伟业顾问]武汉万科金色家园项目商业定位报告—投标文件(已阅).ppt

万科金色家园商业定位报告,市场环境分析,项目区域环境,重点商业项目分析,项目SWOT分析,项目定位,经济测算,营销推广,Contents,市场环境分析,武汉市宏观经济环境武汉市房地产市场发展现状武汉市商业发展状况武汉市商业地产发展状况,市场环境分析,宏观环境分析,武汉市整体经济形势在2005年底人均收入越过3000美元“富裕”分割线以后，后劲十足，2006年整体增长水平较2005年又有一个飞跃，整个社会经济形势处于良性健康发展的趋势。但与此同时需要看到，社会固定资产投资总额增长过快，虽然与武汉市大规模进行市政建设有一定的关系，也同时表明了房地产建设与开发在社会经济生活中所占的比重增长过快，市场竞争激烈。,市场环境分析,宏观环境分析,武汉市“十一五”规划中指出，武汉市的商业规划为一个中心，两个基本点，三十个重点。即以江汉路、武广为商业核心，中南、汉商为商业中心，其他区级商业为重点，形成武汉市商业一点多面，共同发展的格局。,市场环境分析,根据武汉市房地产相关统计数据可知，武汉市房地产行业2005年2006年发展情况良好，在2005年“新旧国八条”、数次加息、2006年“国六条”“国十五条”等多次房地产宏观政策调控下，保持了健康有序的发展。武汉市商品房供应量逐年上涨，在宏观调控下，供应紧张的矛盾获得一定缓解，但是随着土地出让价格上涨、各类精品住宅出现，武汉商品房市场价格逐步攀升将是市场未来二至三年内的必然趋势。,武汉市房地产市场发展状况,市场环境分析,武汉市商业多年来一直健康稳定发展，在全国名列前茅。2005年武汉市社会商品零售总额达到1128.64亿元，增幅13.3，截至2006年6月30日，武汉市当年社会商品零售总额达到610.88亿元，增幅14.8，较2005年同期又有较大增长。武汉商场重建、锦秀长江项目即将入市，都是武汉经济生活中重要的大事件。同时在今年4月，武汉市也确定了将640亿元投入到商业发展中来，为武汉市的商业发展增添了新的活力,武汉市商业发展状况,市场环境分析,武汉市商业地产发展状况,市场环境分析,武汉市商业地产发展状况,市场环境分析,武汉市商业地产发展状况,市场环境分析,随着武汉市房地产市场的持续发展和城市商业环境的良性提升，武汉市商业地产市场也得到了快速发展。加上政府规划要求，武汉市场上新建改建的各类商业地产门面、商铺、购物中心、写字楼、产权酒店纷纷登场。商业地产发展有了良好的开端。随着武汉在中部崛起中的战略位置的提升，良好的商业氛围也吸引了众多外地开发商的投资，龙王庙商业广场、汉正街第一大道等大型商业项目和众多社区型商业的开发，将武汉市商业成交量逐步提升。,武汉市商业地产发展状况,市场环境分析,近期武汉市场新闻分析,武商、中百、中商等武汉本土商业巨头联合成立商业联合航母火车提速，中原地区D字头火车以郑州、武汉为核心向外发散 商业巨头的联合，为了避免资源的浪费，区域商业重叠率降到最低，完善商业体系，增强武汉本土商业集团的抗风险能力； 应对国际商业集团给武汉商业市场的带来的变化郑州、武汉成为中原地区的核心交通枢纽,市场环境分析,全国铁路第六次大提速对武汉的影响也是巨大的。武汉之前重要的交通枢纽的角色将更为重要，城市地位也将发生更大的变化，是连接全国东西、南北和陆路、水路的中心城市。如：截至第六次提速之前只有北京有发往全国各地的Z打头的火车，而此次提速后，武汉也有了发往上海、成都的D打头的专列。武汉市的交通将更为便利和四通八达。