某物流中心项目商业计划书.doc

1 66 保密保密协议协议 本商业计划书属商业机密 所有权归委托方苏州四通物流有限公 司所有 本商业计划所有信息均来自于企业内部或其他可靠途径 其 所涉及的内容和资料只限于已具有投资意向的投资者使用 收到本计 划书后 收件人应即刻确认 并遵守以下的规定 1 若收件人不希望涉足本计划书所述项目 请尽快将本计划书 完整退回 2 在没有取得苏州四通物流有限公司的书面同意前 收件人不 得将本计划书全部和 或部分地予以复制 传递给他人 影印 泄露或 散布给他人 3 收件人应该像对待贵公司的机密资料一样对待本计划书所提 供的所有资料 编编制制单单位 上海位 上海灏东灏东投投资资管理有限公司管理有限公司 二二 五年十月十日五年十月十日 2 66 目目 录录 投投资资要点要点 5 1 1 公司基本情况 7 1 2 公司经营理念 7 1 3 公司治理结构 8 1 4 公司管理制度 12 1 4 1 重大经营决策程序与规则 12 1 4 2 重要财务决策的程序和规则 12 1 4 3 对高管人员的选择考评和激励约束机制 14 1 4 4 内部控制制度评价 15 2 项项目概况目概况 16 2 1 项目背景 16 2 1 1 现代物流的概念 16 2 1 2 苏州市现代物流规划 17 2 2 项目规划 18 2 2 1 功能定位 18 2 2 2 市场定位 18 2 2 3 特色服务 19 2 2 4 建设规划 21 3 投投资环资环境分析境分析 23 3 1 项目建设环境 23 3 1 1 交通环境 23 3 1 2 政策环境 23 3 66 3 1 3 服务环境 23 3 1 4 客户资源 24 3 2 项目所在地概况 25 3 2 1 苏州概况 25 3 2 2 金阊新城概况 26 3 3 投资优惠政策 30 3 3 1 土地政策 30 3 3 2 税收政策 30 3 3 3 保税物流中心优惠政策 31 3 4 投资程序 32 4 项项目市目市场场分析分析 33 4 1 我国物流行业概况 33 4 1 1 我国物流行业运行现状 33 4 1 2 物流行业目前存在的主要问题 34 4 1 3 我国与发达国家物流水平差距 35 4 2 苏州企业物流与需求现状 36 4 2 1 企业物流现状 36 4 2 2 企业对物流绩效的评价 38 4 3 项目市场前景 40 4 3 1 企业物流需求前景 40 4 3 2 苏州物流需求预测 41 5 1 四通物流经营模式 44 5 1 1 先进物流企业模式借鉴 44 5 1 2 四通物流经营模式 46 4 66 5 2 公司经营策略 47 5 2 1 整体经营策略 47 5 2 2 营销组合内容 47 5 2 3 营销策略 48 6 项项目投目投资资方案方案 53 6 1 项目投资估算 53 6 2 资金使用计划 54 6 3 项目融资合作方案 55 6 3 1 融资方案 55 6 3 2 投资者权益保障 57 7 项项目目财务预测财务预测 58 7 1 财务预测说明 58 7 2 效益分析 59 7 2 1 商业综合配套估算 59 7 2 2 停车 汽修 加油等配套估算 60 7 2 3 仓储 流通加工区经营估算 61 7 3 项目盈利预测 63 8 风险风险分析分析 64 8 1 企业面临的风险 64 8 2 风险防范与对策 65 5 66 投投资资要点要点 苏州四通物流有限公司成立于 2003 年 注册资金 5000 万元 公 司主要从事物流 货运代办 仓储 流通加工等综合性物流服务 现代物流覆盖了原材料 产成品从起点至终点及相关信息有效流 动的全过程 是现代经济中企业降低成本 扩大销售之外的 第三利 润源 随着经济全球化和信息技术的迅速发展 现代物业的发展水 平已成为衡量一个国家和地区综合实力的重要标志 金阊新城区即苏州综合物流园 原称白洋湾物流园 是苏州市政 府规划的市区最大的物流中心 目前已完成概念规划 前期工作全面 启动 四通物流中心拟在金阊新城区征地 200 亩 新建各类建筑面积 115320 平方米 新建配载与停车场地 42000 平方米 购置配套物流设 备若干 安装先进的物流信息网络系统 作为苏州综合物流园的重要 组成部分 四通物流凭借拥有的雄厚实力和多年的物流实际运作经验 将成为园区内首屈一指的物流企业 本项目地处物流园交通干线出入口 对外交通有 312 国道 204 国道 318 国道 沪宁高速公路 机场快速公路 苏嘉杭高速公路 交 通十分便捷 苏州的 GDP 居全国第四位 已成为国内仅次于上海的第二大工 业城市 特别是高速发展的制造业 为现代物流业的发展提供了广阔 的市场 四通物流将成为苏州第一家物流运作平台 也可以说是中国 物流发展的前期试验基地 其独有的政策支持和国家相关部门的重视 必定会使其成为全国物流业的焦点 6 66 四通物流中心建设项目投资估算额为 29646 54 万元 其中建设投资 28296 54 万元 铺底流动资金 365 万元 拟申请融资款 RMB20000 万 元 合作 15 年内共归还投资款 28800 万元 经测算 项目 15 年内可 获得经营收入 2156549 万元 税后利润达 188258 万元 完全有能力 归还投资款 7 66 1 公司介公司介绍绍 1 1 公司基本情况公司基本情况 公司名称 公司名称 苏州四通物流有限公司 地地 址 址 苏州 312 国道 98 公里东侧产业路南侧 成立日期 