住房改革与规划设计.doc

住房改革与规划设计住房改革与规划设计刘振亚【提要】为了住宅规划设计工作适应形势需要,促进住房改革,作者提出三点看法:一,加强调研,提高设计质量二,想方设法节约用地.提高经济性;三规划设计要适应商品化综合开发的新模式.四十多年来,我国实行的福利型,公房低租的城镇住房制度,加上人口爆炸与人口城市化的加速等,使我国经济和社会背上十分沉重的包袱,矛盾日益尖锐.要改变选种局面,显然包含十分复杂而艰巨的社会改革问题.由于积弊过深,各种社会,经济等固素又互相交织,住房改革实行起来困难重重.道路虽然漫长.但进行改革的方向是肯定的.规划设计等工作应当适应形势需要.为促进住房改革增砖添瓦.本着选一想法,以下就三个方面谈些看法.一,加强调研,提高设计质量.长期以来.规划设计者很少与使用者直接联系,近年来就连调查研究,也因体制上的弊病而削弱了.设计者至多与甲方代表接触且常被甲方所左右.一般设计者只有任务观念,无商品开发的市场机制的制约.设计本职工作多半到施工技术交底就算完事.至于使用情况如何的信息反馈园与切身利害关系不大,很少过问.在福利型分配体制下,使用者对住房也没有多大选择和发言权.常常是被动地受各种土政策的摆布.反正钥匙不到手.一般使用者是不知道自己将住进那套房的.至于管40理上,为了省事做到门面上的福利均等,好分配,常常要求同一类型,统一平面,统一标准,因而更促成了单一化,简单化造成住宅内部空间和外部造型的千篇一律.房荒和福利型的分配在很大程度上掩盖了使用者对住宅的真正需求,割裂了设计与使用的联系.设计者往往也得迁就不合理的统配方案要求.住房体制改革和住宅商品化后,住房要由住户自己花大钱来租来买.将促使人们从自身经济利益和生活实际需求来选择住房.设计者如果不摸透新形势下使用者的心理和需求,不了解市场信息,还按老框框办事,设计出来的商品住宅不能货真价实并满足多品种,多档次的需求选择,就可能成为滞销品,将受到价值规律的惩罚.在我国城市地区.由私人申请土地建房并委托设计的可能性不大,租买集中式的城市型住宅单元仍将是今后的基本形式.设计者少不了还要与各种房产开发代理人打交道.但要设计好.除了与开发者接触外,设计者有必要深入调查研究,多方与各类用户接触,特别是代表中,低收入水平的住户.了解他们的要求爱好和经济承受能力等,以便更有针对性地把握档次标准,提高设计质量.结合我国当前多数居民经济水平和家庭小型化的趋势,一般商品住宅应在小型化多样化和灵活化上多下功夫.烟台等地实施房改中出现大房换小房,退出多余住宅的事实已显示了这一要求.有关调研表明,当人均居住面积达到6米时,已可做到住得下,分得开的要求.达到这一居住水平后,一般主要需求已由扩大面积转向设施的完善.因此商品住宅应重视功能好,质量好,空间利用充分,面积紧凑和设施完善.近年来家用电器日益普及.应在住宅设计中予以仔细考虑.目前不少住宅由于对洗衣机,电冰箱等大型,大功率设施的三相插头位置以及水隽【和地诵缺乏妥善安排,常造成使用不便.以往的标准设计往往是把人们不同的要求等同起来,以有限的参数和平面类型实现一种大规模的同化.不可否认它在解决大规模建设的同时.设计水平也有不断提高.但标准设计既然是通用的,尽管有多品种,多档次可供用户选择,也不可能完全切合一家一户的具体情况.采用大开间,灵活隔墙,实行构配件家惧等系列配套.能提高住宅的灵活性和可变性.而实行预订销售.加强售后服务也是应当配合的措施.这本身也是在一定程度上吸收居住者参加建设的一种方式,用户可以看样订货.住宅在完成结掏骨架后,由具体订户提出要求提供已有家俱和设施情况,房建部门再根据用户艰望和经济条件进行最后调整与装修.根据国外经验和商品化的发展,以往那种把设计师的价值砚强加于用户的设计方法将逐渐成为过去,让居住者对自己的居住环境拥有越来越大的参与和决定杈的时代必将到来.这种售后服务对于旧房改造也将是十分需要的.一旦公房变卖成为私房,人们对自已房屋重新装修改造的兴趣就会提高.这不仅满足了一种真正当家作主的心理,也是长期披标准化所抹系的各个家庭组成和经济情况的复杂多样与居住者个性,爱好,文化素养的不同所自发提出的要求.