某山庄项目定位报告(DOC 79页).doc

绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 1 页 共 39 页 绿茵山庄项目定位报告 第一章第一章 项目定位原则项目定位原则 3 第二章 项目分析第二章 项目分析 4 2 1 项目区位分析 4 2 2 交通分析 5 2 3 项目地形分析 8 2 4 项目地势地貌分析 8 2 5 项目四至分析 9 2 6 项目经济指标分析 10 2 7 项目景观面分析 11 2 8 项目外在价值点分析 12 2 9 项目 SWOT 分析 13 2 10 项目 SWOT 小结及对策 17 第三章 项目属性定位第三章 项目属性定位 18 3 1 片区属性分析 18 3 2 项目地块属性分析 19 3 3 发展商属性分析 19 3 4 项目整体属性定位 20 第四章 项目客户定位第四章 项目客户定位 21 4 1 客户定位 21 4 2 本项目潜在客户分布及构成 21 4 2 1主要目标客户的差异性特征分析 28 4 2 2本项目主要目标客户共性分析 30 第五章 项目产品定位第五章 项目产品定位 31 5 1 项目核心客户需求分析 31 5 2 项目物业类型定位 32 5 3 户型面积配比定位 33 第六章 项目形象定位第六章 项目形象定位 34 6 1 片区认知度分析 与其他高档住宅片区的区别 34 6 2 项目形象定位 35 6 3 项目案名推介 35 第七章 物业发展建议第七章 物业发展建议 36 7 1 项目建筑风格建议 36 7 2 规划布局建议 38 7 3 户型创新建议 39 7 4 园林规划建议 39 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 2 页 共 39 页 7 5 会所构成功能建议 41 第八章 价格定位第八章 价格定位 44 8 1 定价方法选取 44 8 2 定价因子确定 44 8 3 项目销售计划 46 第九部分第九部分 项目经济收益分析项目经济收益分析 46 9 1 销售收益测算 46 9 1 1收益测算前提假设 46 9 1 2收入测算 47 9 2 项目成本估算 47 9 3 项目盈亏平衡点分析 49 9 4 项目敏感性分析 50 9 4 1建筑成本 50 9 4 2销售价格 51 第十部分第十部分 项目政策性风险分析项目政策性风险分析 54 10 1 经济风险 54 10 2 市场风险 54 10 3 政策风险 54 10 4 自然风险 57 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 3 页 共 39 页 第一章第一章 项目定位原则项目定位原则 原则一 源于市场原则一 源于市场 项目定位来源于对市场尤其是区域性市场的把握与分析 市场调确是项目 定位的基础和依据 前期 受贵公司的委托 我司对樟木头 常平 清溪 塘 厦 凤岗 莞城以及深圳片区进行了市调 并完成了市调报告的撰写 对片区 的房地产市场有了全面深入的了解 并对市场进行了深入的分析 此次定位报 告是基于前期市场调查的基础上 结合项目地块的实际而提出的 充分做到尊 重客观事实 尊重客观市场 原则二 源于客户原则二 源于客户 客户是房地产开发经营的根本 离开了客户 就放弃了根本 本次定位是基于中原多年来东莞本地的操盘经验 以及对东莞置业客户的 深度把握 结合本次市调 确定本项目的核心客户群 然后依据客户群的需求 特征 确定产品定位 原则三 源于未来市场竞争原则三 源于未来市场竞争 房地产项目开发时间跨度长 产品定型后 可调整的空间小 可调性差 因此 对未来市场准确分析与把控对本项目成败至关重要 本次定位是充分分 析了东莞市尤其是樟木头本镇房地产市场竞争格局 未来整体发展趋势研判后 作出的 是基于未来市场竞争的定位 具有较强的超前性和前瞻性 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 4 页 共 39 页 第二章 项目分析第二章 项目分析 2 1 项目区位分析 樟木头区位分析 项目区位分析 2 2 交通分析 外部交通 内部交通 2 3 项目地形分析 2 4 项目地势地貌分析 地块呈类椭圆形 地块上大部分被绿地覆盖 有少量长龄荔枝树生长其间 地块呈类椭圆形 地块上大部分被绿地覆盖 有少量长龄荔枝树生长其间 可做未来小区建设的园林绿化 可做未来小区建设的园林绿化 地块有小幅高差 坡地地形 疏林缓坡 地块干净 但有利于高低错落 地块有小幅高差 坡地地形 疏林缓坡 地块干净 但有利于高低错落 层次感强的单体设计 层次感强的单体设计 2 5 项目四至分析 1凯悦酒店 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 5 页 共 39 页 2 6 项目经济指标分析 总用地面积 建筑容积率 1 3 总建筑面积 建筑密度 建筑层数 11 层层 建筑高度 45m 绿地率 建筑物退缩用地红线 按上述指标要求 满足最大建筑密度的基底面积为 满足最高层数 最多栋数的基底面积为 11 基底面积可调整区间为 如果按最大建筑密度算 小区内平均层数为 层层 2 7 项目景观面分析 2 8 项目外在价值点分析 2 8 1区位价值点 特点 多中心聚焦 众星捧月 多中心聚焦 众星捧月 樟木头位于东莞行政区划东部城镇中心区 樟木头列属于东莞政府规划的未来中心城镇 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 6 页 共 39 