(最新)商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型

莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇袄膆蒀蝿膀蒅葿袂羂莁葿羄膈芇蒈蚃羁膃薇螆膆聿薆袈罿莈薅薈膄莄薄螀羇芀薃袂芃膆薃羅肆蒄薂蚄袈莀薁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂肈蚈蚁袅蒇蚇袃肀莃蚇羆羃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒃蚄袀膇荿螃羂羀芅螂蚂膅膁荿螄羈肇莈羆芄蒆莇蚆肆莂莆螈节芈莅袁肅膄莅羃袈蒃蒄蚃肃荿蒃螅袆芅蒂袇肁芁蒁蚇 商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型摘 要信贷风险是商业银行面临的最重要风险之一，房地产信贷在商业银行贷款中占有较大的比重，2008年年末，房地产信贷所占比重已达到18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%。房地产信贷风险既来自贷款项目本身，也来自商业银行房地产信贷业务的自身缺陷。商业银行房地产开发贷款具有单笔贷款金额较大，不良率高，受政策影响大等特点。因此，对商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评估的研究有重要的现实意义。本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评价标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。全文主要内容如下：首先，介绍了风险的一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础；第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价；第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评价标准，使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化，具有较强的可操作性；第四，基于房地产开发贷款项目风险评价指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将此评价指标体系运用于某个房地产开发贷款项目的风险分析与评估，并对项目风险做出评价与分析；最后，对本文主要研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的问题和发展方向。关键词：商业银行，房地产开发贷款，项目评估，风险分析，层次分析法 第1章 绪论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景房地产业具有涉及面广、投资规模大及关联性强等特点。随着房地产市场的繁荣，带动国内其他相关产业及整个社会经济也在快速升涨，房地产业已经成为我国经济发展的重要支柱产业。近年来，房地产市场发展十分迅速，房价快速上升，市场需求旺盛，为商业银行拓展房地产信贷业务提供了巨大的契机，目前房地产开发贷款及个人住房消费贷款已成为商业银行的优质资产。房地产业是有先天高风险性的行业，金融业与其紧密的联系决定了房地产信贷风险存在的必然性。房地产信贷风险既来自房地产业和贷款项目本身，也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷。例如，房地产市场的不确定性、项目的千差万别，以及信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通都增加了房地产信贷的风险。如果房地产信贷出现借款人财务危机或项目进展不利而无力还款时，再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍，银行信贷资金本金按时、按质回收的能力受到很大制约。这对大约5万亿元房地产贷款存量的银行业来说，潜在压力和风险显而易见。我国房地产信贷具体情况如下：（1）房地产开发贷款金额快速增长房地产行业属于典型的资金密集型行业，仅仅是为了拿一块建设用地，开发商少则投入几千万，多达数十个亿，如果没有银行的信贷资金支持，房地产业只能步履蹒跚。1998年以来，我国金融业对房地产业的支持由过去以房地产开发贷款支持为主转变为对投资和销售两个方面支持。特别是对个人的信贷支持成了目前房地产业发展最大动力。