上海虹桥国际商务花园业主临时公约.doc

上海虹桥国际商务花园地产发展有限公司 【上海虹桥国际商务花园】业主临时公约根据中华人民共和国法律和上海市房地产管理的有关法规、政策的规定，结合【上海虹桥国际商务花园】(以下简称“园区”)的实际情况，为维护上海虹桥国际商务花园业主、使用人的合法权益及公共环境和秩序，明确各自的责任和义务，保障物业的安全与合理使用以及确保园区的管理能够达到高标准，特制定本公约（以下简称公约）。本业主临时公约对本物业管理区域内的各业主及使用人均有约束力。第一章定义在本公约中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用词将有以下定义：1“园区” 指坐落于中国上海市长宁区虹桥临空经济园区北块，西至外环线，东北紧临苏州河，南至北翟路，命名为【上海虹桥国际商务花园】的办公楼、商业等的综合物业管理区域。2“发展商” 指上海虹桥国际科技产业联合发展有限公司。3“公共区域” 指发展商根据本公约在园区内所指定的公共地方及发展商按本公约第三章第（一）条第款所划作为额外的公共地方，其中包括园区之各入口、通道、服务车辆及垃圾收集车辆起落货位、绿化区、升降机（包括服务升降机）、人行道、通道、楼梯、走火楼梯间、走廊、梯台、卫生间、避难层、茶水房、电表房、中央空调设备房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防设备控制室、水箱、升降机房（核心筒）、管理者专用部分及为该园区的业主而设并供其共用之其它地方或范围，但不包括任何业业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方4“公共设施” 指为该园区的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置，包括供水管、排水系统、中央空调系统、消防系统、电子监察系统、电视音响系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、电话接线系统、照明系统、保安系统、供电系统、污水处理系统，所有供园区使用之下水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告牌及其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，亦属公共设施之一部份，但任何只供个别业主使用的设施则不包括在内。5“保留地方” 指园区内全部“单元”及除已经依本公约及本公约签定后被指定为“公共地方”及“公共设施”以外的园区内的其它地方。6“管理者” 指发展商或任何根据本公约被指定管理该园区的自然人或组织机构。7“管理” 指管理者根据本公约、用户守则应履行及遵守的全部责任。8“管理份额” 指由发展商为使各业主分摊并交纳管理费用而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，详列于本公约的附录一内。9“管理规则” 指本公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按本临时公约授权适时制定之各项与园区管理有关之规章制度。10“业主”指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的自然人或组织机构，并包括其日后的合法继承人或承让人（包括但不限于变卖、赠与及互易时）。11“相邻方” 指与业主相邻的其他单元的使用人或所有权人。12“第三方” 指通过租赁形式获得业主房产使用权的一方。13“单元” 指在该园区内各业主拥有房屋所有权如附录一所列的单元，包括写字楼单元、商业单元、娱乐单元或其他部分。14“本公约”指本业主临时公约及其附件。15“土地批文” 指政府主管部门有偿出让园区所占地段国有土地使用权的批文、文件及有关合同。16“业主使用守则”及“装修守则” 指发展商或其授权之管理者根据本公约的规定制定的各业主及第三方使用（包括装修）其所拥有的单元及园区之公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。17“园区图则” 即存于管理处有关园区各层之平面图，各业主如需查阅，可于办公时间向管理处要求查阅。第二章总 则（一）园区业主拥有以下权利：1. 独自拥有、使用其名下的单元；2. 可与其它业主或租户共同使用园区的公共地方和公共设施，以便适当使用及享用其名下物业；3. 可根据本公约维护自身的合法权益，享用本公约内业主可享有的使用权益；4. 可根据本公约条款监察管理者及管理人员的工作。（二）业主的义务1. 业主在行使上述权利和使用其单元时，须遵守本公约的规定，并须确保使用人遵守本公约的规定；2. 业主须依照公约的规定，负责及缴交其应分担的管理费、水、电、煤气等公共设施的费用款项；3. 业主须承担维修园区的主要结构，包括公共地方及公共设施等的费用支出；4. 遵守发展商和其授权的管理者共同订立的业主及使用人守则、装修守则及其它规章制度；（三）业主、使用人同意按照下列规定使用物业1. 按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。2. 需要装饰装修房屋的，应事先告知管理者，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为。3. 在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部位和公共场所。