老旧居住区改造设计浅谈.doc

老旧居住区改造设计浅谈【摘要】：“老旧居住区改造”，就是对功能、设施已经严重落后的住宅小区进行翻新，以及对所在区域进行改造，使居住质量得到提高、价值得以提升的一种城市建设活动。“老旧居住区改造”决不是简单地对旧建筑进行加固翻新，而是要给老旧居住区实行一次大型的“外科手术”，使其成为一个能够提供高品质生活的、与时代脉搏共振的新型社区。本文通过对和平小区改造工程设计的简要描述，提出了新时期老旧小区改造的思路和方向，对类似老旧居住区的改造有一定借鉴作用。【作者简介】徐博：淄博市规划设计研究院（会员单位），副院长，1962年出生，毕业于同济大学道路工程专业，高级工程师，长期从事市政工程设计及管理工作。【关键词】总体构思、市政、建筑、景观淄博城市建设日新月异，经济社会持续健康发展，城市化水平在新区建设和工业平台的牵引下显著提高。相比新区建设的不断深入、新小区的环境优美，旧居住区在用地结构、交通组织、市政配套、建筑布局及居住环境等方面存在的问题日益突出。因此旧居住区的改造，已成为淄博市城市建设一项重要而迫切的工作。自2007年以来，淄博市连续多年投入资金加大对老城区旧居住区的改造工作。改造后的旧居住区焕然一新，居住区道路、管网、建筑、景观各项功能配套逐步趋于完善。通过综合整治，老旧居住区成功转型为 “生态、和谐、休闲、宜居”的新型居住区，成为一个个为居民提供高品质生活的，与时代脉搏共振的新型社区，让身处其中的居民群众享受到了社会经济发展的成果，得到了广大城区居民的支持和欢迎。本文以和平小区的改造设计为例，对老旧小区改造设计进行简要介绍。1、基本概况和平小区建于1986年，小区北起新村西路，南至和平路，东起西四路，西至西五路，总占地面积约35公顷。现有居民楼75栋，3242户，10923人。小区西北角为山东新华鲁抗药业集团有限责任公司、淄博市热力公司，东北角为东方家俱商城，西南角为和平派出所，区内有和平小学、张店区实验幼儿园、私立幼儿园、社区服务房、停车场各一处。2、存在的问题和平小区是根据80年代的设计要求建造的，经过近30年的使用，现已无法完全满足居民生活需求，主要存在以下问题：2.1组团自成体系、出入口多、安全隐患多小区各组团自成体系，区内围墙很多，有的是单个组团通过围墙围合起来，有的是单个宿舍楼通过围墙围合起来。这些围墙使各个组团、各个宿舍楼各自独立，各组团有机联系较差，同时也造成了大量空间和资源的浪费。如和平一路、和平二路、和平三路、和平四路、和平五路、和平六路，道路两侧均设有镂空围墙，这些围墙将各个组团、各个宿舍楼围合起来，围墙内绿地多被被居民私搭乱建、堆放杂物、种菜，造成了大量公共资源和空间资源的浪费，环境质量很差。小区东北角的桃园组团，有10栋宿舍楼共636户，其出行靠小区东北角出入口解决；小区东南角沿西四路7栋宿舍楼，每栋宿舍楼均单独开口至西四路；小区其它组团也基本就近开口至周边道路。小区共有出入口13个，其中西四路8个，新村路1个，和平路4个。每个组团就近开口至周边道路，虽然方便了附近居民的就近出行，但是四通八达的出入口使得小区安全问题突出，经常出现自行车、摩托车丢失，贮藏室被撬，小偷入室盗窃等事件，居民意见很大。2.2路网结构不合理、道路破损量大、交通停车问题突出小区主路、次路、组团路、宅前路道路等级不明晰，部分道路路宽偏窄，路网结构不合理。如和平一路、和平二路、和平三路、和平五路、和平六路，作为南北向联系路，路宽仅有3m；部分东西向联系路路宽也仅为3m。路网结构的不合理、道路宽度狭窄造成区内交通拥堵。经过近30年的使用，小区内的道路破损严重，无论是主路、次路、组团路、宅前路还是人行道，均出现多路段、大面积破损、塌陷，道路质量很差。近年来，随着淄博经济的快速发展，居民私家车拥有量剧增。和平小区在最初规划设计的时候，未考虑小区停车问题，后来在和平小学北侧建设一处集中停车场，但仅能满足40辆车的停车需求，远远无法满足小区停车要求。集中停车场方便附近居民停车，但对于距离停车场较远的居民则很不实用，居民停车多采用就近路边停车、周边绿化带内停车，车辆乱停现象较为普遍；特别是和平四路，日常流动商贩、占道经营密集，在学生上下学高峰期，接送学生的机动车、摩托车、自行车常常混做一团，交通基本陷于瘫痪，居民、学生、家长意见很大。小区内交通阻塞、机非混行、停车困难等问题突出。