成立日期 2003 年 12 月 26 日 注册注册资资本 本 5000 万元人民币 企企业类业类型 型 有限责任公司 法定代表人法定代表人 周伟荣 经营经营范范围围 物流服务 货运代办 信息配载 货物配载 仓储 服务 流通加工 货物包装 货物中转 货物联运 普通货运 货 物配送服务 停车场经营 凭许可证经营 电电 话话 86 512 85186328 85186329 传传 真 真 86 512 85186320 邮邮政政编码编码 215008 1 2 公司公司经营经营理念理念 近年来 国内外企业日益认识到物流的重要意义 按照四通物流 的观点 物流系统的作用不仅是降低总成本 企业的物流优化已从单 一的职能优化转向系统的整体优化 为了实现企业的经济战略目标 四通物流正使物流供应 产品销售和生产制造同步 形成一体化管理 作为具有物流供应链管理与全方位物流服务功能的公司 四通物流始 8 66 终将客户的需要作为提供服务的目标 并通过资源整合加 IT 技术来 提高服务品质降低物流运作成本 1 3 公司治理公司治理结结构构 公司自成立之日起就根据 公司法 等有关法律法规的规定制定 了公司章程 设立董事会 监事会 建立健全的法人治理结构 并依照 有关法律法规和公司章程的要求规范运作 突出董事会决策管理功能 重视监事会的监督管理职能 实行董事会领导下的总经理负责制 法 人治理结构健全 图图 1 1 四通物流中心四通物流中心组织结组织结构构图图 股股东东 公司股东为依法持有公司股份的人 董事会 总经理室 管理者代表 货运交易中心运营中心市场营销中心综合管理中心 国 内 订 单 受 理 国 际 订 单 受 理 业 务 开 票 统 计 供 应 链 管 理 国 内 操 作 部 国 际 操 作 部 仓 储 管 理 部 市 场 拓 展 部 市 场 营 销 部 客 户 服 务 部 信 息 管 理 部 物 业 管 理 部 人 事 行 政 部 财 务 管 理 部 9 66 股东按其持有股份的种类和份额依公司章程规定享有相应的权 利 承担相应的义务 持有同一种类股份的股东 享有同等权利 承担 同等义务 法人作为公司股东时 应由法定代表人或法定代表人授权 的委托代理人代表其行使股东权利 由委托代理人代表行使权利时 应向公司出具经法人股东的法定代表人签署的授权委托书 董事会董事会 公司董事为自然人 董事无需持有公司股份 董事会依法行使下列职权 1 负责召集股东大会 并向大会报告工作 2 执行股东大会的决议 3 决定公司的经营计划和投资方案 4 制定公司的年度财务预算方案 决算方案 5 制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案 6 制定公司注册资本 发行债券或其他证券及上市方案 7 拟订公司重大收购或者合并 分立和解散方案 8 决定公司的风险投资 资产抵押及担保事项 9 决定公司内部管理机构的设置 10 聘任或者解聘公司总经理 董事会秘书 根据总经理的提名 聘任或者解聘公司副总经理 财务负责人等高级管理人员 并决定其 报酬事项和奖惩事项 11 制定公司的基本管理制度 12 制定公司章程的修改方案 10 66 13 管理公司信息披露事项 14 向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所 15 听取总经理的工作汇报并检查其工作 监监事会事会 监事由股东代表和公司职工代表担任 公司职工代表担任的监事 不少于监事人数的三分之一 监事会行使下列职权 1 随时检查公司业务和财务状况 查阅公司会计帐簿和其他会 计资料 2 对董事 总经理和其他高级管理人员执行公司职务时违反法 律 法规或者公司章程的行为进行监督 3 当董事 总经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益 时 要求其予以纠正 必要时向股东大会或国家有关主管机关报告 4 核对董事会为提交股东大会审议而制作的财务资料 发现疑 问时可以公司名义委托注册会计师 职业审计师帮助复查 5 代表公司与董事 总经理交涉或对董事 总经理起诉 6 提议召开临时股东大会 7 向股东大会报告工作 8 列席董事会会议 有权对董事会的决议和董事长 总经理的 决定提出质疑 并要求答复 总经总经理理 公司设总经理一人 副总经理若干人 总经理由董事长提名 副 11 66 总经理 财务负责人等高级管理人员由总经理提名 由董事会聘任或 者解聘 董事可受聘兼任总经理 董事也可受聘兼任副总经理或者其 他高级管理人员协助总经理工作 但兼任总经理 副总经理或者其他 高级管理人员职务的董事不得超过公司董事总数的二分之一 总经理对董事会负责 行使下列职权 1 主持公司的生产经营管理工作 并向董事会报告工作 2 组织实施董事会决议 公司年度计划和投资方案 3 拟订公司内部管理机构设置方案 4 拟订公司的基本管理制度 5 制订公司的具体规章 6 提请董事会聘任或者解聘公司副总经理 财务负责人等高级 管理人员 7 聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员 8 拟定公司职工的工资 福利 奖惩等制度 决定公司职工的 聘用和解聘 9 提议召开董事会临时会议 10 公司章程或董事会授予的其他职权 1 4 公司管理制度公司管理制度 1 4 1 重大重大经营经营决策程序与决策程序与规则规则 