栖霞建设财报分析_人力资源管理_经管营销_专业资料.doc

南京邮电大学投资统计学课程论文题 目房地产企业经营状况评析专 业统 计 实 务学生姓名孙学涛班级学号Z12160352 2014年 12 月 17 日房地产企业经营状况评析基于栖霞建设房地产企业年度财务数据的分析摘 要当今房地产业竞争越来越激烈，同时上市房地产企业作为我国证券交易市场上独立的行业板块，房地产企业的经营状况是越来越多投资者关注的问题，因此如何做好上市房地产企业的经营状况评析问题也就是房地产企业面临的一个十分重要的问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的稳定发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。年报是利益相关者了解上市公司最重要的一种方式，通过上市公司的年报能认清公司的质地，年报解读，要综合财务管理、企业经营统计、审计等相关的知识，需要结合财务知识和上市公司公开的披露的消息等非财务知识，分析该家上市公司的现状。基于这样的背景，本文希望通过实证研究通过财务会计报表分析房地产行业的状况以及发展趋势。本文针对栖霞建设2010至2013年的年度财务数据,结合房地产经营实际现状,从财务分析的角度,研究栖霞建设近年来的财务状况和经营成果,预测栖霞建设的可持续发展之路。关键词:房地产；经营状况；财务分析一、企业介绍南京栖霞建设集团是一家拥有30年开发历史、产权多元化、在江苏房地产行业居于龙头地位、在全国房地产界享有盛誉的大型现代化住宅产业集团。自成立以来，栖霞建设集团有限公司及其各子公司以实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长为目标，在房地产开发主业快速发展的同时，集团产业链中其它企业也获得了长足进步。企业在2010年2月11日公布的2009年年报显示，2009年公司资产总额90.02136958亿元，比上年末增加23.02%，期末归属于上市公司股东的股东权益27.09019815亿元，比上年末增长4.56%。2011年公司经营活动产生的现金流量净额为14.08073182亿元，同比增254.79%。报告期内公司实现营业收入22.02066455亿元，同比增长38.35%，归属上市公司股东的净利润2.2317363亿元，同比增长18.80%。作为江苏房地产行业龙头的栖霞建设集团，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展，才能更好地实现企业的战略发展。二、企业财务分析（一）财务比率分析1、偿债能力分析房地产企业为了维持日常经营活动和进行长期发展的需要，以及对财务杠杆的运用考虑，一般会采用向外举债的方式筹集资金，从而形成企业负债。偿债能力是指企业偿还到期债务的能力，对企业发展有重要意义。表1：偿债能力分析表项目2010201120122013总资产（元）9,759,518,676.40 10,685,784,877.71 12,152,665,646.96 14,029,035,768.13 净资产（所有者权益）（元）3,721,752,916.95 3,385,905,514.45 3,573,928,141.97 3,704,815,530.98 权益乘数2.6222908653.1559607413.4003665333.786702914权益乘数越大表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高；反之，该比率越小，表明所有者投入企业的资本占全部资本的比重越大，企业的负债程度越低，债权人权益受保护的程度越高。从表1可以看出，2010-2013年权益乘数呈上升趋势，说明栖霞建设企业负债程度增加，偿债能力增强。2、营运能力分析营业能力是指企业运用资产效率的高低。表2：营运能力分析表项目2010201120122013总资产周转率（次）0.3219 0.1973 0.2180 0.1538 总资产周转天数（天）1118.4586 1824.4517 1651.2048 2341.1235 总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力，一般来说，资产的周转次数越多或周转天数越少，表明其周转速度越快，营运能力也就越强。从表2可以看出，2013年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高营业收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。3、盈利能力分析盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力，反应房地产企业的财务状况和经营绩效。企业获利水平的高低，直接关系到所有者的投资收益水平，关系到长期债权人债权保障程度的大小，关系到经营者的经营业绩和职工的收入待遇，同时也从另一个侧面反映了企业资本保值和增值的情况。因此获利能力是企业偿债能力和营运能力的综合体现，企业获利对于投资者、债权人以及企业经营者和职工都有着及其重要的意义。销售净利率标准是0.1，表明销售收入的收益水平。栖霞建设公司销售净利率从2010年的9.05%到2011年的12.99%，2013年下降至7.99%，说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。4、发展能力的分析发展能力是指企业在生存的基础上扩大规模、壮大实力的潜在能力，发展能力对于企业发展具有重要意义。总资产增长率表明，从资产角度衡量企业本期规模的扩张程度，本公司的总资产增长率在2010年急剧上升，从8.14%增至15.44%，说明企业在本经营周期内资产扩张速度快。5、每股指标分析表3：每股指标分析表主要财务指标2010201120122013基本每股收益（元/股）0.27080.26080.30120.1642加权平均净资产收益率（%）7.647.749.114.75基本每股收益反应了普通股的当期净利润，由表3可以看出该企业的每股收益从2010年0.2708增长到2012年的0.3012，接下来2013年直接下降至0.1642，说明本企业的普通股盈利能力变差。（二）综合分析法从资产运营方面，及关系到企业的获利能力，有关系到企业的偿债能力。对于本公司，总资产周转率也非常重要。权益成熟主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多的杠杆利益，同时也给企业带来较多的风险。栖霞建设提高的权益乘数，说明资本结构在2010至2013年发生了变动，2013年的权益乘数较2010年有所增大。权益乘数增大，企业负债程度越高，偿还债务能力越弱，财务风险程度越高。这个指标同时也反映了财务杠杆对利润水平的影响。财务杠杆具有正反两方面的作用。在收益较好的年度，它可以使股东获得的潜在报酬增加，但股东要承担因负债增加而引起的风险；在收益不好的年度，则可能使股东潜在的报酬下降。该企业的权益乘数处于25之间，也即负债率在50%80%之间，属于激进战略型企业。管理者应该准确把握公司所处的环境，准确预测利润，合理控制负债带来的风险。综上所述，可以帮助管理者发现企业财务和经营管理中存在的问题，能够为改善企业经营管理提供十分有价值的信息，因而得到普遍的认同并在实际工作中得到广泛的应用。三、企业发展建议2011年房地产的政策和市场的确定性是最大的。房地产业，不仅是经济需求，更是社会性需求。从经济角度看，房地产调控政策是以限购、限贷为核心内容的房地产调控政策。从社会性需求方面，国家是不会让这个市场变成一个投资品市场。我国在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市场，其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场。也就是说安居才能乐业这个观点上。所以，从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。因此：1、 为了满足未来的资金需求，建议栖霞建设继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。 2、 顺应目前形势，按照目前发展趋势，利用一次指数平滑法，可预计到2014年营业收入为2914993453.03元，所有者权益为3679551309.00元，由图3可以看出营业收入及其所有者权益都是上升趋势。3、 政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。第一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；第二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；第三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。栖霞建设应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。四、总结中国的房地产企业近几年的发展，一直受到很多人的关注，包括国家，包括企业自身，包括房地产的受众，包括房地产的投资者。而近几年，基于中国的特殊国情，复杂的世界经济环境，中国的房地产又是几经波折，正确的评估中国房地产企业经营业绩，已经从原先企业内部管理的问题转化为一个公众的话题。本文就是结合中国房地产行业在发展中的各方面影响因素的基础上，结合了栖霞建设2010-2013年的相关数据，描述了该企业的经营状况。但是根据文中分析，栖霞建设的盈利能力和营运能力有所下降。只有采取积极的应对措施才能继续提高行业地位。本文通过此次对栖霞建设财务的分析，更加