长春市CBD房地产项目可行性研究报告.doc

长春市CBD房地产项目第1章绪论房地产业是我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。当今社会，房地产不仅是人们生产、居住的活动场所，而且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。房地产业的持续、合理发展直接影响到公共投资、个人消费、社会就业以及金融、信贷和多种相关产业的发展，起到了带动产业结构优化调整、促进城市基础设施建设、改善城市环境、推动城市化经济发展的作用。近年来，我国房地产业快速发展，在“振兴东北”这个良好经济氛围下，长春市房地产投资从2000年以来，一直保持着较高的增速，呈现出迅猛的发展势头。这加快了城市建设、改善了投资环境、提高了人民居住质量和城市总体经济水平，但同时也暴露出了一些值得深思的问题。不少房地产企业掘到第一桶金之后，就不能拿地继续发展，面对国家的宏观政策和行业形式变化也是束手无策，最终淘汰出局；有的企业开发过程中不能得到银行贷款，项目中期搁置或被迫转让，总结失败的原因主要是前期工作不够重视。如今绝大多数房地产项目建设规模大，开发周期长，为了规避投资中的各种风险，获得最大收益，发挥项目对经济的拉动作用，对其进行可行性研究显得尤为重要。可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。本论文以地处原长春税务学院的“长春市CBD房地产项目”为研究对象。项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积高达27万平方米，建设项目周期4年，估算总投资为101543.2万元，风险较大，对项目进行可行性研究意义十分重大，具体如下：1、通过对“长春市CBD房地产项目”可行性研究，可以判定项目的可行性，为投资决策提供依据；2、可行性研究的结论是“吉林省宏基置业有限公司”筹集资金和向银行申请贷款的依据，也是向当地政府、规划部门、环境保护部门申请建设执照的依据；3、可行性研究的结论可作为“吉林省宏基置业有限公司”或有关方面商谈合同、签订协议的依据；是项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据；4、获得批准的可行性研究报告是该CBD项目的科研试验、机构设置、职工培训和生产组织的依据，也是项目建设的基础资料和对该项目考核的依据。- 3 -第2章 总论第2章总论2.1 项目背景2.1.1 项目名称吉林省宏基置业有限公司开发建设长春市CBD房地产项目2.1.2 项目性质新建2.1.3 项目承办单位名称及概况本房地产项目开发承建单位 “吉林省宏基置业有限公司”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“吉林日报报业集团新闻大厦”， 让同行刮目相看。2.1.4 可行性研究报告的编制依据1、长春市住房建设规划（2006-2010）文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业出版社可行性研究辞典；5、中国电力出版社工程建设项目可行性研究实务手册；6、国计委和建设部发布建设项目经济评价方法与参数。2.1.5 项目提出的理由与过程房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。作为第三产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表11是2000年至2003年三产业总量一览表。表21 三产业总量一览表 年份比较项目2000200120022003第一产业（亿元）120.9135.9146.8157.3第二产业（亿元）356.0443.6522.3630.3第三产业（亿元）338.1423.5480.9550.4第三产业所占比重（%）41.542.241.841.1产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为长春市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。尤其是第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。随着2005年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。从长春市房地产市场的需求看， 2003年2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。