公司的重大经营决策 均通过董事会按职权范围决策 按程序进 12 66 行 董事会是公司的决策机构 有关职能部门作为决策机构的下层组 织 行使其智囊团和参谋部的职能 每项重大决策前 先由有关职能 部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议 重 大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后 提交董事会讨 论决策 具体决策程序为 首先由专业职能部门根据公司生产经营管理及 发展需要 就需要决策事项进行前期调研后提出动议 然后由公司内 部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合公司发展战略规划 对其进行投资价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨 为董事会决策提供科学的依据 规避公司投资失误和风险 同时 公司 还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委员会和独立审核委员 会参与重大投资决策的评估 提供专业化的咨询意见 在此基础上 根据 公司法 和公司章程规定的程序 权限进行重大经营决策 1 4 2 重要重要财务财务决策的程序和决策的程序和规则规则 重要财务决策主要包括股权性融资 债务性融资 对外担保 利 润分配 计提资产减值准备和损失处理等的决策 股股权权性融性融资资决策的程序和决策的程序和规则规则 依据 公司章程 董事会议事规则 监事会议事规则 和 融资 管理内部控制制度 公司在符合股权性融资条件的情况下 由管理 层制定股权性融资计划和方案 提交董事会审议 董事会审议通过后 13 66 形成董事会决议 提交股东大会审议 股东大会审议通过后 授权董 事会按照有关规定办理有关股权性融资事宜 并作出相关信息披露 债务债务性融性融资资决策的程序和决策的程序和规则规则 依据 公司章程 董事会议事规则 监事会议事规则 和 融资 管理内部控制制度 对于流动资金贷款 由管理层制定贷还款计划 报告 贷款金额在最近一期经审计的净资产 10 以下的由管理层报 董事长批准 超过此限额的 提交董事会审议 对于技改贷款和对外 投资贷款 由管理层制定贷还款计划报告 提交董事会审议 并作出 相关信息披露 对对外担保决策的程序和外担保决策的程序和规则规则 依据 公司章程 董事会议事规则 监事会议事规则 和 对外 担保内部控制制度 对于对外担保事项 应遵守国家有关法律法规 的规定 对符合规定的 管理层应掌握被担保人的资信状况 以报告 形式提交董事会审议 超过董事会权限的 提交股东大会审议 并作 出相关信息披露 对外担保采取相应反保全措施 利利润润分配决策的程序和分配决策的程序和规则规则 依据 公司章程 董事会议事规则 监事会议事规则 和 对外 担保内部控制制度 公司利润分配方案由公司董事会做出 提请股 东大会审议 股东大会决议通过后 公司董事会须在股东大会召开后 两个月内完成股利 或股份 的派发事项 并作出相关信息披露 计计提提资产资产减减值值准准备备和和损损失失处处理决策的程序和理决策的程序和规则规则 依据 公司章程 董事会议事规则 监事会议事规则 和 计提 14 66 资产减值准备和损失处理的内部控制制度 公司经理应按董事会的 要求提交计提资产减值准备的书面报告 经董事会审议通过后实施 对于已提取减值准备的资产确需核销时 公司经理应向董事会提 交拟核销资产减值准备的书面报告 经董事会逐项表决通过后实施 核销和计提资产减值准备金额巨大的 或涉及关联交易的 在召开年 度股东大会时 董事会应提交核销和计提资产减值准备书面报告 监 事会应对董事会有关核销和计提资产减值准备的决议程序是否合法 依据是否充分等方面提出书面意见 并形成决议向股东大会报告 对 于计提资产减值准备和损失处理决策应作出相关信息披露 1 4 3 对对高管人高管人员员的的选择选择考考评评和激励和激励约约束机制束机制 高管人高管人员员的的选择选择 董事长根据公司实际情况提出执行总经理及其经营管理班子的 建议人选 提交董事会讨论通过 执行总经理可根据公司实际生产经 营管理情况提出其他高管人员的建议人选 提呈董事会审定 董事会 秘书亦由董事会聘任 高管人高管人员员的考的考评评 公司董事会以 提高运营质量和增加经济效益 为标准 结合产销 量 销售收入 利润指标 管理要求等各项任务指标制订合理的年度 目标责任制 产销量 利润等 并进行认真分解 层层落实 制订各自 的内部目标责任制 并制订相应的与之配套的内部考核指标体系 从 而保障公司 利润最大化 和 股东利益最大化 15 66 高管人高管人员员激励和激励和约约束机制束机制 公司在管理方面进行了积极有效的探索 规范内部控制和运营 完善内部激励与约束机制 建立年薪制等内部奖励和提升制度 提高 管理层尽职工作的积极性和工作效率 从而为实现公司稳健及持续发 展目标在制度 机制等方面提供了强有力的保障 1 4 4 内部控制制度内部控制制度评评价价 公司按照 企业会计准则 企业会计制度 和有关法律法规的规 定建立健全了内部控制制度 所制定内部控制制度的内容主要包括对 货币资金 融资 采购与付款 实物资产 成本费用 销售与收款 工 程项目 对外投资 对外担保等经济业务活动的控制 公司内部控制的方法主要包括 组织结构控制 