页 项目位于樟木头镇的规划新区 项目在樟木头镇城市定位中处于政府 07 年重点打造工程 纯粹的规划高尚居住片区 项目生态景观资源丰富 2 8 2自然环境价值点 特点 天人合一天人合一 樟木头郁郁葱葱的林场 天然水库 坡地地形 景观层次感强 亚热带海洋性气候 冬无严寒 夏无酷暑 年 日温差小 适宜人居 2 8 3人文环境价值点 特点 聚变效应 工作生活理想国聚变效应 工作生活理想国 环境宜人 自净能力强 健康指数高 建筑群 三低一高 低密度 低覆盖率 低层高 高绿化 率 特色突出 与环境高度融合 再现坡地风情人居情怀 香港人士聚集 小香港 之称 金融聚集 新城区的科学 执行严格 工作 生活 休闲相对独立 相互干扰少 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 7 页 共 39 页 2 8 4交通道网价值点 特点 道网发达 通便天下道网发达 通便天下 项目临樟木头大道 出行便利 樟木头镇区为东莞东部的交通枢纽位置 便捷的广深快速列车 直通香港火车 铁路交通发达 2 9 项目 SWOT 分析 2 9 1 项目优势分析项目优势分析 1 东莞人对樟木头认知度高 2 项目地块内外景观资源丰富 均好性强 在规划布局时 对朝 向影响小 2 9 2 项目劣势分析项目劣势分析 2 9 3 项目机会分析项目机会分析 2 9 4 项目威胁分析项目威胁分析 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 8 页 共 39 页 2 10 项目 SWOT 小结及对策 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 9 页 共 39 页 第三章 项目属性定位第三章 项目属性定位 3 1 片区属性分析 东莞东部交通枢纽交通枢纽 东莞市规划发展卫星城镇 现代化卫星城镇 区域城市化的窗口城市化的窗口 宜居 宜旅 宜商的生态城生态城 景观资源丰富的生态住区景观资源丰富的生态住区 一个新兴纯粹高尚住宅开发区域一个新兴纯粹高尚住宅开发区域 3 2 项目地块属性分析 商住用地 地块地形较为复杂 坡地地形 背靠山体 充分考虑自然和谐统一 利 用地形特点 打造高端生态产品 地块远离城市喧闹 其 藏藏 幽幽 自然自然 生态生态 健康健康 为项目 特有气质 其高贵血统自然天成 占地 20 08 万 总建筑面积 26 104 万 建筑密度 30 建筑 层数 11 层 项目地块较大 整体规划考虑 建筑体以 11 层 含 11 层 的小高层及 多层为主 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 10 页 共 39 页 3 3 发展商属性分析 经营范围 以房地产开发为主 涉及建筑施工 物业经营 物业管理 等多个行业 其开发的樟木头绿茵豪庭项目为樟木头最高端项目 已经在樟木头形成 良好的项目口碑 无论认知度 声誉度 客户的满意度都非常良好 本 项目的开发发展商良好的项目品牌可充分利用 3 4 项目整体属性定位 片区属性 规划新区 纯粹高尚居住区 地块属性 26 万平米 坡地 森林 自然生态 发展商属性 具有强大开发实力和丰富开发经验的发展商 樟木头知名度高 综合上述 本项目属性定位为 26 万平方米纯粹自然生态森林居住区 诠释 26 万平米 指社区总体规模 纯粹 纯正高尚血统 强调未来居住空间 突出项目优势 自然生态森林 指植被 绿化率 景观 空气负离子指数 及项目 自身今后将要打造的生态环境理念 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 11 页 共 39 页 第四章 项目客户定位第四章 项目客户定位 4 1 客户定位 中原结合樟木头及周边镇区的房地产市场现状和人口结构发展趋势 进行综合分析 确保为项目进行精准的客户定位 4 2 本项目潜在客户分布及构成 从近年来购房人群整体区域构成来看从近年来购房人群整体区域构成来看 41 13 20 89 37 98 41 80 27 70 30 50 44 30 17 60 39 10 43 50 24 10 32 40 38 90 50 30 10 80 0 20 40 60 80 100 2006年 2005年 2004年 2003年 1999年 本省居民境外人士外省居民 上表可以看到 本省居民在整体比例上基本上是保持了一个较为稳定 比例 即广东省或东莞本地居民是东莞市房地产市场主要的购房群体 随 着东莞市城市化水平的提高以及居住环境的改善 外来人员购房的比例稳 步增长 境外人士置业的比例 2003 年受 SARS 影响 外销市场大幅下滑 但 2005 年以来 内地房地产市场整体发展向好 同时受人民币升值的影响 境外客户购房的比例仍然占据一定重要比例 境外人士也是东莞一个不可 忽视置业群体 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 12 页 共 39 页 从樟木头购房人群职业构成来看从樟木头购房人群职业构成来看 楼盘规模推货量主力户型主力客户构成 绿茵豪庭占地约 1 万 三期 325 套 三房 144 套 122 6 134 2 二房 144 套 70 4 88 4 香港人 30 台湾人 40 内地人 15 外企高管 15 御景花园占地 117 万 408 套 三房 61 104 7 香港人 95 以上 碧河花园占地 7 5 万 约 500 套 二房 55 46 66 74 三房 79 2 93 7 香港人 45 