浅析水果湖片区房地产市场.doc

浅析水果湖片区房地产市场一、房地产市场供需状况近段时间以来，水果湖区房地产市场上一直都保持供需两旺的状态，区域商品住宅市场呈现良性发展的格局。从物业类型上看，高层类住宅的销售情况最好，其次是小高层类物业，随着高层住宅的设计更加合理,人们逐渐认识到它的优势，高层住宅的销售持续升温，价格也节节攀升。从分面积的商品住宅上市量分析，截止到08年2月18日商品住宅供应的主力面积以大户型为主，其中面积在140平方米以上户型占到了19.76%，较去年同期减少了2.84%;120-140平方米占到30.68%，较去年同期增加了1.05%;90-120平方米占到了32.94%; 90平方米以下的只占16.62%，但比去年同期增加了3个百分点。下图为2008年水果湖片商品住宅上市占比情况(按面积划分)从该区域分面积的商品住宅销量分析，截止到08年2月18日商品住房销售的主力面积在120-140平方米，占比达33.04%，同比增加了3个百分点;140平方米以上的户型占到了18.34%，与去年同期相比增加了2个百分点。而面积在90-120平方米的户型占到了30.33%，同比下降了3个百分点。由此可见，市场消费的户型主体以中大户型的商品住宅为主。从该区分价格段销量分析，目前在售楼盘6000-8000元/平方米的中等价格最为市场所接受，占到41.47%，同比增加了4个百分点。二房、三房的户型功能齐全，若户型紧凑，总价也不会太高，易受消费者所接受。下图为水果湖片按价格段划分销量占比情况(截至到2月15日)二、水果湖区房地产市场价格状况截止到08年2月18日该区水果湖区商品住宅市场成交均价为7942.65元/平方米，同比增长了24.63%，呈现出房价稳步增长的势头。分建筑形态项目价格图：在售项目高类楼盘均价居首位，为8319.65 元/平方米，受市场接受能力影响，该区域的新建楼盘大多以高层、小高层为主，同时受到房地产开发成本影响，辅以开发少量多层。小高层类项目均价为7862.14元/平方米，多层类项目均价7571.39元/平方米之间。1、水果湖区房地产价格变动的主要特点(1)商品住宅销售同比价格上涨继续保持在15%，减去春节因素，该区域房地产市场继续保持旺销局面，购房需求不减，各类房屋交易比较活跃。(2)商品住宅销售价格增幅高于我市平均水平。从该区域房屋销售价格变动与我市其他行政区对比情况看，片区内商品住房销售平均价格涨幅高于我市的平均涨幅。2、商品住房销售价格走势分析截止到08年2月18日该区域新开盘项目中，中高档项目相对较多，价格水平较高，户型面积偏大，但70008000元/平方米的价格段却最为购房者所接受，市场供求矛盾依然存在。从供需双方的发展趋势看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求有可能会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。三、区域市场现状1、 产品形态呈现差异，产品附加值较高该区域的高层住宅是市场销售的主流产品，平均价格在7500-9500 元/平方米之间，与其他区域某些同类楼盘的价格有一定的悬殊，而悬殊的价格更多的体现在产品附加值上，如：周边配套、生活便利性等。这是由于在此区域的楼盘多为有一定影响力的大公司，且项目规模大，项目产品规划得当。2、 产品规划与销售特征在产品的规划与销售上，主要是以中、小盘化运作;产品规划建设方面，以中高端市场寻求创新和突破，在面对区域竞争时具有产品和地理位置的双重比较优势(产品同档时地理位置优、价格同档时产品优)，目前，已形成了以某些楼盘为代表的高尚生活区、环湖生态居住区。3、缺乏核心的外向型商业设施水果湖区作为一个居住的高档片区，但其商业服务设施分布较为分散，目前仅水果湖步行街尚成一定气候，缺少一个核心。区域内的商业中心多是以社区底商的形式出现，除部分业态用以满足居民日常生活需求外，缺乏外向型商业，不能有效的将目标客群锁定为周边常住、流动人口的日常零散性消费，且总体的商业服务设施水平较低，服务的辐射面较小，大多可辐射至周边地区1000米左右。已成气候的商业核心在该区还是