,近期武汉新闻,市场环境分析,项目区域环境,项目所在区域状况简述 项目区域交通状况分析 项目区域消费状况分析 项目区域商业现状及未来发展分析,项目区域环境分析,项目所在区域整体状况简述,项目区域环境分析,项目地块,江汉路商圈,武广商圈,汉正街商圈,通过上图标识能够看出本项目位于武汉三镇的中心和交汇处，是武汉和汉口传统的商业、贸易核心区域；距离江汉路商圈、武汉广场商圈、汉正街商圈等城市级商圈的直线距离均在12公里以内；城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉市轻轨、地铁综合轨道交通网路2012年前建成），项目区域状况分析中将会有详细论述。,项目所在区域整体状况简述,项目区域环境分析,项目所在区域其他配套情况：公共配套：亚洲心脏病医院中国最大的心脏病专科医院之一，还有协和医院、口腔医院等；亚心医院：紧邻项目地块东侧，1999年11月11日开业，是一家以心脏病为主的民营医院。共有3栋医疗办公建筑，总面积4.3万平米。拥有病床600余张，医疗、行政、后勤人员1200余人，地上车位30个,项目所在区域整体状况简述,项目区域环境分析,协和医院：地处新华路和解放大道交口西北角，位于项目区西侧，距项目地块1.5公里左右，三甲医院。2006年，开放病床2000张，正副教授300人。2005年门诊量162万人次，住院5.1万人次。地上车位200个，本地车辆占70%，省内其他地方占20%，外地车辆10%。,项目所在区域整体状况简述,项目区域环境分析,教育：项目周边有红领巾学校、市十九中、友谊路中学、市一中、单洞新村小学、惠康里小学、八十五中学等；,项目区域环境分析,电信小区：地处解放大道和友谊路交口以东，新华长途客运站对面，主要居住人口为中国通信建设公司职工，约200户居民，收入水平较高。紧临本项目。单洞社区：位于本项目地块北侧，东到循礼门，南靠京汉大道，西临前进一路，北靠解放大道，社区面积0.17平方公里，共有住户2221户，常住人口大约7000人，外来务工及个体经营者在此租住人数也占一定比例。燕马社区：位于本项目地块南侧，2137户，居住人口大约6000人。上面两个社区外来务工及个体经营者在此租住人数也占一定比例。,项目区域环境分析,周边银行网点众多，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、光大银行等均有网点,项目区域环境分析,同时距离大福源、中百仓储也都在0.5公里左右的路程。,项目所在区域整体状况简述,项目区域环境分析,小结：由上例数据及图表能够看出，项目周边的各项配套非常全面，居住的人群也很密集，这都为项目消费力提供了极大的支持。,项目区域环境分析,项目区域交通状况分析:,项目区域环境分析,项目卫星鸟瞰图,京 汉 大 道,解 放 大 道,单洞路,轻轨车站,单洞三路,前进一路,前进四路,项目区域环境分析,项目区域交通状况分析：,项目周边平面图,京 汉 大 道,新华路,友谊路,前进一路,前进四路,单洞路,单洞三路,解 放 大 道,中 山 大 道,民 主 街,自 治 街,项目处于城市内环线内，传统中心城区；毗邻城市轻轨及城市一级主干道京汉大道；同时还紧临已建成的城市捷运系统（轻轨1期工程），未来有极强的可扩展性（武汉市轻轨、地铁综合轨道交通网路2012年前建成）,项目区域交通状况分析,项目区域环境分析,新华路客运站距本案仅1.5公里，地处解放大道与新华路路口东北角，日发班车1200次，日均旅客输送量16000人次，高峰期日输送旅客60000人次，是汉口通往省内和全国各地的陆路门户。,项目区域交通状况分析,项目区域环境分析,项目区域消费状况分析,项目区域环境分析,武汉市2005、2006年人均受收入及消费支出概况：,身份：私营业主、个体经营者规模：服装批发、美妆批发、家居城等十多个专业批发市场的生意人等。消费心理：休闲娱乐消费支出大，消费能力强。主力消费者年龄构成：3050岁。