五粮液集团郫县农科村旅游地产项目

五粮液集团郫县农科村旅游地产项目 达美顾问 风云间隙何妨放下一切让思想经历着山水情怀的醉迷沉淀着醇厚的让生收藏阅尽奢华低调也是一种高度 项目区位介绍 第一章 项目界定 区域属性 项目属性 项目界定 地块概况 项目位于郫县友爱镇农科村 地块南至江安河 北抵今日田园项目 东侧以第二绕城高速为界 西侧以现状道路为界 总占地面积约3500亩 空间的维度看项目 农科村角度 开发性质 统筹城乡 彰显田园城市理念 民生与产业并重 以旅游为主的区域综合发展项目 对多区域政府而言 对发展商而言 是城乡统筹新模式的探索 是休闲度假区的综合打造 是现代农业产业化的新模式 是现代田园城市概念的完美体现 是综合性的旅游地产开发 是农业产业化的经营项目 本项目位于区域 成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积 1 239万平方公里户籍人口 1 103万 成都历来被视为中国富饶的地区之一 并享有 天府之国 的美誉 成都历史悠久 可追溯到2300年前的东周时期 成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一 一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过2 5亿人口 城市解读之 城市地域解读 乐山 宜宾 泸州 成都 五大战略定位 西部大开发的增长极或经济高地 国家重要的先进装备制造业 现代服务业 高新技术产业和农产品基地 全国统筹城乡综合配套改革试验区 国家内陆开放示范区 国家生态安全保障区 重庆 全国统筹城乡综合配套改革试验区 成渝经济区 本项目位于区域 本项目位于区位 项目所在地 二绕 成都乡村旅游规划区 本项目位于大成都二圈层 属近郊项目 优化型发展区 城在田中 范围 包括彭州 都江堰 郫县 温江 崇州 大邑 邛崃和蒲江的平原地区 功能定位 现代农业为基础 现代服务业与先进制造业协调发展的区域 地处成都西部新城 拥有发达的产业体系和较强的消费力 区域所在的郫县及周边区域有着发展的经济与产业 包括高新西区 现代工业港 西部新城聚集大量知名企业 并形成了快速发展的城市发展新区 地域资源丰富 境内既有农家乐发源地农科村 同时也是汉代大文豪杨雄的故乡 文化底蕴丰厚 穿越镇域的龙泉山地热温泉带还给友爱镇带来了珍贵的温泉资源 农科村作为较早开发的旅游景区 对于友爱镇的旅游发展起着不可替代的带动作用 是友爱镇旅游发展的门户 良好的生态基础及旅游资源 使休闲旅游业成为友爱 团结重要的经济增长点 江安河从项目南侧经过 地域内有多条清澈溪流 地域延续都江堰水网体系 区域河网密布 沟渠纵横 形成连续 完整 多元的生态体系 老成灌路 成灌高速 老温郫路 南北大道 沙西线 成温邛高速 成温邛快速 成青快速 府通路 光华大道 绕城高速 IT大道 物流大道 农科村 密集路网拉近了区域与成都的距离 提高了便利性 农科村东距成都市25公里 西距都江堰市30公里 走马河 江安河夹域而过 农科村位于成都近郊 成灌高速公路 石家出口 和 安德出口 之间 温 江 彭 州 快速通道和郫花公路呈 十 字贯穿全境 区位优势非常突出 田园 水系 花木 人文 构成了项目的现状资源 现状资源盘点 田园基底 林盘镶嵌 花木连片 人文点缀 花木生产基地花卉苗木集散地生产销售市场花博会 杨雄故里鱼凫王墓鱼凫城遗址川西民俗 传统作物种植田园景观 水系串联 江安河 杨柳河 金马河灌渠 林盘景观林盘文化 项目整体核心资源提取 地域三大价值资源 农科村全村幅员面积2 6平方公里 辖11个社 686户 2310人 现有耕地2400余亩 人均耕地1 02亩 花卉种植面积2300余亩 全村共有农家乐常年经营户30余户 年接待游客50余万人次 被誉为 鲜花盛开的村庄 没有围墙的公园 农科以建成中国西部地区第一旅游乡为目标 是全国农业旅游示范点 2006年4月 国家旅游总局授予的 中国农家乐旅游发源地 目前正在创建全国生态村和创建国家AAAA级景区 河流水系 花木林盘 农科品牌 第二章 发展环境 成都乡村旅游发展格局 国际乡村休闲度假案例 成都旅游产品供给空间格局分析 一圈层 都市游憩圈 二圈层 近郊游憩圈 乡村旅游 以农家乐为主体 