郑州市西区地产市场现状和发展潜力分析.doc

西区基本情况介绍 在郑州地产界，西区包含了三个板块，分别是西南板块、西北板块和高新区板块。西南板块指的是京广铁路以西，陇海铁路以南，西三环和南三环以内的市内区域；西北板块指的是陇海铁路以北，京广铁路以西，西三环以东的区域，由于地势较低，俗称“西北洼地”；高新区板块指的是郑州国家级高新技术开发区。 西区在行政区域上主要属于中原区。中原区是河南省省会郑州市委、市政府所在地，位于郑州市区西部，区辖一镇两乡和八个街道。辖区总面积97.1平方公里，其中，城区面积24平方公里，总人口55.5万。中原区素以科技力量集中、工业基础深厚而著称。辖区内有国家、省、市科研机构28家，大中专院校、大中型企业百余家，有各类法人单位3000多家，拥有一支高素质的产业工人队伍，具备较强的科技开发和研制生产能力。2004年全区生产总值18.96亿元，财政收入3.25亿元，城镇居民人均可支配8731元，农村居民人均纯收入4839元，综合实力位居全省46个城区前列。 中原区交通便捷，陇海铁路、连霍高速公路、310国道横穿东西，绕城高等级公路、环城高速公路纵贯南北；通讯、供水、供电等各项基础设施建设配套齐全；辖区内四通八达的交通、信息优势，使中原区成为辐射面宽、吸引力强的人流、物流、信息流的中心和集散地，中原区蕴藏着巨大的商机。 中原区商业发展迅猛，城区欣欣向荣。2003年，碧沙岗商业区被确定为市级三大商业中心之一。由中国长城房地产开发公司开发的中原商贸城已初具规模，商业大厦、中原商贸城、丹尼斯百货、泰隆商厦以及麦当劳、国美、思达、家中福、双汇连锁店等一批大型商业企业，和30个各类商品交易市场，在郑州西区形成了浓厚的商业氛围。家世界、世纪联华等大型商业超市的建成开业更是锦上添花，全区初步形成了碧沙商业区、卧龙商业区、帝湖商业区和罗庄汽贸一条街等极具活力的商品流通和商业贸易市场。 而在历史上，西区就曾经是郑州市的政治、经济和文化中心，作为郑州市委、市政府所在地和郑州老工业基地，这片古老的土地上曾经创造出巨大的辉煌。郑州曾是全国十大纺织工业基地之一，素有“纺织城”之称。1954年郑州国棉一厂建成试车；1955年8月，郑棉三厂正式投产；接着是第四、第五、第六棉纺织厂、郑州印染厂、河南省纺织机械厂到“二五”中期，纺织成为郑州市首屈一指的经济支柱，对地方财政的贡献率曾经达60%以上。 但是，当市场经济的浪潮扑面而来时，郑州纺织行业这艘用计划经济模式打造出的大船却越来越显示出不适和茫然，眼睁睁错失了几次关键的历史发展机遇，脚步比同行慢了下来，纺织能力也从占全省的50%下降到不足5%，终于陷入艰难和困顿。连年亏损的不仅是棉纺企业，二砂、电缆厂也是如此。 虽然工业上遭遇了一定的危机，但现在的郑州西区，仍是郑州市委、市政府及市属各局所在地，拥有郑州大学、河南工业大学、中原工学院等多家高校和科研机构，市内规划整齐，交通道路状况良好，管网配套设施齐全，绿化程度较高，仍然是比较适合市民居住的区域。 西区房地产行业发展现状及评价 郑州地产西区的西南板块，是西区各板块中发展得最好的，也是唯一能够与其他区域板块分庭抗礼的一个板块。客观地讲，这一区域以前在郑州地产界一直处于弱势地位，随着城市“北移东扩”的战略调整，前景似乎更加黯淡，因此并不被人看好，也一直以低价位形象自居。但自2003年以来，西南板块地产不甘人后，强势反击，涌现出亚星盛世家园、兴达花园、世纪馨港、帝湖花园、开元丽城、居易国际?凯旋门、茜城五月天、兴华南街3号、龙源新城、滨河名家等一大批大中型优质楼盘，在赢得市场的同时也提升了西南区域的楼盘品质，改变了以往这一区域楼盘在人们心目中价廉质劣的不良印象。 其实，从消费者的角度来分析，首先这一区域的人们绝大部分由于工作、生活、经济、人文的种种理由可能还要继续在这里生活下去，而周边各类众多市场里的经营人员需要就近购置房产，无疑会刺激房产销售；其次西区遍布了20多家大中专院校和科研机构，市委市政府和多家市直属事业单位也分布在此区域，蕴藏着旺盛的购买力；另外，西区自然环境优美，道路建设状况良好，管网配套建设非常发达，而且这一区域的地理环境要比东区简单得多，建筑成本要低。