,项目区域环境分析,项目周边主要消费群体：,项目区域消费状况分析,身份：写字楼白领规模：世纪大厦、亚洲心脏病医院、协和医院、船舶大厦、港澳中心等上班白领消费心理：具有一定的消费能力，有品味。喜欢情调、创意、时尚、 主力消费者年龄构成：2035岁。,项目区域环境分析,项目周边主要消费群体：,身份：商旅人士规模：聚集了银丰、港澳中心商务酒店、扬子江大酒店、大京都宾馆、冠生园酒店等20多个宾馆酒店，该片区是武汉商旅人士最集中的地方。消费心理：消费能力强。喜欢猎奇、刺激、好玩。商务应酬性消费较多。 主力消费者年龄构成：2545岁。,项目区域环境分析,项目周边主要消费群体：,身份：社区居民规模：江城华庭、景江华庭、单洞社区、燕马社区等二十多个大中型社区消费心理：较为理性，购物消费为主，适当的休闲、餐饮消费主力消费者年龄构成：2565岁。,项目区域环境分析,项目周边主要消费群体：,身份：新生代时尚青年规模：中山大道、新民众乐园、江汉路步行街上的时尚青少年消费心理：喜欢时尚、流行、现代、追求新鲜感觉主力消费者年龄构成：1528岁。,项目区域环境分析,项目周边主要消费群体：,身份：其他（如周边住院及陪护人群、旅游人群等）规模：京汉大道、沿线，人群相对较少，但也具有一定的消费潜力消费心理：消费能力强，一般不计较价格的高低主力消费者年龄构成：一般在2550岁之间。,项目区域环境分析,项目周边主要消费群体：,项目区域消费人群的年龄比例情况：项目周边以15至25岁人群占总体人群22%，25至40岁人群占总体人数39%，两类最具消费活力的人群占到了项目周边人群的61%，对项目来说可以说是极大的利好。,项目区域消费状况分析,项目区域环境分析,周边人群年龄比例,12%,22%,39%,17%,10%,15岁以下,15-25岁,25-40岁,40-60岁,60岁以上,项目区域消费人群的职业构成：由下图能够看出，本项目周边消费人群以私营业主、公务员、公司职员及一些职工为主，具有极大的消费潜力,项目区域消费状况分析,项目区域环境分析,项目周边消费人群收入比例概况：由下图能够看出，项目周边的主力消费人群收入集中在1000元至3000元之间，占到了整体人群的68%，而3000至5000元收入的人群，也有14%之多，可见项目周边各类阶层的消费潜力,项目区域消费状况分析,项目区域环境分析,周边人群收入情况,项目周边人群日常消费支出的比例情况：,项目区域消费状况分析,项目区域环境分析,周边人群消费比例,小结：通过以上综合性的各类分析能够看出，在项目周边的消费群体中有很大部分对于档次较高、形态多样的商业物业还是有很大的渴求和需要的。,项目区域环境分析,项目区域环境分析,项目区域商业现状及未来发展分析,项目周边商业整体概况,由上图能看出，项目虽然位于几大城市商圈的中心，但还都有一定的距离，项目周边实际是以各类专业的批发市场为主的：如建材批发、电子批发、美容美发批发、服装批发等。以下为各片区详细情况：,项目区域商业现状及未来发展分析,项目区域环境分析,位置：前进一路经营业态：建材及美容美发批发经营状况：建材一般，但美容美发相对较好租金情况：1.5-3.0元/平米/天,项目区域环境分析,位置：前进四路经营业态：电子、音响一条街经营状况：一般租金情况：1.6-2.8元/平米/天，部分小店面能达到5元左右,项目区域环境分析,位置：京汉大道沿街铺面经营业态：建材、电子、麻将机、餐饮等经营状况：餐饮和各类沿街小店面较好，如花店、饰品店及烟酒食品等租金情况：2.2-元/平米/天，建材、电子租金相对较低，餐饮及各类小店面租金相对较高,项目区域环境分析,位置：中山大道经营业态：业态较多，但基本以服装为主，零售店及批发都有经营状况：非常好租金情况：4-7元/平米/天，部分小型店面如杂货、烟酒、饰品等能达到7-9元,项目区域环境分析,小结：项目周边商业混杂、层次不齐，且都档次较低，这是对于项目商业发展不利的因素，但同时也为项目打造中高端商业物业提供了有利的机会。