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，上午7：00 时晚上19：00 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。4. 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的安全使用，以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。5. 不得改变楼宇的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱等；不得加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变园区任何部分的外貌，未经管理者书面同意，不得在园区外墙上安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、广告、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。6. 不得切割、损坏、更改、干扰园区任何公用部份之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、管道、电缆、固定装置等设施；7. 不得在园区建筑物的门厅、楼梯、通道或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、垃圾，不得阻碍这些地方的通行。8. 不得堵塞防火通道及门窗，不得任意破坏一切消防设备和控制设施。9. 不得在拥有的房产内存放易爆、易燃物品。10. 不得在所购房产的地面上放置超过规定荷载的物品，在将重物(办公楼每平方米不超过200公斤，商场每平方米不超过350公斤)搬进所购房产前，业主或使用人应通知管理者。管理者保留规定所有保险柜及其它重量的放置的权力；以便使荷载分布均衡。搬进的专业机具和机械设备须放置在适当的支撑物上，其安置应按管理上的要求足以防止震动噪音不干扰相邻方，置办支撑物(支座)的费用由业主自理。11. 各单元的业主及使用人，只可将其单元用作办公或研发用途。不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其它相邻方的事项。12. 不得妨碍他人使用公共地方及公共设施。13不得在园区内或其拥有的单元进行任何足以引致园区所购置保险失效，或引致保险费增加的行为，包括但不限于：a. 各单元的业主及使用人的行为导致保险承包风险扩大；b. 各单元的业主及使用人提供虚假文件或企图在保险单项下获取利益的行为而导致被保险人丧失在保险单项下的所有权益；c. 保险公司的检查人员发现任何缺陷或危险，业主及使用人在收到该书面通知后未对该项缺陷或危险排除。14. 未经向管理者申报并获批准，任何业主不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷。15. 停放车辆，应遵守本园区车辆停放有关规定。16. 违反第二章第（三）条的业主须就所导致之损失负责及支付一切相关费用。第三章发展商的权利（一）发展商保留以下的权利：1. 发展商有权在其认为合适的情况下更改园区的名称，而无须对各业主，因园区更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但发展商须于更改园区名称不少于2个月前发出书面通知给各业主；2. 发展商或管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人为检查、维修及保养园区的任何一部份，包括公共区域、公共设施或任何为园区利益而安装的设施，或为履行管理者对园区的管理责任，有权携带一切必须的设备、机器及材料进入园区任何一部分。如有必要，可进入园区的任何单元，但除紧急情形外，应事先通知相关的业主或第三方。但发展商在使用此项权利时，不得妨碍其他租户或业主使用其所属的单元；3. 发展商有权因管理上需要更改第一章第3款所规定由发展商指定的公共区域，而无须其它业主或其它对园区享有利益人士同意；4. 发展商有权于园区内的公共区域、公共设施及保留地方及其部份安装、架设、更改、保养或拆去招牌（包括霓虹灯招牌）、广告、桅杆、及照明及其它各种固定设施。并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人或设备进入园区任何部份，以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其它人进行上述工程。5. 发展商可授权管理者向园区各业主依管理份额比例收取管理费；6. 发展商有权根据园区管理的实际情况将管理份额重新分配或作出更改，而无须其它业主同意；7. 根据园区管理实际情况，发展商有权或授权管理者订定及修改有关管理园区的规则，而无须任何业主同意；所有管理规则及其修改，应张贴于园区告示栏；8.在业主大会另行选聘物业管理企业之前，发展商有权依国家相关法律、法规之规定，确认上海瑞创物业管理有限公司为园区的管理者。发展商与上海瑞创物业管理有限公司签署管理合同，制定管理的职责范围、年限及商业条款等，无须经其它业主同意，但管理合同的内容不能违反本公约的条款；在业主大会另行选聘物业管理企业之前，发展商亦有权选择自行管理园区、选聘或者解聘负责管理园区的物业管理公司，与物业管理公司订立、变更或者解除前期物业管理服务合同。如发生上述更改，发展商须提前2个月发出书面变更通知告知各业主。9. 在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让、抵押、出租、批准占用、或以其它任何方式处置未出售之单元及保留地方，而不须任何业主同意；发展商并有权对转让或出售之保留地方分配管理份额；10. 