建设项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。2.2 项目概况2.2.1 建设地点介绍本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积3.5万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。2.2.2 建设规模本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。项目欲构建长春市“CBD”（CBD概念最早产生于美国，全称是Central Business District，即中央商务区）。2.2.3 投资及融资方案该项目总投资101543.2万元，拟由以下三个渠道解决：1、由“吉林省宏基置业有限公司”自筹资金32000万元；2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金58896.3万元。2.3 评价与结论2.3.1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一建设规模1总占地面积m2350001.1中心花园m2104001.2商住一体楼m2246002建筑物占地面积m2247522.1中心花园m2104002.2商住一体楼m2143523总建筑面积m22700003.1地下车库（-3、-2）m2300003.2地下商铺（-1）m2150003.3裙楼商铺m2480003.4写字楼m2885003.5商住楼m2885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.02总投资支出万元13947.6含各种税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部投资财务净现值万元462052全投资内部收益率%74.63资本金内部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年12.3.2 可行性研究结论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率12%，全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低42%、14.6%、87.5%、29.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、41.5%。销售价格在10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化；总成本（总投资）在10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。- 9 -第3章 市场研究第3章市场研究3.1 投资环境分析3.1.1 国家宏观政策对房地产市场的影响房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性、先导性产业的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系；另外，房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需；不仅如此，房地产业的发展缓解了人口增长所带来的就业压力。因此，我国政府会在一些必要的政策调控之外，依旧会鼓励房地产业的稳定发展。随着我国国民经济的快速发展，人们的生活水平得到大幅度提高，消费水平也随之上升，人们对社会服务和居住条件的要求大大提高；同时国家和地区大力招商引资，使得外商进入中国市场，在这种大好形势下，使得商品房需求量逐年递增。1、国有土地使用权出让规范化2006年5月31日国土资源部制订了 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和 协议出让国有土地使用权规范（试行）。完善了国有土地使用权出让制度，规范了国有土地使用权出让程序，使得土地使用权的出让有法可依。2、住房价格与市场秩序受到政府的引导和调控 为保持国民经济的平稳较快增长，针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，2006年5月29日国务院转发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。