 总包单位确定后 项目开工前 总承包商根据施工合同要求编制 施工组织设计 和 项目总施工 进度计划 上报监理公司 监理公司审核总承包商 项目总施工进度计划 的合理性和可行性 与以及 施工组织设计 中有 关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性 审核通过后 则转送项目中心审核 项目中心着重审核总承包商 项目总施工进度计划 与 项目实施计划 的各关键工期节点的符合 性 对其中配合销售的工作应由具体的安排 对其中的不符合项 督促总包单位进行整改 审批通过后的 项目总施工进度计划 将作为总包合 同的一部分 总承包商按批准的 项目总施工进度计划 组织施工 监理公司按此计划进行监督 14 49 4 4 2 施工过程中施工进度计划审核施工过程中施工进度计划审核 施工总承包商按照 项目总施工进度计划 编制施工月度计划 并细化至周计划 以至于日计划 监理公司予以审核各细部计划与 项目总施工进度计划 的符合性和合理性 4 4 3 总包施工协调管理总包施工协调管理 对于甲方分包工程和甲方供货材料 总承包商按合约规定收取总包管理费 将其纳入总包管理范围 之内 总包在编制 项目总施工进度计划 时 应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响 将其 编制在内 施工过程中 总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场 为其提供必要的作业条件和作 业环境 项目中心负责协调和监督总包和甲方分包工程 甲供材料供应商的关系 4 4 4 奖惩机制奖惩机制 除了一般的奖惩制度外 在合同中 施工过程中根据需要 增加关键节点奖惩机制 配合销售工作 主体封顶 外架拆除等 工期目标处罚措施 1 1 非样板区进度节点要求 非样板区进度节点要求 1 标段 工作内容工作内容开始时间开始时间完成时间完成时间事项事项 进度奖励所进度奖励所 占百分比占百分比 基础施工 0 000 以下 关键节点 基础与地下 车库施工完 工 5 主体封顶 关键节点 主体封顶 30 主体装饰施工 内外装饰 完成 架手 井架拆除 关键节点 提供雨污 配套景观道 路工作面 25 雨污施工 关键节点 雨污施工完 成 10 道路景观 关键节点 道路 硬景 完成 10 总体验收备案 关键节点 竣工备案证 书 20 2 2 样板区进度节点要求 样板区进度节点要求 备注 注明示范区结构层次 装修范围 景观施工范围备注 注明示范区结构层次 装修范围 景观施工范围 15 49 工作内容工作内容开始时间开始时间完成时间完成时间事项事项 进度奖励所进度奖励所 占百分比占百分比 基础施工 0 000 以下 关键节点 基础与地下 车库施工完 工 10 主体封顶 关键节点 主体封顶 30 主体装饰施工 内外装饰 完成 架手 井架拆除 关键节点 提供雨污 配套景观道 路工作面 25 雨污施工 关键节点 雨污施工完 成 15 道路景观 关键节点 道路 硬景 完成示范区 开放 20 3 3 关于进度奖罚的规定 关于进度奖罚的规定 a 为保证工程进度 发包人提供进度奖励基金总额 万元人民币 样板区标段进度奖励基金另增加 万元 进度奖励基金不包含在总包合同价款之内 其奖罚具体要求如下 非样板区进度奖金 万元 地块 万元 地块 万元 样板区进度奖金 万元 地块 万元 地块 万元 上述进度节点要求单独考核不累加 满足表内节点完成 除正常支付工程款外 另按补充合同中进 度奖励相应表内各考核阶段所占百分比奖金发放 如不能完成表内节点 除无该项奖金外还将按等如不能完成表内节点 除无该项奖金外还将按等 额数罚款 基础施工至额数罚款 基础施工至 0 000 0 000 和竣工验收备案节点若不能按时完成 则双倍罚款 和竣工验收备案节点若不能按时完成 则双倍罚款 4 4 5 甲方分包工程施工进度计划控制甲方分包工程施工进度计划控制 各分包商在进场前 项目中心对其施工周期要求进行交底 各分包商按照要求编制 施工进度计划 并上交 施工组织设计 项目中心联合监理公司审核 施工组织设计 中机械设备配置 人力资源配置 材料供应计划能否满足施工进度要求 提出整改意见 反馈给各分包商 各分包商修正后重新报审 4 4 6 项目中心内部计划协调项目中心内部计划协调 项目中心与成本管理部 设计工程部 销售部沟通 在充分考虑 总包 分包 甲供 限价及指定 品牌材料清单 招投标计划 设计计划 营销计划的基础上 根据 项目总控制计划 要求 编制切实 可行的相关工作计划 