发展商可就园区管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款；11. 发展商有权审核和批准园区年度管理预算或修订的年度管理预算；12. 发展商可委派代理人行使本公约给予发展商之任何权利。（二）为了使发展商可以有效地行使本章第（一）条给予发展商的权利，各业主于此共同签订一切必要的文件。（三）上列发展商的权利，除上文特别声明外，由发展商私自拥有，不得转让或转卖，在发展商出售其名下所有单元及出售或处理全部保留地方后，上列之各权利将告消失败 。 第四章 管 理（一）一般事项：1业主及使用人同意发展商按本公约第三章第（一）条第8款所指定或委托的管理者，享有以下的权力，但同时需遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务；（二）管理者的权力及责任：1在不抵触发展商的情况下，管理者有权对园区进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括（但不仅限于）下列事项：（a）检查、视察园区，必要时包括所有单元的内部，应事先征得业主及使用者的同意。（b）每一位业主及其使用者应严格按照装修规则，完成其单元的装修工程。如果管理者发现该业主聘用的承包商及其工人违反装修规则，管理者有权拒绝该等人士进入园区，或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出园区。装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定装修规则是否得到遵守，所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该租户单独负责，与其它租户及管理者无涉。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的租户遵守【装修守则】。（c）按需要行使管理权力，使园区的管理水平能够达到令发展商满意之标准。（d）根据园区之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。（e）根据业主临时公约，制订园区业主使用守则、装修守则及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促业主遵规守约。（f）对园区公共部份和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，包括但不限于主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃、设备、器材的更换、修理、油漆等。（g）负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。（h）根据园区实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制园区管理预算，代收水电、煤气等市政、停车库等公用设施使用费及追讨欠款。（i）处理所有对于管理园区的投诉及各项维修，并协助调解业主或租户之间因园区管理而引起的纠纷与争执。（j）负责园区的保安工作，保持园区的正常秩序并尽力使业主免受干扰。（k）对各项管理职责定期（每月及每年）或于发展商合理要求时作出检查和总结，并对改善园区管理或增加服务项目等事宜向发展商递交报告及作出建议。（l）清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收及追索清除费及补偿因此而发生的有关费用。（m）控制该园区区域内所有车辆停放、行人通道。（n）防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共区域及公共服务设施。（o）采取一切必要措施以遵守政府对于园区的要求。（p）防止任何人对园区或公共设施进行有害的变更及损害。（q）节日期间可装饰园区幕墙包括灯光及其它饰物，如管理者认为必要，可以组织园区内的文娱活动。（r）经发展商授权采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定。（s）聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其它工作人员。2管理园区公共区域及公用设施（a）安排保养和维修园区的公共地方及公共设施。（b）确保所有园区业主依照园区公约规定的用途正确使用其所占用之园区部份，如有园区业主违反园区公约，管理者应尽量使用可行的方法制止此等违约行为。（c）在有合理需要时，替园区之公共区域及外墙油漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它适当之工程。（d）更换在公共地方的破损玻璃。（e）保持园区中密闭公共区域之通风系统运作良好及作适当维修。（f）保持园区的环境清洁、卫生及美观。（g）阻止任何废物被弃置于园区之公共区域，负责清除园区公共区域之垃圾及安排适当时间间隔收集垃圾。（h）采取适当措施防止园区任何公共区域受阻塞。（i）确保所有公用污水渠、排水渠、水道及水管无淤塞情况。（j）保持园区的所有公用设备、机械和器材包括园区消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、给排水系统等性能良好和运作正常。