随着改造的完成,用户对自己房屋爱护程度也随之提高,以往国家一年要拿出几十亿贴补住房日常维修的局面也将随之改观.二,想方设法节约用地,提高经济性.住宅既然要成为商品关键是要人ff能买得起.如果格高没人买,改革就行不通.有些地区征地拆迁费就占去住房售价的4O%以上西安市旧城区一般每亩征地拆迁安置费要花百万左右.开发部门要保本,就不得不把这些计八成本中.现在一些大城市的商品房价早已突破开始时的每平方米三位数字而到了远超出一般人承受能力的四位数字.其结果,广大住户买不起,往往仍是有钱的单位用公款买房,再以福利形式进行分配,并没有达到房改的目的.解决这方面的实际问题显然十分复杂.需要政府,社岔从各方面采取措施.但作为规划设计人员也要从减少构成房屋土建造价等方面,动脑筋,尽些力分析住宅开发总费用,可以看出现今住房本身上建造价只占总投资中有限的比重如北京近郊区,住宅每平方米造价只占总投资的2025.西安郊区这一比重大致也在25左右.而征地,折迁,市政工程配套等占主要部分.要减少后一部分的费用,都涉及占地大小,因此节约用地具有突出意义.为了节省用地,过去已在压低住宅层高,加大进深,改进住宅类型和布局上作了很多探索,取得一定的成绩,但事情并没有到头,还要多想办法.?例如层高问盟,过去一直压不下来的因素中,有习惯问题也有设计问题.在福利型的体制下,固有的砚念常把层高与住宅标准高低联系在一起,一说住房闷热憋气也都归结为层高的原因.改变这类固有看法,一方面要作宣传,更主要是靠实践引导.过去曾用扩大面积来换取对层高的降低,这不能不说是对福利型的一种迁就.今后一方面要艇居民明确高与自身经济利益的关系,另一方面又通过调整门窗比例和布置,改善通风,并从结构构造,家俱的比例尺度,装修的色调等方面加以改进,把目前一般层高从2.8米降至2.7米以F.不仅应当考虑而且完全是可行的.这对于多,高层住宅节约用地有明显作用.改变深桃檐.高,实女儿墙的般作法,采用阁楼式坡屋顶,对节约用地,争取空间,丰富建筑体形变化帮有好处.从住宅类型看,采用内天井,大进探住宅是有效节约用地措施过去因为设计上对视线隐蔽,通风串味等问题处理不够好,使它们的应用受到一定影响今后应当从建筑殳计和设备上加以改进如主要房间和厅不向天井开窗(一般房间面向天井可开高窗):通过在垂直f方向隔若干层打开蚺口来改善一般封闭的筒状内天井的采光通风设各层住户独用烟道等.采用台阶式住宅,对缩小房屋间距,争取空问,扩大屋顶平台,丰富建筑体形等有明显作用.今后只要处理好抗震与屋面防漏及热功等构造措施就能更好地加以推广.过去采用跃层式住宅主要着眼于减少公共走廊和电梯停靠层数以及在顶部加层时不需增加公共楼梯层数.但在实践中,固面积标准和肪火疏散等问题而很少采用,需要从设计上另想办法.为了进一步节约用地,从整体着眼应探索一种能综台上述三种类型优点的混合型住宅.设想把底下两层做成跃层式大套,供特需及多辈,多口型家庭使用;三层以上处理为平层小套,供多数少I=l户家庭使用I顶部做跃层,台阶式处理,以变化套型和体形等.初步设想方案见(图1a,b,c,d,e).由于这种类型在保证底层住户日照要求下,间距可按第二层窗台高度进行控制.加上项部台阶式的处理就可进一步缩小房屋问距.例如西安地区一般日照间距按1.2倍进行控制时.普通六层住宅间距约需19米.同样条件下,混合型住宅只需13米,见(图2a,b).即相当于四层住宅的间距(按同一标准算为12.6米).这意味着按原来四层住宅的问距可以布置六层混合型住宅,因此单位用地的住宅容积率能极大地提高.促成多层高密度的实现,有利于住宅区的商品化开发.从建筑布局看,改变单调的穿通式行列布局.适当采用多方位,院落式的布局对于提高建筑密度,组织内向宁静充满阳光的宅前庭园,增强领域感与多方自然监视以增加安全性等都是有利的.在北方地区更有条件这样做当然要研究更适I;11.跃屡住户底屡平面db跃屡住户-M平面屡)台转角拼接和东西向布置的住宅单元以及经济有敢的莲阳措施.实践说明,当住户有多居室,多朝向的机动情况下,个别房间朝西并投有多大影响,而在冬,春,晚秋季节,能进些阳光比终年朝北反而受欢迎.除了从建筑类型和布局上研究高密度的各种可能外,对于配套的公共设施,特别是历来层敷偏低,占地较多的托幼等建筑也应进行探索.