济南市张庄路商业项目可行性研究报告.doc

济南市张庄路商业项目可行性研究报告 目 录一、项目概况1、项目背景2、地理位置及现状3、项目技术指标二、市场评价1、济南房地产市场分析2、济南茶叶市场发展状况分析3、张庄路商业板块分析4、济南茶叶批发市场状况分析三、项目优劣势与机会点分析四、本项目所面临的问题与威胁五、项目市场定位及产品差异化六、规划建设初步构想七、开发周期分析八、项目投资效益分析小结 一、 项目概况1、 项目背景今年4月以来，国家陆续出台房地产新政，对房地产商品房市场进行了有史以来最严厉的调控，效果明显，全国一、二线城市普遍出现成交量萎缩的状况，价格上涨趋势也被抑制，部分一线城市商品房已出现价格松动情况，估计三、四季度全国一、二线城市可能会出现价格下调情况。新政迫使房地产商纷纷寻找新对策新思路，以达到有效规避风险，保护自身利益的目的。在此背景下，一些地产商已将目标转移至新政未触及的商业地产开发上。今年第二季度以来，全国商业地产开发量呈现明显上升迹象，商业地产或将成为房地产商新的利润增长点。 本项目是福建隆恩房地产开发公司企业发展战略的重要步骤之一；在立足铁观音之乡安溪之后，成功打造了“中国茶博汇”项目，将投资方向向内地重点城市延展的第一个重大战略举措。隆恩公司的市场发展战略因应了宏观市场的发展趋势，是机遇也是挑战。我认为，抓住机遇，把握商业地产开发的战略机会和趋势，同时密切关注与研究新政对房地产市场的影响，有效规避风险；再者充分利用福建隆恩积累的商业开发经验与资源，是本项目成功的关键。 2、 地理位置及现状本项目用地位于济南市西北部槐荫区张庄路东段北侧，东距济南市火车站、长途汽车站约三公里，西距京福高速路口八公里，距新建的西客站约十公里，南侧为成熟的商业市场与新建居民区，北侧为农田、配套生活区等，属明显的城乡结合部。张庄是全国闻名的济南茶叶批发市场所在地，在此已形成以茶叶批发为主，果蔬、调味品、糖烟酒、等市场为辅，以大运等为主的物流公司为配套的业态丰富，配套完善的成熟商圈。本项目西邻老屯茶叶批发市场，与广友茶叶批发市场，济南第一茶叶批发市场隔街遥相呼应，商业环境良好。本项目用地沿张庄路长约500米，宽约270米；沿张庄路几乎全部存在地上建筑物，其中真如意大酒店总建筑面积约13000平方米，所有权归八里桥村委会。济南市建委培训中心大楼，建筑面积约为7000平方米，所以权属济南市建委。地上建筑物（尤其是临街面）给项目开发带来不少工作量和难度；一是拆迁工作本就是个复杂的过程，二是临街商业价值大，就地安置会使本项目利益受损；需要认真考量。3、 项目技术指标由于本项目尚未正式挂牌出让，具体技术指标有一定的不确定性，根据从相关部门了解的情况，以下几点可供参考：基准地价：100万/亩；容积率：1.3根据初测本项目占地面积为：500270（米）=135000 m2那么项目总建筑面积约为：1350001.3=175500 m2其它如建筑密度、绿化率等指标不详。二、 市场评价1、济南房地产市场分析（1）2009年济南房地产发展概况2009年，济南市商品房销售量为2.8万套，而这些年每年的住宅销售量一般在1.5万套至2万套之间。2009年1月，房屋均价为每平方米6200元，而到12月,每平方米均价达到7600元，一年涨1400元。2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米，同比增长18.5% 中销售住宅403.5万平方米，增长22.3%。济南市2009年国民经济和社会发展报告显示全市房地产业发展态势去年基本稳定。2009年，济南市房地产开发完成投资332.6亿元，比上年同期增长21.3% 。从全市房地产开发投资的投资用途看，住宅投资完成 255.7亿元，同比增长15.9%，占房地产开发投资比重为76.9%。其中90平方米以下住房完成投资31.4亿元，同比增长39.6% ；商业营业用房投资完成49.6亿元，同比增长46.9% ；办公楼投资完成13.7亿元，同比增长64.8%。从中不难看出，商业地产的发展迅速。