花都区房地产市场分析.docx

花都区房地产市场分析2016-05-06 09:41搜房网房天下摘要综合整理2011年-2015年广州楼市区域成交数据，还可以看到近5年来，楼盘成交量位于前三甲的区域，主要是停留在增城、花都、番禺三区，花都区基本上稳定占据亚军位置。尤其是2015年花都区新建商品住宅网签套数达到13452套，以绝对的优势在广州十一区新建商品住宅网签套数中排名第二，仅次于第一名的增城区担当广州北楼市大旗的花都区，不说也许大家并不知道，近五年以来花都片区成交量一直保持在全市前五名以内，进入2015年更是以13452套的成交量拿下全市第二，俨然成为楼市中黑马。而纵观花都各版块楼市现况，配套成熟的区府板块显然是花都楼市的重头戏，不仅云集了包括路劲、万达、雅居乐等各大实力房企布局，其成交量和价格也是领跑全区。近五年花都成交稳居全市三甲 2015年飙升亚军地位综合整理2011年-2015年广州楼市区域成交数据，还可以看到近5年来，楼盘成交量位于前三甲的区域，主要是停留在增城、花都、番禺三区，花都区基本上稳定占据亚军位置。尤其是2015年花都区新建商品住宅网签套数达到13452套，以绝对的优势在广州十一区新建商品住宅网签套数中排名第二，仅次于第一名的增城区。花都区楼市似乎正在不断爆发，稳步进击！近5年花都楼市一路维稳 爆发力跑赢大市近5年来广州楼市成交量是一路维稳，2015年全市新建商品住宅网签套数达到93217套，为近5年来最高。2011年至2013年这三年时间，不管是广州整体楼市还是花都区单区的楼市，都存在明显的上升趋势，达到了一个峰值。这与购房者持续上涨的购房需求以及市场的良好供给是分不开的，两者达到了较好的平衡状态。2014年由于整体楼市受到政策环境和楼市走势不明朗的影响，各开发商推货节奏倾向小规模频繁推新，节奏减缓，整体楼市不愠不火。但到了2015年，各种救市政策百出，多次降息降准，政策连番利好下，2015年全市楼盘成交量达93217套，相对比2014年涨30.15%，甚至赶超2013年高峰，创下5年新高。大环境影响下，花都区楼市成交情况也不差，虽然全区楼盘成交量达到13452套，相对比2014年大涨66.8%，这涨幅相对比全市30.15%的涨幅，可是翻番的效果，就连2015年增城区楼市成交量也只是相对比2014年涨28.5%而已。足以可见花都区楼市的发展潜力正在爆发，跑赢大市。花都楼市成交均价5年涨近22%，与全市房价涨幅保持一致相对比跌宕起伏的楼市成交量，广州及各区楼市成交均价则表现尤其淡定，稳步上涨。2011-2015年，广州楼市成交均价也从11664元/平涨至现在的15059元/平，涨幅达29.11%。而花都区楼市成交均价也从2011年的7753元/平，上涨至2015年的9456元/平，涨幅达21.97%，与全市的楼市成交均价涨幅基本保持一致。成交大户增城区亦是如此，从2011年的7998元/平，上涨至2015年的9750元/平，涨幅达21.90%。由此综合看来，近5年间花都区楼市整体呈量价齐升趋势，从价格洼地进入万元户，在发展趋势方面亦是有望跑赢全市的楼市。接下来再来看看花都区各板块的楼市现状。目前，花都主要有以下板块：区府板块、新机场板块、汽车城板块、山前大道板块和狮岭板块。区府板块：生活配套齐全，多名企聚集，2016年路劲地产成新担当区府板块位于新华镇，范围包括花都区政府与广州北站周边等花都老城区域，是花都区的行政、经济中心，作为花都老城区域，发展潜力在众多板块中也最大，自然是整个区域楼市中的佼佼者，楼盘以高价盘为主，区域内大都楼盘报价在1万以上。