经常出现井盖破坏、井盖丢失情况，行车、行人安全难于保证。2.3市政管网老化、架空埋地混乱、破损漏失严重小区内市政基础设施配套不全、设施老化现象普遍。道路两侧没有路灯；雨污水管网全部为合流制排水管道，排水管道多建成于80年代末、90年代初，管径小、淤堵严重。排水排污不畅，雨天道路积水，部分地段水浸街、水浸屋、污水横流现象经常发生。供电网络线路回路小、负荷重，故障、检修成为常事。电杆伫立，电缆、弱电（网通、联通、电信、有线）管线、热力管线、燃气管线凌空高架、“蜘蛛网”现象普遍，供水、供热、供气等市政管线埋设凌乱、年久失修、漏损率高、超负荷运行情况比较严重。由于市政基础设施老化，小区经常出现停水、停电、停气、网络故障等情况，严重影响居民的正常生活。同时，由于漏损率高，经常出现水费、电费等各项费用的交费纠纷，居民意见很大。2.4建筑质量参差不齐、私搭乱建普遍、建筑外观差和平小区内的住宅大部分为上世纪八十年代的建筑，已属于老建筑范畴，因为建设年代早，建筑单体较为陈旧。违章乱搭乱建建筑物和构筑物现象普遍存在。沿路建筑、储藏室私改、私搭、私建门头房情况普遍，小区处处呈现脏、乱、旧的局面。2.5公共配套不全、景观绿化缺失、居住环境差公厕、垃圾筒、果皮箱等数量不足，垃圾乱堆乱放，影响居民的生活环境。绿地面积小，整个小区仅有的一处小游园尚未有效利用。庭前、院内、屋顶、阳台普遍无植绿，绿化档次低，花草树木品种单一，可观赏性不强。2.6占道经营普遍、流动摊贩多、小区管理难度大和平小区东西向联系路两侧布满沿街商铺，商铺占道经营普遍；和平四路道路两侧也有大量沿街商铺，商铺、流动摊贩占道经营现象普遍，小区管理难度很大。3、设计理念针对本工程具有“工程复杂、涉及专业多、百姓关注度高、对城市容貌影响大”的特点，我院提出了一体化的设计理念，即将和平小区的改造作为一个整体项目进行设计，统筹考虑居住区道路、管网、建筑、景观、城市家俱等多个专项，各个专项同步实施，实现了各专业之间的“无缝隙衔接”，提供“一站式”解决方案，力求达到“改造一个社区，提升一片城市品质”的整体效果。4、总体设计构思4.1围墙拆除、私搭乱建清理、出入口整合规划将和平小区内的围墙全部拆除，主要包括和平一路、和平二路、和平三路、和平四路、和平五路、和平六路，小区外围围墙则全部保留，通过拆除围墙释放空间，为小区景观绿化、停车位设置提供空间。小区的违章建筑物、构筑物全部拆除，私改、私搭、私建门头房全部清理恢复原状，宅前绿地私搭乱建、堆放杂物、小菜地全部清理。小区现有13个出入口，规划保留东西向联系路一通向西四路出入口、和平四路通向新村路出入口、和平四路通向和平路出入口，其它10个出入口则全部封闭，确保小区围合安全。4.2雨污分流、管线落地、管网改造统一对现状市政管线进行综合整治：改造、新建雨污水管道，实现小区雨污分流；拆除架空管线，实现架空管线全部落地；改造、新建老化、破损的市政管线，保证各项市政基础设施的正常、安全运行。具体改造内容如下：4.2.1雨水、污水现状排水管道多为雨污合流，或虽有雨污水管道但雨水混接、乱接严重，且排水管道建设年代时间较长，破损、淤堵严重。结合本次综合整治，将和平小区实现完全雨污分流。污水：重新铺设小区污水管道。污水管道采用接口稳定可靠、材料抗冲击、抗开裂、耐老化、耐腐蚀、流体阻力更小的HDPE管道。雨水：重新铺设小区雨水管道。片区内雨水的收集排放结合道路竖向控制，在主路及道路低点增设雨水管道及雨水口，将雨水收集后分片排入城市道路雨水管道。新增设雨水管道采用钢筋砼管，管径d400d800。4.2.2给水经调查，小区各住户均未进行自来水分户控制，自来水跑昌滴漏现象较为普遍，水费分摊量较大，居民意见较大。结合此次综合整治，将自来水改造为一户一表，以解决计量问题。对埋地年久失修、老化的给水管道统一进行更换。同时在小区主要道路的适当位置增设消火栓，以满足市政消防要求。4.2.3暖气经调查，小区各住户暖气均未实现分户控制，部分居民楼没有暖气。结合此次综合整治，对尚未安装暖气的楼座进行管道铺设，解决暖气接入问题。同时，对现有的架空热力管道统一进行落地改造。对埋地年久失修，老化的暖气管道统一进行更换。对全部住户进行暖气分户控制改造工作。4.2.4煤气结合本次综合整治，对架空燃气管道统一进行落地改造。对埋地年久失修、老化的燃气管道统一进行更换。