（2）2010年6月济南房地产市场分析 济南整体住宅市场成交量分析2010年1-6月济南商品住宅成交量变化图受新增供应量大幅下降和在售源成交量下降的两重因素影响，6月成交量环比上月下降16%。本月住宅成交以90-130平米和130-200平米两室、三室房源为主，主要在于新上市项目以两室或三室房源为主；其次为50-90平米以下的小户型产品，其中大部分为新上市的小两室，部分为公寓产品；200平米以上的大户型成交明显放缓。本月新上市项目以80-96平米两室和110-144平米三室产品为主，其中，总房款较低的两室、性价比较高的三室房源，备受市场青睐。 2010年1-6月济南商品住宅销售价格走势6月在中海奥龙观邸别墅这一高价别墅项目的上市拉动下，济南商品住宅市场的销售均价达到8637元/平米。同时，由于6月市场观望氛围依然浓厚，原在售项目成交量下降明显，且新增供应量大幅减少，受此影响该月济南住宅市场呈现“价涨量跌”的局面。2、 济南茶叶市场发展状况分析通过详细调研，济南茶业市场主要分布在张庄茶叶批发市场、七里堡、盖家沟、黄台、顺河等区域，张庄市场本文后面会详细阐述，其余市场基本特征如下： 七里堡位于济南二环东路洪楼广场北侧；其中茶叶市场占据商场一、二层，总面积约2万平方米，入驻茶叶经营户138家，除一层临街商铺外，其余为商场独立分割式铺面；租金约5060元/ m2； 该市场以零售为主，无仓库配置，批发能力弱，茶业经营户形象普遍较好。 盖家沟位于济南城北历山北路，依托大型物流中心而建，茶叶商铺4050家，破败不堪，经营情况普遍较差，走低端市场。 黄台位于济南城北小青河北路北侧，由南侧老市场搬迁而成，经营户约100家，形象整洁，统一，但周边配套不完善、批发、零售条件均不充足，经营情况一般。 顺河位于顺河立交桥下，依势而建，形成约20家左右茶叶店，小规模，以零售为主。3、 张庄路商业板块分析张庄路是济南各种商业批发市场集中区之一，由于临近西二环路，交通上具有便利性，渐渐形成以茶叶批发市场为中心，以果蔬、调味品、糖烟酒、汽配为辅助的多种业态专业市场；其中茶叶市场全国闻名，号称“江北第一市场”，对全国都有辐射性；商业气氛浓郁。配合多家专业批发市场，张庄路物流业发达，形成了大运等六、七家规模不等的物流公司，保障批发市场的物资流通，而正在建设中的济南西客站工程将会大大提升该板块的人流、物流，对巩固张庄商业圈的地位具有重大意义。从区位特征上看，张庄路处于城乡结合部，除各批发市场经营人群及企业人群外，还有以老屯村为中心的农村居住人群；同时，老屯村由于房租低廉，生活配套完善，成为大量低收入打工人群的居住地，因而这一区位人口结构较为复杂，中低收入人群较多，居住环境与生活配套相对较弱。4、 张庄茶业批发市场状况分析张庄茶叶批发市场形成于1995年，经过十几年的发展，已经成为全国规模最大、辐射力最强的专业茶业市场之一；有“江北第一茶市”之称，是我国茶叶最主要的销售中心和南茶北运的中转站。年销售额在20亿人民币左右，辐射华北、东北、西北、华中多个省市。两年一届的济南茶博会目前已举办了五届，成为业界交流、贸易的重要平台。张庄茶业市场主要由以下三家组成： 济南茶叶批发市场是形成最早，规模最大，经济效益最好的专业茶业市场；经营门店超过800家，年销量突破13亿人民币；市场规划也较符合业态要求，不仅建有独立商铺，还配有冷库和普通仓库；建有标志型建筑聚茗阁和可举行大型露天活动的广场；普通三层商铺租金约30元/ m2聚茗阁一层店面租金约60元/ m2；经营情况普遍良好，很少店铺转让；经营品种非常丰富。 该市场开发主体为济南供销社，店面只租不售，所有权为供销社长期持有。 广友茶叶批发市场由济南广友集团开发管理，除茶市场外，该集团还经营物流公司。目前该市场有茶业经营户400余家，年销售额4亿人民币左右，去年底，该市场又打造广友购物广场，其中一层规划为茶叶形象门店进行招商，租金60元/ m2左右，目前基本招满，但仍有部分租户没有进驻开张；该市场形成时间较济南茶叶批发市场晚些，经营状况也相对差一些。 