第三课：房地产基础知识培训(定稿).ppt

第三课 房地产基础知识培训 在开始以下培训前 请您确认 是否已关闭手机或把手机调整为震动 是否已准备好笔与笔记本 是否已在签到处签到 欢迎加入合展振业地产培训课程 常用房地产术语 房地产基本常识 居住区规划常识 常用房地产术语 用地面积 占地面积 是指规划地块划定的面积 即用地红线内的面积 用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 建筑退红线距离是指建筑物最外边后退道路红线的距离 道路红线是指城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线 1 容积率 总建筑面积 用地面积建筑密度 建筑覆盖率 建筑基底面积 用地面积绿地率 各类绿地面积 用地面积住宅平均层数 住宅总建筑面积 住宅基底面积日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距 遮挡房屋檐高 常用房地产术语 1 总建筑面积 小区内建筑物的建筑面积总和 基底面积 建筑物底层的投影面积 每户的建筑面积 户型内的实用面积加上分摊面积 每户的实用面积 户型内所有结构面积 包括墙体的面积 每户的使用面积 户型内各功能空间使用面积之和 即实际可使用的面积 常用房地产术语 1 平面系数 包括实用面积系数 结构面积系数 使用面积系数 辅助面积系数等 户型的实用面积系数 实用率 户型的实用面积 户型的建筑面积户型的使用面积系数 使用率 户型的使用面积 户型的建筑面积 常用房地产术语 1 建筑限高 是指地块内建筑物地面部分的最大高度限制值 一般地区 建筑高度 平屋顶按女儿墙高度计算 坡屋顶按屋檐和屋脊的平均高度计算 建筑层高 是指建筑物每层的高度 住宅建筑规范规定 普通住宅层高不宜低于2 8m 据计算 层高每增加10 造价增加1 用地增加2 常用房地产术语 1 等高线 相邻等高线之间的距离叫等高线间距 相邻等高线之间的高差叫等高距 同一种地形 等高距是相同的 等高线间距是不同的 一般来讲 1 500或1 1000比例的图纸 等高距为1米 常用房地产术语 1 常用房地产术语 房地产基本常识 居住区规划常识 停车场相关知识车位大于50辆的停车场 出入口应不小于2个 车位大于500辆的停车场 出入口应不小于3个 间距不小于15m 宽度不小于7m 一般停车位的尺寸为2m 5m 加上停车场的道路和回车场 一般平均每个停车位用地面积约25 30 房地产常识 2 民用建筑层数与高度的划分住宅建筑1 3层为低层 4 6层为多层 7 9层为中高层 10层以上为高层 公共建筑及综合性建筑总高度超过24m则为高层 不包括总高度超过24m的单层建筑 建筑总高度超过100m的 不论住宅还是公共建筑 综合性建筑 均称为超高层建筑 房地产常识 2 居住区的规模及人口居住区3 5万人 用地规模50 100ha 公共绿地指标1 5 人 居住小区7000 15000人 用地规模17 35ha 公共绿地指标1 人 居住组团一般为300 800户 1000 3000人 公共绿地指标0 5 人 房地产常识 2 道路宽度居住区道路 道路红线不宜小于20m 小区路 路面宽5 8m 建筑红线之间的宽度 采暖区不宜小于14m 非采暖区不宜小于10m 组团路 路面宽3 5m 建筑红线之间的宽度 采暖区不宜小于10m 非采暖区不宜小于8m 宅间小路 路面宽度不宜小于2 5m 消防车道的宽度不应小于3 5m 房地产常识 2 道路宽度居住区内尽端式道路的长度不宜大于120m 长度超过35m应设不小于12m 12m的回车场地 沿街的总长度大于150m或总长度大于220m时应设消防通道 单车道宽度不小于3 5m 双车道不小于7m 机动车与自行车混行时不宜小于4m 人行道不小于1 5m 房地产常识 2 建筑消防间距 民用建筑根据其耐火等级 防火间距如下表 房地产常识 2 高层建筑防火间距如下表 房地产常识 2 竖向交通七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯 九层以上 建筑面积超过500 的塔式住宅 应设两个楼梯 十二层及以上的高层住宅 每栋楼设置电梯不应少于两台 其中宜配置一台可容纳担架的电梯 十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间 但开向楼梯间的户门应为乙级防火门 且楼梯间应靠外墙 并应直接天然采光和自然通风 房地产常识 2 十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间 超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间 十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间 十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间 