从开发商的角度来讲，由于土地资源的稀缺性，在东区和北区有开发价值的土地不多时，西区土地成本相对低廉和庞大的住房需求，对开发商形成了一定的吸引。因此，近三年来，一些眼光独到的开发商纷纷把这一区域作为投资重点，帝湖花园、凯旋门、亚星盛世家园等热销项目的开发充分证明了这一点。 西北板块的发展状况可以说是最滞后的。由于棉纺企业的没落，加上本身自然条件落后，交通也不方便，所以很难有开发商的垂青。然而暂时的冷清并不意味着永远的荒芜，相反此处为西工业区传统的家属生活区，生活氛围浓郁，配套完善，具有非常良好的高品质生活区的潜质。农业西路的贯通，打通了西北板块的“瓶颈”，使得此区域地产开发日益升温。目前此处已有楼盘活跃，如威尼斯水城、清城美苑、雅居一方、西湖春天等。随着开发深入，此区域的市场价值将逐渐凸现。 要分析严格意义上的西区房地产市场，不能不提到位于西北部的郑州高新区。郑州高新区作为名噪一时的国家高科技产业园区带动了区域房地产市场的飞速发展，然而随着国家产业政策的变化，郑州高新区房地产业并没有像人们想象中的持续升温，目前园区里很多项目虽然销售还算不错，但入住率实在不高。在郑东新区和经济技术开发区的地产开发蒸蒸日上时，高新区依据延续着以往的走势，不愠不火，难见亮点。 西区城市发展规划及房地产发展潜力分析 2006年主导西区楼市升温的因素有三个，一是农业西路打通，使得楼市西北洼地开始隆起；二是西区几个大型国有企业的整体外迁给房地产开发留出了空间；三是郑州高新区由原来高科技产业园向新城区定位的转变，给高新区地产开发带来了空间。 1、农业西路打通后西北板块面临的机遇和挑战分析 如果说一个区域价值的重新定位将影响它今后数十年的发展方向，那么一条道路的修建也将给周围辐射区域带来不可估量的潜在利益。当农业路冲过铁路桥的重重阻隔与桐柏路相会，历史性的将东、西两个区域连在一起时，注定了农业路两侧辐射区域将迎来前所未有的发展契机。由桐柏路、农业路、经三路、城东路和航海路共同构筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内，农业路走廊凭借其得天独厚的区位优势，正在形成新的经济中心、科技中心、信息中心、金融中心、文化教育中心和娱乐消费中心。 从农业路一直向西，经过沙口路立交桥，就来到了冉屯路和桐柏北路的交叉口。这一区域座落着城开集团和开元房产的几大杰作：开元新城、银榕花园和威尼斯水城；其他楼盘还有新世纪小区、清城美苑、鸿基花园、风和日丽家园等，楼盘集中度一般。区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等。无疑，农业西路的贯通，使得这一区域与郑州北区发生了直接联系，带来了巨大的机遇。不过，经过圆点公司地产研究人员的实地调研后，发现了三点问题： 一是该区域西边有郑州水晶股份有限公司（原郑州化肥厂）、郑州热电厂等污染较重的企业，对该区域的居住状况会造成一定的影响； 二是该区域房地产发展的时间较短，楼盘集中程度不高，生活环境配套设施还不够完善，总体感觉污染大、周边居民区档次较低，而且还给人有些荒凉的感觉； 三是如果以在农业路上工作的人群为目标客户，将直接面对南阳路上众多楼盘的竞争，如果没有核心优势（如价格、景观等），是很难竞争过南阳路成熟生活区域的楼盘的。 2、国企外迁后对西区地产的影响分析 2006年2月14日，“郑州西部老工业基地用地调整规划中期评审会”在郑州举行，华南理工大学、东南大学、美国斯道沃STOA建筑规划（中国）有限公司、郑州市规划勘测设计研究院等4家单位，分别就西部老工业基地的发展做出了4份详细的发展规划。4套方案从不同的角度论证该地区该如何进行用地功能调整，明确解答了“郑州市西部工业区未来到底做什么合适”的问题。 