项目总开发计划项目总开发计划 招标考察计划招标考察计划 分包队伍进场计划分包队伍进场计划 甲供材料进场计划甲供材料进场计划 样板确认计划样板确认计划 16 49 出图计划出图计划 当施工计划 招投标计划 设计计划 营销计划中某一项发生变化时 项目中心组织召开工程协调 会 在不影响公司 项目总体计划 关键目标的前提下 协调调整各有关计划 对影响项目 项目总体 计划 关键目标的 应上报项目总经理 项目中心将调整后的 项目实施计划 下发至监理公司和总承包商 总承包商相应调整施工计划 重新报监理公司和项目经理部审核 4 4 7 总包计划控制总包计划控制 总承包商按照 项目总施工进度计划 和各细部施工计划 组织施工 每周监理例会 项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况 与上周施工计划作对比 对工 期滞后情况 监理公司协助总承包商查明原因 制定切实可行的赶工措施方案 以满足月度施工计划 该方案报项目中心存档 每月监理提交 工程月报 项目中心和监理公司负责审核上月工程完成情况 与上月施工计划作对 比 对工期滞后情况 监理公司协助总包查明原因 制定切实可行的赶工措施方案 赶工效果应体现在 下月施工进度计划中 以满足 项目总施工进度计划 该方案报项目中心存档 4 4 8 工地周边交通情况工地周边交通情况 根据项目实际情况填写 4 4 9 民扰情况民扰情况 总包作业时间和施工噪音按照南京安全文明有关规定执行 减少扰民现象 总包单位负责与周边政 府和派出所的联系和沟通 借助社会力量解决民扰现象 减少影响 根扰实际情况修订 4 4 10 对外协调工作对外协调工作 项目中心积极与质量监督安全监督站 煤气公司 电力局 自来水公司 通信 有线电视等政府 行业部门的沟通 提前联络 各项配合工作按时完成 从而保证 项目实施计划 的顺利实现 根扰实际情况写明具体措施 17 49 第五章 工程质量及安全管理第五章 工程质量及安全管理 5 1 工程质量与安全管理目标工程质量与安全管理目标 5 1 1 工程质量管理目标工程质量管理目标 根据合同要求填写 根据合同要求填写 项目入伙时 全装修标准 总投诉率 90 条 每百户的有效投诉率 墙体开裂投诉率 0 1 条 每户的有效投诉率 卫生洁具投诉率 0 1 条 每户的有效投诉率 门窗投诉率 0 2 条 每户的有效投诉率 装饰投诉率 0 2 条 每户的有效投诉率 电气投诉率 0 1 条 每户的有效投诉率 给排水投诉率 0 1 条 每户的有效投诉率 部品投诉率 0 2 条 每户的有效投诉率 5 1 2 安全文明施工管理目标安全文明施工管理目标 确保达到 文明工地标准 争取达到 文明工地 5 1 3 安全管理处罚措施安全管理处罚措施 结合合同内容填写 5 2 质量与安全管理指导思想质量与安全管理指导思想 5 2 1 依靠监理的力量控制质量及安全依靠监理的力量控制质量及安全 1 监理单位是现场质量 进度 安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位 并协助项目中心进 行成本控制 项目部依据监理合同 包括招标文件 投标书 经批准的监理规划 现行的法规和规 范 对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作 是保证项目管理正常进行的重要保证 2 现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通 使其了解公司的管理思路 工作方式 尽快与项目部 合拍 3 现场工程师要树立监理单位的威信 充分发挥监理单位的作用 为监理单位开展工作创造良好的外 部环境 18 49 5 2 2 优选队伍 杜绝多层转包优选队伍 杜绝多层转包 1 选择承包方时 要考察承包方的成本构成 管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的 2 杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标 优先选择高效 重信誉 管理组织扁平化 管理成本 低的工程公司 3 提高自身管理能力 在一个项目按专业分工 适当拆分分包 增加甲供比例 广泛进行社会资源的 整合 4 每次投标的投标方应有足够合格的数量 保证每次投标的竞争性是很有必要的 中标率应控制在 30 以内 5 2 3 强化过程监督强化过程监督 1 承建商的质量保证体系 管理模式 管理水平 上级公司的支持等对工程质量影响很大 2 强调过程监管 加强对监理公司的管理 