,项目区域环境分析,项目区域商业现状及未来发展分析,项目区域环境分析,新武展都市经典区,项目,夜汉口激情飞扬区,大智历史文化休闲区,上图为武汉市规划设计院对京汉大道文化街的整体规划，武汉市政府将围绕文化建设的主题，全面推进轻轨沿线旧城更新改造，围绕轻轨站点换乘设施布局，发掘、拓展共同活动空间和其他动感空间，重点建设大智门、武汉剧院和新武展三个文化拟将京汉大道两侧打造成为武汉市特色功能节点，形成城市中心新的“动感地带”。,项目区域商业现状及未来发展分析,项目区域环境分析,项目所在的友谊路至黄石路段，被规划为“夜汉口激情飞扬区”，拟策划设置电影城、实验剧场、小户型住宅、KTV城和迪吧等，与江汉路段已形成的娱乐休闲场所浑然一体，更加丰富汉口的文化娱乐生活。,项目区域商业现状及未来发展分析,项目区域环境分析,重点商业项目分析,分割销售案例 集中销售案例 集中商业案例,重点商业项目分析,本案,重点商业项目分析,日月华庭,新华美林公馆,长安丽都,新华时代,万豪国际,楚天星座,崇仁新都,都市阑亭,卧龙剑桥春天,分割销售案例,项目名称：万豪国际位置：西北湖路3-85号住宅价格： 8000-10000元/平米底商层数：三层切分方式：纵向切分各层层高：一层4.5米，二、三层4米面宽、进深：面宽4米，进深12米销售单价：一层：2.7万2.85万二层：1.6万三层：1.1万租金：一层：150元/平方米月二层：85元/平方米月三层：75元/平方米月客户构成：投资型客户为主目前销售率：90%,分割销售案例,重点商业项目分析,优点：商铺切分多样化，注重不同投资者的需求有效控制单铺总价，符合投资者投资心理产品组合多元化，满足各业态经营需求租售结合，既可保持物业形象又可回收部分资金,缺点：各层分开销售，二、三层售价大大低于一层底商层数过多，使三层商铺少有问津产品设计存在问题，使一些业态很难进入一层,分割销售案例,重点商业项目分析,项目名称：楚天星座位置：汉口青年路与万松园路交汇处住宅价格：均价7200元/平米底商层数：二层切分方式：横向切分各层层高：一层6.9米，二层4.2米面宽、进深：面宽8米，进深12米销售单价：一层35000元/平米二层15000元/平米租金：一层：180元/平方米月二层：未定客户构成：投资型客户为主目前销售率：40%,分割销售案例,重点商业项目分析,优点：一层商铺层高较高，加大产品附加值商铺切分适中，容易被市场接受,分割销售案例,重点商业项目分析,缺点：各层分开销售，二层售价大大低于一层进入二层商铺需通过住宅的公共交通，不便消费者进入横向切分，隔断一、二层联系，使二层商铺销售难度加大,项目名称：崇仁新都位置：中山大道与崇仁路交汇处住宅价格：均价4700元/平米底商层数：二层切分方式：纵向切分各层层高：一层5.4米，二层4.6米面宽、进深：面宽6.5米，进深13米销售单价：一层27000，二层6000元客户构成：投资型客户为主目前销售率：88%,分割销售案例,重点商业项目分析,优点：一、二层连体销售，提升商铺价值商铺内部采用垂直交通，加大内部交通的便利性,分割销售案例,重点商业项目分析,缺点：商铺扇面处理，划分不规则，外部面宽过大，内部较为狭小,重点商业项目分析,重点商业项目分析,重点商业项目分析,重点商业项目分析,重点商业项目分析,重点商业项目分析,重点商业项目分析,小结：购买商铺的目标客户一般为投资客和商铺经营者，投资客所占比例较大，为60%强武汉市场商铺多为纵向分割一、二层连卖的方式销售，部分商铺水平分割销售造成二层去化速度较慢武汉市场商铺售价普遍为分层制定，一层售价为1500040000元/平方米，二层售价为600016000元/平方米商铺多为小铺面分割，其总价控制在300400万元目前市场上一