教你合理运用别墅贷款诀窍.doc

合理运用别墅贷款“现在，房屋按揭贷款的门槛整体上提高了，但别墅的按揭与二次置业的银行贷款政策相比，已无太大差别。从投资收益率的角度看，投资普通住宅真的不如投资别墅哦。”苏女士是房产投资的激进分子，在她看来，“手上有闲钱的投资者，应该投资别墅，从未来收益的角度看，别墅的收益肯定要比普通住宅高。”据了解，最近别墅投资成为楼市里兴起的现象，很多以前投资普通住宅的投资者转而投向高端物业，银行政策、未来发展前景以及产品的特性，都是促成这一现象产生的重要因素。在大多数人想象中，别墅买家一般不是富豪就是生意人，资金实力不成问题，因此这些人买房肯定是一次性付款。而实际情况并非如此，据调查，其实购买别墅时，越来越多的买家开始选择按揭贷款的方式，并不是因为财力不够，而是另有打算。一位李姓的别墅购买者最近就选择了通过银行按揭贷款形式来付别墅款。他说“因为生意上需要大量的流动资金，一栋像样的别墅，再便宜算下来也得要上百万元，如果一下子全部砸到房子里，少了这笔流动资金，生意上的亏损要比银行利率大得多。算来算去，还是用银行的钱来买房子划算。”有李先生这样想法的别墅购买者不在少数。据某银行的一位专业人士计算：以一套总价500万元的别墅为例，首付4成200万元后，可向银行贷款300万元。以300万元贷款20年期限为例，如果客户享受7折优惠利率，每月还贷数额为1.81万元左右；如果按基准利率计算，则每月需要还款2.1万元左右。对于很多资金流动性较大的行业来说，从银行贷款购房的利率要优于他们一般的贷款。因此，即使是资金实力雄厚，不少人在买别墅时，也会考虑本金与利率等多重因素，从而选择以贷款的方式购房。因此，对于大多数别墅购买者来说，一般是需要向银行申请商业贷款的，为确保在借贷操作过程中少些困惑，笔者建议购房业主一要求助银行，二要掌握一些银行按揭产品的诀窍，并加以合理运用，以便能在向借款时做到省心、省力并省钱。别墅贷款比普通住宅更宽松银行有关人士认为，别墅市场的销售情况与普通住宅相比更加稳定，不会出现太大的波动。加之使用贷款购买别墅和豪宅的客户相对普通住宅要少得多，因此银行针对别墅、豪宅等大额房贷预留的贷款额度不会出现集中用完的情况。所以当普通住宅受贷款额度影响而显得紧张时，别墅的贷款相反却显得稳健、宽松得多。对于别墅的按揭贷款，银行人士介绍其流程与普通住宅的贷款申请完全一样，只是无论购买别墅的购房者是第一次还是第二次购房，首付都必须不低于4成，利率的优惠根据个人情况而定，大致优惠与普通住宅一样，只要购房者信用情况良好，购买别墅的购房者也可以享受7折的利率优惠。“如果说别墅客户与普通住宅客户在贷款方面有什么区别的话，我觉得可能就是对收入情况的审查更加谨慎。因为别墅的价格动辄几百万上千万，贷款规模也比较大，单套的规模都在几百万元，所以贷款者是否有能力偿还贷款，是银行考虑得比较多的因素。购买别墅的客户须出具收入证明是当月还款的1倍以上，即如果每月还款1万元，月收入需在2万元以上才能获得银行贷款。”内资银行对别墅贷款的门槛比较高，最多贷款成数为六成，最长贷款年限为十年，但是，如果别墅房产证上房屋类型注明的是住宅，那么贷款期限最长为30年。从利率角度看，因为别墅属于高档物业，所以，即使是第一次申请贷款购房，一般也不能享受优惠利率。如果是第二次贷款购房，要严格按第二套房贷政策的相关规定执行。贷款人的信用评价是最关键的一条，购房者应尽可能向银行提供以往优良的还贷记录、信用证明、以及良好的收入水平证明、银行存款证明等，尽可能取得银行的较低房贷利率下限和最大贷款额度，向和自己良好记录的银行申请也可加快申贷时间。合理选择还款方式众所周知，现在银行的贷款还款方式分为两种：等额本息和等额本金;粗略来计算，等额本金的方式可以“多还本、少付息”，在贷款时间相同的前提下，等额本金还款法需支付的利息低于等额本息还款法，从还给银行的利息多少来计算是合算一些;但由于个人资金支配情况不同，到底哪种还款方式合算借款人可根据自己的经济状况和还款意愿考虑，自主选择还贷方式。简单来说，如果自己有存款，又没有其他用途，只是将钱存在银行，那么为住房贷款付出的利息将比你同期存钱获得的利息要多，所以应该选择尽可能短的还贷期，即递减法(等额本金);如果你的钱用来投资且月回报高于付出的利息，那么应该选择尽可能多、尽可能长的贷款和期限，因为在同一时间点上，你的投入回报都大于贷款利息，是在净收入，所以应该选择等额本息法。购买别墅的人群中有相当一部分的从商人士，对于他们而言，流动资金的重要性不言而喻，基本采取的都是等额本息还款方式并且一般都贷足年限和额度。流动资金留足，往哪里投资不比省下的利息多?况且为了省那么点利息，资金弄得紧巴巴，如今商业贷款又难办，万一有个急用得坏大事。当然，对于那些收入逐渐递减的人来说，比如买别墅