房地产未来发展评析.doc

摘要：在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。2011年，在史上最严厉调控之下，房价终于有所松动。过热的市场已经开始降温，房价出现缓涨，地王现象基本消失。一名资深地产人说：“我们的行业，正处于历史上最寒冷的冬天，也看不出这个冬天到底有多长。”中国的房地产企业未来的发展将走向何方，它是否能走出这个“历史上最寒冷的冬天”呢？关键词：房地产政策 挑战 房地产企业 转变一、 房地产面临的行业背景 2010年1月26日，国务院办公厅发布1号文（简称“国八条”），提出“明确控制房价目标，更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策，拉开了2011年进一步加强房地产市场调控的大幕。 房地产调控政策的升级和货币政策的继续趋紧，使得 2011年上半年房地产市场出现积极变化。根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，1月“国八条”出台后的2-5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价快速上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正在逐步显现。回顾中国2011年房地产宏观调控，11月份是个绕不开的节点。如果说之前楼市成交量萎缩还主要集中在一线城市，那么到了11月份，二、三线城市乃至其下辖县城商品房也全线滞销。中国指数研究院统计数据显示，到11月份，35个监测城市中，有近8成城市成交量下跌。13个城市成交量降幅在50%以上。其中贵阳同比降幅最大，达到74.09%，蚌埠同比降幅达72.10%，天津跌幅为67.20%，杭州跌幅也超过60%。“二、三线的楼市受一线城市和宏观政策影响比较大。当消费者看到越来越多的城市房价在跌，那一定会形成房价继续下跌的预期。于是更多人持币待购。而开发商担心的也正是这一点。”哈尔滨一家大型民营房企负责人告诉记者。二、三线城市成交量普跌的一个重要后果是全国性房地产企业业绩再无支撑点。“此前，万科、恒大、保利等大型房企为什么在一线城市卖不动房子，但每个月集团的销售业绩仍然良好。就是有大量二、三线楼市需求在支撑。到了11月份，龙头房企的业绩再也挺不住了。”易居中国分析师薛建雄表示。在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点： 第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；预计房价在今后10年会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点。继续大幅上涨的局面应该不会出现。二、 房地产企业面临的挑战 受国家宏观调控政策的影响，我国房地产企业在未来面临诸多更加严峻的挑战： 第一，资金回笼周期长。由于银行的贷款制度更加严格，而且房地产企业的销售额并不能很快悉数回笼，目前只能收到首付款，银行按揭款到款周期被拉长至三个月甚至一年，这将使得开发商的资金链面临更严峻挑战。第二，企业面临融资的困难。今年以来，房地产开发企业都面临着融资困难的问题，国内信贷环境的不断紧缩和销售业绩欠佳，导致不少房企面临巨大的资金考验。第三，企业面临销售收缩的困境。随着国家调控政策的实施，投资类购房受到抑制，这对广大群众是个好事，但对企业来说无疑使沉重的打击，人们对于房价处于观望态度，使得自己的销售额大幅下降。随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭、房产税等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化。房地产行业“冬天”的来临，面对更为残酷和严峻的发展环境，如何“越冬”、如何继续保持快速发展将成为房地产企业迫切需要思考和解决的问题。三、 房地产企业的对策2011年对于房地产行业来说无疑又是一个严酷的寒冬，国家一轮又一轮严厉的调控政策，不仅考验着每一个地产商的资金链，也在考验着每个企业的内部管理体制和核心竞争能力。优胜劣汰、弱者为粮，这是自然界不变的法则。在这场堪比自然选择的生存竞争中，如万科，中海等大型的房地产企业，依靠自身的规模优势和完善的管理体系，以及风险防范体制，不但实现了逆势增长，还借机对一些中小型企业的良性资产进行了整合和并购。而这些中小型企业想要在激烈的竞争中生存，就必须要加快转型步伐。具体做法可以从以下三方面进行思考：针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！第一，重组整合，优势互补。为了抵御实力远胜于自己的强敌，最常见的方法就是群居。房地产行业投资大，回收周期长，风险高。为了能与大企业进行有效的竞争，若干个业务相近，面对共同市场的中小型房地产企业可以结成同盟，以资金为纽带组建强大、有竞争力的企业集团控股公司。共同承担市场风险，分享利益。这么做一方面可以实现优势互补，通过共享不同企业的资源优势，取长补短，实现管理水平的进步和经营观念的更新，提升社会信誉和品牌知名度；另一方面可以积弱成强，形成规模化集团化效应，有利于高效的配置资源，使优势资源向优势项目，优势产品集中，提升竞争力，使整个企业联合内部资源配置趋于优化。 第二，轻资产模式，船小好调头。船小好调头，中小型企业的优势就体现在了“轻”和“快”。在国家严厉的调控政策下，以往的那种将大量的资金沉淀在土地储备上，高负债，低周转率，强调单个项目的高收益的重资产开发模式已经难以为继。中小型企业应选择的，是“不存地，不存房、零库存”的轻资产模式。引用快速消费品的观念，将目前进行中的套死企业巨额资金的困难项目出售或转让，回笼资金，转而专注于短、平、快的项目。具体体现为只拿政府公开拍卖的中小型地块，快速拿地之后瞄准二、三线城市的中端市场，通过专业化的运营和成本控制，快速开发适合市场的高性价比产品，快速销售，迅速回收资金，投入其他项目，实现连续生产、连续销售，保持公司有健康的财务状况和稳定的现金流，实现企业稳定的发展。这种轻资产模式公司资产构成良好，负债率低，更容易与资本市场对接，进而以资本市场的资金为助力，实现企业的高速、有序发展。另外一种轻资产的运营模式，是专注于提升企业的专业化程度。目前房地产行业发展日渐成熟，投资日渐趋于理性，市场更加分化。在这样的大环境下，房地产商的细化和专业化将是大势所趋。中小房企要敢于舍弃公司不擅长，资金负担沉重的业务板块，将耗资巨大的重资产业务，如房地产的开发建设、物业管理外包或转让出去，而自身只专注于投资，或作为提供专业的房地产开发管理服务的服务商，向外输出品牌、输出管理。这样才能走出一条属于自己的企业发展道路。第三，结合城市发展战略，进行差异化竞争。中小型企业在住宅地产，商业地产领域无法在大型企业面前获得竞争优势，则应该另辟蹊径，寻找企业发展的“蓝海”。在项目定位选择上，应结合项目所在城市的城市发展战略，定位在低碳环保、旅游产业，养老产业等政府鼓励和扶持的产业。这些领域的竞争没那么激烈，可以令企业获得更宽松的发展空间。另外，中小型房企可以积极参与保障房建设。国家大力开发保障房，这些任务分解到各省，各地方政府。地方政府缺乏财政支持，必然会想办法让市场参与，共同落实。特别是三、四线城市保障房资金投入更大，因此机会更多。房地产企业应调整思路，积极关注和跟进，这样一来政府可以缓解资金压力，低收入住房困难群体可以得到实惠，开发企业可以获得更大的软空间环境，是一