层商铺层高有7米和5米两个范围，二层商铺层高一般在3.6米左右,分割销售案例,重点商业项目分析,借鉴：武汉市场对临街分割店铺接受程度较高纵向分割商铺，较好的组织交通及人流动线首层层高的增高，获得更好的展示效果并提高使用率，使产品的附加值加大产品面积分割适中、有效控制总价，满足投资者的投资需求产品体量控制为两层以及首层和二层连体销售，增加产品价值的同时加快二层销售速度,分割销售案例,重点商业项目分析,集中销售案例,重点商业项目分析,万豪联邦中心,中山广场,中电尊荣国际,本案,集中销售案例,重点商业项目分析,集中销售案例,重点商业项目分析,集中销售案例,重点商业项目分析,小结：商铺一般采取整租或整售的方式，目标客群为购物中心或大型卖场一般情况下商铺商业价值相对较低，均价为15000元/平方米由于体量较大、总价较高，市场接受程度不高，销售情况较差，缺少统一、准确的定位规划,集中销售案例,重点商业项目分析,集中商业案例:,重点商业项目分析,集中商业案例:,重点商业项目分析,集中商业案例:,重点商业项目分析,集中商业案例:,重点商业项目分析,集中商业案例:,重点商业项目分析,集中商业案例:,重点商业项目分析,项目SWOT分析,项目SWOT分析,屏蔽劣势,本项目,发挥优势,寻找机会点,降低威胁,品牌商业+特色商业+辅助商业,项目SWOT分析,项目定位,项目定位原则 项目定位分析 项目产品建议,项目定位,地块价值最大化与运作风险最小化的平衡原则 综合体功能复合化、多元化定位原则 引领市场原则，以业态档次提升和创新引领市场为目标 重点目标客群与多客层的平衡原则 可持续性经营的原则 定位可实施性原则,项目定位原则：,项目定位,项目位于三大核心商圈的交汇处，是连接三大核心商圈的纽带,项目定位,项目定位分析：,项目定位,项目定位分析：,地块不完整：项目被京汉大道分为两个地块，为了更好的实现商业价值，项目规划应以保持商业体系完整为设计原则；地块不规则：项目用地形状不规则，B8地块被燕马社区两栋住宅楼分为两块对B8地块的商业动线设计有很大影响，同时也会对项目的通达性产生一定的影响。周边消费人群：项目周边老城居民较多，人均收入较低、消费档次低；周边商业：周边商业以五金、建材、电器、社区配套为主，且商业档次低；,项目定位分析：,项目定位,项目地块及周边现状分析,项目周边交通状况分析直接临城市干道，可达性和展示性将大大增强；完善的城市公交系统，对人流引入提供强有力的支持；未来轻轨利用率提高，有效扩大客源范围；地块西侧前进四路为单行线，会在影响机动车到项目的可达性；,项目定位分析：,项目定位,核心商圈之间复合型特色商业街,项目定位分析：,项目定位,地区属性夜汉口激情飞扬区区位特征市政路交汇处商业价值江汉路步行街商圈消费来源汉口区及商圈范围,项目位于“武广”、“江汉路”、“汉正街”三大城市核心商圈的交汇处，成为连接各商圈之间的重要纽带,业态归纳多元化业态布局特色诉求文化、娱乐、展 示效果优良立体 化商 业街区,项目定位分析：,项目定位,项目定位分析：,项目定位,核心商圈之间项目自身及周边轻轨沿线居住区居民消费档次：中高档消费类型：家庭型(服装、耐用消费品、家居家饰、时尚数码产品为主，餐饮/文娱教育为辅) 核心商圈之间及项目周边商务人群消费档次：中高档消费类型：商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐活动为主) 汉口区及城市其他区域目的性消费人群 各大商圈带来的中高档旅游人群,项目定位分析：,项目定位,本项目定位面向中高档销费群体。