制度环境对房地产企业跨区域发展经营的影响.docx

制度环境对房地产企业跨区域发展经营的影响引言自20世纪70年代开始，随着经济全球化的不断发展，企业为了追求利润最大化，开始在全球范围内配置资源。与此同时，中国经济持续高速发展，在20世纪末，国内企业跨区域发展逐渐增多，而且形式非常多样化，房地产行业跨区域发展更是明显。随着中国经济的不断增长和城镇化进程的逐步加快，房地产业获得了巨大发展，已经成为我国重要的支柱产业之一。我国大型房地产企业明显加快了跨区域发展的步伐，中国房地产TOP100研究组在2004年发布的房地产百强企业名单中，跨区域发展的企业占比达到总数的43.0%。截至2008年，中国指数研究院的研究表明，目前中国房地产企业排名在100以内的，约有50%的企业都在实施跨区域发展，并且几乎所有的房地产上市公司都在实施跨区域运营。截至2011年末，规模相当的20家企业中，恒大进入城市数量突破100个，万科进入城市数量达到51个，远洋地产进入城市数量达到19个。近年来，我国土地使用权出让制度由协议划拨向“招拍挂”转变，这为房地产企业进行跨区域扩张提供了良好机遇。企业实施跨区域战略同时，开始有意识地注重项目在一线、二线、三线、四线城市之间的组合。房地产企业跨区域发展是企业扩张过程中企业规模与实力不断增长的过程，也是品牌企业迅速实现规模化的路径，而且利于企业分摊政策风险、市场风险。事实上，特定经济环境的因素，例如产权制度、司法制度、劳动市场制度等影响着企业的跨区域发展，同时也影响着企业业绩（Commander&Svejnar，2011）。目前中国正处于转轨阶段，正式制度和规则仍然不健全（Peng&Zhou，2005），以产权为基础的法律框架缺失（Litwack，1991），这一定程度上限制了法律法规的作用范围，导致法律法规缺乏连续性和一致性，从而使得政策环境缺乏稳定性和预见性，市场交易费用高昂（Park&Luo，2001）。跨区域发展的涵义经过30多年的改革开放，中国经济的市场化程度虽然还没有达到完全的市场经济体制，但是已经有了长足的进步。在实施市场化改革后，区域之间的巨大差异成为改革后果的一个显著特点，并且表现在经济发展程度、增长模式、制度变迁程度等各个方面（Nee，1996）。发达地区竞争激烈、发展空间较小，而一些欠发达地区竞争程度低、发展空间较大。因此，发达地区很多卓有远见的公司经过快速发展，企业规模快速壮大，建立了好的管理制度、创新的营销方式、新颖的产品和融资能力，并且开始“流动”到二、三、四线城市。跨区域发展是优势企业通过生产资本的跨地区转移，实现资源优化配置的一种重要的战略扩张形式。而优势企业具有的核心能力可转移性（Prahalad&Hamel，1990）是跨地区发展的重要基础。在全球化的大背景下，依托“走出去”的发展战略，凭借自身的核心竞争力，企业只有生产出具有高科技、高效用的产品才能占领国际国内市场。根据已有的文献研究（Dunning，1977等），可以将企业跨区域发展的决定性因素归结为获得区位优势和获得规模经济。一是获得区位优势。传统的区位理论认为，企业区位选择的关键性要素是指通过降低企业的生产成本（包含劳动力成本与运输成本在内的生产成本总和），从而获得竞争优势。Dunning（1981）的研究指出，区位优势的来源可以分为几个方面，包括地区性特有资源、不可转移或无法避免的成本以及从生产地到销售市场所耗运输的费用等。二是获得规模经济。规模经济理论认为，任何一个经济单位或实体要取得更大的经济效益，都必须要有一定的经营规模。关于对银行业跨区域发展的研究相对较多，Berger，Demsetz&Strahan（1999）以美国20世纪90年代初的银行为研究对象，研究发现，跨区域发展是银行获得规模经济的主要原因，具体表现为同一银行金融机构在不同地区销售的金融产品的整合效应。另外，也有研究发现，银行机构既可以从其分支机构的资金市场获得配置收益，也可以从其内部资本市场的资源配置中获益。当地域限制取消后，具有分支机构的银行比单一银行相对更稳定；相比而言，拥有广泛分支网点的大银行机构比单一银行机构更有竞争力（Allenetal.，2000）。Calem&Nakamura（1998）研究发现，在偏远地区，规模不断增大的分支银行机构与单一制银行相比，其市场控制力相对较高，从而增加了银行机构的有效市场规模。总之，跨区域发展可以促使企业获得规模经济、追求协同财务效应、实现多元化经营以及促使市场控制力的增强等目标。