授权批准控制 会计系统控制 预算控制 财产保全控制 人员素质控制 风险控制 内部报告控制 电子信息系统控制等 公司制定的内部控制制度是完整 合理的 并得到了有效执行 16 66 2 项项目概况目概况 2 1 项项目背景目背景 2 1 1 现现代物流的概念代物流的概念 现代经济已将物流作为企业降低成本 扩大销售之外的 第三利 润源 随着经济全球化和信息技术的迅速发展 现代物业的发展水 平已成为衡量一个国家和地区综合实力的重要标志 现代物流覆盖了 原材料 产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程 它将运 输 仓储 装卸 加工 整理 配送 信息等方面有机结合 形成完整的 供应链 为用户提供多功能 一体化的综合性服务 它把整个社会看 作一个物流运行系统 它用信息系统来整合对顾客 经销商 运输商 生产商 物流公司和供应商之间的管理 让物的流动具有最佳的目的 性和经济性 消除整个价值链上的浪费 让每个参与者都能受益 从 而提高整个社会的资源利用水平 提高整个社会的竞争力 抵消市场 经济条件下盲目竞争和调节滞后的制度性缺陷 中国目前已成为全球第四大贸易国 钢 铁 铜全球消费量第一 原油进口量全球第二 是许多世界制造业产品 整机 零配件的最大 生产基地 物流量在国际物流中占有重要位置 如果加上国内体量 在世界上数一数二 而当前中国物流业的发展水平同这一地位并不相 称 中国现代物流业无论从基础设施 经营管理 成本水平 以及观念 方法和理论研究方面还处于相对落后的状况 17 66 2 1 2 苏苏州市州市现现代物流代物流规规划划 苏锡常城市圈经济实力在长江三角洲地区中仅次于上海 明显高 于其它几个城市圈 苏州的经济实力占主导地位 苏州作为制造业基 地之一 拥有众多外资企业 大量跨国公司的进驻 带动了高新技术 产业的快速发展 物流需求量大增 迫切需要一套快速 便捷 高效的 现代物流系统作为支撑 目前苏州有 85 以上的物流服务是由其他 城市提供的 仅税收流失就达数十亿 为此 苏州市政府专门成立了 现代物流领导小组 以期改善苏州的物流市场 增加苏州的物流收入 苏州发展物流业除了拥有经济总量 制造业特色 外向型经济的 优势外 区位优势也很明显 苏州位于长江三角洲腹地 沟通苏北 江 浙 是离上海最近的中心城市 苏州为苏锡常二级城市圈物流枢纽城 市 江苏与浙江以及其他省市物流交换枢纽城市和上海国际航运中心 辅助物流枢纽城市 根据 苏州市现代物流规划 苏州市将用 5 15 年 的时间 致力将苏州打造成长江三角洲地区重要的现代物流中心城市 金阊新城区即苏州综合物流园 原称白洋湾物流园 是苏州市政 府规划的市区最大的物流中心 目前已完成概念规划 前期工作全面 启动 四通物流中心作为苏州综合物流园的重要组成部分 凭借公司 拥有雄厚的实力和多年的物流实际运作经验 将成为园区内首屈一指 的物流企业 18 66 2 2 项项目目规规划划 2 2 1 功能定位功能定位 四通物流中心项目的定位是建成一个集干线多式联运 外商 制造进出口货物集散 流通加工 物流金融 信息服务以及其 它物流配套服务为一体的现代物流综合服务基地 形成以四通物流有限公司为核心的共盟体物流中心 将各联 盟融为一体 从咨询服务开始 货运交易 货运代理 货运跟 踪 信息反馈 业务结算 仓储配送 装卸分拣 流通加工等 到售后服务 提供综合性的支持 2 2 2 市市场场定位定位 四通物流中心将作如下的市场定位 从支持苏州制造业现有企业供应链优化的角度看 物流园区 将集中为 IT 电子 化工 机电等行业提供仓储 装卸 包装 运输 销售 信息一体化现代物流服务 从支持苏州产业结构发展的角度看 物流园区将为新兴的商 贸服务产业提供运输 库存控制 分拨 供应链可视性等一体 化支持服务 从支持区域物流行业发展的角度看 物流园区将定位为以苏 州为中心快速反应物流网络的主节点 为覆盖长三角的快运 网络体系提供多式联运转驳 交叉理货 配载 本地配送 信 19 66 息处理等一体化服务 省内客户省内客户 上海客户上海客户 第三物流公司第三物流公司第三物流公司第三物流公司 苏州客户苏州客户 交交 叉叉 理理 货货 长三角客户长三角客户 分销中心分销中心 配送配送 银行银行银行银行 总部总部 铁路 公路铁路 公路铁路 公路铁路 公路 图图 2 1 四通物流中心四通物流中心定位 支持工定位 支持工业业 商 商贸贸 2 2 3 特色服特色服务务 四通物流中心在物流服务中所提供具有特色服务主要有以下几 个方面 1 物流咨询 用科学 经济的方式为客户提供物流方案的策划 组织和实施 2 跨省市快运 建立全国物流网络 承接各类物资的整车 零 担运输业务 确保快速 准时 安全 高效 低耗完成客户所交予的物 流运作内容 3 仓储服务 设立大型仓库和堆场 为客户提供各类物资的保管 存储和中转配送服务 同时还可提供物品整理 包装等配套服务 4 多式联运 对大批量 长距离的货物可组织公路 铁路 水路 20 66 和航空等多种方式的联合运输 实行门到门全程跟踪运输服务 在确 保安全 及时的条件下 尽可能为客户降低物流成本 5 进 出口报关业务 随着越来越多跨国企业进入中国市场 为 了确保产品质量 有许多零部件需要从国外进口国内进行组装配置 同时随着中国加入 WTO 各大企业销售市场的不断拓展 越来越多 的产品也将出现在国际销售市场上 鉴于此 四通物流中心拟成立国 