根据2008年中国房地产金融报告，2008年12月末，我国银行用于房地产开发贷款余额已达到1.93万亿元，与1998年相比增长了约8.5倍（详见图1）；同期个人住房消费信贷余额也从1998年的0.05亿元至2008年末的2.98万亿元，增长了约64倍。以上数据表明，房地产开发贷款余额呈不断上升趋势。而且房地产开发贷款的增长速度明显快于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。2008年末，金融机构商业性房地产贷款余额占人民币贷款余额的18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%，与1998年相比，所占比重提高了近两倍。图1 1998-2008年我国房地产开发贷款余额发展趋势（2）商业银行房地产开发贷款的金额大，不良率高2002年11月，人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。从中可以看出，房地产开发贷款数量虽然少，但每笔贷款涉及的金额都很高；一旦发生风险，将给银行带来较大损失，而且房地产开发贷款涉及面广，影响面也很大。根据2004年我国四大商业银行房地产贷款不良状况的统计，除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大银行的不良贷款率均在3%5%之间，四大银行汇总的不良贷款率低于5%。其中汇总的个人购房贷款不良贷款率为1.5%左右，而房地产开发贷款不良贷款率则在7%13%左右。可以看出，开发商的贷款不良率高于行业平均水平，资产质量则低于行业平均水平（详见表1）。自1997年以来，我国房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，其开发资金中约55%直接或者间接来自银行，房地产贷款担保、保险和房地产贷款二级市场发育又严重不足，商业银行缺乏风险分散和转移的机制，使得房地产市场所聚集的风险高度集中于商业银行，其危险不容忽视。表1 2004年四大商业银行房地产不良贷款情况银行房地产贷款余额(亿元)房地产贷款不良率小计开发商贷款个人购房贷款小计开发商贷款个人购房贷款工行5810168541243%7.4%1.2%农行4099172323768.1%16.6%2.1%中行3784101827664.8%12.8%1.8%建行5709227834313.7%7.3%1.2%合计194026704126974.6%10.5%1.5%注:本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。资料来源:2004年中国房地产金融报告（3）宏观调控政策频繁出台，给商业银行房地产信贷带来潜在风险在房地产业快速发展阶段，国家为了防止房地产信贷风险，出台了一系列宏观调控政策。例如，2003年央行相继出台了关于进一步加强房地产信贷业务的管理的通知和商业银行房地产贷款风险管理指引，从宏观政策上对商业银行房地产信贷风险加强了管理和引导；2005-2007年，在我国房价快速上升阶段，为了稳定住房价格，国家继续出台了一系列措施，如关于切实稳定住房价格的通知、国务院办公厅转发建设部等部门的通知和关于加强商业性房地产信贷管理的通知以及2007年的六次加息等。房地产行业是受宏观调控影响很大的行业，其过冷过热都将对我国商业银行的信贷产生很大影响，带来更大的潜在风险。更何况目前我国商业银行信贷风险管理还处于初级阶段，对于在新一轮的“房地产热”中出现的房地产信贷风险是不容忽视的。1.1.2 研究意义正是基于上述原因和背景，考虑到我国信用制度及商业银行内部信贷制度的不完善，房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜在的房地产信贷风险。另外，如果宏观经济、政策以及房地产市场发生变化，也可能就会给商业银行造成资产损失，形成不良资产。例如，美国次贷事件，不仅造成部分银行破产，而且还导致了全球金融危机，使得更多商业银行加入破产行列。本文旨在通过对现行房地产开发贷款管理办法的梳理及房地产开发贷款项目风险研究，结合项目风险分析与评价的理论和方法，为商业银行房地产开发贷款项目的风险分析与评估构造更科学、直观、简便的评价指标体系并设置了风险等级评定标准。研究工作的意义和作用主要表现在：（1）为完善商业银行房地产开发贷款项目风险分析和评价提供借鉴。由于我国的市场经济体制正处在不断规范和完善的阶段，商业银行对房地产开发贷款项目的风险意识尚浅，更多集中于信用风险和操作风险，对房地产开发贷款项目风险的分析与评估意识淡薄。面对不断变化的房地产市场，贷款项目面临的风险将更大，如何做好房地产开发贷款项目的风险分析和评估，降低贷款项目风险，成为商业银行房地产开发贷款管理部门急需重视的问题。