企业高管 30 内地 25 雅翠花园 四期 480 套 二房 70 三房 88 4 101 外来经商 70 香港人 25 企业高管 5 帝雍园占地 138012 三期 194 套 独立别墅 联排别墅 小高层 企业主 40 外籍人士 30 政府公务员 30 怡安豪庭 338 套 小高层 香港人 40 本地人投资 30 周边经营户 30 中惠香樟绿洲 占地 29 36 万 5000 套多层 小高层 本地人 30 政府公务员 20 私企业主 20 企业高管 20 深圳客户 10 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 13 页 共 39 页 客户职业大致构成分析图 工厂高级技工 10 企业主或高管阶 层 10 个体经营户 12 自由职业者 主 要为本地人 20 外籍人士 8 香港人 25 公务员 事业单 位职员 15 从客户职业构成来说 本地人 政府公务员及个体经营户是本区域范围内本地人 政府公务员及个体经营户是本区域范围内 客户的重要来源 同时由于樟木头的历史传统 香港客户仍然是重要的组成部客户的重要来源 同时由于樟木头的历史传统 香港客户仍然是重要的组成部 分 分 随着企业成长 内地人士的财富积累 企业白领和高级技工也是本区域范企业白领和高级技工也是本区域范 围内客户的重要来源之一 围内客户的重要来源之一 从从深深访访 客客户户的的分分析析结结果果来来看看 选择的物业 面积 与从事的行业的交叉分析 购买洋房的面积是多大 您的 职业 40 50 平米 51 60 平米 61 70 平米 71 80 平米 81 90 平米 91 110平 米 111 120 平米 121 130平 米 131 140平 米 141 160平 米 161 180平 米 181 200平 米 001001211000 0 0 16 7 0 0 16 7 33 3 16 7 16 7 0 0 0 公务 员 0 0 1 1 0 0 1 1 2 3 1 1 1 1 0 0 0 110010222300 8 3 8 3 0 0 8 3 0 16 7 16 7 16 7 25 0 0 0 私营 企业 主 1 1 1 1 0 0 1 1 0 2 3 2 3 2 3 3 4 0 0 000002000020 个体 工商 0 0 0 0 0 50 0 0 0 0 0 50 0 0 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 14 页 共 39 页 户 0 0 0 0 0 2 3 0 0 0 0 2 3 0 001038115131 0 0 4 2 0 12 5 33 3 4 2 4 2 20 8 4 2 12 5 4 2 企业 管理 人员 0 0 1 1 0 3 4 9 2 1 1 1 1 5 7 1 1 3 4 1 1 210222440010 11 1 5 6 0 11 1 11 1 11 1 22 2 22 2 0 0 5 6 0 自由 职业 者 2 3 1 1 0 2 3 2 3 2 3 4 6 4 6 0 0 1 1 0 000002000000 0 0 0 0 0 100 0 0 0 0 0 0 0 教师 医生 律师 0 0 0 0 0 2 3 0 0 0 0 0 0 000042000000 0 0 0 0 66 7 33 3 0 0 0 0 0 0 专业 技术 员 0 0 0 0 4 6 2 3 0 0 0 0 0 0 002533020000 0 0 13 3 33 3 20 0 20 0 0 13 3 0 0 0 0 香港 人 0 0 2 3 5 7 3 4 3 4 0 2 3 0 0 0 0 从职业与选择的物业面积 来看 政政府府公公务务员员选选择择9 90 0 1 14 40 0 平平米米 比比 例例最最高高 私私营营企企业业主主选选择择1 11 10 0 1 16 60 0 平平米米 个个体体公公商商户户选选择择9 90 0 1 11 10 0 和和 1 16 60 0 1 18 80 0 平平米米 企企业业管管理理人人员员选选择择9 90 0 1 11 10 0 平平米米和和 1 13 30 0 1 14 40 0 平平米米 自自由由职职业业者者 本本地地人人 1 11 10 0 1 13 30 0 平平米米 教教师师 医医生生选选择择9 90 0 1 11 10 0 平平 米米 专专业业技技术术人人员员选选择择8 80 0 1 11 10 0 平平米米 香香港港人人选选择择7 70 0 1 11 10 0 平平米米 随随着着香香港港客客户户比比列列的的减减少少及及本本地地人人 深深圳圳人人的的加加入入其其客客户户构构成成的的变变化化 带带来来需需求求户户型型面面积积的的变变化化 其其发发展展趋趋势势是是面面积积有有所所放放大大 从户籍分析来看 东东莞莞本本地地的的消消费费群群的的购购买买力力最最强强 这这部部分分人人的的需需 求求更更多多的的是是大大面面积积的的户户型型 选选择择1 12 20 0 平平方方米米 以以上上的的比比例例最最高高 从以上对市场分析的总结并结合消费者拦截访问的调查结果 得出以下针从以上对市场分析的总结并结合消费者拦截访问的调查结果 得出以下针 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 15 页 共 39 页 对于本项目的客户定位 对于本项目的客户定位 客户的区域构成 以樟木头 清溪 塘厦 深圳 香港为重点区 域 以 黄江 和常平 等周边镇区为次重点区域 其它 区域为辅助区域 