文化休闲 以古镇古村为主体 农业休闲 花卉苗木 果品等观光农业园高端度假 高尔夫 度假别墅 三圈层 远郊游憩圈 山水名胜 龙门山 西岭雪山 青城山 文化遗产 都江堰 第二圈层旅游产品供给将成为片区乡村旅游发展的主要竞争对象 第一圈层 第三圈层将为片区提供客源市场 对接都市客群需求 或与世界级旅游目的地景区融合 大成都农家乐主要聚集形态 经营类型及特点 大成都代表性农家乐休闲产品分析 大成都乡村旅游度假产品分析 第二圈层县市总体发展空间受限 且旅游资源资质相对平庸 由于开发较早 现状以农家乐为主要产品形式 区域发展应突破现有乡村旅游产品类型 打造高端乡村度假区 借势现状项目优势 发展健康养生 高端商务会议等度假内容 与温江 新津差异化发展 第三圈层县市资源资质较好 适宜发展景区依托型度假产品类型 区域应利用近城优势强化都市需求对接 开发常态度假需求产品类型 2010中国 成都乡村旅游节 上 市政府相关领导为首批市级乡村度假旅游示范区揭牌 这十六个市级乡村度假旅游示范区是 都江堰市虹口乡村度假旅游示范区 锦江区三圣花乡乡村度假旅游示范区 双流县玫瑰天堂乡村度假旅游示范区 新都区保利公园198乡村度假旅游示范区 温江区云湖天香乡村度假旅游示范区 彭州市宝山乡村度假旅游示范区 蒲江县大溪谷 樱桃沟乡村度假旅游示范区 大邑县雾中山乡村度假旅游示范区 大邑县花水湾乡村度假旅游示范区 大邑县西岭雪山乡村度假旅游示范区 青白江区西江月 华绿乡村度假旅游示范区 金堂县云绣花田乡村度假旅游示范区 邛崃市白茶缘乡村度假旅游示范区 新津县花舞人间乡村度假旅游示范区 郫县田园时代乡村度假旅游示范区 崇州市花果山乡村度假旅游示范区 我们认为随田园城市与成都场镇改造推进 成都乡村旅游产品的供给将快速增长 其功能与模式有待创新 项目使命 系统化地实现并发展城乡统筹综合配套改革对构建世界田园城市实现乡村改革示范先行在遵从现有制度下以创造性的机制村转实现产业升级和农型完成成都平原生态保育区域的战略性要求以特色化和差异化发展明晰项目角色 案例 泰国清迈乡村度假 清迈是泰国北部政治 经济 文化教育中心 也是泰国第二大城市 距曼谷700公里 位于海拔300米的高原盆地 四周群山环抱 清澈的滨河流经市区 城市与乡村没有很明显的界线 田园城市意趣浓郁 清迈周边乡村旅游度假发展成熟 形成了国际乡村度假胜地 清迈北部 沿湄林沙蒙路 MaeRim Samoeng 形成了乡村旅游度假的集聚区 在优质的乡村自然生态环境之中 形成了以生态乡村 特色农业园 自然景点 历史文化景点为乡村特色吸引要素 高端乡村度假酒店群点缀其中 高尔夫 温泉配套发展的乡村旅游度假产品体系 高端乡村度假酒店清迈四季度假酒店湄沙度假酒店 配套度假项目高尔夫球场温泉疗养乡村旅游项目大象营地兰花园蝴蝶园特色乡村高山村落自然景点湄沙瀑布Taadmork瀑布历史文化景点Darapirom博物馆Kumune博物馆 案例 泰国清迈乡村度假 清迈四季酒店 FourSeasonsResortChiangMai 面向高端度假客群的乡村度假酒店融入乡村田园氛围 彰显泰式建筑文化 Humonghilltribelodge Maerimlagoon Panvimanchiangmaisparesort Sukantaracascaderesort Mae savalley 案例 泰国清迈乡村度假 配套乡村度假区的高品质度假项目亲近自然 放松身心为主旨 高尔夫 SPA等与高端度假酒店相配套 整体形成综合度假区 形成了高端私享的多元化度假体验 案例 泰国清迈乡村度假 特色乡村旅游体验 优美独特的自然风光与文化体验 山水景点 田园风光 乡村风貌 历史文化博物馆 乡土资料馆等 构成了独特的自然风光与文化体验内容 案例 泰国清迈乡村度假 泰国清迈特色乡村旅游体验 富有地方特色 丰富多彩的乡村旅游活动 清迈北部乡村经典一日游线 大象营地 大象表演 骑大象丛林穿越 高山村落 竹筏漂流 手工艺品参观 蝴蝶园 案例 泰国清迈乡村度假 泰国清迈乡村度假案例 借鉴要点 产品类型结合本地资源要素 形成乡村特色产品 对接最广阔的市场需求 乡村风光 乡村观光 自然景点 乡村生产生活方式 民俗乡村 农业体验园 历史文化 乡土博物馆 依托乡村优越的自然人文环境 打造高端私密的度假区 