通过监理公司实施对承建商严格质量控制 3 重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作 协调各方的关系 关注承建商的成本控制 评价供方的表现 5 2 4 沟通与支持沟通与支持 1 沟通活动 与主要承建商 特别是其领导层建立正确的关系 工程应获得其公司层面的支持 2 管理与技术支持 设计交底 施工节点与细部交底 技术标准交底 施工工艺交底 施工组织与配合交底 质量控制点交底 施工样板交底 3 财务支持 目前 工程承包方的注册资金都很少 通常的承包模式都是 工程先干后付款 工程承 包方的资金压力是很大的 同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源 我们应按合同 同时合同支 付条款也不要太苛刻 及时支付 5 2 5 分户验收分户验收 把握竣工验收最后防线把握竣工验收最后防线 工程完工验收 分户竣工验收是最后防线 推行 一房一卡制 严格验收 不放行任何不合格的产 品 将从政府的抽样验收提高到 100 的验收 19 49 5 3 工程质量管理措施工程质量管理措施 5 3 1 图纸审查制度图纸审查制度 施工图出图前 由设计部组织 项目中心参加 对施工图纸进行详细的审查 重点检查其与设计指 导书 设计任务书的符合性 施工做法的合理性 销售承诺的落实 对图纸上出现的问题 形成审查文 件 转设计院修改后重新出图 开工前 由项目中心组织 总承包商 设计院 监理公司参加 进行设计交底和图纸会审 并形成 图纸会审纪要 对设计图纸中容易忽略 容易出现错误的地方进行专项审查 0 000 绝对标高与周边场地标高的协调 总图坐标封闭复核 基础梁顶标高与室内外地面标高关系 底层凸窗 空调板的标示及节点索引 结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响 楼面 卫生间 阳台 露台 退台 降板标高 导墙 拦板 凸窗 空调板的标示及节点索引 外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性 屋面排水坡度 防水节点 导墙高度计算复核 统一技术条件 阳台反沿 厨房卫生间导墙 屋面女儿墙 降板高度 凸窗节点 老虎窗节点是 否统一 栏杆 扶手详图 庭院围墙详图 铝合金门窗规格 数量 分格设计的统一 门庭 电梯厅 楼梯间地面铺贴图 空调孔洞与插座的相互位置 雨水管 空调孔洞 厨房 卫生间预留孔 预埋件定位标注 开关 插座 灯具 配电箱 弱电箱定位 室外景观 管线综合平衡设计 5 3 2 施工单位质量保证体系施工单位质量保证体系 总承包商在开工前 根据项目工程特点和合同规定的质量目标 编制 项目质量计划 并上报项目 中心和监理公司 项目中心协助监理公司审查其质量保证体系 质量保证措施 主要工程施工方案选择 的合理性和有效性 并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改 5 3 3 设备材料进场验收制度设备材料进场验收制度 对于工程中甲供材料 甲指材料 施工前 项目中心必须进行实地考察 考察其规格 型号 施工 工艺 节点处理 成品保护方式 并由相关部门进行封样 不论是甲供材料设备 还是承包商供应的材料设备 进场时 都由总包按照国家规范 合同要求和 样板进行检验 影响结构和使用功能的 还要按照要求进行见证取样试验 未经检验合格 任何材料不得使用在工程上 对检验不合格者 应将该设备材料做上标志 进行隔离 并尽快作退场处理 20 49 5 3 4 样板引路制度样板引路制度 样板引路是工程质量管理的重要手段 在本工程中 任何一分项工程 尤其是防水层 保温层 钢 结构施工 转换层施工 铝合金门窗 都要由承包商先做样板 样板间 样板工艺等 然后报监理公司 和项目中心进行验收 验收通过后 方可进行大面积施工 对于新材料 新设备 新工艺等 也要先做样板 报监理公司 项目管理部 工程管理部 设计部 通过试验和鉴定后 才可应用在工程上 样板引路清单 编号类别内容组织部门确认部门 A 交楼样板每户型 精装修 项目部设计部 营销部 监理 总包 空调侧板监理公司项目部 总包 穿墙管预埋监理公司项目部 总包 钢板 丝 网安装监理公司项目部 总包 内外墙抹灰监理公司项目部 总包 内外墙涂料监理公司项目部 总包 天棚监理公司项目部 总包 楼地面粉刷 楼地面砖监理公司项目部 总包 楼梯踏步监理公司项目部 总包 铝合金塞缝 防水 打胶监理公司项目部 总包 防水基层处理监理公司项目部 