在2015年花都区热销楼盘TOP10中，位于区府板块的广州万达文化旅游城、南华时代城、保利悦廷、祈福万景峰等、嘉都汇楼盘均榜上有名。目前，广州万达城75-142【全新住宅】已在五一期间启动认筹，据了解，该批新品或将于5月开盘。另外，整个区府板块的商业、交通、配套等较为成熟，生活气息最为浓厚。生活配套上，布局有花都广场、人民公园、马鞍山公园。周边还有许多商业配套，如广百百货新一城店、花都大润发、花都卜蜂莲花、花都麦德龙超市。教育上，有圆玄中学、云山中学、邝维煜纪念中学等多所初高中学校。医疗方面，有三级甲等医院广州市中西医结合医院等等。交通上，由于处在花都迎宾大道周边，地铁9号线在此设有有花果山公园站、花都广场、马鞍山公园站等，未来可享受15分钟花都生活圈的便捷交通。区府板块目前早已云集了雅居乐、保利置业、路劲、万达等众多房企，随之布局有广州万达文化旅游城、南华时代城、保利悦廷、祈福万景峰、路劲隽悦豪庭等楼盘，除了广州万达文化旅游城在去年推出大批量全新住宅产品外，区府板块大多楼盘为开发较久的楼盘，鲜有推新。直到2015年10月，路劲地产力压群雄，拿下花都新单价地王。2015年10月23日，路劲地产力压保利置业，以20亿总价一举夺得花都区宝华路J11-SJ06地块，折合楼面价格约8423元/平，这个价格也刷新了花都新单价地王的记录。当然，该地块也是近10年来最好的中心地方，被誉为“黄金住宅用地” 。据了解，该项目命名为【路劲天隽峰】，目前已启动，今年即将面世。项目总占地约10万，地处花都区老城区核心位置，周边生活配套成熟，距在建9号线地铁花果山公园站仅500米，紧邻花果山公园、花都体育场，更拥省一级学校教育资源。作为市中心稀缺的住宅项目，受到置业者高度的关注。路劲地产进驻花都已成功开发项目【路劲隽悦豪庭】，2012年8月25日，路劲隽悦豪庭正式公开发售，一小时劲销3亿，一度引爆花都楼市，目前，该盘已进入清尾阶段。如今，路劲地产在花都准备再出力作，在整个区府板块新盘紧缺而楼盘又持续热销的情况下，购房者若选择在花都置业，不妨好好盯紧路劲地产这一全新项目【路劲天隽峰】！新机场板块：受空港经济圈辐射，最靠近广州市中心地段的板块2004年广州新白云国际机场开始对外运营，近年来，随着广州城市综合力的提升，广州白云国际机场的扩建等因素，空港经济圈初现雏形。实际上，空港经济带动的是区域多维度的发展，从而整体形成空港新城。对此，有业内人士表示，广州的空港经济圈形成，受益最大的将是花都。新机场板块是花都区直接受空港经济圈辐射而形成的板块，因空港经济圈而发展起来。由于该板块直接接驳机场高速出口，在花都的几大板块中，是最靠近广州市中心地段的板块。周边的机场大道、机场高速公路、京珠高速公路等，这些道路组成的路网辐射范围大。相对比其他板块，从这个板块的楼盘到地铁3号线人和站都是比较近的。但不足的是该板块目前配套较少，有待后续的完善。据了解，在规划上，空港经济区核心区共分为4个区：起步区、核心二区、核心三区和核心四区。其中，起步区未来将打造成高端商务区，大型航空企业总部和保险、金融巨头都将进驻，并由高端的会展和商业、餐饮等配套。所以未来借助空港经济的发展趋势，这一区域必定成为置业的热门区域，各项配套必定会逐步完善。与区府板块相比，新机场板块目前虽然还缺少大型的龙头房企业进驻。但该板块内的不少楼盘都是销售快速，并且以公寓、洋房为主。