面向高端客群需求 乡村度假酒店乡村度假别墅配套度假项目 高尔夫 马术俱乐部 SPA 空间模式乡村旅游项目结合资源分布簇群发展 构成游线高端度假项目分散嵌入 点状度假 问题 寻求国际乡村度假休闲的一般要素特征 要点1 区位 原金三角地带 距清迈3小时车程 距最近机场1小时以内车程要点2 环境 雨林 田园 山川 本地特色建筑风貌要点3 内容 都市生活的完善 补充与拓展要点4 形式 乡村格调 都市品质要点5 理念与标准 文化多元 生态友好 功能完备 服务人性 案例 日本箱根 Hakone Japan 关东地区 地理位置 神奈川县西南部 距东京约90千米 距富士山约30千米 交通 从东京乘新干线42分钟到小田站 换乘登山铁道或巴士15分钟到达 人口 1 9万 88 从事第三产业 基于温泉资源之上 依托各镇生态人文资源 实现各镇主题特色化与产品多元化 案例 日本箱根 Hakone Japan 项目定位 小田原 箱根汤本 强罗 元箱根 箱根町 小涌谷 仙石原 大涌谷 芦之湖 桃源台 案例 日本箱根 Hakone Japan 温泉休闲度假小型主题博物馆艺术馆聚集多元生态观光体验历史文化体验原住民与游客共融共享 项目定位 Ropeway空中缆车 TozanTrain登山电车 TozanBus登山巴士 TozanCablecar登山缆车 HighwayBus高速巴士 SightseeingShip观光船 特色步行道 小田原 强罗 桃源台 箱根町 仙石原 4km2 3km2 1km2 1 28km2 0 2km2 箱根汤本 0 8km2 元箱根 汤河原 特色旅游交通体系多元化产品布局模式小田原为旅游集散镇 其它基于温泉资源的旅游主题小镇 案例 日本箱根 Hakone Japan 案例 田园风光与乡村旅游 印尼巴厘的乌布稻田小酒店 中高档产品 印尼稻田餐厅和别墅饭店特别价位 案例 田园风光与乡村旅游 印尼巴厘的乌布稻田小酒店 印尼巴厘的乌布稻田小酒店 案例 田园风光与乡村旅游 印尼巴厘的乌布稻田小酒店 案例 田园风光与乡村旅游 泰国清迈东方酒店 世界十大度假酒店 占地六十公顷 900亩 座落于一大片美不胜收的稻田上 还移种了4000颗大树 清迈东方酒店与周围稻影山色浑然天成 案例 田园风光与乡村旅游 水牛也成为景观 清迈东方酒店 金发碧眼外国小游客在指导下插秧 案例 田园风光与乡村旅游 清迈东方酒店附属设施之泳池 清迈东方酒店附属设施之露台 案例 田园风光与乡村旅游 清迈东方酒店露天餐厅 与自然亲密拥抱 清迈东方酒店内部设施之客房 案例 田园风光与乡村旅游 清迈东方酒店的香熏SPA 清迈东方酒店周围的如画风景 案例 田园风光与乡村旅游 第三章 乡村度假解析与构建 农科村下一步 解析乡村度假需求 项目乡村度假功能构建 项目发展战略 农科村下一步 背景资料 国际惯例表明 一国人均GDP达到1000美元时 就进入国内旅游的需求增长期 此时的旅游形态主要是观光旅游 当人均GDP达到2000 3000美元 旅游形态开始向休闲旅游转化 进入出国旅游的增长期 当人均GDP达到3000 5000美元 旅游形态开始向度假旅游升级 达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期 国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变 具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变 特点是旅游产品的升级 农家体验 低端 休闲旅游 中端 度假旅游 高端 农科村下一步 大乡村大旅游 农科村国际乡村度假区 旅游集散功能的升级 中高端休闲度假产品的打造 农科村下一步 解析乡村度假需求 面向的人群和受众 第一类 以度假需求为主导的中高端人群 第二类 以休闲需求为主导的中高端人群 第三类 以1 2居所需求为主导的中高端人群 第四类 以投资需求为主导的中高端人群或团体 第五类 以企业商务需求为主导的中高端团体 如企业会所 我们按照不同的动机和消费模式 将本项目目标客户群分为五大类 解析乡村度假需求 与城市景观风貌 生活方式的差异 都市病高密度 景观风貌 重污染 生活环境 快节奏 生活方式 原子化 社会单元 田园式特征开阔生态闲适分享 