总包 防水层监理公司项目部 总包 B 施工工艺样板 屋面瓦铺设监理公司项目部 总包 涂料 油漆设计部项目部 监理 总包 地砖及排版设计部项目部 监理 总包 铝合金门窗 配件设计部项目部 监理 总包 外墙面砖设计部项目部 监理 总包 开关面板设计部项目部 监理 总包 灯具设计部项目部 监理 总包 C 材料样板 洁具设计部项目部 监理 总包 栏杆设计部项目部 监理 总包 5 3 5 项目质量管理要点项目质量管理要点 根据本工程项目的设计特点 结合工程管理要求 拟将以下项目部位作为本工程的管理要点 施工 中应加强管理 1 定位放线 2 桩基施工 3 铝合金门窗安装 4 单元门 入户门安装 5 栏杆扶手安装 6 地下室 屋面防水施工 7 卫生间防水涂膜施工 8 水暖电管线预留预埋 21 49 9 配电箱 配电柜安装 10 室外配套工程 11 钢结构 玻璃幕墙工程 12 泳池设备安装工程 13 中央空调安装工程 14 电梯安装工程 15 外墙装饰工程 16 外墙外保温体系施工 17 内街铺贴工程 18 精装修工程 19 墙体裂缝防治 砖的出炉时间 湿润程度 采用何种砖 砌筑方式等等 20 房间的开间 层高 方正 5 3 6 技术方案先行制度技术方案先行制度 总承包商和各分包商在施工前 应编制各分项工程施工技术方案 并报监理公司和项目中心审批 审批通过后 才能进行施工 未报施工方案的 一律不得施工 项目中拟审批的施工方案包括 1 施工组织设计 2 测量方案 3 雨季施工方案 4 冬季施工方案 5 桩基施工方案 6 基坑支护施工方案 7 地下防水施工方案 8 混凝土施工方案 含大体积 9 钢筋施工方案 10 模板施工方案 11 砌筑施工方案 12 脚手架施工方案 13 屋面工程施工方案 14 装修施工组织设计 15 成品保护施工方案 16 外墙外保温施工方案 17 设备专业施工组织设计 18 钢结构施工方案 19 玻璃幕墙施工方案 5 3 7 质量通病处理质量通病处理 针对经常出现 易引起业主投诉的墙面开裂 厨厕间漏水 窗台渗漏水 出顶间外墙墙面开裂 以 及防水设计不合理 空调洞倒水 门窗质量问题 结构施工洞和施工缝留设不合理 以及在施工中暴露 出的管理问题 由项目中心组织 设计院 监理公司 承包商参加 召开专门的技术讨论会 制定有效 的措施 有条件的可以作样板 以提高工程质量 22 49 5 3 8 日常质量管理日常质量管理 项目中心协助监理公司 对承包商的日常施工进行管理 严格施工工艺和工作流程 对重要的部位 和工艺进行旁站 每周监理例会 总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报 就工程中出现的质量问题 监理公司协助总承包商分析原因 制定纠正措施和预防措施 杜绝在后续工程在类似问题重复出现 5 3 9 设计协调问题设计协调问题 对于在设计中 包括钢结构 铝合金门窗二次设计 精装修 专业设计 应注意的问题 项目中心 配合设计部 以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求 明确设计要求和节点做法 确保设计图纸 的深度和质量 5 3 10 质量事故处理质量事故处理 对严重的质量事故 由总承包商提出技术处理方案 并经监理公司和项目中心认可后 进行处理 对经处理的部位 应重新检查验收 对于一般的质量事故 由总承包商按技术处理方案处理后 重新检查验收 5 3 11 入住前质量检查和维修入住前质量检查和维修 根据完工后内部检查的流程和方法 项目中心与物业公司一起 对主体空间尺寸 观感质量 门窗 质量等进行详尽的检查 并对厨房和卫生间做渗水试验 对发现的问题及时要求总承包商进行维修 确 保业主入住交接的顺利进行 5 3 11 成品保护措施成品保护措施 1 1 门窗 门窗 运输时应妥善捆扎 幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开 吊装时选择牢靠固定的着力点 防止窗 体互相磨损 挤压 扭曲变形 损坏附件 进入施工现场后应在室内竖直排放 产品不能接触地面 底部用枕木垫高 10 厘米 室内保持清洁 干燥 通风 禁止人员踩踏 不得在其上面安放脚手架 悬挂重物 在清洁时 保护胶纸要妥善剥离 注意不得划伤 刮花表面 门窗在安装过程中及验收前 采取可靠的保护措施不得污损 已安装的门窗框洞口不得作为运料通 道 严禁在门窗框上 扇上安装脚手架 悬挂重物 外脚手架不得压在门窗框上 并严禁瞪踩窗框 窗 扇或窗撑 应防止利器划伤门窗表面 防止焊花烧伤或烫伤面层 