房地产无效成本分析与管理.doc

房地产无效成本分析与管理广移城貔建设郑哲摘要:本文从建设方的角度,论述了房地产成本控制的一些办法和措施,使”全过程工程造价管理”理念在房地产行业中得到延伸,以供借鉴.关键词:房地产无效成本管理中图分类号TU723.3文献标识码A近年来,广西房地产项目的开发建设与经营迎来了一个快速发展时期.但总体来看,大部分房地产企业管理的成熟度不高,特别是成本管理理念仍处于发展初期的预算结算管理,成本管理的体制尚未健全,随着国家一系列紧缩”地根”,“银根”政策的出台,部分房地产企业的资金链已出现断链现象,对成本的控制已迫在眉睫,房地产项目开发过程中无效成本的控制更是控制的重点.以下分析无效成本的管理与控制,为房地产企业提供一定的无效成本管理思路,使其在复杂多变的市场经济和环境中把握机遇,并在激烈的市场竞争中提升企业成本优势.1房地产项目开发概念因房地产项目开发建设程序复杂,有鲜明的特点,房地产项目开发的全过程通常可以划分为立项决策,设计,招标发包,施工,竣工验收等几个阶段.在各阶段中无效成本都存在着,它覆盖各类合同及各个业务口,主要涉及设计,工程,营销,财务,成本等各个业务,它需要各业务部门协同工作,才能有效控制无效成本的产生.一般而言,房地产开发总成本=有效成本十无效成本,有效成本是指能形成有效产品或能提升产品价值,对促进营销有积极作用的成本费用.无效成本是指房地产项目实施过程中产生的对形成产品,提升价值,促进营销没有作用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本.2无效成本管理的意义由此可见,控制无效成本是降低开发成本的最直接,最有效的方法.以下从几个方面来剖析无效成本的管理意义.2.1无效成本管理的意义实施无效成本管理,可以培养,提高全员成本管理意识;通过分析项目成本,找出成本构成的有效和无效部分,形成合理目标成本,实施无效成本管理与控制;通过归纳,汇总无效成本,分析无效成本产生的原因,促进各部门专业能力和计划能力的提高;通过寻求减少无效成本的途径并提供分析依据,对最终降低项目成本费用提供参考;通过减少无效成本,降低项目成本费用,以最少的经济消耗取得最优的经济效益.2.2无效成本的分析与分类以一个项目建设期为分析对象,针对各开发阶段进行分析与总结,无效成本分类与归口可分为以下几种类别:设计原因产生的无效成本;招标原因产生的无效成本;项目管理原因引起无效成本;业主管理类失误产生的无效成本.以上的无效成本因素为一个项目在开发过程中最常见的原因.原因分析及无效成本归口不正确将会引起动态成本及建造成本的真实性存在偏差,所以,无效成本的归口与分析建议由成本部门派专人负责,1.2.:与管理无效成本广碱糖建设可以按代码进行分列,在项目动态成本如签证,设计变更,维修工程发生时由成本管理部门按偏差因素分类归口,分月统计无效成本费用,并编制无效成本趋势图形,高于无效成本正常值时,对责任部门提出预警.及时作出成本纠偏,同时为项目结束后项目成本管理评估提供真实,有效的数据.2.2.1因设计原因产生的无效成本因设计原因产生的无效成本,包括:因对设计效果把握不准变更后引起索赔可签证费用增加;图纸提供或设计变更下达不及时引起索赔可签证费用增加;材料,工艺选择不当引起索赔可签证费用增加;号业不对接,设计图纸矛盾;设计保守,成本增加;设计深度不够,引起索赔可签证费用增加.2.2.2招标原因产生的无效成本招标原因产生的无效成本,包括:招标策划工作失误,标段划分不合理,招标计划性不足影响工期与质量;施工单位考察失误,投标竞争不充分引起中途变化,费用增加;招标文件中合同条款编制失误,引起费用增加;评标失误,中标价格高于应中标价;施工单位围标,串标哄抬标价,引起招标费用增加;合同签订滞后引起索赔.2.2.3项目管理原因引起无效成本项目管理原因引起无效成本,包括:施工周期短,使用高标准的临时设施;施工节点计划不合理,引起赶工或工期延误,费用增加;施工安排失误引起索赔可维修;材料替代引起成本增加.2.2.4业主管理类失误产生的无效成本业丰管理类失误产生的无效成本,包括:业主不正当终止工程引起索赔;投资规划不当引起资金成本增加或资金浪费;建设手续不全引起行政处罚;未及时提供施工场地及施工条件引起索赔或费用增加;施工指令不当引起费用支出增加;维修未按质保合同及时通知责任单位便自行安排其它施工单位施工,而费用索赔又未按合同约定方式发出而引起的维修费用无法落实;因工程款支付不及时或付款失误,施工单位提出索赔;非合同条件付款提前支付工程款,打乱资金计划,引起资金成本增加;工程资料不全,竣工结算资料审核不认真,引起结算时造价增加;超索赔时效的签证或索赔的确认,如因施工方按合同约定提出索赔申请,未及时回复引起索赔成立.无效成本的统计分析方法无效成本的统计分析方法分为三种:单个合同的无效成本分析;月度无效成本分析;项目无效成本分析.成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析,提炼无效成本数据,建立无效成本档案.同时要求成本部做到对发生的每一单内容进行计算与判断,对无效成本产生的金额,原因,定期向公司高层和相关部门,人员通报.成本管理部还应在日常工作中督促,提醒,并采取主动行为避免和减少无效成本,对无效成本的动态信息作出比较.同时成本管理部门根据对无效成本产生原因的分析,提出工作改进建议,各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生.该分析方法可促进成本结构优化,为新项目目标成本的准确编制提供参考.4无效成本的控制措施控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法,有赖于公司各部门的共同参与,项目的开发是分阶段进行的,同样无效成本相应分阶段进行控制,采取的具体措施有:在设计阶段,全面推行限额设计,在设计任务书中明确限额指标,成本管理部,工程部门应提前介入设计工作,成本部应根据初步设计图纸计算含钢量,混凝土量,并提出修改建议,工程部门提出功能性,实用性的修改建议;做好图纸会审工作,在施工过程中减少设计变更;加强招标环节的控制,加强供应商考察,加大集中采购力度,在公司内部全面推行工程量清单招标,并以综合单价及总价包干,减少施工过程的扯皮现象;确定合理的施工技术方案;建立现场签证制度,工程量的确认必须施工方,监理方,工程人员及预算人员共同参与,价格有两个部门人员参与咨价;培训提高全员技术专业能力,确保各岗位人员有效地控制无效成本的发生;加强部门间信息沟通,促进业务部门协同工作,降低无效成本产生的概率.5结束语综上所述,降低