十二层及十二层以上的住宅应设消防电梯 当每层建筑面积不大于1500 时 应设一台 当大于1500 但不大于4500 时 应设2台 当大于4500 时 应设3台 房地产常识 2 小区交通出入口方位交通出入口方位 是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置 在公交车站和停车场等车流量较多的小区 其主要车行出入口位置应符合以下规定 距主干道交叉口的距离 自道路红线交点量起不应小于70m 距非道路交叉口的行人横道线 包括引道 引桥和地铁出入口 最边缘不应小于5m 距公交站台边缘不应小于10m 距公园 学校 儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20m 房地产常识 2 户型修改常见问题首先看功能分区是否合理 是否做到 七大分区 即 动静分区 公私分区 干湿分区 洁污分区 主次分区 内外分区 卫浴分区 其次看朝向是否合理 是否做到了通风顺畅 厅 卧 厨 卫四大光明 房地产常识 2 交通面积是否经济便捷 户内浪费面积是否较大 开窗位置是否合理 是否会造成视线干扰 开门位置是否适合家具摆放 会不会形成私密性的干扰 阳台使用是否方便 面积大小合适 房地产常识 2 厨房是否有直接采光 自然通风 有没有足够的操作面 与餐厅的距离是否合适 卫生间的采光通风是否良好 面积是否合理 利于洁具的摆放 公共卫生间的位置是否能够方便各个房间使用 会不会对各个房间的感官有影响 房地产常识 2 卫生间不宜直接布置在下层住户的卧室 客厅和厨房的上层 以方便防水 管道的布置 公用部分的走廊是否合理 楼梯和电梯是否方便每户人家使用 楼体的摆放是否合理利用景观 充分考虑了朝向 房地产常识 2 从销售的角度考虑各个户型的均衡 对销售的影响 充分考虑风水要求 房地产常识 2 常用单位建筑图尺寸单位除标高及总平面以m位单位外 其余均以mm为单位 常用单位的换算 1公顷 ha 10000 15亩1亩 666 7 1 7 524平方英尺1平方英尺 0 1333 房地产常识 2 常用房地产术语 房地产基本常识 居住区规划常识 居住区规划的内容选择 确定用地位置和范围确定规模 即确定人口数量和用地大小居住建筑类型 数量 层数 布置方式公共服务设施各级道路宽度 出入口位置 停车位绿地 3 居住区规划常识 居住区组成 规模与规划结构 一 组成内容1 建筑工程2 室外工程 二 用地组成1 住宅用地2 公共服务设施用地3 道路用地4 公共绿地 3 居住区规划常识 居住用地分级规模 3 居住区规划常识 居住区用地平衡控制指标 3 居住区规划常识 影响因素1 公共设施的经济性和合理的服务半径2 城市道路交通方面的影响3 居民行政管理体制方面的影响 3 居住区规划常识 居住区的规划结构 一 现代居住区规划结构的演变1 邻里单位的基本原则 3 居住区规划常识 a 邻里单位周围为城市道路所包围 城市道路不穿过邻里单位内部 b 以小学的合理规模为基础控制邻单位的人口规模 一般邻里单位的规模约5000人左右 规模小的3000 4000人 c 邻里单位的中心建筑是小学 它与其他的邻里服务设施一起布置在中心公共广场或要地上 d 邻里单位占地约160英亩 64 75hm2 保证上学距离不超过半英亩 0 8km e 邻里单位内的小学附近设有商店 教堂 图书馆和公共活动中心 3 居住区规划常识 居住小区以城市道路或自然界线 如河流等 划分 并不为城市交通干道所穿越的完整地段 扩大小区 居住综合体 居住综合区 3 居住区规划常识 二 居住区规划结构的基本形式1 以居住小区为规划基本单位来组织居住区 3 居住区规划常识 2 以居住组团为基本单位组织居住区 3 居住区规划常识 3 以住宅组团和居住小区为基本单位来组织居住区 3 居住区规划常识 一 居住区规划设计的基本原则和设计要点1 整体性2 经济性3 科学性4 生态性5 地方性与时代性6 超前性与灵活性 3 居住区规划常识 二 居住区规划设计的基本要求1 使用要求2 卫生要求3 安全要求4 经济要求5 美观要求 3 居住区规划常识 三 住宅及其用地的规划布置 一 住宅类型的选择1 住宅的类型及其特点2 住宅建筑经济和用地经济的关系a 住宅层数b 进深c 长度d 层高 3 居住区规划常识 3 合理选择住宅类型a 市场需求b 户型和户型比c 确定层数和比例d 地区自然条件和人文特征e 城市建筑面貌要求 3 居住区规划常识 二 住宅的规划布置1 住宅群体的平面组合及其特点a 行列布置b 周边布置c 混合布置d 自由式布置 3 居住区规划常识 2 住宅群体组合与日照 通风和噪声防治1 争取日照和防止日晒2 提高自然通风和防风效果3 噪声防治的规划设计措施 3 居住区规划常识 3 住宅群体组合与节约用地1 底层布置公共服务设施2 合理利用住宅间用地3 利用地下空间和高架平台 3 居住区规划常识 四 居住区公共服务设施及其用地规划布置 一 居住区公共服务设施的分类和内容1 按公共服务设施的使用性质分类a 教育b 医