4.2.5网络、有线电视对现状的架空弱电管线（电信、网通、宽带、有线电视等）统一进行落地改造。为节省地下空间，所有弱电管线占用一个线位，采用综合管沟的形式共同铺设。4.2.6电力对各住户进行电表的分户改造工作。对架空电力管线统一落地。对年久失修、老化、超负荷运行的电力管线统一更换。4.3道路翻建、路网优化、停车位增设结合管网系统改造，对小区主路、次路、支路、宅前路、人行道全部进行翻建，加宽主路、次路、支路宽度，优化路网结构。4.3.1主路、支路道路改造规划对机动车道进行翻建升级，首先在保证车辆通行的基础上，兼顾居住区内慢行交通，采用人车分行与快慢一体化相结合的道路形式，整治改造小区道路。人车分行，即保留现有小区的道路形式，对机动车道、人行道重新整治铺装。机动车道采用水泥砼路面，人行道采用铺装。人车分行缓解了小区机动车、非机动车与行人的交通矛盾，有较好的安全性，但不便于路边停车与车辆错车行驶。快慢一体化，即将现有人行道去除，车行与人行在同一平面上，不区分快慢交通道。快慢一体化充分利用现有道路空间，在一定程度上方便了车辆错车、路边停车，但行人没有了专用道路，在上下班高峰，行人、机动车、非机动车混行在一起，加剧了不安全因素。同时施工时人行道下的管线、盖板等可能需要下落或保护。两种道路形式各自存在优缺点，规划将根据实际情况，对小区路采取不同的道路形式。4.3.2组团路、宅前路道路改造规划对组团路、宅前路全部整治升级铺装。根据组团路、宅前路不同宽度及功能，采用不同的路面形式及材料。宽度大于3米的宅前路采用水泥砼路面，宽度小于3米的宅前路采用20X10厘米互锁砖铺装，互锁砖采用不同色调搭配，增加变化。4.3.3停车位针对小区停车位严重不足问题，在小区宅前路前增设停车位；在和平四路两侧增建路边式停车带；扩建和平小学北侧集中停车场；将小区西部组团三角带绿地改造成为嵌草砖式集中停车场，通过多种措施解决小区停车问题。4.4商铺整治、建筑装饰、综合楼建设4.4.1商铺整治对东西向6米联系路两侧商铺进行综合整治，统一店前铺装、规整更新商铺广告牌、严禁店外经营。拆除清理和平四路沿街商铺，取缔占道经营、流动商贩。4.4.2建筑装饰装修小区内楼房多为上世纪八十年代的建筑，外墙破旧，没有保温措施。窗户陈旧破损较严重，因年代久远摇摇欲坠，有些居民自行更换，材料、颜色、形式各异。现有落水管破旧，失去功能。规划清洗、粉刷建筑外墙、楼梯间，采用住宅外墙整体清洗、粉刷楼体底层外墙和楼梯间内墙；地上贮藏室整体粉刷的形式。更换单元窗、落水管。有条件的更换、增设住宅楼单元门、楼前门。制作更换楼牌号。楼房年代久远，防水、隔热性能差。改造设计3mm厚的楼顶防水，有条件的可增加钢结构的坡屋顶。4.4.3综合楼建设拆除和平四路东侧、和平小学南侧地块建筑，重新规划建设1座四层综合楼，做为小区便民市场、商铺、医疗、物业等使用。4.5景观绿化、道路照明、设施完善、引入物业4.5.1景观绿化针对小区现状特点，规划从三个方面对小区绿化景观系统整治改造，打造小区的绿化景观系统。对东西向6米联系路对小区内住宅楼、贮藏室、商铺统一粉刷、装饰，确保建筑立面整洁、统一。4.5.1.1道路两侧绿化现状道路两侧植物生产杂乱，缺乏管理修剪，铺装破损严重。规划改造进行恢复、修补，有条件的增加绿化面积，并适当配置设施。4.5.1.2宅间绿化规划采用两种改造方案：对于居民楼为地上储藏室的，居民楼与贮藏室之间距离较小，规划将现有苗木选择性保留，储藏室前全部采用透水砖或嵌草砖铺装，方便停车。对于居民楼间绿化带较宽的，规划在宅前路前增设嵌草砖停车位。并规划运用园路、小面积铺装，配以花坛、运动器械、座椅等设施。对原有绿化树种、搭建的临时建构筑物清理，补植增种，营造绿色休闲环境。4.5.1.3组团集中绿化小区内在拟建综合楼的东侧有一处小游园，面积约3700平方米。但缺乏管理，利用率不高。游园内植物生长杂乱，铺装破损，无健身设施。改造进行恢复、修补，有条件的增加绿化面积。现有植物进行修剪，增设花坛，补充小乔灌木，增加绿化品种，并适当配置座椅、小品、健身娱乐设施。形成环境优美、亲切宜人的居民活动场所。集中绿地园路铺装以灰红透水砖为主，行道树缺失位置补栽法桐，增加五角枫、白蜡、黄山栾、木槿、樱花、紫薇的种植。4.5.2道路照明小区道路及宅前路均没有安装路灯。规划新增小区路灯电源、铺设电缆、安装路灯，解决小区夜间照明问题。和平四路、东西向6m联系路采用