老屯茶业批发市场该市场由老屯村委会开发运营，目前经营户180家左右，店面租金30元/m2左右，它与济南茶叶市场一路之隔，但规模，经营状况都有差距，普遍经营状况尚可，店铺转让情况较少。以上三家市场相互呼应，共同形成张庄茶业大市场；同时具有一些共性特征： 批零兼营； 商铺多以3层溜房为主，一层做为门店，二、三层做为住宅或仓库； 经营品种丰富，经营户除本地人之外，闽、浙茶商居多，小结：综合济南茶叶市场行业发展特征与张庄路茶业市场分析，可以得出以下结论： 张庄茶业市场做为全国性的大市场地位无可撼动； 七里堡市场以团购、零售为主的定位明确清晰，具有鲜明特色； 盖家沟、黄台因地段、配套、管理等多方面的原因经营不够理想，定位也较为模糊，经营状况呈衰退趋势。三、 项目优势与机会点分析 优势通过对市场的研究以及项目考察，我认为本项目具备以下优势：A、 商业环境优势由于张庄已形成了具有全国影响力的茶业市场，商业气氛浓厚，商业环境十分优越，利于本项目“借力”，整合各种资源，起到事半功倍之效果；B、 交通物流优势张庄路交通便利，物流业发达，建设中的西客站（含高铁、地铁、汽车站）又会全面提升这一优势；这一点在商业地产开发上不可或缺。C、 企业自身优势福建隆恩不仅来自于中国茶业发达地区、铁观音之乡福建安溪，而且有成功开发安溪参洋“中国茶博园”的经验，继承优秀茶文化传统，融合现代运营理念，将成为本项目优势之一； 机会点 经过调查研究，我认为本项目存在以下机会点：A、 政策优势槐荫区政府将张庄路规划为茶文化一条街，对张庄路商业板块开发高度重视，成立了专门的指挥部，对茶叶批发市场相当关心支持，本项目在恰当时机介入，相信政府会乐见其成；B、 宏观投资环境国家房地产新政使商品房投资者受到压制；个人投资者普遍缺少新投资方向和兴奋点，而商业地产不受影响（主要是金融政策），为投资者提供投资机会，就是本项目的机会；C、 张庄茶业市场急需产业升级张庄茶业市场虽是全国性市场，但也存在自身问题；从横向来看，虽然三合一的茶业市场具有较强规模效应，但广友、老屯市场只能说是济南茶叶批发市场的延伸与复制。经营状况、管理水平与后者都有差距，良好的市场需要有良好的经营水平来支撑，在这一点上，广友、老屯都有明显缺陷；二是从纵向来看，张庄茶市虽经营品种齐全，经营规模超大，茶业界有代表性的大品牌和企业不多，缺乏品牌号召力；也缺乏鲜明的个性和主张，在文化层面上更有待挖掘，市场管理水平也有待提高，这些都影响着张庄茶业市场的发展，反过来则为本项目提供了难得的市场机会；D、 西客站西客站做为济南重点市政项目将于2011年4月底竣工（2011年底投入使用），它的建成将大大拉升张庄路商业板块的地位，为商业市场开发提供更广阔的机会；E、 张庄路其它专业市场需要整合调料、糖烟酒市场组织混乱，理念陈旧，假设本项目规划部分业态加以吸纳，将成为本项目的又一亮点；小结：从买方市场角度来分析，商业地产的成功需同时具备招商与销售两个条件。本项目恰恰具备了这两个条件： 招商条件：通过访谈得知，许多商家迫切要求更能满足其使 用的新的商铺；立足安溪茶基地，本身具备招商便利性 济南茶业市场格局急需整合与重组； 销售条件：商业地产投资对投资者的吸引力； 部分资金充足的自营性客户具备购买条件；济南茶市场不仅未饱和，而且需要迎来新一轮的发展和提升，这一切都要求茶业市场的调整与突破，这正是本项目的机会点与价值所在。四、本项目所面临的问题与威胁从目前状况来看，本项目主要面临两个问题：1、 开发模式问题因为项目处于意向性阶段，尚不明确政府对本项目开发模式的界定。这为本项目也带来不确定性。我认为必须确保项目用地为出让用地，可做为商业用地开发并销售，本项目才有开发价值，避免长期持有只能做房东的模式；2、 拆迁问题本项目500米沿街面全部都有地上建筑物，有酒店、企业、沿街商铺等，拆迁是房地产开发公认的棘手问题，其过程有诸多不确定因素；在时间和资金成本上给项目造成压力与风险；另一方面，沿街面是项目价值最高的一部分，如果就地安置，会在一定程度上损害到公司利益，值得深思并及早考虑解决的有效办法，最大限度地规避风险和减少损失。