政府通过专项整治，落实了房地产交易环节的各项制度和措施，使房地产交易不断规范，房地产市场信用体系不断完善，创造了公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。3、“振兴东北” 战略的提出，营造了良好的房地产开发氛围振兴老工业基地政策效应已经显现，房地产市场前景一片大好。一是东北地区经济发展逐年加快，期中从投资结构来看,固定资产投资主要集中在国家鼓励发展的产业和基础设施建设，其中房地产开发占很大比重，这也是国家的产业政策。二是东北地区对外开放步伐明显加快，利用外资迅猛增长，使得进驻外商企业增加，加大了商品房的需求量。三是人们生活水平得到提高，消费质量标准上升，刺激了房地产业的发展。3.1.2 长春市区域环境分析1、长春市人口数量及经济发展情况长春市现有人口724万，其中市区人口为315万。其中非农业人口为293万人，从业人员为93.6万人，从登记注册类型分组来看，国有单位从业人员为64.4万人，集体单位从业人员为12.1万人，而其他经济类型单位从业人员为17万人。长春市近年来基本保持13%的经济增长率，居民生活水平得到大幅度提高，为长春市房地产的发展创造了良好的经济氛围，其中GDP和城市居民可支配收入统计如下：表3-1 02年至06年长春市城市居民可支配收入比较单位：元 年份项目2002年2003年2004年2005年2006年城市居民人均可支配收入696379058900983011108增长率9.8%13.5%12.6%10.5%13%表32 02年至06年长春市总GDP和人均GDP比较单位：亿元 年份项目2002年2003年2004年2005年2006年总GDP11841338153516501881增长率13%13%14.7%7.5%14%市人均GDP 2054元2301元2600元2805元3175元增长率12.5%12%13%8%13.2%由上表可知，2006年长春市经济发展势头一片良好。06年长春市GDP累计完成1881亿元，增长14，同时城市人均可支配收入达11108元，增长13%。据调查06年全年长春市实现完成固定资产投资950.1亿元，增长46.1%；开工建设项目1994个，其中超亿元255个,新开工1594个。新批外商投资企业149家，实际利用外资14.1亿美元。这标志着长春市向富民强市、全面建设小康社会的目标又迈出重要一步，实现了“十一五”时期的良好开局。07年第一季度,长春市城市居民收入达3233元，同比增长14.9%；累计完成地区生产总值378.9亿元，增长16.9%；全市累计完成固定资产投资28.8亿元，同比增长37.1%。全市施工项目111个，亿元以上项目共完成投资22.2亿元。在连续两年高速增长的态势下，仍保持高速增长。可见，长春市经济发展全面加速，生活质量继续提高，城乡居民收入大幅度增加，各项工作实现良好开局，为全年新的发展奠定了坚实基础。2、长春市影响房地产的相关法规为促进房地产市场的健康发展，规范商品房销售行为，保护国家利益和商品房交易双方的合法权益，制定了长春市商品房销售管理暂行规定 使得房地产市场稳定健康发展。为了避免期房变“欺房”， 制定了长春市房地产交易管理条例，明确规定了房地产开发企业进行商品房预售标准。市政府在长春市住房建设规划（2006-2010）文本中提出：到2010年长春市人均居住建筑面积将达到30平方米的规划要求，每年住宅新增建设量约为500万平方米。明确规定了06年与07年的住房年度目标，调整住房供应结构的措施。3.1.3 长春市房地产近期市场的描述作为被振兴的老工业城市-长春，房地产投资从2000年以来，在国家政策的良好氛围和长春经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自2005年以来，房地产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。特点总结如下：1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷2002年以来，长春房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480万至510万之间。02至04年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自2005年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06年的售价已由04年的2194.6元/增至2671元/。根据长春市房地产管理局公布的有关数据，2006年房地产交易量突破了500万大关。