当有需要或在方便的情况下，经发展商批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材(惟在园区管理预算中已批准者及在紧急情况下除外)。（k）在可能的情况下阻止任何垃圾或其它物体从园区弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。确保管理者所进行之维修或其它工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、电线、公共设施或其它工程造成损害。如有损害，应补救其损害，令相关人士或政府部门满意。（l）安排园区保安、保洁员、护绿员、搬运工人及管理员的日常工作。根据本公约或用户守则之条款，管理、保养、维修及监督使用以下的设施：（i）装卸货区（ii）垃圾压缩站（iii）其它商业设施（m）车辆出入口、公共阶梯、行人路、街灯、园区外墙围墙、绿化区及公共空地。（n）管理者用园区管理处名义投保。投保项目可包括财产一切险、公众责任保险、劳动保险、机损险、雇员忠诚保险等与业主和管理园区有关的保险。3管理园区财务（a）负责管理园区之财务管理及账务处理。（b）财务管理包括编制每年度之管理园区预算及尽可能使园区之运作控制在此预算范围内。（c）每月定期向各单元租户收取相关费用。（d）管理者负责的财务处理包括：1向各园区单元征收所应付之费用(例如水电煤等费用)；根据已批准之预算支付所有管理园区之开支及其它不可预见之管理开支；2正确地运用园区管理帐户支取管理费及支付款项，定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支；3定期复审征收情况以确保所有租户业主准时履行其财务上的责任；定期与发展商或业主复审欠款，并于发出适当警告后，以发展商代理人名义或园区名义代表管理者提出法律诉讼。（对于管理费的催讨，物业管理公司有权以自己的名义进行）以上之规则及其修改应张贴于该园区告示栏。4物业管理费(a)物业管理费用分摊的原则为按 “A:园区整体、B:街坊地块、C:单体各单元之管理内容”进行分摊。(b)各业主须于每月的第一日预先缴交其单元每月应付之物业管理费。首期管理费从发展商向业主发出交楼通知书之日起的次月计算。(c)根据已获发展商批准之预算，管理者可从园区管理帐户中支付有关管理园区之一切支出费用。上述所提及的支出费用包括但不限制于：1保养及维修园区公共区域及公共设施的费用；2管理者所认为需要购买之财产一切险及各种责任保险费；3聘用管理人员的开支，包括全年的薪金、假期、津贴、制服等；4购买及租赁所有必须的机械及器材之支出；5园区公共区域适当照明开支；6聘请法律、会计等专业人士的费用；7清理垃圾费；8清洁园区公共区域及幕墙之费用；9园区幕墙节日装饰之费用；10行政办公支出；11其它为管理园区而发生的合理支出，管理者应每月向各发展商公布管理收支帐项。启动费用由管理者先期垫付，该费用以后由园区物业管理费的收支盈余部分，逐月摊还给管理者。（d）管理费及其它费用的追收及欠款利息。 (e) 业主欠缴物业相关费用及其它根据公约规定的任何费用时，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限，若过期未付，管理者可采取法律行动来向业主追缴欠款（无需加重开发商的责任）。(f) 所有管理费及管理费保证金及其它根据公约或其它管理规则应付的款项，均需以人民币清缴。任何业主如果未能于应付的款项计期日起十五天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用；（i） 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，滞纳金利率按每日3计算；（ii） 管理者有权对欠款业主进行法律起诉或作出其它追讨行动。直至该欠款业主清偿全部欠款、滞纳金以及诉讼所需之律师费、诉讼费等为止。（iii） 不论单元是否空置，该单元业主须负责缴付全额的管理费及其他应付的费用，发展商保留的地方及尚未出租的物业，由发展商和管理者协商解决。 5帐目审核及保存（a）管理者应向发展商公布经中国注册会计师审核的园区年度财务收支报表。（b）管理者须妥善保存管理收支帐目，并于接到开发商通知后将帐目提供发展商查阅或节录。（c）管理者于管理合同被终止时，须移交所有有关园区之文件、记录、图则、管理帐目予发展商，发展商可聘请中国注册会计师审核管理帐目。6管理者根据本公约作出的行为及决定在各方面对所有业主及使用人均有约束力。7管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及发展商负责：（a）为履行本公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严重疏忽而造成之损失不包括在内。（b）因下列原因造成的服务中断；（i）因任何设施、装置必要之保养；（ii）火灾、水灾等不可抗力的损害、毁坏；（c）无法避免的燃料、材料、供水、电力、蒸汽、空调短缺；（d）管理者所无法控制的其它一切原因；（e） 管理者应尽全力按照本公约的规定履行其对该园区的管理和维护的职责。（三）管理者酬金：1管理者酬金即因管理者履行本公约的职责而被给予的报酬。该酬金由发展商与管理者于管理合同中约定。2发展商有权根据园区管理的实际情况调整管理费，而无需其他业主同意。第五章园区全部或部分受损不能正常使用时的规定1园区任何部分如因火灾、台风、地震、或其它原因而损毁至无法按该土地批文的允许用途使用，而重新修复受损部份在建筑上或法律上均可行时，管理者可采取一切必要的行动进行修复，在保险金不足以支付受损部分损失的情况下，管理者必须在第一时间完全修复受损部分，发