相关研究概述他山之石，可以攻玉。企业跨区域经营是学术圈研究的热点话题之一，国内外的研究成果已然很丰富。（一）跨区域发展与绩效企业跨区域发展对企业绩效的影响研究从20世纪70年代开始，学者们从不同的理论视角不断地进行探索。有的学者基于传统的对外投资理论，认为跨区域发展会给企业带来净效益（Deliosetal.，1999）；Buckley&Casson（1976）在企业跨区域发展的经营理论中引入了科斯的交易成本理论。内部化的内涵指企业以内部市场来替代外部市场，从而有效解决市场不完全性带来的问题。企业通常以利润最大化为经营目标，但是由于市场的不完全性，一些中间产品，如营销知识和科技等通常通过外部市场来交易，目标往往很难实现；但是内部市场的建立，企业可以有效避免市场的不完全性，通过对内部资源的配置实现企业的经营效率。Chan，Makino&Isobe（2010）的研究探讨在美国和中国的次国家区域外国子公司的绩效影响。研究结果表明，国家次级区域在解释外国子公司绩效上显著，从而证实了它作为公司绩效补充的重要性。这项研究还表明，在中国地方区域的影响远比其在美国的影响大，从而表明，区域差异对于公司业绩的解释力，新兴经济体比在发达经济体的更重要。Ma，Li&Wang（2013）的研究探讨了地方政府对于跨国企业子公司绩效变化的影响程度。他们的研究样本选择了中国1998-2006年间全球财富500强企业子公司。结果表明，不仅是地方政府的影响可以显著解释公司绩效的变化，而且行业、母公司和母国的影响也是显著的。进一步研究表明，地方政府的影响往往在中国加入WTO之前，以及在该国欠发达地区的影响力更大。他们的研究结果强调了在国际企业研究中，要重视地方政府在塑造企业战略和国际企业绩效中直接和间接的作用。（二）制度环境的影响各国的市场化进程都在不断地推进（Miller&Eden，2006；Linetal.，2009），在一国内不同区域的市场化进程也在不断变化（Meyer&Nguyen，2005；Wrightetal.，2005）。目前，新兴市场国家的经济发展正处于经济转型时期（Meyer&Nguyen，2005）。相比发达国家，新兴市场国家经济转型的过程在空间和结构上存在不均衡（He，Wei&Xie，2008），地区间经济更加不平衡（Chang&Xu，2008）。区域之间的巨大差异是市场化改革之后中国的一个显著特点，而这些区域差异主要体现在制度变迁程度、经济增长模式、经济发展程度等各个方面。中国的地方实体（例如，州或省）一般通过三种方式代表了区域制度环境的发展。第一种方式，次国家区域的当地政府在建立制度结构（例如，立法程序、法律的实施、财产权保护）和基础设施（例如，运输系统、供电、教育和其他公共服务）中起着关键的作用（Porter，1990），拥有有关技术、实物资本和人力资本政策制定自主权（Liu&Li，2006），以及公共财政、税收减免和政府补贴自主权（Remick，2002）。第二种方式，当地政府推出一系列推动地方经济发展的政策，目的在于吸引外来投资、实现贸易往来、建立新的商业活动、产业集群升级（Porter，1998，2000）。第三种方式，政府通过保存州或省的历史和文化遗产，培养居民的归属感和认同感，促进个人和组织网络的建立，培育社会资本（Wallis&Dollery，2002）。目前，中国政府政策倾向于支持经济快速发展的城市，包括规模大的城市、经济特区、沿海城市，而不是农村地区，包括内陆地区和小的次级市场（Fujita&Hu，2001）。新兴市场国家市场不完善、市场中介效率低下和基础设施缺乏，所以新兴市场国家地区间经济更加不平衡（Chang&Xu，2008）。制度环境与企业跨区域经营的内在逻辑（一）绩效是房地产企业跨区域经营的动力企业核心竞争力是用来创造和维持竞争优势的一系列资产和技能的资源所构成的，也是企业进行跨地区发展的基础。Wernerfelt&Rumelt（1984），及Barney（1986）等学者在研究企业持续竞争优势时，发现企业能够通过能力与资源的培养与累积，具备持续的竞争优势且长期的“资源基础模式”。优势企业具有的核心能力的可转移性（Prahalad&Hamel，1990）是跨地区发展的重要基础。关于跨国投资的研究认为，企业投资的地域范围越广，就越可能利用当地的实物资产、技术等有利条件，企业进而将这些知识资产内在化并转化为企业的优势来源。