结合项目周边情况，目前尚不具备直接进入中高档的市场条件，因此项目定位的实现在前期需要以中端业态为切入点，首先实现商业人气的聚拢，形成一定规模的商业氛围；随着商业氛围的凝聚，逐步对业态进行筛选，前期招商商业业态以中档次的商户入手，在项目认知度不断提升的同时，逐步提升商业业态的品质，从而使项目商业整体往中高档商业街过渡；本项目住宅为区域内的高档社区，结合日后住宅部分人文环境及住宅品质的般配，业态规划应有一定比例的中高档休闲行业如：咖啡茶吧、西式餐厅、书吧等；作为住宅底商的邻街店铺，硬件配备应考虑经营条件要求较高的餐饮、电器专卖等商业业态，在如：水电配置、烟道排污、板梁荷载配置等方面应适应扩充；项目位于市政路双侧，另有商铺处于社区之内，业态组合需考虑以不影响住宅居住功能，如：卡拉OK、舞厅、中式餐饮等扰民业态应妥善安置；,项目定位分析：,项目定位,特色商业街以精品店、专卖店、专业店为主（通讯、休闲餐饮、娱乐、家居家饰、旅游用品、时尚数码、特色体验吧等） 社区商业街以社区配套服务为主（便利店、洗衣店等） 区域商业街以专业店为主（电子、五金、美容美发店等）,项目定位分析：,项目定位,项目产品建议：,项目定位,市场调查核心结论 B8区商业公建产品调整假设方案对比分析B8区产品调整建议C8区产品调整建议,项目产品建议：,项目定位,市场调查核心结论,重点案例分析武汉市目前在售或者在租商铺供应、需求特点分析武汉市LOFT产品供应特点分析,项目产品建议：,项目定位,市场调查核心结论,武汉市目前在售或者在租商铺供应、需求特点分析,购买商铺的目标客户一般为投资客和商铺经营者。目前武汉市场商铺大致分两种，一类是销售情况较差的大面积没有切分的商铺；另一类是销售情况良好的面积适中进行了切分的商铺。一般情况下一层商铺商业价值相对较高，售价区间在1500040000元/平方米。 二层商铺很难实现单独销售，一般情况下均为一、二层纵向切分连卖；如果单独销售，价格通常不到1层商铺售价的一半，价格区间大约为40008000元/平方米。目前市场上一层商铺层高有7米和5米两个范围，7米层高附加值较高，能够实现比后者较高的售价。 2层商铺层高一般在3.6米左右。,项目产品建议：,项目定位,项目位置：位于武昌丁字桥，属于武昌中南商圈和亚贸商圈交汇地带 项目规模： 占地面积5610，总建筑面积13641。一、二层为商业街，三层为LOFT，四至十八层为精装修公寓。主力户型：42.5269.98住宅售价：均价5700元/（含1000元/装修标准）总套数：10套 户型面积：40-70所在层数：3层开间：47m进深：10m层高：5.2m,LOFT产品分析,99号公寓,项目产品建议：,项目定位,产权年限:40年水电气收费标准：同公寓标准销售单价：6388元/单套售价：2650万元开盘时间：2006年12月销售周期：4个月销售率：80（余2套）客户构成：自住为主,项目位置：位于江岸区解放大道1155号，紧邻京汉大道西北侧。西南距武广江汉路商圈1500米，东南距金融一条街600米项目规模：占地面积12万，总建筑面积45万，一期建筑面积18万。一二层为商铺，三四层为LOFT，五层至三十三层为住宅。主力户型：50120住宅售价：待定，预期6500元/总套数：50套 户型面积：50-120所处层数：3、4层开间：待定进深：待定层高：5.2m,LOFT产品分析,融科天城,项目产品建议：,项目定位,产权年限:70年水电气收费标准：同住宅标准销售单价：待定单套售价：待定开盘时间：住宅于2007年5月底开盘销售周期：未知销售率：未知客户构成：自住兼投资,市场调查核心结论,武汉市LOFT产品供应特点分析,武汉市场LOFT产品供应相对较为稀缺，客户接受度相对较高。在售的LOFT使用年限为40或者50年，销售情况表明，客户对使用年限的长短敏感程度并不是特别高。在售的LOFT一般作为住宅用途进行宣传，其销售价格一般为住宅的1.5倍。LOFT主力户型面积一般在60平方米左右，总价会适当进行控制。