（2）通过研究现行商业银行房地产开发贷款项目评估存在的不足，结合房地产开发贷款项目的风险特点，构建了商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评定标准，为商业银行房地产开发贷款项目科学决策提供参考。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状（1）国外风险管理现状对风险管理研究起源于人们早期对保险的认识，在国外，公元前916年的共同海损制度及公元前400年的船舶抵押贷款，是保险思想的雏形，也是风险管理思想的雏形。到18世纪产业革命时，法国管理学家享利法约尔（Henry Fayo）在一般管理与工业革命4一书中正式把风险管理思想引进企业经营领域，但长期以来没有形成完整的体系和制度；到了20世纪50年代，美国才将风险管理发展成为一门独立的学科。1963年，美国的梅尔（Mehr）和赫奇斯（Hedges）合著的企业的风险管理45（Risk Management in Business Enterprise）对风险管理理论进行了系统分析研究，1975年，美国成立了美国保险管理学会（ASIM）、风险与保险管理学会（RIMS），标志着风险管理从原来以用保险方式处置风险变为真正按照风险管理的方式处置风险。20世纪70年代以来，西方发达国家基本上形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。1983年的RIMS年会上，世界各国专家学者共同讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般准则，其中包括风险识别与衡量、风险控制、风险财务处理、索赔管理、国际风险管理等。此次行动表明风险管理与研究成为全球范围内的国际性运动，风险管理研究上升到一新的水平。在风险评价中，西方国家经过了由定量、定性评价方法向定量和定性相结合评价方法转变的道路。20世纪80年代未，英国C.B.CHAPMAN教授提出了“风险工程”的概念6，该框架模型的构建弥补了单一过程的风险评价技术的不足，使得在大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。1995年，美国空军电子系统中心（ESC）提出了风险评价矩阵7，提供了一种新的风险评价方法，具有操作简单、相对客观的优点；Tixier等人于2002年曾归纳出工业工程中通常使用的包括定量、定性以及定量和定性相结合等在内的62种风险分析方法，并做出评论8。（2）境外商业银行对房地产贷款风险管理境外商业银行对房地产贷款风险管理一般具有风险贷款出售、风险贷款证券化、银行跨业经营等做法。 美国20世纪80年代以来，美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两个方面，一是加强贷款过程的监控，二是控制贷款风险的选择。贷款过程的监控主要强调第一道防线-审批，重视各种警告信号以及预防和监测等综合控制等三方面。控制贷款风险的选择主要有两种:积极设法收回贷款和风险贷款出售等。在房地产贷款风险管理方面除了采用以上措施外，美国商业银行一个最成功的经验则是房地产抵押贷款证券化。美国是世界上实行房地产抵押贷款证券化最早、最成功的国家，自20世纪70年代到现在，其房地产抵押市场己成为世界规模最大的房地产贷款业务市场。 瑞典瑞典银行实行总分行制，总行和分行都是独立核算中心，总行对各分行贷款风险的干预由不良贷款的制约机制通过利益再分配表现出来，即如果各分行的贷款逾期60天，则该笔贷款的全部债权债务都移交到总行的资产保全部处理，其认真分析后区分贷款不同情况分别采取积极催缴、债务重组、风险贷款诉诸法律等方式努力清收逾期贷款，但同时各分行要向总行交纳一笔罚金，作为贷款管理不善的惩罚。由于各分行是独立核算的实体，因此这种利益制约机制的有效性是相当明显的。正是在这种机制的作用下，借助完善的金融市场休系，瑞典银行的贷款风险得到了有效地控制，保证了对不良贷款的及时处理。 泰国在20世纪90年代末所发生的亚洲金融危机中，危机国家商业银行处理贷款风险亦奇招迭出。如危机发源地的泰国，其处理不良资产的做法可概括为三点。一是出售不良资产给愿意承担风险的第三方，以转移贷款风险;二是与借款企业协商或按照法院裁定通过以借款企业资产清偿债务、以债务转为资本和修改其他债务条件等方式进行债务重组；三是通过增加银行资本金(提取呆账准备金、再筹资和政府注资)来冲销不良资产。国外各商业银行对房地产信贷风险管理一般具有如下三种做法：1）风险贷款出售。为了保证银行本身掌握高质量的资产，降低贷款风险，国外商业银行采取的重要措施中一般都是将风险贷款从自身剥离，出售给市场上愿意承担风险者，如金融资产管理公司。2）利用完善的金融市场体系。