五、项目市场定位及产品差异化1、市场定位描述 以张庄茶业批发市场为基础，本项目不是简单的扩容，它不仅提高了大市场的内涵，而且将其形象、地位、服务、品质全方位提高到一个新的高度；本项目既是张庄茶叶大市场整体中的一部分，又是一个完整的、独立的商业综合体；它的建成不仅可以巩固济南茶业市场在全国的地位，而且势必形成一个新的茶产业集聚区；成为济南乃至中国茶市场发展的新里程碑。2、 产品功能定位 品牌展示中心吸纳全国各茶系领先品牌，形成全国最重要的茶叶品牌展示中心； 行业信息中心以批发贸易为依托，强化茶市的信息功能，使其成为全国重要的茶业信息中心，建立信息收集、处理、发布一体化的平台； 茶业贸易中心进一步加强贸易功能，加大对全国的辐射力度；使之成为全国最重要的茶业贸易中心之一； 茶文化展示传播中心目前张庄茶业市场在此方面较弱，本项目应在此方面发力，增强项目亮点，增加市场魅力与号召力。3、 客源定位本项目客源应从招商与销售两部分加以考虑： 招商对象A、 全国各大茶系的领先品牌企业，全国涉茶企业十强，包 括茶用具、茶包装、茶机械、茶家具、茶用品、茶食品、茶工艺品等；B、 济南现存茶业经营户，尤其是张庄茶叶经营户，因业务 发展需要，要求进一步扩张，提升其产品及服务的人群；C、 利用自身便利条件，吸纳广大安溪茶商入市；D、 全国其它地区茶业经营户；E、 济南新进茶叶从业者； 销售对象A、 房地产投资者；B、 自营性客户有实力投资置业者；注：许多茶叶经销商经多年积累，实力不容小觑，其投资潜力是本项目销售的重要方向之一；小结：本项目的定位起点更高、功能更齐全、配套更完整、富有鲜明的特色和时代性，与其它茶市形成明显的差异化，有利于本项目的品牌塑造和市场推广。六、规划建设初步构想本项目规划与建设有待于下一步工作展开，这里我只给些初步构想：1、 总体构想本项目从规划功能分区上应有以下几项：A、 主营批发业务区B、 兼营批发业务区C、 中心建筑区品牌展示区D、 物流区E、 配套酒店F、 配套公寓G、 车位以上各部分相互呼应，共同形成一个功能齐全、配套完善的茶业市场。2、 功能解析 主营批发业务区由排列式双层、三层、四层不等的独立产权商铺组成，每间80130 m2不等；估计可建500800间店面；吸引各种茶系经营户进驻经营；其中一部分面积较大，位置较好的店面在招商时吸引有品牌、有实力的批发商进驻； 兼营批发业务区建筑类型与上类似，排列式三层建筑即可，每间店面约100 m2，建200300间，此项考虑如果茶类产品容量偏大，则以兼营业态如糖烟酒、副食调料等来消化一部分，在规划时可以做出这样的业态规划，实际操作过程中灵活运用； 中心建筑品牌展示区拟名“茶博园国际茶文化交流中心”。45层综合大楼，建筑风格要融合古典与现代元素，展现独特的建筑文化魅力；该建筑是整个项目的“眼睛”，其中包括国际茶文化展览厅、茶文化博物馆、茶馆、茶餐厅、中外品牌茶叶展区，多功能会议厅；配套酒店可考虑与之建于一体，也可单独设计，围绕建筑要规划一大型文化广场，可举办大型露天活动，面积以10000 m2左右为宜。 仓库（冷库）区与独立商铺规模呈1：0.6来规划，（如1000间店面，则规划600个仓库位），仓库每单位以3040m2左右为宜。 物流区规划出一部分区域做为物流区，可以完善本项目配套，对凸现本项目茶业批发功能有好处。 配套酒店按四星标准建设，可考虑产权式对外销售；客房在150间左右； 配套公寓考虑部分经营户居住，以及部分办公的需要，可以考虑建两栋小高层公寓。 面积配套80120 m2为宜，总建筑面积1500020000 m2 车位规划公共停车位与地下车位 ，规模待定 说明：以上建议为本人初步设想，根据对项目的深入研究以及专业团队配合，未来再加以调整与深化。七、开发周期分析1、一次性开发 如果采用一次性整体开发，估计开发周期三年，但资金压力偏大，又因商业项目的特殊性（需要招商），操盘的风险性也大，故不建议采用。2、分期开发 建议采用分二或三期滚动开发模式较为稳妥；一是资金压力小，便于利用销售回款滚动开发；二是操盘灵活，可把握节点情况适时调整策略，周期56年，要认真考虑财务成本，为保证项目安全性，有效规避风险，建议采取分期开发模式。