房地产公司税收筹划报告.doc

鹏程房地产开发有限公司税收筹划报告一、企业性质及业务范围鹏程房地产开发有限公司，成立于201X年X月，注册资本为人民币两千万元，是一家专业从事房地产开发的企业，具有房地产开发三级资质。公司现有工程师、专业技术人员和管理人员等员工50余名。公司主要经营房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房等业务。二、涉及的税种（一）前期准备阶段的税种 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在收到土地管理部门通知之日起30日内一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%5%的税率缴纳契税。（二）房地产开发阶段涉及的税种在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。（三）房地产销售阶段涉及的税种1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。 2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。 3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。 4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。三、具体税收筹划策略（一）营业税筹划根据中华人民共和国营业税暂行条例，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是可以根据业务特点进行税收筹划。1.减少营业税应税项目的流转(转让)次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。(2) 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免缴纳营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。（二）土地增值税筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。这也是房地产公司税负最重的一个税种。根据土地增值税的相关计税规定以及鹏程公司目前的项目开发情况，公司现阶段对于此税种可运用的筹划方法主要有以下两种:1.临界点筹划法公司现有一普通标准住宅开发项目，按土地增值税规定可扣除的相关开发成本费用合计4000万元（包括取得土地使用权价款、开发成本、开发费用、20%加计扣除，但不包括与转让有关的税金），该项目计划售价总额5400万元。方案一：R=5400万元营业税金及附加R5%(1+7%+3%)=297万元增值率(R-C)/C=25.67%应纳土地增值税(R-C)30%=330.9万元应纳企业所得税(R-C*-330.9）25%=193.03万元税后利润R-C*-330.9-193.03=579.07万元（注：为简化计算令C=C*=C*，下表同理）根据土地增值税暂行条例第8条的规定：对于纳税人建造的普通标准住宅，如果增值率未超过20%，免征土地增值税。在方案一情况下，土地增值税增值率为25.67%，接近税收优惠政策中的20%，因此公司可以通过降低售价、降低增值率的方法（方案二）进行纳税筹划。方案二：R=5100万元营业税金及附加R5%(1+7%+3%)=280.5万增值率(R- C)/C=19.15%应纳土地增值税0应纳企业所得税(R-C*-0）25%=204.88万元税后利润R-C*-0-204.88 =614.62万元利用此临界点筹划法筹划后，企业虽然销售收入减少了300万，但由于免交了土地增值税，税后利润增加了35.55万元，从而达到了筹划的目的。2.利息支出筹划法 根据土地增值税暂行条例实施细则第7条规定：房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对于降低土地增值税税负有利。如公司一开发项目可扣除的取得土地使用权价款3500万元、开发成本4000万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为600万且不超过商业银行同期同类贷款利率。按照上述分析，企业可以选择的方案有下面两种：方案可扣除的开发费用1.不提供金融机构证明（3500+4000）10%750（万元）2.提供金融机构证明600（3500+4000） 5%975（万元）显然，此时企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除能增加可扣除的开发费用，是更有利的选择。（三）个人所得税筹划随着公司的快速发展，员工收入水平不断提高，越来越多的人成为个人所得税的纳税人。企业作为个人所得税的代扣代缴义务人，如果通过个人所得税的纳税筹划增加员工可支配收入，必将大大提高员工的工作积极性，增加员工对企业的认同感和归属感，对企业长远发展产生有利的促进作用。在合法、合规的前提下，个人所得税纳税筹划应坚持“应扣不漏，应免不扣”，“综合考虑，免税效应”的基本思路。