都市VS乡村 都市 解析乡村度假需求 与城市自然人文要素的差异 自然要素 点状 斑块 线状 场域 人文要素 农业耕作方式乡村生活方式 阡陌历史 村落 古迹 传说 林盘 景点 特产 河流沟渠 田园 山林 作物 要素供给特征 都市生活功能在乡村的拓展与转变 都市生活功能 拓展与转变 基本生活需求商务会议教育培训运动健康文化艺术 节奏变化 环境变化 方式变化 内容变化 载体变化 范围变化 基本生活需求 商务会议 教育培训 运动健康 文化艺术 田园式特征 开阔 生态 闲适 分享 实现方式 解析乡村度假需求 田园式实现都市生活功能 解析乡村度假求 个体需求实现的拓展与变化 都市功用 乡村功用 社群搭接 能力拓展 娱乐休息 维护日常社会关系网络 突破日常社会关系网络 搭接新社群 高强度学习 培训 趣味型体力拓展 知识拓展 视野拓展 人工环境内的快餐式娱乐 被动型休息 主动型修养 原生态环境内的慢节奏娱乐 范围变化 载体变化 方式变化 内容变化 节奏变化 环境变化 个体需求 拓展与变化 乡村休闲度假区功能构建 以社群搭接 圈层 为核心 社会认同标识 收入水平 教育背景 职业背景 血统 社会认同载体 共同兴趣 交流空间 拟态消费 艺术表达 产品衍生逻辑 俱乐部类产品系列 会所类产品系列 主题型特色消费区类产品系列 艺术创作 鉴赏类产品系列 解析乡村度假需求 理今体系与品质标准 国际化内涵解读 乡村度假休闲 理念体系 文化多元环境友好科技领先服务人性 品质标准 硬件设施服务水平运营方式目标市场品牌影响 乡村休闲度假区功能构建 都市生活方式 延续性 差异化 三类需求范畴 社群搭接 个人拓展 娱乐休息 四个供给特征 开阔 生态 闲适 分享 国际乡村度假模式 国际乡村度假 都市生活方式的延续与差异 国际化的理念与标准 国际化内涵 理念 标准 五类功能构成 基础食宿购娱功能 会议商务 教育培训 文化艺术 运动健康 国际理念 国际标准 四个消费行为环节 产品 价格 场所 人群 乡村休闲度假区功能构建 产品组建与属性 4类乡村度假休闲产品组群 高端专项产品组群 高端多元产品组群 中端专项型产品组群 中低端多元型产品组群 私密会员专项 私密定制多元 开放定制专项 开放公众多元 产品组群 产品属性 乡村休闲度假区功能构建 产品功能涵盖 功能区域 10大功能涵盖 发展战略的四大考量因素 文脉和肌理延续聚居方式转型耕地性质不变以公共服务为核心的社会均衡 就业 创富社会保障 财产性收入 农民 农村 利用性质不变产业升级 产出价值提升 农业 产权保障 聚集效应合理的产业体系 投资 发展战略 开发策略选择 资源差异化策略 功能差异化策略 产品差异化策略 基地条件 无特别突出的优势资源 该策略难度大 见效慢 周边区域功能可形成一定的支撑 但特色形成需要时间 该策略难度低 见效慢 主要依托于策划与资金投入 容易形成亮点和品牌效应 该策略难度中 见效快 备选策略 策略选择 优先策略 创品牌核心产品群落高端化 规模化 主体策略 建结构强化运动 健康 文化 教育度假休闲功能 策略扩展 谋全局通过机制创新 实现全域的城乡统筹发展 发展战略 片区开发模式 宅基地置换集中与开发用地高效利用耕地分层级集中流转与有序经营特色组团式开发与产业体系完整构建价值导向式开发 发展战略 社会发展机制 公共服务的财政增进机制片区农村发展基金会的长效机制借力NGO的社会改造机制 国外NGO借鉴 台湾NGO部门 农会 旅游 大学 农业科研单位 学会及协会等 多渠道辅导休闲农业 美国国家乡村旅游基金 NRTF 加拿大乡村旅游协会 CVA CNATA 西班牙等乡村旅游协会 ASETUR 发展战略 投资保障机制 流转契约的长效性流转规模与投资经营规模的匹配性聚集经济的空间保障软资产与硬资产平衡保障 财产收入 规模聚集 第四章 项目定位与功能分区 项目定位 总体功能布局 引擎项目 中华乡村美食都 引擎项目 国际老年颐养区 项目定位 农村不是通常意义的农村 农民不是传统意义的农民 改变中国农村现状的新农村建设模板 项目定位 整体定位 花木绘田园 流水绕人家中华乡村美食都 首创成都五星级乡村庄园度假群落 营造都市主角的心灵故乡传统乡村生活与现代都市品质的文化家园 成都田园文化体验的胜地乡村旅游的旗帜 川西水乡的样板 总体项目分布 超五星酒店 中华乡村美食都 