八、项目投资效益分析由于土地成本尚不明确（只知道基准地价）预测本项目投资效益有一定不确定性，将土地成本做为变量来考虑；1、总收入以总建筑面积80%销售，20%持有比例来计算可销售面积=17550080%=140400 m2假设其中80400 m2为店面，40000 m2为仓库，20000 m2为公寓；销售额为：8040010000元/ m2 = 804，000，000元 400006000元/ m2 = 240，000，000元 200008000元/ m2 = 160,000,000元合计总销售额为1，204，000，000元。其它收入如租金、车库销售收入等忽略不计，上述数字估且为项目总收入；2、总成本 建安成本 总建筑面积1755001000元/ m2 = 175，500，000元 规费（配套费及其它水电、前期工程、绿化等） 总建筑面积175500500元/ m2 = 87，750，000元 营销及办公成本 总收入12040000003% = 36，120，000元 税费 总收入120400000012% = 144，480，000元 不可预见费 总收入12040000001% = 12，040，000元以上相加成本合计：455，890，000元（注：以上成本暂不计入财务成本）即在没有土地成本的情况下其它成本合计455，890，000元。3、土地成本研判 本项目用地约200亩，基准地价为100万元/亩。 假设最终地价为200万元/亩，那么总土地款为4个亿。总成本=45589万元+40000万元=85589万元项目利润=总收入-总成本=120400万元-85589万元=34811万元利润率约为40%如果从项目启动投资成本与利润1：1比例来计算。土地款控制在3.5亿元左右为宜，即170180万元/亩。小结：取以上两个分割点利于判断项目总体投资收益情况，建议寻求有效方法与政府谈判，项目地价以不超过180万元/亩为宜。全文总结：以上是我前段时间在济南项目考察后的初步成果，由于各种客观条件限制，本方案不足之处尚多，需要在日后工作中深化和改进。然而，有一个结论是必须肯定的，即本项目从市场角度看可行。关键是看在其它环节上如拿地、拆迁、商业运营和销售等方面如何有效控制。希望能慎重考虑我提出的想法和建议，希望项目顺利、成功。附录：从客观、务实角度出发，真如意大酒店，建委培训中心拆迁费用高、难度大，给项目带来较大风险，因而建议将其排除在项目用地范围之外。这样沿街面由500米调整为400米。本项目占地面积：400270（米）=108000 m2总建筑面积约为：1080001.3=140400 m2总收入：以总建筑面积80%销售，20%持有比例来计算可销售面积=14040080%=112320 m2假设其中80000 m2为店面，32320 m2为仓库销售额为：8000010000元/ m2 = 800，000，000元 323206000元/ m2 = 193，920，000元合计总销售额为993，920，000元。 总成本： 建安成本 总建筑面积1404001000元/ m2 = 140，400，000元 规费（配套费及其它水电、前期工程、绿化等） 总建筑面积140400500元/ m2 = 70，200，000元 营销及办公成本 总收入9939200003% = 29，817，600元 税费 总收入99392000012% = 119，270，400元 不可预见费总收入9939200001% = 9，939，200元以上相加成本合计：369，627，200元（注：以上成本暂不计入财务成本）即在没有土地成本的情况下其它成本合计369，627，200元。项目利润：项目利润=总收入-成本=993920000-369627200=624292800元假设地价为200万/亩则地价为162亩200万=324，000，000元利润=624292800-324000000=300，292，800元以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