跨区域发展的企业可以根据当地的生产要素价格而改进生产活动，或利用当地市场的有利条件来降低生产成本。另外，随着企业扩张范围的扩大，创新的机会以及企业利用东道国技术知识的机会也会逐渐增加。跨区域发展会给企业带来净效益（Delios&Beamish，1999）。Delios&Beamish（1999）研究发现，企业从事海外投资项目数或直接投资的国家数与企业绩效呈正相关关系。其原因在于跨区域发展增加了企业可以调动的资源。资源基础观将企业看作是相互联系的资源束和资源转换活动（Barney，1991；Colmer，1991）。每个企业都是独特的，这种独特性来自它所拥有的资源、彼此之间的匹配和资源运用的方式，并会在较长时期内存在（Barney，1991）。企业特有资源包括独特的有形资产与无形资产（Eisenhardt&Schoonhoven，1996），例如产品培训、新产品开发能力及松弛的资源（Wernerfelt，2005）等。企业所拥有的独特资源也被称为战略资源，战略资源具有稀缺、有价值、难以模仿和替代的属性，并为企业带来可持续性的竞争优势，这也就是企业绩效存在差异的原因。此外，企业特有资源相互作用的因素组合，也能提供可持续的竞争优势。可以说，这些资源就是竞争优势的来源和绩效的主要驱动力，没有任何企业能够不凭借资源而获得竞争优势（Moliterno&Wiersema，2007）。小岛清（1987）将企业跨区域投资涉及到的区位优势按照市场、自然资源、生产要素三个方面进行分类。选址于特定位置的企业能够使用地区所拥有的自然资源、市场和生产要素，或者在本地区使用这些资源会产生更低的成本，从而获得竞争优势。事实上，对于发达地区的企业而言，由于地理位置和优越的政策等因素，一些企业迅速做大做强，投资项目开始向欠发达地区“流动”。然而一些欠发达地区的企业，无论在企业自身的资金、管理、品牌效益，还是外部的政府环境、配套政策等，都无法与一线城市的企业相比。资源基础观认为企业的业绩高低源于企业资源的异质性（Richard，2001）。又由于资源异质性是无法模仿的，所以业绩较差的企业将无法获取业绩优良企业所具备的资源和能力，这也就是说，业绩优良的企业与业绩低劣的企业存在无法弥补的差异，并且在给定的同一行业背景下，此差异至少不会减小，甚至出现增大的趋势。因为强者越强，弱者越弱，强者与弱者本身就在市场上起到了一个信号的作用，强者拥有了进一步获取并控制资源的基础，而弱者却不具备基于现有的资源获得新资源的能力。因而，在市场中，二三线城市企业明显在竞争中处于劣势，而且与一线城市企业间的差距会越来越大，出现强者越强，弱者越弱的局面。因此，当企业由发达地区转向欠发达地区的过程中，两地企业间资源明显存在差异，发达地区企业很容易获得好的绩效。（二）制度环境影响企业经营企业总是处于特定的制度环境中（Williamson，2000），这些制度因素影响经济活动的生产率、公司战略选择（Peng，2003）和公司的盈利能力（Khanna&Rivkin，2001；North，1990）。它们也为经济行为发展路径的形成提供了特殊的地方条件（Scott&Storper，2007）。这些路径的发展存在依赖性，深深的植根于当地的文化，并且不会从一个次国家区域转移到另一个（Storper，1995），次国家区域制度因素便对公司行为和业绩产生了持续的影响。没有一个组织控制着它生存发展所需要的所有资源，组织的资源包括资金、顾客、人员、社会合法性以及技术和物资投入等，获取和保持资源的能力是组织生存必不可少的（Pfeffer&Salancik，1978）。在不同地区，经济、政治和社会因素存在差异。这些差异为公司投资创造了机会，也使得这些公司投资面临着一定的挑战，并且影响其业绩。关于跨国公司的研究认为，在经济制度不完善地区的公司将面临着挑战，然而在经济制度良好的地区，有利于加强公司的市场竞争力（McEvily&Zaheer，1999）。Luo&Park（2001）发现，跨国公司的战略与当地环境紧密相连，它们通常会获得超额收益。中国市场幅员广阔、地区之间差异性大，并且房地产行业是与政府关系最为密切的行业之一，政府职能部门的工作态度、行为规范以及其透明程度等对跨区域发展模式也有很重要的影响。与房地产行业相关的地方政策、规定等主要就是银行信贷政策、土地和拆迁政策、规划设计限制等。另外，社会人文环境、消费观念的差异也对房地产行业发展具有重要的影响。房地产开发的地域性很强，因此，房地产企业需要重视当地的社会内涵与文化背景。