主要客户职业构成 香港人 东莞原始居民 公务员 企业主 企事业单位中高级职员 工厂高级管理人员及高级技 工及深圳人 等 客户的户籍构成 东莞本地人将是本项目的主力购房群体 预计将占 到五成以上 外省人及广东 非莞籍 人也将是不容 忽视的群体 预计占二成左右 其它人群 主要为 港台 深圳人及境外人士 预计占三成左右 4 2 1 主力客户类型定位主力客户类型定位 第一类 本地私营企业主第一类 本地私营企业主 基本特征 基本特征 这批客户拥有自己的产业 如酒楼 歌舞厅 娱乐中心 商场 街 铺和工厂等生意人为主 购买能力较强 年龄在 30 45 岁左右 文化水平较低 置业喜欢张扬 倾向于豪宅 决定果断 只要是看重的物业就会购买 对价格并不是太关注 置业需求 置业需求 私营企业主客户的经济实力较为雄厚 在装修上会花费较大 所 以比较倾向于毛坏房的交楼标准 不会选择带有一定装修的房子 或装修套餐 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 16 页 共 39 页 此类客户中大部分没有受到良好的教育 故寄希望于下一代 所 以对物业的教育配套要求强烈 一所好的幼儿园 小学 中学通 常会成为决定其是否购买的重要因素 同时 这部分客户笃信风 水 要求厅 房方正 实用 对玄关等关乎风水的细部处理也较 为关注 并且要求有较好的通风及采光 置业心理 置业心理 主要目的是改善居住环境 满足虚荣 攀比心理 并有部分投资倾 向 户型选择 户型选择 主要以大户型为主 通常会选择别墅 类别墅别墅 类别墅产品 这部分客户 的投资意识也比较强 也有为其属下的高级职员提供居所的需求 而购买一些二房 三房的单位 第二类 政府高级公务员第二类 政府高级公务员 基本特征 基本特征 这批人的除正常的工薪收入外 工薪外收入很高 这部分人有很强 的购买能力 大部分是二次置业 这批人具有较高的文化水准及 丰富的社会经验 对周边大环境及社区小环境都较为关注 在购 房时考虑范围及深度较大 属于既理智又挑剔的置业者 这对售 楼人员服务质量要求将提高 置业需求置业需求 此类客户中大部分的子女处于小学 中学的年龄段 经济上亦属于 爬坡阶段 对购置房产较为谨慎 所以购房时对小学 中学的配 套较为重视 既要求有较高的师资力量 又要求方便子女上学 对景观要求较高 希望有景观优美的园林 或者片区内的景观 因现有住房户型较差 故置业时对户型的各功能分区 面积尺寸 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 17 页 共 39 页 实用率等经济指标较关注 置业心理 置业心理 主要目的是改善居住环境 选择与自己身份 地位相匹配的物业 其次是为子女选择良好的学习环境 户型选择户型选择 主要以中大户型为主 通常会选择别墅 复式 四房以上别墅 复式 四房以上大户 型为主 第三类 本地土著第三类 本地土著 基本特征 基本特征 这部分客户多为当地农民 多靠小生意和出租农民房营生 生活条 件富裕 经济实力雄厚 具有较强的购买力 这类人购房的目的 是为了改善居住环境 大多将原有的农民房出租 居民文化水平普遍偏低 接受信息的渠道较为狭窄 购房信息大 多来源于周边路牌 广告牌及亲友间的相互转告 同时会出现跟 风购房的现象 选择供款方式 由于有较强的经济实力 而且他们不喜欢付较多 的利息 很大一部份选择 一次性付款 或 较低成数较短年限 按揭 的付款方式 但对价格问题较为关注 置业需求 置业需求 由于自身原居住环境 卫生 园林 绿化 方面较缺乏 所以在选 择购房时对园林及绿化方面的要求较高 有基本的配套设施要求 包括 便利购物商场 医疗服务 教育 设施等等 置业心理 置业心理 主要目的是改善现有的居住环境 从而提升自己的身份及地位 所 以对于知名度较高的豪宅有一定的向往 但如在现住所附近遇有 投资回报率较高的物业 也会考虑购买 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 18 页 共 39 页 户型选择 户型选择 在户型选择方面多数以选择大面积的三房或四房大面积的三房或四房为主 而且会倾向 于购买一套以上物业 方便几代同住 此外 这部分客户也会考 虑为其成年的子女购房用房 多以三房为主 第四类 港 台 外籍人士工厂主阶层 外销本土化 第四类 港 台 外籍人士工厂主阶层 外销本土化 基本特征 基本特征 这批人拥有自己的产业 财力雄厚 作为有产业阶层 他们从各地 来樟木头办厂多年 对樟木头已有了感情 加之近年来国际局势 包括台海局势存在着动荡的因素 国际整体经济环境低迷不前 而国际政治局势稳定 经常保持稳定增长 给这批人带来诸多的 商机 加上各种其他因素的作用 有了在这块奋斗多年的热土安 家的想法 置业需求 置业需求 在整体建筑外型 楼盘知名度 发展商品牌等多方面都有较高要 求 相比较而言 更看重的是物业的综合素质及附加值 对物业显示住户身份的公共部分要求高 如 花园大门广场 进 户大堂 电梯厅堂等的装修都喜欢有较堂皇的感觉 此类阶层很注重生活质量 属于享乐阶层 需要保姆打理家务 所以有对保姆房要求 并且要求主人房能宽大舒适 有独立的洗 手间 书房 舒适的同时 也要能彰显其尊贵身份 希望户型有一定的可调整性 方便两套打通或随意在室内间隔 通常会选择景观最佳 楼层最高 面积最大的单位 配套设施在要求齐全的同时 较注重其档次 最好能以其招待此 类客户的贵宾 而且对于服务质量要求高 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 