在2015年花都区热销楼盘TOP10中，位于新机场板块的雅居乐万科热橙、自由人花园、嘉汇城等楼盘均榜上有名。此外还布局有碧桂园空港国际、豪利花园等楼盘。这些楼盘均为近几年才推出的新盘，目前均还有待开发，不断推出新的组团。如自由人花园刚于4月28日推出四期新盘103-179N+1百变户型，五一期间，自由人花园每天迎来数百购房者前来，凭借优质的户型产品、完善的社区配套以及全广州独有的10万平社区草原景观，4月30日当天就热销50套。（自由人花园现场图）山前大道板块：主打生态资源，多为别墅住宅山前大道板块是花都最早进入广州的板块，由于自然环境较为优越，依山傍水，山前大道有近五万亩的王子森林公园和水库，是著名的生态风景地带，具备开发高档次旅、游度假村的潜力。（王子森林公园实景）目前山前旅游大道两旁已经初步形成了以生态环境为主题，具有花都特色的高尚别墅住宅区域。但美中不足的是，该板块的配套设施目前较为落后，多依靠楼盘自身的内部配套。另外，广清高速扩建、道路加宽和城轨即将开通等因素，加大了山前大道板块房价的升值空间。该板块周边已建或规划有芙蓉度假村、芙蓉嶂水库、盘古王水上世界、游乐场、中小学、五星级酒店等配套。（花都颐和山庄效果图）在楼盘布局方面，该板块基本上都是一些开发较久的楼盘。目前已有新鸿基、万科、绿城、碧桂园、合景泰富等众多地产大鳄先后在此“造城”，从毗邻清远地界，至芙蓉嶂、九龙湖景区内的山前旅游大道沿线，分布有美林湖、碧桂园假日半岛、元邦山清水秀、花都颐和山庄、绿城桃花源、方直芙蓉墅、万科兰乔圣菲、玖珑湖等知名项目。别墅价格都在1万元/平以上。它的主力购买群体集中为具文化品位、良好教育背景的知识型、技术型的都市上层高知人群。花都颐和山庄目前在售96-117三房高层洋房单位，带装修售价为6800-7000元/。新一期洋房产品预计2017年年中交楼。汽车城板块：产业为主，生活及商业配套较为缺乏花都汽车城位于广清高速新华出口以西，由雅瑶镇和炭步镇组成，是花都汽车产业基地，聚集了广州风神汽车产业基地、东风日产汽车厂和相关产业链公司及餐饮业等。周边的生态资源则有天马河、飞鹅岭生态公园，主干道有风神大道，未来主要的交通路线有地铁9号线，相应的站点为飞蛾岭站。其他基础配套（譬如超市、大型生活休闲娱乐场所）比较缺乏，但由于其距离区中心不远，基本的生活物资供给可以到区府板块采集。受益于板块内风神大道这一主干道以及天马河、飞鹅岭生态公园等生态资源，暂时布局有保利高尔夫郡、天马河公馆等在售楼盘，售价在万元左右。二手房方面则是有部分保利、万科等品牌房企早年的楼盘。狮岭板块：楼市均价为花都区内最低狮岭板块由狮岭镇组成，由于狮岭镇是全国最大的皮具生产销售中心和皮具原铺材料集散地。人流车流比较密集、但周边环境比较嘈杂，周边有中小型超市、中档休闲娱乐场所、中档生活配备等，交通上有三元里班车、701A人和地铁站公交等。生活气息比较浓厚，自住投资皆宜。楼盘价格对比其他版块，价格最低，主要客户群体为本地皮具老板。另外，这一板块受狮岭皮具之都产业快速发展的影响，加上未来这一区域将新建有花都区最好的重点高中学校秀全中学，所以具备一定的潜力。另外由于这一板块价格是比较低，不少刚需购房者都选择在此置业。虽然该板块以小开发商为主，但也不乏有大盘出没，新鸿基御华园算是其中的佼佼者，新鸿基御华园现推户型为80-140两至四房，均价9500元/，带清水装修。（新鸿基御华园效果图）同时在售的还有狮城国际等楼盘！狮城国际在售85平两房、95