07年一季度房地产业继续走火，长春累计可售商品房506万平方米，同比增长104，其中住宅343万平方米，同比增长76。今年长春市还将有45个新盘上市，比2006年多25个，而且大都是大体量。2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据长春某专业房地产代理机构数据显示，2006年长春小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在长春市住房建设规划（2006-2010）文本中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要作用近年来，长春市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都保持了持续增长的喜人势头。2005长春二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.669：1；2006年1-11月份，二手房成交套数为20406套，成交面积为192.4万平方米，同比增长14.3%；增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；06年全年成交比达到了0.8：1。二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速发展。4、长春市西部、北部异军突起成热点开发区域2006年长春的西部和北部是长春楼盘数量增长最快的区域。西部的宜居和北部的价格优势吸引了大批的购房者，从而带动了这两个区域的楼市快速升温，房价也整体上涨。在北部，随着长春市改造大铁北工程的全面启动，长春棚户区改造的加大力度，众多利好政策的影响使铁北居民的生活水平快速提高，而北部楼市也在今年迎来了大发展的转折年，以潜力无限的姿态吸引开发商纷纷进驻，成为2006年区域关注的热点。5、房地产细分产品迭出，市场有效需求持续释放在日趋激烈的市场竞争环境下，一旦产品陷入同质化的境地，则会加大楼盘的销售阻力，竞争的压力迫使开发商们不断开辟新的细分市场，并努力开发出具有差异性特色的产品，创新产品的出现进一步激发了购房者的购买欲望，促进了市场需求的持续释放。6、市场竞争加剧，产品创新和资本运作能力成为竞争核心近年来，国家对金融政策进行了改革，目标直指房地产业，上调存款储备金、提升利率等政策均加大了房地产企业的融资难度。作为资本密集型企业的房地产开发商，如何以市场途径获取开发所需的大量的资金，已成为制约其发展的关键因素之一，而融资能力则成为衡量房地产企业核心竞争力的标准。中国的房地产市场正逐步走向市场化和合理化，市场的竞争激烈程度也不断加大，产品的创新能力已成为其核心的决定因素。面对众多房产产品，购房者所选择的是在科技、设计、服务理念等细节上更富有创新意识的楼盘。因此，在未来的很长一段时期内，产品创新能力已然是构成房地产企业核心竞争力的重要组成部分。7、中、高档办公物业供给大量增加，销售呈良好态势，但市场竞争日趋激烈2006年来，长春市的写字楼市场一片繁荣。在供应区域上，打破了长春市旧有的市场格局-以西安大路从人民广场至安达街沿线为主要集中区域。呈现出百花齐放的景象。8、商业管理和商业规划日益成为商业地产运作的核心从沃尔玛进驻长春市开始，长春市的商业地产便开始了一系列的激烈竞争。沃尔玛在长春市连续开了三家分店，这在国内都是少有的，再加上长江路商业步行街的开街，中东龙兴商贸园的开业，亚泰富苑、亚泰豪苑、百脑汇大厦的招商等等，让长春市的商业地产迅速呈现出繁荣景象。商业地产的高风险迫使开发商不得不愈加重视产品本身的素质，对项目的形态与功能进行定位与规划，有些项目还有针对性的组建了专门的商业管理队伍。商业管理和商业规划正逐步成为其策划的核心。9、形式多样的房屋团购已悄然兴起，实现了买卖共赢目前，房屋团购在长春形式多样：单位组织职工组团购房、网络联络“团购”等，其中单位组织职工组团的方式比较多见。团购这种新兴购房方式的兴起，不但使购房者获得价格上的实惠，也使开发商减少了广告与销售费用的支出，迅速实现了销售，回笼了资金。期中省下的成本支出就可以作为团购者的让利，因此，团购可以说是一种资源的最大利用，实现了买卖双方的共赢。3.2 供求分析3.2.1 长春市房地产商品房近年来开发情况统计表3-3 02至07年商品房开发状况数据表 年份项目02年03年04年05年06年07年预测新开发面积（万）500510480500480500销售均价2371.52308.12194.62236.326713225售价增长率-4.8%-2.7%-4.9%2%19.4%20.7% 由表中可知，近年来长春市商品房开发量总体基本保持稳定，02年至04年商品房售价略有下降， 05年开始有上扬趋势，06与07年快速增长。