国外商业银行都非常重视依靠金融市场体系来预防和化解贷款风险，正是由于金融市场体系的健全和完善，才使得商业银行能及时有效地防范贷款风险，处理不良贷款。例如在转移贷款风险时，房地产抵押贷款证券化是一种普遍和成功的作法。3）银行跨业经营随着世界经济的空前繁荣、金融服务的自由化、全球化和国际化将成为21世纪金融业发展的新趋势。现阶段银行业竞争空前激烈，合并、重组狂潮迭起。顺应经济形势的发展，日本、美国相继通过法案，允许金融机构跨业经营，使商业银行预防和化解贷款风险寻找到了新途径。 香港房地产贷款在香港贷款总额中所占比重达到54%，但香港银行业特别注意建立审慎的风险控制措施。一是控制按揭成数。香港银行同业经协商，自愿采纳以楼价的七成为每笔贷款的按揭上限，1200万港元以上的“豪宅”的最高按揭成数是六成或840万港元，以较高者为准；二是注重借款人还款能力。要求个人抵押贷款贷款人提供房地产抵押，但并不依赖抵押品的价值，而更为看重借款人的还款能力。三是严格控制开发商贷款风险。土地购置贷款，银行给予购置金额50%的额度，开发商以自有资金出了50%之后，在办妥土地抵押后提供剩下的地价款。四是坚持较高的资本充足率。按照金管局的要求，银行实行资本充足比率制度，1999年底所有香港本地注册认可机构的资本充足率维持在18.8%的高位，坚持较高的资本充足率使银行在任何时候都能够较好的抵御房地产信贷风险的冲击。五是按揭贷款证券化。六是强化不良资产处置。从以上境外研究现状可以看出，国外商业银行风险管理重在商业银行对不良贷款风险的控制和处理，除了美国之外，对贷款审批中可能出现的风险预防和各种警告信号重视不足。香港的有些做法值得借鉴：如控制按揭成数，有助于避免类似美国次贷危机的情况发生；此外，注重借款人的还款能力，而不是依赖抵押品的价值，加强对房地产开发贷款项目本身的分析与评估，关注项目的现金流及偿债能力，则更值得借鉴。1.2.2 国内研究现状（1）国内风险管理现状国内风险管理研究的起步比较晚。20世纪80年代初，西方风险管理的理论逐步引入国内，中国学者在消化西方研究成果基础上进行研究，并取得一些成果。1987年，清华大学教授郭仲文编著风险分析与决策4一书，对风险分析的方法、风险分析的过程及风险环境下的决策问题进行了比较系统的研究，标志着我国风险研究的开始。经过“照搬、消化与吸收”，国内逐渐形成带有中国特色的项目风险评估体系，1987年，国家计委颁布了建设项目经济评价方法与参数9、建设项目经济评价方法与参数（第三版）于2006年修订完毕，提出对建设项目经济评价需进行不确定性分析(其中含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析)，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性。目前，国内风险研究在许多行业得到了推行，王家远等编著了建设项目风险管理研究6，研究建设项目的风险分析；徐培德等编著了项目风险分析理论方法及应用7，研究了武器开发项目的风险分析；从1987年起至1996年，天津大学管理学院“三峡工程风险研究”课题组承担了三峡工程的风险分析研究，在国内首次对大型工程项目进行风险分析与评价。在此研究成果上1999年于九如主编投资项目风险分析9，对大型工程项目风险分析理论与应用进行了系统的阐述。2004年，陈立文在项目投资风险分析理论方法及应用系统总结了项目投资各种风险分析理论与方法10。（2）国内银行贷款风险管理研究中国对银行风险的研究始于上世纪80年代末90年代初，特别是亚洲金融危机的爆发，引起了中国银行业实践界的高度关注，纷纷从不同角度探讨银行风险及风险管理问题。银监会主席刘明康撰文指出：风险管理的本质就是用科学、先进的方法，在业务发展、盈利需要和风险之间找出平衡点。国内房地产贷款业务由于起步较晚，对其风险管理的研究相对滞后。近年来，从目前研究方向和研究成果看，侧重于房地产信货风险识别和信货风险管理方法选择等方面。1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。中国人民银行于1995年8月颁布了商业银行自营住房贷款管理暂行办法，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。在90年代末，我国各商业银行出台了相关的房地产开发贷款评估操作办法，如中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法、交通银行房地产开发贷款项目评估指南、中国银行贷款评估操作指南、华夏银行固定资产贷款项目评估办法及中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法。房地产开发贷款评估的主要内容有：借款人资信、项目概况、项目市场情况、投资估算、财务效益、贷款方式、综合效益及风险防范等。