建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定.doc

建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）一、通常情况下，按建筑工程建筑面积计算规范（GBT 50353-2005）计算建筑面积并按其实际面积计容积率。二、特殊情况下的建筑工程按下列规定控制层高、计算面积、容积率：1、住宅建筑（包括公寓、排屋、别墅等）通常情况下住宅建筑层高不应大于3.3米，不得出现大于5.6米的住宅层高。当住宅建筑层高大于3.3米且小于4.9米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计容积率。当住宅建筑层高大于等于4.9米且小于等于5.6米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计容积率。跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅起居室（指客厅）层高在户内通高时，不列入超高范围。2、办公建筑（含写字楼）通常情况下办公建筑标准层层高不应大于4.5米,不得出现大于6.6米的办公建筑标准层层高。当办公建筑标准层层高大于4.5米且小于等于5.1米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计容积率。当办公建筑标准层高大于5.1米且小于等于6.6米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计容积率。办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按层内水平投影面积计算容积率。3、商业建筑（含酒店和临街商铺）通常情况下商业建筑标准层层高不应大于4.5米,不得出现大于7.8米的商业建筑标准层层高。当商业建筑标准层层高大于4.5米且小于等于6.0米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计容积率。当商业建筑标准层高大于6.0米且小于等于7.8米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2倍计算建筑面积并计容积率。达到2000平方米以上的大型商业用房(如超市、大型商场功能集中布置的商业用房)建筑层高可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按层内水平投影面积计算建筑面积并计容积率。4、地下空间四面土层围合的地下空间界定为地下室；一面、二面、三面土层围合的按地面以上建筑计。建筑物地下空间设计为停车场时，以室外地坪为基准，其顶板面高出就近室外地面大于等于1米的（不分面宽长度），按其水平投影面积计算建筑面积并计容积率；当其顶板面高出就近室外地面小于1米的，其建筑面积计入总建筑面积，不计入容积率。建筑物地下空间在满足小区停车泊位和面积情况下，设计为商业、娱乐、居住等其它经营性功能的部分按其水平投影面积计容积率。5、架空层建筑底层设计布置架空层，其建筑面积应计入总建筑面积，可不计入地块容积率。但设计用于停放机动车和电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分应计入容积率。架空层应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视觉通透，空间开敞，无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。6、小区配套设施住宅小区出入口处的管理房（值班房）、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条件配建的对外公共厕所、垃圾中转站（建成后交由环卫部门管理的）、社区管理用房（建成后移交当地居委会管理的）、幼儿园等均按全面积计算建筑面积并计容积率。7、建筑物阳台（含景观阳台）建筑物南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.5米的，无论是否封闭，均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定尺寸的阳台按全面积计算建筑面积并计入容积率。8、入户花园住宅入户花园视其位置和有无开敞面，若其位置不位于住宅入户处或位于住宅入口处且无开敞面的，均视为房间，按该入户花园投影计算建筑面积，并计入容积率；位于住宅入户处且有开敞面的入户花园，其进深不大于2.4米且面宽不大于2.4米的，按该入户花园水平投影面积的1/2计算建筑面积，并计入容积率，凡进深等于或大于2.4米或面宽等于或大于2.4米的入户花园，按该入户花园水平投影全面积计算建筑面积，并计入容积率。9、凸窗当突出外墙的凸窗距离墙面小于0.6米，宽度小于该开间的2/3，窗高小于2.2米，窗台高度大于0.4米时，不计算建筑面积。超出上述尺寸任何一项的，均按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。10、结构转换层有围护的结构转换层当其层高小于2.2米时，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计容积率,当其层高大于或等于2.2米时，按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。无围护的结构转换层不计入容积率，当其层高小于2.2米时，按其水平投影面积的12应计算建筑面积,当其层高大于或等于2.2米时,按其水平投影面积计算建筑面积。11、花池二楼及以上楼层设置凸出建筑外墙或阳台处沿以外的花池，若其凸出尺寸不超过50厘米的，不计建筑面积和容积率；若其凸出尺寸超过50厘米的，认定为阳台，按其水平投影面积1/2计建筑面积并计容积率。12、除以上特殊情况和建筑工程建筑面积计算规范（GBT 50353-2005）明确的功能用语外，其它新出现的功能用语标注的建筑空间，一律按其水平投影全面积