据有关部门透露，07年开发的商品房总量至少达到500万，平均售价继续上涨。3.2.2 长春市写字楼和商铺销售市场分析长春市的房地产自1999年以来，发展迅速，但随着万科、万达、中海等外商的进入，使得商品住宅市场竞争激烈，利益空间很少，于是各房地产商开始向写字楼和商铺市场推进，特别是自03年以来，写字楼的开发量日益剧增。根据市场统计02年至06年公布的数据具体分析如下：表3-4 03至06年写字楼开发状况数据表 年份项目2003年以前2004年2005年2006年每年写字楼开发面积（万）60（总量）8.33037.7增长率375%262%25.7%表3-5 03至06年写字楼市场平均售价统计表 年份项目2003年2004年2005年2006年写字楼平均售价（元/）3000330040005500增长率10%21.2%37.5%表3-6 商铺开发状况数据表 年份项目2002年2003年2004年2005年2006年每年商铺开发面积0.741.5424850增长量40.80.762由上表可以看出，写字楼的开发量在逐渐递增（特别是从04年开始）；商铺开发量也逐年增加，且价格快速上升，目前长春市商铺最低售价为1.2万元/，最高达到6万/。第三产业和外来投资是“写字楼”客户的主要来源，长春市从2000年起，第三产业增加值逐年以递增，截止2004年末，长春市有中小型20000余家，外资企业2300余家，世界500强企业40余家，且其仍然在以年10%的速度增长，另据调研得知长春市写字楼与私企的比例约为34平方米：1家，面临长春已逐渐成为东北亚贸易圈的核心城市，企业形象提上日程，办公地点开始从住宅小区到现代化写字楼，这一转变拉动了写字楼的开发；同时急剧增长的商业需求着实把长春商业地产烧得火旺，促进了商铺的增加，另外商铺投资的收益率为10%至20%，有的甚至达到30%以上，这一利润的诱惑更让各大小企业纷纷在城市中心或新兴商业区大兴土木。当然需求的短期不足可能导致市场临时空置率的上升，但从长远来看，只要慎重开发，长春写字楼和商铺市场仍保持稳中有升的态势，有较大的发展空间。3.2.3 长春房地产市场发展趋势2006年，作为长春市第十一五规划的第一年，房地产发展已有了良好的开局，2007年，其市场形势更会一片大好，呈现出以下发展趋势：1、2007年长春房地产市场将保持快速、持续发展长春市的楼盘均价在2005年走出低谷后，近两年内一直呈现快速上涨趋势， 2004年为2194.6元/，2005年为2223.6元/，2006年达到了2671元/，在05年基础上增幅达19.4 %。 另一方面，从长春市近几年的楼市销售情况来看，中、低价位楼盘销售情况良好，而中高端及高端市场竞争异常激烈。目前出现的空置主要是由于供求错位导致的结构性空置。随着开发商对市场的逐步了解和尊重，长春房地产市场供给结构将不断得到优化，整体发展依然保持稳定态势。2、从供给方面看，2007年土地供给力度加大，楼市产品结构将得到进一步调整2007年是吉林省和长春市实现十一五规划目标的发展关键年。根据长春市政府批准的“长春市区2007年国有土地使用权出让计划”，长春市区07年计划出让国有土地使用权面积4614万。长春市政府南迁，将带动南部房地产的发展，政府也会逐步规划此区域城市建设，土地供给面积理应大大增加。按照长春市的统一部署，2007年棚户区改造仍将大规模进行，低档房源供应会有所增加。随着长春市经济的高速发展，流动人员的增多、许多跨国公司、国内大型开发企业纷纷到长投资，同时大部分公司规模的不断扩大及第三产业的迅猛发展，这些对长春地产影响较大，极大地拉动了本市房地产的需求。写字楼和商铺的市场购买力逐步增强，需求强劲呈现良性发展。可以预见，2007年的长春楼市产品结构将发生大幅度调整，呈现中低档楼盘比重大幅度提高，写字楼和商铺等高档楼盘显著增加的特点。3、从需求方面看，住房有效需求将持续释放，需求结构有所变化，二次置业所占比重将逐步加大由于“振兴东北老工业基地”的良好契机以及长春市大力招商引资的政策，2007年长春市国民经济将保持快速增长势头，国民经济整体实力将得到进一步提升，人均可支配收入也会随之相应得到提高。在解决基本的衣食等生活问题后，居民生活水平的提高将直接刺激对住房的需求，住房有效需求将持续释放。另一方面，随着居民收入的增加，居民对生活质量的追求将不断提高，二次置业所占比重将逐步加大。这在一定程度上显示出长春房地产市场在不断发育完善，在不断走向成熟。4、房地产市场将进一步细分，产品创新成为竞争核心长春房地产市场经过近几年的快速发展，市场竞争已由过去的宣传炒作逐步演变为关注产品规划设计。