19 页 共 39 页 此类客户对子女教育成长要求也很高 所以对子女能进名牌学府 吸收高质素教育有较强要求 对教育配套要求较高 此部分客户一般来说都有私家车辆 要求有足够的停车位 并且 要求楼盘周边道路畅通发达 置业心理 置业心理 主要目的是改善居住环境 彰显自己高高在上的身份与地位 少量 有选择小户型以投资 户型选择 户型选择 主要以大户型为主 通常会选择大三房以上单位大三房以上单位 侧重于 160 平方米以上的户型 此外 这批客户会选择一些小二房或小三房 的单位用于投资或者提供给其工厂的技术人员或中层管理人员作 为员工宿舍 第五类 深圳客户第五类 深圳客户 基本特征 基本特征 来往与莞深客户 主要用于投资 深圳房价的高起 樟木头价格相 对低下 同时樟木头产品的多元化升级 物管水平的提高 吸引 深圳客户的投资 他们属于手里掌握的资金充裕 对选择的户型 多会大面积及情景洋房 他们对价格的敏感度不高 接受新的创 新产品 置业需求 置业需求 在整体建筑外型 楼盘知名度 发展商品牌等多方面都有较高要 求 相比较而言 更看重的是物业的综合素质及附加值 他们对 物管的要求较高 他们会关注交通是否便利 置业心理 置业心理 主要目的投资 作为增长财富的一种手段 户型选择 户型选择 主要以大户型为主 通常会选择别墅 类别墅 大面积洋房别墅 类别墅 大面积洋房 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 20 页 共 39 页 产品产品 侧重于 160 平方米以上的户型 第六类 普通香港客户第六类 普通香港客户 基本特征 基本特征 大量养老 内地婚姻 度假 投资 工作型的香港人士 此部分人 士娱乐性高 财富并不高 喜欢来樟木头是樟木头 小香港 的 历史渊源 置业需求 置业需求 在整体建筑外型 楼盘知名度 发展商品牌等多方面都有较高要 求 相比较而言 更看重的是物业的综合素质及附加值 他们对 物管的要求较高 他们会关注交通是否便利 户型选择 户型选择 主要以中小户型为主 通常会选择二房 小三房二房 小三房 侧重于 80 110 平方米以内的户型 本项目主要目标客户共性分析 背背景景特特征征 A 年龄层次 多数年龄在26 45 岁之间 B 家庭结构 多为2 4 人 有些家庭孩子已比较大 需要相对独 立的个人空间 C 收入状况 属于高收入群体 家庭年收入20 万元以上 有较 强的支付首期能力 E 消费水平 是一些高档商品的拥有者和消费对象 比如拥有高档 表 高档服装或皮鞋等 F 购买动机 改善居住条件 提高生活质量 注重项目未来的升值 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 21 页 共 39 页 潜力 在满足居住的同时兼顾投资价值 购购房房时时可可能能考考虑虑相相关关问问题题 A 注重楼盘品质 住宅设计本身应具有现代居住概念 建筑风格 及色彩符合目标客户的审美情趣 有较完善的社区生活配套 B 注重各个房间的多种功能 对户型的创新要求较高 C 注重子女教育 希望孩子能得接受好的教育 D 希望有相对个人化齐全高档实用且能体现身份的会所 E 希望社区空气清新 环境良好 有大面积的园林景观 F 希望小区有良好的服务 一定要保证社区的安全性 G 要求开发 商有比较强的专业素质 对项目前景看好 对发展商有 信心 第五章 项目产品定位第五章 项目产品定位 5 1 项目物业类型定位 根据 客户定位 结合 项目地块限高 通过基底面积与容积率的 测算 对物业类型定位做如下研判 考虑到整体物业档次的提升 及楼盘高端形象的建议 以及市调 结果显示的目标客户的偏好 同时考虑 90 70 的国家限制性条件 中原建议 具体组合如下 少部分 商业 约 9000 物业形态 特色 商业 街区 属于 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 22 页 共 39 页 小区配套型商业 住宅 约 25 1 万 其中 独独立立别别墅墅 有有双双拼拼别别墅墅组组合合而而成成 约约 3 3 4 4 万万 双双拼拼别别墅墅 约约4 4 4 4 万万 多多层层电电梯梯洋洋房房 约约4 4 3 3 万万 普普通通小小高高层层洋洋房房 约约1 13 3 万万 5 2 户型面积配比定位 本项目 规划 区位好 发展潜景好 周边环境好 升值潜力大 考虑不同人群的 需求 建议 做一个 集自住 投资 度假 于一体的 复合性 项目 户型面积配比建议如下 面积数面积数面积比面积比 单套总单套总 价控制价控制 万万 户型户型 建筑面积区建筑面积区 间 间 平均单平均单 套建筑套建筑 面积面积 预测套预测套 数数 独立别墅独立别墅五房 六房 300 350330330103103 33935 233935 213 00 13 00 495495 双拼别墅双拼别墅五房 六房220 280250 178178 44376 844376 8 17 00 250250 二房65 7570 447447 31324 831324 8 12 00 4242 小三房85 8988 208208 18272 818272 8 7 00 4444 三房100 120120 239239 28714 428714 4 11 00 6060 大三房120 130130 201201 2610426104 10 00 6565 小高层小高层 四房 五房140 160155 168168 2610426104 10 00 77 577 5 130520130520 50 00 0 0 多层电梯多层电梯 