对这些方面的评估主是通过定性和定量方法来分析，虽然内容较为齐全，但并未形成评价指标体系和风险等级评定标准，缺少整体的量化分析。张岚东、田昆在从资金平衡的视角来看房地产开发贷款的风险防范11一文中，强调商业银行必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场并重。不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是什么、如何规避等问题。张国洪在其硕士论文商业银行房地产开发贷款风险管理问题研究12中，从宏观、区域、微观三个层面分析了房地产开发贷款面临的主要风险，并提出了防范、控制与化解房地产开发贷款风险的相关制度或措施；谢礼苏在其硕士论文 C银行房地产开发贷款风险防范研究13中，对C银行房地产开发贷款现状和存在的风险问题进行分析，从商业银行角度对C银行房地产开发贷款风险形成的原因进行探讨，并提出一些意见和建议。李鹏雁等人在商业银行房地产开发贷款风险分析 14中，确定了房地产开发贷款风险评价指标体系，应用层次分析法对商业银行房地产开发贷款业务中隐含的各种风险进行了综合评价。雷茂冲等人在层次分析法在房地产开发风险预警中的应用 15中，采用SWOT分析法进行开发风险识别，然后利用层次分析法构建风险评价模型，求解各风险相对于总风险的权重，从而有助于房地产风险预警管理。综上可见，关于信贷风险的研究，国内外的专家、学者以及金融界人士做了大量工作，产生了不少成果。但是，从商业银行细分角度来评价房地产开发贷款项目风险分析与评估的文章不多，结合现行房地产开发贷款项目评估，构建房地产开发贷款项目风险评价指标体系及量化分析的文章就更少，通过梳理现有房地产开发贷款评估管理办法，结合实际情况，改进或完善现行的商业银行开发贷款项目风险分析与评估，便是本文的出发点。通过分析研究，构建出商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系和风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险，提供更加科学的评价方法。1.3 研究内容与框架本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点，来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。具体内容如下：首先，介绍了风险的一般性概念和特点、一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础。项目风险分析是由项目风险识别、风险估计与风险评价构成的一个过程，并且项目风险分析每个环节都是完整的操作过程。第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价。第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评定标准，使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化，具有较强的可操作性。第四，基于房地产开发贷款项目风险评价指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将此评价指标体系运用于某个房地产开发贷款项目风险的分析与评估之中，并对项目风险做出评价与分析。最后，对本文主要研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的问题和发展方向。第2章 项目风险分析及房地产开发贷款项目概述2.1 风险的定义与特征2.1.1 风险的定义一般而言，风险的基本含义是损失的不确定性。风险一词包括两方面的内涵：一是指风险意味着出现了损失，或者是未实现预期的目标；二是这种损失出现与否是一种不确定性随机现象，可以用概率表示出现的可能程度，但不能对出现与否做出确定性判断。但对这一基本概念，在经济学家、统计学家、决策理论家中尚无一个适用于他们各个领域的、一致公认的定义。本文将风险定义为：一个事件由于因素的复杂性和变动性影响，使实际结果和预期结果发生背离而导致利益损失的可能性和不确定性。房地产开发贷款风险是指银行在贷款的审批、发放及回收的过程中，由于受事先无法预料的不确定因素影响，使银行的信贷资金到期不能收回，或不能如数足值收回，从而使信贷资金有蒙受损失的可能。2.1.2 风险的特征根据风险的定义，可以引伸出风险的如下特征：（1）客观性风险是客观存在的，不以人的主观意志为转移的，人们只能发现、认识和利用它，而不能改变它。因此，人们能做的是在一定范围内改变风险形成和发展的条件，降低风险事故发生的概率，减少损失程度，