在这样的竞争环境下，如何在产品上下足功夫，以产品创新赢得市场，成为很多开发商关注的焦点。这也从一个侧面说明，长春房地产市场在不断走向成熟。随着市场竞争的逐步加剧，房地产市场将被进一步细分，有效需求将逐步得到释放。对于很多开发商而言，如何在细分市场中为自己的地块找准位置，特别是能够填补市场空白的细分产品，将是项目决策过程中的重中之重。5、大规模棚户区改造将对长春房地产市场产生重要而深远的影响近年来，棚户区改造取得显著成效，创下了质量、速度、广度、群众满意度等多项记录，07年政府仍会加大力度继续推进。棚户区的改造不仅仅是简单的平房变楼房、旧房换新房，改造的整体布局、房屋造型、功能结构、配套设施等都要着眼于城市发展的未来，力争几十年不落后。棚户区改造工程的启动，在很大程度上刺激了二手房市场的发展，激活了原本冷清的二手房，进而带动了商品房市场的发展。另一方面，大量棚户区的改造，在满足低收入家庭住房需求的同时，必然会对现有房地产市场产生巨大的冲击。棚户区改造所提供的低价位产品势必增加市场上低价位楼盘的供应量，如果低价位楼盘出现过剩局面，市场将再次面临调整。6、大规模住宅开发呈现郊区化趋势目前长春市市区的土地已基本开发殆尽，在2005年政府提供的可出让地块中，位于市区内的地块均以小面积为主，大面积地块都集中在三环及三环外的郊区地带，市区内的土地资源已经呈现出极为稀缺的局面，开发商不得不把目光更多地投向长春市区的边缘地带。住宅建设已开始呈现郊区化趋势。住宅建设的郊区化将推动长春市城市建设的进程，带动长春市边缘区域房地产市场的发展和逐渐成熟。7、市政府南迁，楼市格局将进一步调整，向“两心三翼”方向发展 近几年来，长春楼市格局在逐步发生变化。2006年长春市政府正式南迁，南部新城的建设大幕拉开。这意味着长春未来新的经济政治中心也将由中部转向南部，更大力度地向城乡结合处的边缘区域倾斜。双中心的城市布局将打破现有的城市格局，克服单一中心交通、基础设施等诸多制约因素，使城市的功能趋于完善。受此影响，西南、中南、东南板块将进一步升温。2007年，净月区域的房地产市场将以前所未有的步伐大踏步前进，在众多利好的刺激下，一些地产大腕纷纷在净月大规模圈地。目前，净月生态城建设、长春市南部新城建设及市政府南迁给净月开发区房地产企业发展带来新的机遇。据介绍，2007年，净月开发区将上市房地产项目14个，其中高级商住项目10个。综上分析，2006年，长春房地产市场在调整的过程中快速发展，2007年将持续发展，且趋于理性。一些房地产产品将得到创新，一部分有效需求将得到满足。在众多的市场细分产品中，综合 类产品尤其是目前在长春尚属空白的“CBD项目”将成为市场中备受青睐的优势产品。3.2.4 目标市场从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包括以下几大人群：1、驻地居民。即居住在项目地周边的居住人群。由于本项目周边是长春市居住人口密集的区域，这部分居民的生活需求和消费能力是保证该区域商业繁荣的主要支撑。2、上班一族。即工作在项目地周边的从业人员。由于本项目紧邻长春市最集中的商务区和商业区，从业人员的密度居长春首位，这一部分人群的购买能力十分可观，他们的住房需求直接促使该区域的二手房租售市场异常火爆。3、从商业主。由于临近长春市最大的商业区，周边从商人员的密度很大，尤其是在各百货商场的从商人员，数量居长春首位。这部分人群的商业投资潜力巨大。4、企业、机构。解放大路和人民大街两侧汇集了长春市数量较多的企业机构。“长春市CBD”主要销售方向有三方面：（1）商铺部分：可实现销售价格存在着弹性极强的空间，关键在于卖场的定位是否符合市场需求，未来的商业氛围能否吸引广大的经营者及投资商。（2）产权式办公楼：以中高档户型设计为主，能够满足各种企业、机构对于办公场所改善的需求，市场可承接面相对较宽，销售前景较好。（3）商住一体楼：主要是针对项目周边区域庞大的商业客户群体个性，重点面向高层次的客户群体。一是本身有需求的在长春市工作的白领阶层或企业高管人员，由于CBD项目服务配套设施齐全，适合商务人员居住，以满足其便捷的需要；二是长春市庞大的投资人群，在租赁市场行情稳定且逐年增长的情况下，住房投资是一个回报稳定、利益丰厚的长远投资，尤其是在项目投资门槛较低的情况下，更有利于释放市民手中的储蓄潜能。此外，不排除有客户将商住楼转变为办公、居住一体的办事处功能。综上，需求主要来自三个方面，分别为居住需求、办公需求、商业经营需求三个方面。从产品类型分，分别是居住型房产、办公型房产、商业经营型房产。此三方面需求正是本项目的目标市场所在。