洋房洋房 四房150 160150 157157 23493 623493 6 9 00 105105 五房160 180170 115115 1957819578 7 50 119119 43071 643071 6 16 50 商业商业 9136 49136 4 3 50 合计合计 1816 261040100 00 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 23 页 共 39 页 定位说明 1 上表未考虑公建面积 面积比为定位值 其他为测定值 具体由规划设 计根据 2 考虑到 90 70 因素 本项目别墅为占 30 比例 其他洋房面积超过 90 平米的产品均通过产品创新组合而成 3 由于受政策不能做独立别墅产品 而本项目定位之独立别墅均通过双拼 别墅组合创新而成 4 本项目定位之多层电梯洋房 满足本地客户的同时 对深圳客户有较强 的吸引力 均为复式产品 5 一定比例的二房 小三房产品主要针对香港人及部分企业白领人士 6 商业为小区配套型特色商业街区 第六章 项目形象定位第六章 项目形象定位 6 1 片区认知度分析 与其他高档住宅片区的区别 片区松山湖水濂湖横岗水库黄旗山 代表楼盘 松山湖 1 号 锦绣山河 国际公馆 御花苑 东骏豪苑 森林湖 海逸豪庭 湖景 1 号 加州阳光 观山碧水 新世纪豪园 愉景花园 旗峰天下 峰景高尔夫 新世界花园 主力产品 别墅 独栋 联排 洋房 以洋房为主 独立 叠加 联排为补充 独立 小高层 洋房 以独立为主 辅以洋房 联 排 片区认知 科技共山水一 色 东莞规划的生 态居住区 山水生活住区 传统豪宅片区 拥有稀缺自然 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 24 页 共 39 页 世界工厂世界工厂 国际生活国际生活 品味格调品味格调 新兴豪宅片区 现代高贵生活现代高贵生活 富商领域富商领域 资源和良好的 人文环境 传统传统豪宅成熟成熟 片区 富贵生 活 6 2 项目形象定位 定位原则 1 与南城区城市规划定位相结合 2 与樟木头人群质素构成相结合 3 与片区自然环境功能相结合 4 与项目独有特点相结合 项目整体形象一 纯粹纯粹 生态生态 别墅 别墅 英伦城邦 庄院生活英伦城邦 庄院生活 纯粹 纯粹的居住区 未来规划居住新区 体现项目周边规划 体现居住 人群质素 生态 1 指项目的自然生态之绿色环境绿色环境 2 也指项目外围的国际人文环境 自身打造的内部规划环境 别墅 项目高端占位 提升项目形象 揭示项目产品本质 英伦城邦 体现项目纯正血统 英伦风情 庄院生活 展示生活方式的高贵 纯正 风情 豪华 奢侈 项目整体形象二 城市山庄 绿茵生活城市山庄 绿茵生活 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 25 页 共 39 页 6 3 项目案名推介 绿茵山庄绿茵山庄 发展商已在市场上导入此项目名称 已经有一定的市场口碑及市场热度 延续发展商在樟木头市场上打造的绿茵品牌 此项目名切合项目形象特色 能完美演绎项目核心优势 第八章 价格定位第八章 价格定位 8 1 定价方法选取 本项目价格定位主要是根据项目周边可比项目及相关档次楼盘价格并结 合本项目的具体情况 运用 市场比较法市场比较法 来作出价格定位 同时根据我 们对目标客户的判断 通过使用 目标需求定价法目标需求定价法 来进行反推 由此得 出对本项目的价格定位判断 在市场比较法的运用上 考虑到东莞中高端客户购房的区域特点不明显 所以在类比项目的选择上既考虑同区同质项目 也考虑了市区内不同区位 但物业档次相当的项目进行比较分析 8 2 定价因子确定 根据物业的普遍特性 我们结合本项目周边及相关档次住宅物业的实 际情况 对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结 区区 位 位 项目所处的地理区位以及行政区位 包括土地地价 这是商品房房价的主要构成部分 在项目开发中起主导作用 周边环境 周边环境 项目所处位置的周边自然环境及人文环境 规规 模 模 项目总占地以及建筑密度 建筑形态 布局等 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 26 页 共 39 页 景景 观 观 小区内园林风格 绿化程度 景观特色等 周边生活配套 周边生活配套 包括购物 学校 医疗等的便捷度 小区配套 小区配套 会所功能 公共休闲 活动场所等 户型结构 户型结构 产品特点 外形特征 美观程度 实用程度等 物业管理 物业管理 品牌知名度 专业的管理模式 服务态度及服务内容等 发发 展展 商 商 发展商的自身实力及社会认同度 投资潜力 投资潜力 本项目及片区未来升值潜力 以上是判断住宅物业价值的 10 个项目基本要素 但不容忽视的是 整体 市场的供求状况 竞争楼盘的建设和推广策略 政府有关政策的制定 国家以 及地区经济发展水平的变化 都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素 考 虑到项目的实际情况 有些比较因素因为项目的施工进度的影响 特征无法表 现 我们从中筛选一些因素作为本项目的比较因素 项目类楼盘价格修正系数分析如下 项目与可比实例的分值 比较因素 项目名称 御花苑愉景花园聚星岛二期中信凯旋城本项目 成交均价 元 PA PA 8500PB PB 5300PC PC 6500PD PD 6000PXPX 区 位25 88 588 57 