据悉，此次评审是中期评审，政府拟将于今年3月份对规划方案做出中期评审，评审后，各企业的改造方案将分批分期进行实施。此次规划城区范围以陇海路为分界线，分为南北两块共计17.05平方公里。 其中，陇海铁路以南：西三环、汝河路、华山路、秦岭路、棉纺路、嵩山路、陇海铁路、工农路、郑上路围合城区，面积6.15平方公里（棉纺厂地区1.35平方公里）。 陇海铁路以北：陇海铁路、京广铁路、北环、西环围合城区，面积10.9平方公里。 据了解目前的一个初步设想是：沿伏牛路、棉纺路、建设路形成“L”形轴线，串联起担负各级城市服务功能的核心区，延续中原路的行政管理、商务办公职能。方案规划人口规模为20万至26万。 而在陇海铁路南侧以居住、服务功能为主，布置商业、文化、娱乐和住宅设施；北部以产业发展为主，布置教育、办公、物流、部分商业金融及住宅。扩大碧沙岗商圈规模，结合规划中的轨道交通站点，向西、向北拓展，建设大型购物中心、商业步行街、酒店等，形成市级商业中心区。 郑州市土地储备中心的一位负责人表示，郑州西部开发主流是，通过基础设施和第三产业的发展，可以提升居民经济生活水平，这是西部开发中最关键的。 郑州东西区的严重不平衡发展，早已引起了市政府的注意，在酝酿很长时间之后，关于西区的四套方案终于揭开了西区改造的序幕。目前，郑州市委、市政府已明确下达文件，要求现有厂区土地按照调整的规划由政府收购储备后进行公开出让。对郑州西沿棉纺路的5家棉纺织厂、沿华山路的原郑州第二砂轮厂和原郑州电缆厂等七大国有企业的搬迁工作已进入实质性阶段。郑州市政府已完成郑州电缆厂的土地收购工作，郑州第二砂轮厂已完成土地评估工作，郑州五家棉纺厂已初步选定搬迁地址。七大国企占据着市区大量的土地，这一个好消息在可供开发的土地越来越少的今天，足以使房地产开发商兴奋不已。不难想象，随着大量土地的入市，伴随着今后几年力度空前的规划改造，曾经是“塌陷”地带的西区即将迅速崛起。 据了解，目前郑州市土地供求矛盾非常突出，预计全年全市用地需求尚有缺口829.33公顷，新增建设用地基本上已无地可用，土地紧缺的现状从两次土地拍卖可见一斑：不久前，郑州高新技术开发区内的土地拍出了每亩近70万元的“天价”，两年前该区域地价大概不超过20万元。2005年12月6日，原郑州水工机械厂一宗土地，在经过10余次的激烈角逐后，竟以超出出让底价1.26亿元的加价顺利成交。而现在棉纺路上的5家棉纺企业生产区就占地超过1000亩，根据郑州市政府规定，搬迁后土地将由政府垄断一级市场，通过公开的“招、拍、挂”程序卖出。郑州市决定用出售土地的差价收益，解决企业债务、搬迁和职工安置问题。 由于西区已经拥有成熟的生活区，生活氛围浓郁、配套设施完善，其本身具备良好的“宜居生活”品质；再加上老工业基地的改造、农业西路的打通及桐柏路的改造等交通条件的完善，因此，我们有足够的理由期待西区的房地产市场在新的一年里实现大的跨越，在房地产市场快速发展的今天，迎来属于自己的春天。 但是，对于西区的开发建设，圆点公司地产研究人员认为应注意以下几个问题：一是地块成本问题。在国有企业的改制搬迁过程中，政府通过土地储备中心收购原厂土地，并拨付企业一定资金。这部分支出的资金，将优先用于职工安置，而后进行新厂房建设等。这部分支出资金数目也是可观的，在政府后期通过“招、拍、挂”出让这部分土地时，势必要考虑到土地收益的市场因素。如果地块成本太高，一方面，不容易吸引开发商，另一方面，容易导致西区地价上涨过快，如果郑州东西地价拉平的话，在收入未能提高的情形下，无形中增加了市民的居住成本，不利于和谐社会的建立和维护。二是合理规划升值问题。在西区的规划中，一定要注意规划的合理性。尽可能通过整体规划，改变西区目前杂乱的布局，清晰的功能区划分也能够提升房地产价格。三是住宅消费能力和产品定位问题。由于棉纺路一带居住的主要是棉纺企业的从业人员，而企业的不景气导致这部分人群的生活水平和消费能力较低，因此房地产