3.2.5 本项目竞争对手分析长春市商品房特别是写字楼正处于“成长期”，其发展呈现盎然生机的景象，本项目的竞争对手分析主要从以下两方面考虑：1、有开发商铺、写字楼与商住楼实力的竞争地产公司自2004年以来长春市写字楼市场一片兴旺，商业与办公一体写字楼开发量剧增。在这种环境下，近年来亚泰地产和万达地产凭借技术经济实力雄厚，在写字楼、商住楼开发中已有一定的知名度，销售市场良好，具体分析如下：（1）亚泰地产秉承“让长春市民住上更好的房子”的开发理念，先后开发建设了吉盛花园小区、亚泰花园、杏花苑、桃花苑等住宅小区，使昔日破旧不堪的东部城区发展成为生活配套设施齐全，交通便利、商贸发达的大型现代居住社区亚泰新城，使得亚泰品牌在社会上影响甚大。同时，亚泰地产近年陆续拿地，大型楼盘（如樱花苑）正成功推出，亚泰未来村正在运筹之中，公司开发能力将越来越强。亚泰地产一直把“楼房质量”放在首位，工程合格率为100，优良楼房80以上，在市场中颇得长春市内外居民和投资商的赞誉，2002年亚泰地产被评为“中国房地产品牌企业”， 2003年10月亚泰地产又被建设部评为“中国上市房地产公司十强”。近年来亚泰开始涉足于“商住一体楼”、“写字楼”和“商铺”，取得了一定的成绩，相继开发建设了亚泰鼎盛国际、亚泰豪苑、亚泰国际商务公寓等写字楼项目，成功运营了杏花苑和桃花苑周边的商铺，其发展前景一片光明。并在2005年，首个高档商务公寓项目亚泰鼎盛国际获得“中国最具投资价值写字楼”称号。 （2）长春万达地产主要以“长春明珠”为开发中心向周边辐射，影响力大。近七年来，长春明珠将领先的地产开发理念和品位生活样本奉献给了春城人，在不断谱写着人居生活新篇章的同时，赢得了广大市民的信赖，这也正是长春明珠持续热销的魅力之源。 在2006年6月，万达长春明珠在房交会上再次被评为“消费者心中理想的房地产品牌第一名”，这也是长春明珠在2005年、2006年连续两年蝉联该称号。这一荣誉是由老百姓授予的，代表了市场最广泛的认可。万达地产曾开发的“万达购物广场”商业项目，非常火爆，成功引进了“沃尔玛、苏宁电器等”大型商业团体，获得了非常宝贵的经验，这种理念正是本“CBD项目”的构想。如果万达开发商铺与写字楼，将对市场带来一定的冲击，使得商住楼与写字楼的价格下降。2、竞争楼盘考虑到本项目还未建设，规模之大，07年动工，08年开办预售，主要竞争对手拟定为竣工正销售的“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”，还未竣工的“长春盛世城、兆丰国际”，各个楼盘的分析如下：表37 鼎盛国际与世纪鸿源基本情况基本内容世纪鸿源亚泰鼎盛国际开发商吉林省金鹤房地产开发有限责任公司吉林亚泰房地产开发有限公司物业管理香港四嘉亚泰物业物业费245元/天15元/天地理位置西安大路与同志街交汇处，周边有卓展，沃尔玛，香格里拉，苏宁电器，国际大厦，光明大厦等重庆路，周边有国贸，长百，国美电器，新华书店，各服装品牌专卖店。楼体层数29层28层总套数644套396套销售价格（元/）南向房源均价在7500左右,东西两面均价在6500左右,北面房源均价5500左右, 4700-6900，均价6000左右车位情况地上有临时车位，地下三层都有车位，后侧还有一个楼体停车场地下二、三层为车位交房情况现房，今年8月末交工现房交房标准装修房毛坯房出售比率约70%60%左右表38 长春盛世城与兆丰国际基本情况基本内容长春盛世城兆丰国际开发商吉林省盛世房地产开发有限责任公司长春长裕房地产开发有限公司物业管理香港港连物业费4元/天地理位置工农大路与新民广场交汇处，周边有欧亚、时代、亚细亚、百脑汇与南湖公园等朝阳区人民大街与明德路交汇处。与此CBD项目临近楼体层数7层26层总套数办公面积20388.84；商业130998.19400套销售价格（元/）均价初步定6000起价4800，朝向好的地方高达7000车位情况地上有临时车位20个，地下A区-3、-2层，B区-3层有车位495个地下车位300个，部分出售，部分出租交房情况现房，今年8月一期交工现房，08年5月入住交房标准装修房公共部分精装，办公部分为毛坯房出售比率未预售登记中上表中可以看出，“亚泰鼎盛国际、世纪鸿源”销售形势一片大好，因其地理位置为长春市商业发展的黄金地段，现已经分别销售了60%、70%左右，地段周围潜在的客户已得到了满足。本“长春市CBD项目”按进度计划08年开始预售，此时以上两个楼盘已近尾盘，如果开发商提出优惠销售活动，加上所处地段升值潜力巨大，写字楼市场会受到冲击。从未来销售市场来看，最强大的竞争对手就是“长春盛世城、兆丰国际”。其中，“兆丰国际”地处人民大街上，与本CBD项目间隔不到600米，楼盘推出的是国际化写字间与公寓式酒店，最吸引客户的是“2至6层射中西餐厅、咖啡厅、茶艺厅、多功能国际性会议室、商务中心、健身馆等VIP 专属设施”。