周边环境12 7 58879 规 模8 8 58 5887 5 景 观12 8887 59 周边生活配套10 78886 5 小区配套8 7 57 588 57 5 户型结构8 978 57 59 物业管理7 7 58 5888 5 发 展 商5 8888 58 升值潜力5 77 57 57 58 修正系数100 7 8358 0558 0157 9457 875 修正后各楼盘均价Pi 人民币 Pi Q 本 Q 比较盘权数 比较盘均价 注 Pi 为按揭实收均价 P1 7 875 7 835 8500 8543 40 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 27 页 共 39 页 P2 7 875 8 055 5300 5181 56 P3 7 875 8 015 6500 6386 46 P4 7 875 7 945 6000 5947 14 各楼盘权重取值为Wi W1 15 W2 20 W3 35 W4 30 PX PiWi P1 W1 P2 W2 P3 W3 P4 W4 6337 23 元元 上述四个项目发售时间在 2006 年上半年 都具有较好的参考性 按科学的计算方法 本项 目的均价在 6337 23 元元 如考虑时间价值性 加之考虑本项目在产品上的进一步合理性和发展商 品牌来看 如本项目在 2007 年中旬上市 均价应为 65006500 元元 8 3 项目销售计划 建议本项目采用一次性全部开发 理由如下 项目总建筑面积为 10 97 万平方米 体量相对不大 可以一次开发 项目层数不大于 10 层 项目以多层为主 使得项目以较快的工程进度实现 项目全部开发 一次性开发对项目销售整体有利 体现短 平 快的特征 假设前期筹备工作在 2006 年 10 月份之前完成 开始进场建设施工 推算 2007 年 6 月份主体工程全面封顶 2007 年 7 月份开始正式销售 至正式销售开始 在 2008 年 5 月进入尾盘期 销售周期推算为一年 时 间销售进度销售率累计销售 率 2006 年 10 月 2007 年 3 月 前期工程 销售准备 2007 年 4 月 6 月样板房 销售大堂装修 办理预售许可证 2007 年 7 月 8 月发售初期 20 30 50 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 28 页 共 39 页 第九部分第九部分 项目经济收益分析项目经济收益分析 9 1 销售收益测算 9 1 1 收益测算前提假设 项目计容建筑面积为 109627 2 平方米 可售面积为 109100 平方米 占 99 其中住宅总建面为 101600 平方米 住宅部分按照 6500 元 平方米的核心均价销 售 最终完成销售率 100 计 其中商业总建面为 7500 平方米 商业部分按照 10000 元 平方米的核心均价销售 最终完成销售率 100 计 车位数还未确定 暂不计入可售面积 9 1 2 收入测算 收入估算 10 16 万平方米 6500 元 平方米 100 66040 00 万元 0 75 万平方米 10000 元 平方米 100 7500 00 万元 总销售收入 总销售收入 7354073540 万元万元 计划 100 物业销售率 9 2 项目成本估算 关于成本估算两点说明 关于地价 根据本区域及周边区域土地成交价格情况 理应按目前市场价格对土地进行估 算 推定本项目土地价格为3356 833356 83 元元 折现楼面地价为20982098 元元 2007 年 9 月 12 月强销期 2007 年 1 月 2008 年 5 月持续销售 30 80 2008 年 5 月以后尾盘销售 15 95 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 29 页 共 39 页 以此作为估算的依据 关于建筑成本 按照规划设计方案所确定的产品来考虑建筑取费 但是由于指标暂时无法 细化 因此本次估算也是根据市场行情作出的初步判断 对建筑取费方面 以 偏于谨慎为原则 序号序号成本项目成本项目计算公式计算公式 单方造价单方造价 元 元 面积 面积 投资金额投资金额 万元 万元 一一土地费用土地费用 C1C1 20982098 109627 2 2300023000 1 拆迁费用 0 0 2 土地出让金 2098 109627 2 3 土地开发费 0 0 4 建设配套费 0 0 二二建安费建安费 C2C2 1540154015401540 16882 5916882 59 1 土方及桩基础 75 822 20 2 土建主体工程 830 9099 06 3 安装工程 315 3453 26 3 1 水电安装 85 931 83 3 2 空调工程 0 00 3 3 通讯及智能系统 125 1370 34 3 4 电梯 70 767 39 3 5 消防 35 383 70 3 7 玻璃幕墙 0 00 4 小区道路 管网 电缆铺设 50 548 14 5 室外配套 80 877 02 6 地下室费用 190 2082 92 三三前期工程费前期工程费 C3C3 979 19979 19 前期规划 设计费按建安费用的 3 计算 506 48 研究 咨询费用按建安费用的 0 15 计算 25 32 地质 勘察费按建安费用的 0 15 计算 25 32 筹建等其它费用按建安费用的 2 5 计算 422 06 四四基础设施费基础设施费 C4C4 175175 1918 481918 48 1 道路工程45 元 493 32 