制度环境影响着企业制度适应性及其效力发挥，是企业难以控制的外生因素之一。在特定时期与阶段甚至影响着内部权力结构，企业内部权力结构变动与外部制度环境共同决定了企业治理模式的选择，而企业治理模式的选择是决定企业绩效的关键因素之一。另外，制度环境变化影响企业内部权力运行机制，从而影响企业战略决策和执行。面对外部复杂多变的环境，企业要想获得可持续发展，必须迅速将外部制度环境变化的影响传给企业各利益相关者，然后各个利益相关者之间依据掌握资源的价值进行博弈，重新进行权力的排序。尽管企业的利益相关者为了确保自身利益的实现，都希望能够影响企业的战略决策，但是使命决定着企业的价值取向和事业定位，在不同历史发展阶段和不同使命的企业中，利益相关者的重要程度依据掌握异质性资源的重要性而动态变化，从而实现企业权力运行机制的动态变化。权力运行机制的动态变化势必影响企业的战略决策和执行。因此，跨区域目的地制度环境越好，企业跨区域发展带来的绩效越好，而且总部与跨区域目的地制度环境差异越小，企业跨区域发展对绩效的影响越突出。调查分析理论研究发现，跨区域发展对企业绩效具有重要的影响，笔者就该问题，对一些从事房地产经营管理的政府官员或高管进行了调查，并结合已有研究，识别企业跨区域发展与绩效间关系以及关键的影响因素。（一）调查对象本文针对房地产业，调查对象是房地产企业的主要经理人，及房地产企业管理机构的主要负责人，获得的一手资料具体包括，企业发展资料、带来区域情况变化及相关数据等。具体的访谈对象及背景资料，如表1所示。（二）调查提纲及问题调查的主要问题如下：第一，在中国发展现阶段的特殊背景下，您认为决定企业跨区域发展成功与否的最关键因素是什么？第二，是其他城市的哪些优势吸引了公司，决定投资与否会考虑该城市的哪些问题？比如高速公路情况、市区面积、GDP、FDI等，请您列举几项，这些方面您认为哪个最重要？哪个次之？第三，与主要的竞争者在资源占有方面相对比，尤其是当地的竞争者，外来房地产公司的优劣势是什么？当地竞争者的优劣势又是什么？请列举。第四，对于房地产企业而言，总部所在城市与项目地城市之间的经营环境有什么样的差别？第五，房地产企业在跨区域发展过程中，受到总部外项目所在地区域的经济、政治、制度、人文等环境的影响吗？具体的有什么样的影响？请举例说明。第六，除了这些方面，您觉得还有哪些因素影响房地产企业跨区域发展？第七，企业实施跨区域发展战略之后，公司获得的绩效如何？（三）调查结果通过调查分析，我们发现，企业跨区域发展通常会带来较好的业绩，而且跨区域发展两年左右业绩表现明显。同时制度环境（尤其当地制度环境和当地与项目所在地制度环境差异）等因素会对企业跨区域发展效果产生明显影响。第一，企业跨区域发展通常会带来较好的业绩。资源基础观将企业看作是相互联系的资源束和资源转换活动，跨区域发展增加了企业可以调动的资源。对于发达地区的企业而言，由于地理位置和优越的政策等因素，一些企业迅速做大做强，投资项目开始向欠发达地区流动。然而一些欠发达地区的企业，无论在企业自身的资金、管理、品牌效益，还是外部的政府环境、配套政策等，都无法与一线城市的企业相比。又由于资源异质性是无法模仿的，所以业绩较差的企业将无法获取业绩优良企业所具备的资源和能力，这也就是说，业绩优良的企业与业绩低劣的企业存在无法弥补的差异，并且在给定的同一行业背景下，此差异至少不会减小，甚至出现增大的趋势。因此，当企业由发达地区转向欠发达地区的过程中，两地企业间资源差异越大，发达地区企业越容易获得好的绩效。这与Delios&Beamish（1999）等学者的研究类似。第二，项目当地制度环境越好，企业跨区域发展对绩效的影响越突出；而且总部与项目当地制度环境差异越小，企业跨区域发展对绩效的影响越突出。房地产行业与政府关系密切，企业跨区域发展受到政府部门的工作态度、行为规范以及消费观念、社会人文环境的影响。由于房地产开发的强地域性，企业总部所在城市与项目所在城市之间的制度环境差异越小，企业资源转移就越容易，那么跨区域发展企业越容易在当地市场建立竞争优势，从而获得良好的绩效。相反，如果区域制度和文化差异太大，企业相对本地企业的竞争优势短时间不容易构建，反而由于跨区域发展企业需要在熟悉当地制度环境上付出额外成本，降低了业绩改善的空间，因此跨区域发展企业的业绩改变并不会很大。这与先前的Miller&Eden（2006）；Linetal.（2009）等学者的相关研究结论近似，调查结果分析如