而“长春盛世城”地理位置优越，开发的一期项目为商铺和写字办公的具有商业风格的标志性现代建筑，建筑面积高达160245.87，是一集休闲购物、文化娱乐、特色餐厅、办公等多功能于一体的综合性项目，最大的优势是“靠近南湖与欧亚，建筑的层数不高，且引进了沃尔玛这一大型商团”，二期开发的是高层商住楼，刚好其楼盘构想与本CBD项目相近。这两大楼盘08年初处于销售旺季，将对楼盘周边乃至长春市的写字楼、商铺与商住楼带来非常大的冲击。因此，本项目应提前做好品牌宣传，按初步计划引进大型商团，来提高地段的商业氛围，建设特色中心花园，加强物业管理，来吸引客户，并吸取以上楼盘的销售经验，力争开盘达到火爆。3.2.6 本项目销售价格的规划目前长春市在售大型写字楼销售价格统计如下：表39 长春市在售大型写字楼销售价格序号写字楼名称所在区域销售起价（元/）销售最高价（元/）1世纪鸿源朝阳区602086002新润天国际朝阳区550060003兆丰国际大厦朝阳区480070004鸿基名筑朝阳区410052505岳阳富苑南关区41006鼎盛国际南关区480070007伟峰国际商务南关区410050008长春银都南关区40009长融名都绿园区360010晨光国际大厦绿园区360011中韩友谊大厦宽城区4288558012建设大厦宽城区5000540013联邦国际大厦高新开发区43004500 从表中可以看出， 2007年长春市写字楼呈现一片大好趋势，价格高低相差很多，每平方米高的能卖到8600元，低的3600多元也有。不难发现城市中心区域由于在地位上有优势，无论是商务圈地带还是发展中的商务地带，其市场经营前景都非常广阔。据调查目前长春市三大商业中心-重庆路、桂林路和红旗街，商铺售价接近，平均价格都在2万至3万/之间，且有上涨趋势，空置率极小。本项目所处地为长春市市区中心，交通便达，地势较高，升值潜力非常大。周边2至3公里内基本没有商业圈，休闲娱乐、教育医疗等商业必须的配套设施齐全: 人民大街方向有网通大厦、吉林省财政厅、省商务厅、省电力设计院、省森工集团、省人大办公楼、中国人民银行、金海湾饭店、桐林商务宾馆、北苑宾馆、名门饭店、吉林出版社、省外文书店、东北师大、省文化活动中心、工人文化宫和区人民医院等；解放大路方向主要有移动吉林公司、长春国税、省交通厅、中吉大厦、园东宾馆、白邦高丽酒店、汇丰酒店、吉祥饭店、光大银行、农业发展银行、中国邮政、哮喘病医院、一大医院、中国人寿、吉林大学附中、解放大路小学、省展览馆，附近有文化广场、儿童公园、牡丹园与动植物公园。且此地与长春三大商业圈形成辐射状，成为辐射中心。初步构想开发6.3万的商铺，引进一个大型商团，拉动周边商业发展，逐步营造一个“商业圈”，依据目前市场销售情况，结合本项目升值潜力与销售周期，商住楼定价为4200元/，写字楼5500元/，商铺18000元/，地下车库售价16万/个。 - 33 -第4章 项目建设地点与开发条件第4章 项目的建设地点与开发条件4.1 地块目前场地现状地块东面临近岳阳路处有一“水务集团”，占地2247， 4栋民用住宅楼，占地3140，目前还没有拆迁完毕。剩下的29613为原“长春税务学院”校区，校区已搬。4.2 项目的建设条件4.2.1地块的自然环境1、气候条件南关区区属大陆性气候，年平均气温48度，平均降雨量为6194毫米，平均日照25326小时，无霜期为136天，盛行西南风，春风较大。受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。2、气象参数年平均气压：98.6pa绝对最高气温：36.4绝对最低气温：-36.5年平均气温：4.5采暖室外设计温度：-23.0年平均相对湿度：68%年平均降雨量：650mmm年最大冻结深度：169cm主导风向：冬季西北、夏季西南年平均风速：3.6m/s最大风速：25.7m/s3、地质条件土层分布：一层：地表耕作土，厚度1.0米二层：粉质粘土，褐黄色可塑性，厚度2.0米，地耐力fk=160KPa三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度3.5米，地耐力fk=100Kpa四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度3.0米，地耐力fk=300Kpa五层：强风化砂页岩，可塑，厚度1.0米，地耐力fk=220Kpa六层：强风化砂页岩，低压塑性 厚度4.5米，地耐力fk=450Kpa七层：中风化砂页岩，致密，厚度1.0米，地耐力fk=600Kpa4、其他自然条件风压值：55KN/；雪压值：35KN/m2 ；地震烈度：7度。4.