具体说来，应从以下几方面着手。1.减少员工名义所得。在保证实际所得不变的前提下，同时减少名义所得和名义支出，从而降低应纳税所得额。比如把个人收入变为单位对职工的福利劳保支出，个人收入就可以在单位经营成本中税前扣除。2.利用税率临界点调整工资。对工资、薪金收入这些实行超额累进税率的应税所得项目，应尽量避免临界所得进入高档税率区。比如某员工3月份的个人所得税应纳税所得额适用5%的税率，再多发几十元工资，税率就变成10%了，那么这几十元就应尽量改期发放，避免“单位多发了钱，收入却减少”的尴尬。3.重点筹划一次性奖金的发放。一次性奖金按适用税率计算应纳税额，只要确定的税率高于某一档次，其全额就要适用更高一级次的税率（类似全额累进税率），因此就形成了一个工资发放无效区间。通过对一次性奖金每个所得税级的上限（税收临界点）、应纳税额和税后所得的计算，可计算出一次性奖金发放的无效区间。4.科学筹划月度工资和一次性奖金的发放结构。在职工全年收入一定的情况下，应科学安排月度工资和一次性奖金的发放比例，找到工资和奖金之间税率的最佳配比，从而有效降低税率和个人所得税负担。（四）企业所得税的筹划1.宏观筹划：根据2009年国家税务总局下发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法最新规定：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时按照公允价值确认收入（利润）的实现，并计算缴纳企业所得税。”不难看出，开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，但要求与其他视同销售的业务分开核算，因此，在自营物业经营模式下，企业所得税筹划中应注意规避视同销售行为，将销售物业、自营物业以及其他视同销售的业务彻底分开。2.微观筹划：公司如果成立经营自持物业的子公司，而且税务机关对这家以自营物业为经营业务的子公司采用查账征收的办法，那么公司企业所得税计算公式为：应纳所得税额=（计税收入总额-各项扣除）所得税率，预计所得税率在近几年都将保持稳定，因此，未来对公司从事自营性物业的子公司的企业所得税筹划应当注意计税收入的筹划和各项扣除的筹划。一是，计税收入的筹划。从计算所得税的公式中可以看出，计税收入总额越低，要缴纳的企业所得税税款越少。尽量将代收代缴的水费、电费、物业管理费等剥离，减少实际计税的租金收入。二是，各项扣除的筹划。要降低所得税税额，要求清晰充分地记录成本费用并根据税法的具体规定做出适合于自己的选择。如在折旧费用的处理上，可以对税法规定允许进行加速折旧的资产采用加速折旧的方法，这样便可以集中减少企业所得税款，利用折旧费用的时间价值。根据税法规定，业务招待费的扣除额是发生额的60%和当年营业收入的5两者中间的最小额，超过部分不允许向以后年度结转，但与这个性质类似的会议费没有扣除上限；广告费和业务宣传费可在当年营业收入的15%范围内扣除，超过部分允许向以后年度结转，但与此性质类似的赞助支出不允许税前扣除，公司应当注意这些性质类似但扣除规定不同的费用进行合理安排。四、企业未来的发展计划及相关的税收计划住宅仍是未来房地产市场的主导产品，其中又以中档、中高档需求最大。所以，公司未来应以中档、中高档住宅为产品开发定位，而且其比例控制应不少于总开发量的80%，余20%可视资金情况适当开发写字楼或商业、酒店，以集中优势，形成共享资源，实现品牌互动，体现专业化、品牌化的发展模式。房地产企业既要有资产规模，更要有产品销售量。企业追求的是利润不是利润率，所以不同的阶段必须要有不同的策略，利润率下降时，就要保持有足够量的推出，以确保净资产收益率、资产的扩张，品牌的形成。要实现这些既定战略目标，合理的土地储备是关键，所以在保证项目正常开发的前提下，公司在一定时期内要能拿出资金购置土地，以保证项目开发的持续性。由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金。因此，房地产企业税收筹划必须结合以上各环节，进行系统的思考。房地产行业由于税负绝对额大，所以，经过筹划省下来的房地产税负的绝对金额也很大。整体系统的房地产税务规划，必须从战略、经营以及理财三个层面考虑，综合立体地进行思维，通过精心安排和统筹来获取“节税”收益。税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程。从战略的高度规划，企业应考虑企业性质用内资还是外资、股权结构如何安排、成立项目公司还是不成立项目公司、用法人股东还是自然人股东、土地方与资金方合作应采用什么模式才能保证双方整体利益最大化等等重大的战略性问题。从经营的角度规划，则会涉及到房地产公司日常运营的方方面面，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库、对外合同条款如何从财税角度修改最合理、销售定价与税负的关系、营销政策如何设计可以回避税务风险、样板房建在开发产品内还是开发产品外，卖毛坯房还是精装修房合算，如果卖精装修房，从税务的角度出发，与小业主签一份合同还是签两份合同合算等等。从理财角度规划，主要是从财务部门出发，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、