功能 项目 五粮液培训中心 企业会所 白酒文化馆 农家工坊 康疗医院 杨雄纪念馆 国学院 度假酒店 颐养社区 运动公园 农业学院 幼儿园 拓展营地 农家小院 花田农场 专家别墅 旅游接待中心 食宿购娱住功能 教育培训 文化艺术 运动分健康 会议商务 总平面图 商业 乡村美食都 度假酒店 农家小院 农业学校 旅游中心 花田农场 颐养社区 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 打造成都田园城市示范区 打造成都 美食之都 高端承载聚集区 以成都休闲生活方式打造具有产业带动力的休闲城市综合体 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 乡村美食都策划高度与理念 3月1日 成都成为亚洲第一个世界 美食之都 也是联合国教科文组织全球创意城市网络第20名会员 成都市副市长王忠林曾表示 美食之都 不仅是为成都一个静态荣誉 更是为成都打造一个城市品牌 成都 美食之都 如何打造 那么面对国内外游客接踵而至的 美食之旅 成都如何承载 是街头拥挤的一品天下代言成都 美食之都 还是乡村的农家乐代言成都 美食之都 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 成都乡村首个 美食之都 国内外游客 成都美食之旅 示范 接待 承载地 全国首个 田园化 的 世界 中华 成都美食 展示聚集区 唯一性与独占性 成都首个以 现代田园城市 理念打造的田园美食文化区 郫县旅游大发展 介入成都 美食之旅 的综合启动引擎项目 定位推导1 做区域价值的运营者 区域价值是项目价值实现的关键环节农科村旗帜之于郫县和成都的独特性是项目价值识别性的关键我们对农科村的定义最田园 川西田园的典型代表最乡村 花木 水系水乡 林盘 最休闲 农家乐发源地 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 比街巷美食更具自然田园风光 更具进餐愉悦与诗意美感 比乡村农家乐更具现代设施 更有品质 档次与服务水准 乡村美食都的思考理念 最具代表性的世界美食 中华美食 成都美食的诗意田园集中领略地 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 世界田园美食走廊 中华田园美食走廊 乡村美食都的理念 成都田园美食走廊 成都 美食之都 延伸功能 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 随成都美食之都城市品牌的推进 以及以美食作为成都旅游目标的游客逐渐增多 项目将成为成都美食之旅的重要承载地 项目本身处于成都市区 郫县 农科村 宝光寺 都江堰旅游环线上 市场空间1 成都 美食之旅 游客承载 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 项目周边分布有高新西区 现代工业港 西部新城 大学城及等多个休闲旅游地产项目 这项项目将形成成都离主城区最近的高端商务会议度假基地 项目田园食都正好与这些项目形成功能互补 人气互动 市场空间2 与周边各城市功能区级旅游地产项目形成功能互补 人气互动 核心引擎项目策划 世界乡村美食都 以田园城市和城乡统筹指向凭其生态和文化 探索除乡村旅游和现代农业之外的第三种乡村发展模式 国际高端老年健康颐养目的地 直观上彭州 都江堰 崇州 大邑山地更适宜健康颐养 但考虑进入成本 生态保护与地震因素 郫县 新津 蒲江反而更适宜健康颐养项目 以此 为地方政府培育一个新兴产业 以此 为乡村发展探寻一种新发展模式 以此 为发展商提供一种商业新机会 核心引擎项目策划 国际老年颐养区 以健康管理为中心 提供全链式健康颐养服务 康体娱乐 营养膳食 预防保健 生态居住 疗养康复 食品安全 我们认为作为老年项目 仅卖房子是极为浅显的 而老年人几乎从不缺一处房子 他注重的应是基于健康的服务与生活 自建专供生态农场 科学化个性营养 私人化健康管理 无障化服务式公寓 疾病康复护理 各类运动休闲项目 核心引擎项目策划 国际老年颐养区 坡地牧场 欧式农庄社区化服务型健康颐养文化村 西南首席老龄产业创新示范基地 重现