房地产项目调研分析报告 潘禹含.doc

房地产项目调研报告 潘禹含 作者： 日期：房地产项目调研报告 潘禹含房地产项目调研报告一 调查基本情况说明调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。1.调研时间：2010年12月7日至2010年12月8日2.调研楼盘名称：星河城 玫瑰城 国际鑫城 绿地剑桥 （金岭弯为别墅，除外）3.调研的方式：明调及暗调二详细的调研结果及结论1项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传开发商开盘时间项目位置占地面积星河城抚顺市和兴房地产开发有限公司2010.8.1望花区北镇街19号43000平方米玫瑰城抚顺市丰远房地产开发公司2008.6.28望花区中辽街310000平方米国际新城抚顺市宗裕房地产开发有限公司2009.6.30抚顺经济开发区顺富路9号160000平方米绿地剑桥抚顺绿地置业有限公司（上海绿地）2010.9中旬李石开发区170000平方米（1） 开发商：四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于2006年末的和兴房地产和2005年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发商丰远，虽然也是在2006年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地剑桥的开发商归属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。（2） 开盘时间：从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝独秀的感觉。（3） 位置：位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石的旧区，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以说都没有玫瑰城方便。（4） 占地面积：四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的。（5） 整体规划（楼型特点）： 高层多层小高层联排星河城6栋（26层）玫瑰城一期：4栋（27层）确定有，但不准确一期：4栋（11层）国际鑫城8栋6栋确定有，但不准确绿地剑桥8栋（17层）已售尽从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。（6） 营销策略及前期宣传在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。2风格及项目定位玫瑰城：中低档 西班牙风格，以景观为主星河城：德式，中档国际鑫城：欧式 中低档绿地剑桥：欧式，中档。特别值得一提的是：绿地剑桥的风格，很受女性的喜爱，这样如果决定权掌握在女性身上的时候就会很有优势3.楼盘周边环境，及周边配套设施 玫瑰城：周边有居民楼，繁华度还算可以，但就空气质量来说，望花地区的空气质量还是略差的，交通方面，如果要是做公交车的话，需要步行5至10分钟，且只有望花北道的810，805等一些车，并不是特别的方便。附近只有一所小学，离石油学院也有一定距离，如果要购物的话，也要步行10分钟左右。 星河城：周边有行政部门，且离石油大学较近，但是就出行坐车，和购物来说，并不是特别的方便，公交车也是同玫瑰城一样，只有望花北道的810，805等一些车。空气质量也不是很好，距离新钢也是很近的。国际新城：属于李石的旧区，日常购物来讲在李石所有的项目中还是比较方便的，空气质量可以说也比望花好。周边还有东北育才能学校，唯一不足的地方就是交通不是很便利。绿地新城：空气还是不错的，正对这大连理工学院。但是临近的居住人数还是非常少的，且交通也不方便。4. 小区规划(物业，户型，会所 ，容积率，得房率，)物业物业费容积率得房率玫瑰城浩博物业公司0.91.2元2.080%星河城抚顺富邦物业1.2元3.878%国际鑫城鑫嘉乐物业公司1元1.8780%左右绿地剑桥自营1.21.5元1.6788% 总体来看，绿地的得房率较高，对于消费者来说等于变相的节省资金。而从物业方面浩博物业能稍好一些，而绿地则属于自营的大部分消费者会在感觉上没有那么专业。，且物业费略高（2）户型：玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室为主。因为玫瑰城主要珍贵望花厂矿职工，所以2室的设计还是较好销售的。同时拥有较大面积户型， 能满足一些人口较多的家庭购买。国际鑫城：61平方米至145平方米。户型的大小感觉也十分合理。因为这个项目定位在中低档，所以价格能稍微偏低些，这样如果是最小的户型虽然去除公摊部分所剩的面积偏小，但是购买时的价格还是比较能让人接受的星河城：为57平方米带121平方米之间的户型，大部分在100平方米左右。主要以2室为主，这样在满足大部分消费者的同时，又能考虑到因为资金不足又想购房的消费者。但作为高层，去除公摊面积，小户型所剩的面积偏小。再加上价格并不是十分的便宜，所以我认为消费者在考虑购买房屋的时候会比较容易。同比较国际鑫城虽然也有小户型，但价格偏低，且在投资方面来说，李石的升值空间会更大些，所以应该还是能造成一定竞争的。绿地剑桥：68平方米至120平方米。别墅186平方米至250平方米，除了正常的户型外，添加了别墅，从项目的整体风格来看偏英伦风。做成别墅的形式，效果也很好，但我个人认为，68平方米至120平方米中间的跨度有些小，对于人数稍多，并不像购买别墅，资金不都的消费者来说，是个弊病，这样会流失掉一部分的客源。5.小区内设计，绿化玫瑰城：小区主要特色为景观，景观非常优美。绿化率为57.1% 星河城：未建成，但数据统计绿化率为60%国际鑫城：小区内景观建设还可以，但是整体给人感觉是偏低端的产品。绿化率为30%绿地建桥：小区未建成，绿化率为50%就小区绿化这一点上来讲国际鑫城的绿化率偏低，整体给人感觉景观不是很优美，而其他三个项目的绿化率基本达到50%以上。6. 板间观后感： 就调研的四个项目中，参观了绿地的样板间，属于临时搭建的实体房模型，个人觉得样板间的效果并没有实体房的效果好，无论是从光线还是空气方面上讲。从消费正的角度上讲，观看实体房，能让购买者切实的感受到自己所购房屋的广信，空气，和质感等等。且较容易让购买整相信房屋的质量。需要注意的是，在参观绿地的样板间当中，路中间的尾声并不是特别好。这样，在购买者看房的时候给人的感觉并不是很舒服。7. 各项目均价，销售入住情况，业主评价及升值前景玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋质量较差星河城：3800元/平，为入住国际鑫城：2853元/平，90%多 随着政府的招商引资，李石的房价还是很有升值空间的绿地剑桥：3600元/平，90% 同位李石地区，升值潜力较大。三：个人总结在这两天当中，我们自己走访了望花和李石地区的4个项目。以下做以总结首先，我个人认为，就一个项目来说它的前期策划，和投入销售的时机是很重要的，就拿玫瑰城为例，在前期的推广和宣传，和销售时机方面是做得非常成功的。所以才有“销售当天挤破门”的现象。但是保证房屋质量也是非常重要的，据大部分入住居民表示房屋质量并不是很好，所以从最开始的一期到现在正在销售的三期出现了逐步下滑的趋势。同时，有实力的开发商，也会成为消费者们购房时的参考条件。其次，房屋的位置，户型和整个小区的环境以及周边的设施。除了价钱之外，户型也是消费者很大的选择条件之一。购房，消费者们购买的房屋是用来起居，休息的地方，一个合适的户型会从根本上吸引消费者。现代人住小区，换新房，除了因为宽敞的房间，明亮的户型舒适之外，小区内的环境也是非常重要的。再拿玫瑰城为例，园区内的景色，也是成为其开盘大卖的原因。优美的景色，较大的绿化带，能使居住时的心情和空气更好，更适合们居住。而现代人，外出办事，工作，购物，便利的交通也是不可缺少的。再次，就这两天我们所走的几个项目来看，李石地区的项目升值空间还是很大的。城东新区能够开发地方几乎已经没有，再加上政府的一系列正则，沈抚同城的美好前景。的很多投资的消费者都选择了李石地区的项目。而望花地区，主要针对的是望花地区的消费者，大多用于居住。然后，在我们调研的这两天当中，有很多细节方面也是