2 室外排污排水工程38 元 416 58 3 绿化工程 元 54 81 4 供电工程65 元 712 58 5 供水工程15 元 164 44 6 电信工程7 元 76 74 五五园林工程园林工程 C5C5按 60 的绿化覆盖率 180180 739 98 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 30 页 共 39 页 开发成本合计开发成本合计 44753 3344753 33 六六期间费用期间费用 C6C6 6243 456243 45 1 管理费用一至五项之和的 3 1342 60 2 财务费用 按资本金率 35 来算 贷款 额度为开发成本的 50 贷 款年限为二年 2694 65 3 销售费用销售收入的 3 2206 2 七七开发期税费开发期税费 C7C7建安费用的 3 506 48506 48 八八不可预见费不可预见费 C8C8二至六项之和的 6 1679 821679 82 项目总投资项目总投资 51757 84 税务构成 营业税基本税率为5 5 企业所得税的征收有两种方式 一种是查征 企业所得额的33 实征 一种是预征 一般按照企业上次所交税款的四分之一进行预交 在实际征收时按销售额的12 征收 33 的税率测算 本项目以第二种方 式测算所得税构成 土地增值税按照 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 测算 项目盈利点分析项目盈利点分析 核心财务指标及参考指标核心财务指标及参考指标 项目指标值计算式说明 核心指标 核心指标 2 项目利润率 34 项目利润 总投资额 3 投资净利率 32 9 项目净利润 总投资额 参考指标 参考指标 1 单位面积项目利润 元 平方米 1618项目利润 销售面积可售面积为109100 2 单位面积净利 元 平 方米 1554 项目净利润 销售面 积 可售面积为109100 3 地价支付贴现比率 各期支付地价现值之 和 地价总额 贴现率为 10 9 3 项目盈亏平衡点分析 盈亏平衡点 是指项目投资开发利润为零时的销售率 针对本项目是 指当总销售收入等于总投资时 其开发利润为零 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 31 页 共 39 页 当销售率达到100 时的 项目价格盈亏平衡点确定 计算公式 项目总投资 项目总收益 开发成本 期间费用 开发期税费 不可预见费 销售收入 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 P S 44753 33 1342 60 2694 65 PS 3 506 48 44753 33 1342 60 2694 65 PS 3 6 P P 4 49 92 23 3 1 16 6 元元 当销售价格为报告所定价格时 项目达到盈亏平衡点 的销售 率 项目的盈亏平衡点 74 265 75 265 75 379 21 73 74 61 21 可知项目只要销售73 59 73 59 时其项目开发利润为零 序号序号 销售率销售率 总投资总投资 万元万元 总收入总收入 万万 元元 税前利润税前利润 万元万元 税后利润税后利润 万元万元 税前利润税前利润 率率 税发利润率税发利润率 后后 673 00 51126 4253684 2 394 851 379 2149 0 7723 0 7417 774 00 51149 8154419 6276 712265 75420480 5410 0 5196 875 00 51173 255155948 275910 723311 8531 1 7797 980 00 51290 12588324306 124135 5976488 3956 8 0631 1085 00 51407 05625097663 9557360 46238214 9084 14 3180 1190 00 51523 986618611021 7910585 3271221 3916 20 5445 1295 00 51640 916986314379 62513810 1918527 8454 26 7427 13100 00 51757 84 7354017737 4617035 0565834 2701 32 9130 9 4 项目敏感性分析 从影响项目投资利润的几个因素出发 分析几个因素的变化对投资开 发利润的影响敏感度 从而确定在开发过程在应该着重的几个因素 影 响项目投资利润变化的主要几个因素有 建筑成本 销售价格 绿茵山庄项目定位及财务分析报告 为您 我做到 第 32 页 共 39 页 9 4 1 建筑成本 建筑成本上升10 序序 号号 成本项目成本项目计算公式 单方造价 元单方造价 元 面积面积 投资金额投资金额 万元 万元 一一土地费用土地费用 20982098 109627 2 2300023000 二二建安费建安费 16941694 18570 8518570 85 三三前期工程费前期工程费 1077 111077 11 四四基础设施费基础设施费 175175 1918 481918 48 五五园林工程园林工程按 60 的绿化覆盖率 180180 739 98739 98 开发成本合计开发成本合计 45306 2045306 20 六六期间费用期间费用 6293 326293 32 七七开发期税费开发期税费建安费用的 3 0 0 557 13557 13 八八不可预见费不可预见费二至六项之和的 6 1715 981715