际贸易部 为广大客户提供各类零部件 原材料及成品的进 出口报 关业务 以此增强物流延伸工作与提供服务 6 为客户提供个性化服务与各类增值服务 因为物流需求方的 业务流程各不一样 而物流 信息流是随价值流流动的 因而四通物 流中心按照客户的业务流程来制定各个项目的服务与操作流程 同时 一项独特的物流服务能给客户带来高效 可靠的物流支持 而且使客 户在市场中具有特别的 不可模仿的竞争优势 物物 流流 连连 锁锁 供供 应应 流流 程程 运运运运 输输输输 运运运运 输输输输 订订订订 单单单单 运运运运 输输输输 销销销销 售售售售 订订订订 单单单单 发发发发 票票票票 订订 单单 SS S 价价价价 格格格格 销销销销 售售售售 客客客客 户户户户 物物物物 流流流流 供供 应应 商商 Manufacturers HQ 仓仓 库库 Factory Shop Warehouse 订订 单单 发发发发 票票票票 运运运运 输输输输 图图 2 2 四通物流中心物流服四通物流中心物流服务务基本流程基本流程 7 物流信息管理系统 公司部署的物流信息系统是以生产流程 21 66 优化为起点 以为大型生产商提供自动生产线补货为核心的 以仓储 与运输综合资源优化和控制管理为基础的 仓储 运输及采购补货功 能于一体的高度智能化的第三方物流业务解决方案 服务于具有多地 分布式采购及销售渠道的大型生产企业 优化其原材料采购端至成品 销售供应链组成 可以实现物流管理的信息化 自动化 网络化 智能 化 柔性化 缩短与世界上先进的电子物流供应链运作的差距 2 2 4 建建设规设规划划 交易大厦 45120 平方米 为物流交易提供信息资源和交易场 所以及硬软件设施 地面 2 层商业用房 3 12 层商住用房 商业配套商铺 48880 平方米 1 层 3 层为商铺用房 配载与停车场地 42000 平方米 为集装箱提供堆存场所 为 配载货车提供停车场地 仓库 16400 平方米 为货主提供仓储 流通加工和装卸服务 附房面积 4920 平方米 绿地面积 25600 平方米 22 66 图图 2 3 四通物流中心建四通物流中心建设规设规划划 23 66 3 投投资环资环境分析境分析 3 1 项项目建目建设环设环境境 3 1 1 交通交通环环境境 四通物流中心位于苏州金阊新城区内及交通干线出入口 对外交 通有 312 国道 204 国道 318 国道 沪宁高速公路 机场快速公路 苏嘉杭高速公路 交通十分便捷 3 1 2 政策政策环环境境 国务院有关部门已开始修订 制定有关政策 法规 为物流发展 创造条件 苏州地方政府也在制定相应的政策 法规 促进本地区物 流发展 政府有关部门专门委托专业研究单位对苏州物流园进行规划 本 项目即位于苏州综合物流园内 该物流园规划投资规模达到 30 亿人 民币 是市政府规划的市区最大的物流中心 它北至长浒大桥 南到 苏虞张一级公路连接线 西南接京杭大运河 东北连 312 国道 在这 个近 5 平方公里的范围内 将建设一个水 公 铁一体化的物流园区 因此 本项目的建设迎合规划要求 必将得到有关政策的支持 3 1 3 服服务环务环境境 苏州作为上海的后方制造基地 四通物流将成为苏州第一家物流 24 66 运作平台 也可以说是中国物流发展的前期试验基地 其独有的政策 支持和国家相关部门的重视 必定会使其成为全国物流业的焦点 苏州现在已成为世界重要的 IT 产地之一 IT 业产值占到全球总 产值的 10 以上 而且这些 IT 厂家多要求零库存 对物流业提出了 高质量的要求 由于四通物流服务的多是国际跨国公司 客户对高质 量物流的要求以及对于国际物流的特殊要求是四通物流提供高品质 服务的理由 苏州区位条件优越 有发达的高速交通网络和信息化网络 2004 年末苏州市拥有机动车 127 76 万辆 全社会完成货运量 8833 万 吨 比上年增长 20 1 货物周转量 52 27 亿吨公里 比上年增长 14 9 苏州港港口吞吐量 9060 万吨 比上年增长 44 2 发达的交通 信息 化网络和运输业为苏州物流业发展提供了有力的保障 3 1 4 客客户资户资源源 目前 苏州的 GDP 居全国第四位 苏州已成为国内仅次于上海 的第二大工业城市 特别是高速发展的制造业 为现代物流业的发展 提供了广阔的市场 而现在面临的问题是 苏州物流成本占 GDP 的 20 是美国 日本等发达国家的 2 倍 要提高经济效益 就必须降低 物流成本 因此 提高物流业发展水平是一件非常紧迫的事 工业企业对厂区物流以及进出口料件成品的国际物流的需求成 为四通物流稳定的客户资源 25 66 3 2 项项目所在地概况目所在地概况 3 2 1 苏苏州概况州概况 地理位置地理位置 苏州是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市 是长江三角 洲重要的中心城市之一 苏州位于江苏省东南部 东临上海 南接浙 江 西抱太湖 北依长江 苏州市区中心地理坐标为北纬 31 19 东 经 120 37 图图 3 1 苏苏州区位示意州区位示意图图 交通条件交通条件 苏州地处我国沿海经济带与长江经济带的 T 结构的交汇处 也 是长江与太平洋通道的交叉口 无论从长江 内河 还是铁路 公路的 区位来看 苏州都是沟通江浙的交通走廊 是江苏的门户和上海的咽 喉 在未来的交通中 将起到长江三角洲经济发达区域中心交通走廊 的作用 