5城市房地产市场价格修正体系.doc

5.3.1城市房地产市场价格修正体系城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。5.3.1.1城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。5.3.1.2房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。5.3.2城市房地产价格影响因素的选择5.3.2.1居住房地产的影响因素-区域因素。主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施。-个别因素。主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。-权益因素。年限修正、产权状况修正。5.3.2.2商业房地产的影响因素-区域因素。主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。-个别因素。主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。-权益因素。年限修正、产权状况修正。5.3.2.3工业房地产的影响因素-区域因素。主要指环境状况、交通状况、配套设施。-个别因素。主要指成新率、层高、土地个别因素。-权益因素。年限修正、产权状况修正。5.3.3住宅房地产市场价格主要影响因素5.3.3.1区域因素-地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度。-环境状况。主要指环境质量、景观环境、治安状况。-交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。5.3.3.2个别因素-成新率。主要指房屋的新旧程度。-朝向。主要指房屋主卧室的朝向。-楼层。主要指房屋所在的自然层。-通风采光。主要指房屋的间距、通风采光情况。-房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型。5.3.3.3权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正。住宅房地产区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣地段位置离市中心距离 M离片区中心距离 M土地级别80-10060-8040-6020-400-20人口密度80-10060-8040-6020-400-20配套设施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供电80-10060-8040-6020-400-20供气80-10060-8040-6020-400-20供热80-10060-8040-6020-400-20通讯设施80-10060-8040-6020-400-20公用设施配套中 学 M小 学 M医 院 M体育场馆 M公 园 M商场 M菜 场 M小区配套会所80-10060-8040-6020-400-20健身房80-10060-8040-6020-400-20游泳馆80-10060-8040-6020-400-20车库80-10060-8040-6020-400-20网球场80-10060-8040-6020-400-20交通状况道路通达度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站点距离 M公交车次对外交通距离距火车站距离 M距飞机场距离 M距码头距离 M路网密度80-10060-8040-6020-400-20环境状况环境质量优劣度水环境80-10060-8040-6020-400-20气环境80-10060-8040-6020-400-20声环境80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20景观环境自然景观80-10060-8040-6020-400-20小区景观80-10060-8040-6020-400-20绿化率80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20治安环境治安状况80-10060-8040-6020-400-20交通管制80-10060-8040-6020-400-205.3.3.4个别因素修正1） 成新率根据房地产估价规范及相关法律、法规：各种结构房屋的经济耐用年限一般为： （1）钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年； （2）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； （3）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； （4）砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； （5）简易结构10年。计算公式为：年折旧额=建筑物重置价（1-残值率）耐用年限 成新率=1-房屋已使用年数（1-残值率）耐用年限房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。1)年限修正住宅房地产年限修正主要是对城市住宅房地产市场价格中所分摊的土地价格进行年限修正。年限修正E=Kn/K70=1-1/（1+r）n/ 1-1/（1+r）70n为剩余土地使用年限r为土地报酬率2)产权状况修正主要是对特殊产权状态下的房地产价格进行正常的修正，目前常见的有房改房、经济实用住房、划拨土地上的房地产等。产权状况修正可依据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减。5.3.4商业房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.3.4.1商业房地产市场价格主要影响因素5.3.4.1.1区域因素-地段位置。主要指离市商服中心距离、离片区商服中心距离、土地级别、人口密度。-繁华程度。主要指人流量、商业职能总数、消费环境、治安状况。-交通状况。主要指停车状况、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套、商业区配套、物流配送。5.3.4.1.2个别因素-临街状况。主要指商业房产临街状况、临什么街、是否多面临街。-建筑结构。主要指商业房产的建筑结构。-楼层。主要指商业房产所在的自然层。-层高。主要指商业房产的房屋高度。-宽深比率。主要指商业房产的临街宽度与进深的比率。-建筑装修。主要指商业房产的装修程度。5.3.4.1.3权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指划拨土地上及其他特殊产权的商业房产与标准产权商业房产的修正。5.3.5工业房地产市场价格主要影响因素5.3.5.1区域因素-地段位置。主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别。-环境状况。主要指环境质量、三废处理环境。-交通状况。主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。-配套设施。主要指市政配套。5.3.5.2个别因素-成新率。主要指房屋的新旧程度。-跨度。主要指厂房的横跨距离。-层高。主要指厂房自然层的高度。5.3.5.3权益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。-产权状况修正。主要指划拨土地或其他产权上的厂房与标准产权厂房的修正。5.3.6城市房地产市场价格修正因素权重解析确定权重Wi反映城市房地产市场价