在过去各划一方,各搞一套,小而全的规划模式的情况下,固住宅建设用地紧缺而挤占托幼和学校场地的现象普遍存在,有的干晚挤到什么场地也不剩.逼到这一步,当然不是办法.从培养下一代着眼可能得不偿失.应从规划开始就想些办法.既然住宅都盖到67层,托幼建筑也不必局限在独院式l鼍一2层,近年来托幼建34层的倒于已不少见,对于附设在其它用房底层或利用支柱式和屋顶平台扩大场地和空间的方法也应积极考虑;围绕小区中心绿地,场地布置托幼和小学,即省用地又改善它们环境的方法,在国内已有较好的实倒;试行托幼与小学联建,不仅能节省用地,共用设施而且有利于儿童的社会化,促进幼,小教育的衔接及教师闻的经济交擅,这些在国外已有许多成功的实践,都值得加以探索试验.经济性问题,当然不只是节约用地一方面.应当指出的是,过去在方案审定中,往往没把经济问题撂在重要的地位,并且缺乏科学与综合的评价.实行商品化开发后,经济效益自然成为各方面关切的问题.】2勉0Ja混台型住宅阊距与一般阃距比较2b涯台型住宅剖面但确实存在单纯追求经济艘益而忽视环境效益与社会效益的倾向+如为了追求更高的容积率而一睬正缩住宅间距等+这是应当避免的.三,规划设计要适应商品化综台开发的新横式.现代城市必须接统一规划+综台开发,配套建设+这点从理论上是早已知道的,但过去实践中.我国不少城市(包括西安)实施的却是千家投资,分散建设+多头管理的落后体制.其结果是每个单位各占一片,各搞一套,力争小而全.今后城市住宅区建设搞商品化开发显然不能再遵循旧的模式,要实行成区成片综合开发,配套建设.生活服务实行杜会化,讲求经济效益,环境效益和杜会效益的完美统一,为居民提供设施齐全,生活方便,环境优美的新居住区.因此能否以有限土地和投资获取最大综合开发效益将成为今后衡量规划设计优劣和能否实施的主要标准.新区开发当然要考虑已形成的旧格局影响.在定点时,实行分区就近开发,就近安置和销售.因此需要规划设计人员,深基层与房管郭门,居委会等密切结合+事先对各区情况进行密调查.结合各区条件+选好开发区并确定合理的开发内容,规模和速度.应当搞一片.完善一片.使用一片.实行综合开发是一项十分细致复杂的工作+涉及诸多部门和因素以及大量组织协调配合等工作+而且要求开发周期短,见效快.综合开发实质上是一项十分复杂的系统工程.就拿要创造方便生活条件来说+居民的衣,食,住,行各个方面+老,少青,幼备辈活动,早,晚节假,四季时间,都应当在布局网络中有所考虑.诸如交通,邮电,商贸储蓄,治安,市政,环卫维修,存车,服务等各行各业的配套营运,缺少耶一环都可能影响新区居民的生活,进而影响新区的综合效益与开发.以往规划公共设施网点+一般按性质分级,定半径,划圈圈的方法,多半考虑了使用者的方面.今后则要深化到形成这些网点的管理体制,经营效益井兼顾国营,集体,个体,农贸集市等多方面的实际需要.它们的布点和形成规律就不同于理论上的均衡与分级了.往往人流汇经之地,沿街黄金地段+公变设站之处成为开发的热点.新区的开发还应当注意保持居民原有的社会网络.这虽然增加了拆迁安置工作与规翊的复杂性,但一旦有了这种网络,就能使新区具有一种内聚力与和谐性,促进居民的交庄,互助与社会服务,井对维系人们的心理平衡,强化环境治安等都是十分必要的.要做到这一点,密切建筑师与居民的联系,争取居民某种形式的参与规划设计,调动各方面的积极性和创造性是十分必要的.对旧区改造,做到这一点尤为重要.今天,一个成功的规划设计单靠建筑师和规划师自己冥思苦想是不够的+这早已为六十年代以来西方某些建筑师在试行居民参与旧区改造的成功经验所证实.解决住房问题,创造美好的居住环境,这始终是人类长期为之而奋斗的崇高目标.柞者单位西安冶叠t筑学院t辘景中国建筑学会建筑防火综合技术研究会成立1990年1月l617日,中国建筑学会建筑防火综合技术研究会成立会议在北京召开,建筑系统和公安消防,燃烧系统的设计,科研,臂理和教育单位,部分消防和生产单位的专家,学者及有关部门领导近50人参加会议.建筑学会戴念蘸理事长,建设部许溶烈总工程师到会祝贺.会议由中国建筑科学研究院徐培福院长主持,中国建筑学会张钦楠秘书长宣布并祝贺研究会的成立,建设部有关司,院领导也出席会议.会议