沪宁铁路横穿市域东西 境内里程 80KM 苏州站为主要客 26 66 运站之一 航空使用上海虹桥机场 浦东机场和硕放机场 光福机场 2004 年末全市高速公路通车里程达 298 公里 综综合合实实力力 2004 年苏州市实现生产总值 3450 亿元 比上年增长 17 6 人 均生产总值超过 7000 美元 世界五百强中的一百多个企业苏州有跨 国公司或企业 2004 年苏州市经济总量全国排名第四位 仅低于北京 上海 深圳 全市惟有五个县级市均位列全国百强县的前茅 其中昆 山市名列第二 仅次于广东顺德市 2003年 国家权威部门公布的 中国城市竞争力报告 显示 苏州 的城市综合竞争力在全国200个主要城市中排名位于第八位 在内地 城市中排名第六 表表3 1 中国城市中国城市竞竞争力排名争力排名 竞争力 城市 人才资本科技结构设施区位环境文化制度 政府 管理 企业 管理 开放综合 香港 1 上海 21214114241772 深圳 34141331916117113 北京 12182252314410104 澳门 5 广州 534316326253386 东莞 24303153835442615144137 苏州苏州 19198 813131919141420203 35 510102 24 49 98 8 天津 2153201383246393142279 宁波 141216110231493551310 3 2 2 金金阊阊新城概况新城概况 地理交通地理交通 27 66 苏州市金阊新城位于苏州市中心城区的白洋湾 规划面积 11 2 平方公里 规划范围东至沪宁高速公路 南至苏虞张快速通道苏州连 接线 西临京杭大运河 北至黄花泾河 图图 3 2 苏苏州州综综合物流园区合物流园区 金阊新城拥有便捷的交通网络和丰富的交通资源 沪宁高速公路 312 国道 沪宁铁路 京杭大运河等交通设施交汇于此 粮食 木材 建材 煤炭和金属材料等 11 条铁路专用线延伸其中 同时 苏州市快 速攀升的外向型经济和发达的制造业为其提供了良好的产业基础和 广阔的发展空间 在新城内发展物流产业具有巨大的发展潜力和广阔 28 66 的发展前景 园区园区规规划划 物流园内将建设保税物流中心 中心商务区 综合联运区 仓储 配送区和现代住宅区五大功能区域 其中保税物流中心占地 75 万平 方米 功能定位于发展保税仓储物流产业 主要从事保税仓储 保税 配送 国际采购 简单加工和增值服务等相关业务 中心商务区占地 82 万平方米 由大型购物超市 金融保险业 办公商务中心 商业住 宅设施等组成 将逐步发展成为苏州市区的生产生活物资采购中心 综合联运区占地 162 万平方米 利用公路 水路 铁路集中的优势 建 设大型钢材市场和联运配载中心 仓储配送区占地 230 万平方米 用 以发展仓储物流及配送产业 现代住宅区占地 327 万平方米 建设中 高档现代化住宅 图图 3 3 金金阊阊新城 新城 苏苏州州综综合物流园区 合物流园区 综综合整合合整合规规划划 29 66 园区近期开园区近期开发项发项目目 房地产开发项目 地块 A 规划建设为联体别墅和别墅住宅 规划用地 8 18 万 m2 建筑密度 20 限高 12 米 绿化率 40 容积率 0 5 地块 B 以小高 层住宅为主 多层和高层住宅为辅 规划用地 17 万 m2 建筑密度 25 限高 50 米 绿化率 30 容积率为 1 5 中心商务区开发项目 中心商务区将建成为整个物流园提供商务办公 产品展示 信息 传达 超级市场 文化休闲 餐饮住宿等配套服务的新城中心区 首期 将启动建设商务办公中心大楼 规划用地面积 5000 m2 建筑面积 10000 m2 层高约 12 15 层 主要用行政 办公 商务写字楼等 专业市场开发项目 在仓储配送区内 将规划建设各类专业市场 除已经规划的五金 机电市场 汽贸市场等 还将规划小商品市场 数码电子市场 家电交 易中心 皮件 服饰 市场等 通过合理的功能布局 完善的设计规划 正确的产业引导 在物流园内形成各类专业市场的聚集地 物流货运交易中心项目 即本项目 物流货运交易中心规划用地约 200 亩 通过整合周边资源 建立 现代化的货运交易平台 完善的网络服务 先进的信息交换系统和科 学的管理理念 充分发挥第三方物流的优势 集仓储中心 信息中心 交易中心 运输中心 配送中心和相关配套服务于一体 为苏州和周 边地区的制造企业提供高效 便捷 周到的物流服务 30 66 3 3 投投资优资优惠政策惠政策 3 3 1 土地政策土地政策 苏州市区地价平均水平约为工业 物流 用地每亩 15 25 万元人 民币 商业用地每亩 150 350 万元人民币 住宅用地每亩 230 450 万 元人民币 取得土地使用权的程序是 投资者凭投资项目的立项批准文件 向当地国土管理局提出用地申请 国土管理局根据项目用途 在土地 利用总体规划确定的建设用地功能区内 向投资者提供建设用地 双 方签定国有土地使用权出让意向书 报经有权一级政府批准后 当地 国土管理局与申请使用土地的受让方签定国有土地使用权出让合同 受让方根据合同约定的期限支付完全部出让金后 国土管理局向受让 方颁发国有土地使用证 受让方取得土地使用权 3 3 2 税收政策税收政策 1 对新办的部分服务型企业 当年新招下岗失业人员达到规定 比例 按规定签订劳动合同的 3 年内免征营业税 城市维护建设税 教育费附加和企业所得税 2 新办的劳动就业服务企业 