门窗框的上槛及两侧用胶带纸 薄膜保护好 下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护 在玻璃安装后 应在玻璃上贴上保护膜 并贴上明显提醒标志 2 2 入户门 入户门 23 49 运输时应放在托架上 并妥善捆扎 起吊时不得将抬杠插入框内抬运 进入施工现场后应进专门仓库保存 竖直排放 产品不能接触地面 底部用枕木垫高 10 厘米 室内 保持清洁 干燥 通风 进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度 并采用可靠的保护措施 对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口 应在门框边加设防护板 以防碰伤撞坏框 体 如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法 作后塞口 施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物 应防止利器划伤门窗表面 防止焊花烧伤或烫伤面层 3 3 防水层防水层 基层砂浆必须进行养护 可用蓄水养护或用草包 纸袋覆盖后浇水养护 养护期间必须保持覆盖层 材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工 合理安排施工流向 避免过早上人走动 已铺贴的防水层 应及时采取措施保护 操作人员不得穿戴钉鞋作业 穿过地面 墙面等处的管道根部 地漏等不得碰损 变形 以免铺好后更换 地漏 排水 变形缝等处应保持畅通 施工中应采取保护措施 防止基层积水或污染而影响防水层 的施工质量 4 4 涂料与油漆涂料与油漆 在涂刷涂料前 预先清理基层表面 涂料干燥前 应防止尘土污染和热空气的侵蚀 将门窗用风钩或用木锲固定 防止扇框粘结涂层 影响质量和美观 同时防止门窗玻璃损坏 涂料施工完毕 尚未干燥前 设置标志牌 防止触摸 5 5 地坪地坪 安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时 必须事先垫好麻袋或夹板 以防划伤地面 粉刷施工手推车运输材料时 不得随意碰磕地坪 同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻 袋 防止砂浆污染地坪 6 6 地砖地砖 急促砂浆尚未达到强度前 其他各种不得进入同一施工区操作 不得使用铁制爬梯 以防破坏地砖 其他各种施工时 应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面 施工时 人员应穿软包底鞋 并不准其他人员走入 铺设完毕以后 要做好围档 禁止人行 待砂 浆达到设计强度后 上面覆盖纸板后 方可允许人员行走 但仍需防止后道工序施工时有重物压砸 拖 拉 7 7 电梯电梯 电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹 防止污染及损坏 调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用 电梯在使用过程中派有证书的专人开启 并定期进行保养 8 8 入户门锁 入户门锁 门锁安装完毕后采用软质材料包裹 防止污染及损坏 在使用过程中派专人开启 5 4 安全文明施工管理 5 4 1 施工现场施工现场 CI 标识系统标识系统 施工现场按公司 CI 形象设计要求做好标识 当公司无规定时 按南京市有关安全文明要求执行 施工现场 CI 标识系统要求在总包合同中注明 并由项目中心在总承包现场临建施工前进行交底 24 49 1 1 施工主入口大门施工主入口大门 施工主入口临时大门如图所示 2 2 施工主入口形象要求施工主入口形象要求 入口处设置工程概况牌 工程目标牌 项目组织架构牌 文明施工管理牌 安全及防火牌 工程现 场平面布置图 如下图 大门口作硬地处理 车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟 保证带有泥土的车辆经冲洗后才能 驶入城市街道 3 3 临时围墙设计临时围墙设计 围墙高度 2 1m 艺术围墙 在总包合同说明 现场临时围墙的包装宣传权归公司所有 宣传策划由营销部统一制定要求或设计 4 4 项目中心铭牌设计项目中心铭牌设计 项目中心铭牌上写公司 LOGO 和项目名称 悬挂于项目部入口的显眼处 5 5 项目中心上墙资料要求项目中心上墙资料要求 上墙的主要资料包括