当年安置城镇待业人员达到规定 比例的 可在三年内减征企业所得税 3 对新办的独立核算的从事咨询业 信息业 技术服务业的企业 或经营单位 自开业之日起二年免征企业所得税 31 66 4 对新办的独立核算的从事交通运输业 邮电通讯业的企业或 经营单位 自开业之日起 第一年免征 第二年减半征收企业所得税 5 对新办的独立核算的从事公用事业 商业 物资业 对外贸易 业 旅游业 仓储业 居民服务业 饮食业 教育文化业 卫生事业的 企业或经营单位 自开业之日起 可减征或免征企业所得税一年 3 3 3 保税物流中心保税物流中心优优惠政策惠政策 1 结合保税仓库和出口监管库的功能 可储存各种贸易方式的 进口货物和已申报出口的货物 并且没有对货物存放时间的限制 2 保税物流中心内的物流企业对保税货物可以进行包装 分类 分级 加刷标志 分拆 切割 拼装等简单加工和增值服务 根据产品 使用者的不同情况和境内境外市场需求 开展货物分拨 配送服务 3 保税货物可在保税物流中心与其他海关监管的特殊区域 保税 物流中心 出口加工区 保税仓库 出口监管仓库 以及本地关区外企 业之间进行转关和提取等报关手续 4 从保税物流中心配送到境内外的货物可退回物流中心调换 5 物流中心内的企业对储存的保税货物可申请转移物权 6 境内中心外的货物进入中心视同出口 可以享受出口退税政 策 并在进入物流中心环节退税 由海关给予签发出口退税联 允许 跨国采购中心在物流中心内组织采购国内货物的出口 7 企业可直接在保税物流中心所在地主管海关报关 可采用直 通式等多种方式快捷通关 32 66 3 4 投投资资程序程序 苏州市中外合资 合作 企业投资程序如下 1 中外双方经过友好协商 达成合资 合作 经营的意向 并由双 方法人代表签署合资 合作 意向书 中方企业根据意向书 编制项目 建设书申报立项 2 项目建议书批准后 合资 合作 双方共同编制可行性研究报 告 经双方法人代表签字后由中方企业提出申报 3 可行性研究报告批准后 合资 合作 双方共同编制合同 章程 经以双方法人代表签字后 由中方企业负责申报 4 合同 章程批准后 可向苏州市对外经济贸易委员会申领批准 证书 5 企业领到批准证书后 必须在一个月内凭批准证书向工商局 办理注册手续 从核发营业执照之日起 合资企业即告成立 33 66 4 项项目市目市场场分析分析 4 1 我国物流行我国物流行业业概况概况 4 1 1 我国物流行我国物流行业业运行运行现现状状 近年来 随着国民经济持续快速发展 我国物流也呈现出快速增 长的势头 国民经济发展对物流的依赖程度越来越高 物流增加值增 长继续快于服务业的发展速度 现代物流已经成为加快发展第三产业 推动经济结构调整的必不可少的重要措施 物流成本占 GDP 比重略 有降低 另一方面 物流发展水平仍相对落后 社会流通缓慢 效率偏 低 成为制约国民经济发展的瓶颈 据中国物流信息中心统计测算 2004 年 全国社会物流总额达 38 4 万亿元 同比增长 29 9 按现价计算 下同 增幅比上年同期提 高 2 9 个百分点 GDP 总量与物流总额相比的物流需求系数为 2 8 这说明我国每单位 GDP 产出需要 2 8 个单位的物流总额来支持 这 一系数明显高于 八五 时期平均 1 6 九五 时期平均 1 7 的水平 从社会物流需求比重看 2004 年 工业品物流总额为 32 5 万亿 元 同比增长 30 2 增幅比上年同期提高 3 4 个百分点 占社会物流 总额的比重高达 84 6 反映出我国工业化进程的基本特征 2004 年 全国社会物流总成本为 29114 亿元 同比增长 16 6 增幅比上年同期提高 3 个百分点 2004 年 物流总成本占 GDP 的比重为 21 3 比上年降低 0 1 个 34 66 百分点 比 1991 年降低 2 7 百分点 社会物流总成本占 GDP 的比重 呈逐渐降低的趋势 19 0 20 0 21 0 22 0 23 0 24 0 25 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 图图 4 1 1991 2004 年社会物流年社会物流总总成本占成本占 GDP 比重情况比重情况 据中国物资储运总公司对其分布在全国 20 个省会城市的 40 个 仓库和中国物资储运协会 10 个仓库的统计 2004 年库存货物平均周 转次数为 13 6 次 比上年的周转次数加快 3 次 说明我国现代物流发 展 推动流通效率显著提高 4 1 2 物流行物流行业业目前存在的主要目前存在的主要问题问题 我国社会物流虽然有了快速发展 但与国民经济发展需要相比 仍存在许多问题 主要体现在以下几方面 1 物流 物流 瓶瓶颈颈 制制约现约现象突出象突出 据测算 2004 年社会物流总额增长率如剔除价格因素 需要运输 的实物量增长在 20 左右 而实际完成的货运总量只增长了 10 6 与需求增幅之间至少存在 9 个百分点的差距 2 社会物流依然粗放 社会物流依然粗放 2004 年 我国的货运总量为 161 亿吨 货物价值总额为 38 4 万 35 66 亿元 货运平均价值为 2384 元人民币 吨 据美国相关统计数据显示 2002 年美国国内货运总量为 115 7 亿吨 运输的货物价值总额为 84831 亿美元 货运平均价值为 733 美元 吨 约合 6060 元人民币 吨 是我国的 3 倍 我国的运输总量比美国大 而运输价值量却只有美国 的 40 这说明在粗放型经济条件下 物流的对象主要是附加值低的 产品 对物流需求大 导致物流成本居高不下 也使得物流活动还处 于低水平 粗放的阶段 很难适应目前多品种 多批次 少批量的流通 方式的变化 3 物流 物流综综合合协调协调的能力薄弱的能力薄弱 当前我国物流水平落后的主要矛盾不在于物流设备的落后 而在 于物流综合协调能力薄弱 一是缺乏全国的物流规划 社会物流基本 处于各自为政的无序状态 二是管理分割 难以协调 三是物流社会 化 专业化程度低 造成物流效率低下 资源闲置较严重 在这种情况 下 物流设施投入再多 也难以解决问题 反而造成大量闲置 4 物流 物流组织组织管理水平落后管理水平落后 从物流成本构成的差距 可以看出 我国与美国相比 差距最大 的在于物流的组织管理水平 我国物流管理成本占总成本的 14 美 国只有 3 8 反映出我国无论社会物流专业化水平 还是社会物流组 织能力和物流管理水平都很低 4 1 3 我国与我国与发发达国家物流水平差距达国家物流水平差距 由于我国与美 日等发达国家经济发展处在不同阶段 经济结构 36 66 的差异性使得物流成本占 GDP 比重的差异也较大 一般来说 社会 物流需求主要集中在第一 第二产业 近年来 美国第一 第二产业 占 GDP 的比重仅为两成 日本为 33 而我国则超过六成 2002 年美国第一 第二产业 GDP 是我国的 2 4 倍 但其物流成 本却是我国的 3 5 倍 这说明 美国用相当于我国 3 5 倍的物流费用 支撑相当于我国 2 4 倍的经济总量 其经济运行中的物流含量明显高 于我国 目前美国物流成本占第一 第二产业 GDP 的比重为 43 我国 仅为 31 这表明美国第一 第二产业每产出 100 元 GDP 就需投入 43 元物流费用 在我国只有 31 元 我国物流含量明显偏低 此外 无论社会物流组织能力 还是物流管理水平 我国都处于 较低水平 报告指出 与发达国家相比 差距最大的地方在于我国物 流的组织管理水平 目前我国物流管理成本占总成本的比重为 14 而美国仅有 3 8 运输成本的差距 也反映我国物流水平较低 一般 来讲 运输成本比重越高 物流水平越高 目前美国运输成本占 63 在我国仅占到 50 4 2 苏苏州企州企业业物流与需求物流与需求现现状状 4 2 1 企企业业物流物流现现状状 随着苏州制造业的高速发展 特别是大型外资企业的不断进驻 苏州作为全国制造业的中心之一 物流需求旺盛 从而也为苏州物流 37 66 业提供了巨大的发展潜力 为反映苏州企业的物流现状 苏州市统计局企调队选取了 55 家 大型工业企业进行了抽样调查 调查单位中 90 为外商独资 合资 企业 内资企业占 10 调查结果如下 1 原料自行采 原料自行采购为购为主主 调查企业的原材料或零部件进口比重较大 占92 7 的企业具有 进口业务 其原材料或零部件采购于日本的比重最高 占49 1 其次 为欧洲市场和东南亚市场 均占43 6 也有36 3 的企业从北美市场 采购业务 原材料的采购方式以企业自行采购的为多 被调查企业中 有41家选择自己采购 占总数的74 6 有14家企业为部分自己采购 部分委托 占25 4 没有一家企业的原材料是委托采购的 2 仓库仓库自有率高自有率高 从调查汇总看 调查企业自有仓库较为普及 有94 6 的企业拥 有自己的原材料仓库 户均面积为3313 31平方米 89 1 的企业拥有 自己的产成品仓库 户均面积3151 27平方米 虽然仓库自有比率极高 但仍有4成以上的企业觉得不够用或有时不够用 其中 15 4 的企业 原材料仓库完全不能满足生产经营的需要 14 3 的企业产成品仓库 不能满足需求 有30 6 的企业觉得有时仍显紧张 3 企 企业业运运输车队较输车队较少少 在原料 产品流通周转中 企业有运输车队的较少 大多企业原 料 产品运输借助社会力量完成 在被调查的55家企业中 只有6家单 位拥有自己的运输车队 占10 9 这些企业户均有车6辆 车型以栏 38 66 板车居多 约占66 7 箱形车次之 占50 平板车第三 占 16 7 47 3 的企业将运输车辆主要用于产成品运送 主要用于原材 料运输的企业占23 6 4 物流 物流业务倾业务倾向外包向外包 随着物流行业的快速发展 更多企业选择将仓储 运输等物流业 务委托专业公司经营打理 从对55家企业调查看 有92 7 的企业将 物流业务外包 其中 外包给多家物流公司的企业占76 4 只交由一 家公司承担的企业占16 3 从对物流公司的选择上看 具有物流业 务专长的公司较受青睐 在外包给多家公司的企业选择中 专业报关公司最受欢迎 有25 家企业选择与之合作 占59 5 国际著名航空快运公司和本地货运 公司并列第二 有54 7 的企业选择了他们的服务 另外 国内著名货 运公司和国际著名海运公司也是企业比较愿意选择的 占比分别为 42 8 和40 5 相对而言 本地铁路运输代理公司所占份额较小 仅 为11 9 从只包给一家公司的企业选择上看 国际著名物流公司 国内著 名公司和本地物流公司机会相对均等 分歧不大 其选比均为22 左 右 4 2 2 企企业对业对物流物流绩绩效的效的评评价价 企业在接受物流服务的同时普遍关注物流绩效的评价 55家企业 中 定期开展物流绩效评价的占63 6 且评价内容涵盖时间 成本 39 66 服务水平等多个方面 其中 运输的安全准时是企业首要的