,项目产品建议：,项目定位,B8区商业公建产品调整假设方案对比分析,产品调整前提条件产品调整假设方案提出假设方案对比分析,项目产品建议：,项目定位,B8区商业公建产品调整假设方案对比分析,产品调整前提条件,保证B8区商业公建1.5万平方米的销售规模。保证实现B8区商业公建2.25亿元的销售回款。根据市场调查的结论，建议1层商铺层高可以适当提升，而2层层高可以适当降低，特别是用作商铺，建议层高做到3.6米左右即可满足需求。根据市场调查显示，市场存在1、2层纵向切分连卖的商铺，且能够实现一定的销售。因此建议本项目2层在没有考虑操作风险、销售回款压力前提下， 在商业价值相对较高的位置可以出现2层商业。根据市场调查结论，结合本项目位置特点及周边商业氛围，1层商铺如果层高7米，预期能够实现的销售单价大约为2500026000元/平方米；2层如果考虑做商铺层高调整为3.6米左右，预期能够实现的售价约为1400015000元/平方米； LOFT产品能够实现的销售均价大约为1100012000元/平方米。,项目产品建议：,项目定位,B8区商业公建产品调整假设方案对比分析,产品调整假设方案提出,方案一：1层考虑做层高7米的商铺，2层局部（临京汉大道地块北部）考虑做层高3.6米左右的商铺，2层剩余部分以及3、4层考虑做LOFT。 方案二：只有1层考虑做层高7米左右的商铺，2、3、4层均考虑做LOFT产品。,项目产品建议：,项目定位,B8区商业公建产品调整假设方案对比分析,假设方案对比分析,从上面测算结果可以看出，两个方案均能实现预期的销售回款。方案一虽然能够实现相对较高的回款额，但是存在较高的销售风险，并且与方案二差距不大，综合以上分析，我们建议采取方案二。,方案一,方案二,项目产品建议：,项目定位,B8区产品调整建议,规划布局调整建议 单体调整建议,项目产品建议：,项目定位,B8区产品调整建议,规划布局调整建议,建议只在1层考虑商铺，2层考虑LOFT住宅产品，剩余部分LOFT产品或者考虑放在3、4层，或者结合B8东地块布置相对独立。商铺设计建议尽量保证外向性，避免出现内向开口的商铺。尽量保证商铺沿街面的延续性，避免出现凹槽现象，例如原方案B8西北侧地块沿街商铺。建议住宅内向交通流线与商铺外向交通流线进行分开设计。建议住宅出入口放在商业价值相对较弱的位置，B8西地块住宅出入口建议放在B8西地块东侧，B8东地块住宅出入口建议放在B8东地块西侧。,项目产品建议：,项目定位,B8区产品调整建议,单体调整建议商铺单体,商铺进深建议控制在1215米，其中北侧商业价值相对较高的位置建议布置进深大约15米左右的商铺，B8西地块西侧也建议布置进深约15米左右的商铺，局部20米也可以接受。其余部分临街面建议布置进深约为12米的商铺。商铺柱距一般情况下建议按照8米来考虑，其中B8西北侧临街面建议柱距按照6米来考虑。商铺首层层高建议按照7米来考虑。商铺首层设计时，建议考虑餐饮娱乐的需求，通燃气、上下水、排污、排烟的需求，电力承载按照150瓦/平米来考虑设计。B8东大约3000平方米地下，建议按照超市经营来进行设计。（电力承载能力大约为250瓦/平方米；建议预留燃气；建议预留坡梯；建议与地下车库有直接通道。 ）,项目产品建议：,项目定位,另：出于商铺进深的考虑，建议B8西地块东侧住宅考虑成东西向。,B8区产品调整建议,单体调整建议LOFT单体,出于提升住宅舒适度的需求，LOFT层高建议需要情况下在5.6米基础上可以适当下调，但不要低于5.2米。 LOFT产品按照居住标准来进行设计，包括水、电、气等。LOFT主力户型面积建议控制在5070平方米左右，总价不超出住宅主力户型总价。,项目产品建议：,项目定位,基于前阶段市场调查结论，武汉市场现状住宅底商2层水平分割销售有较大的难度，市场基本不接受。因此针对C8产品提出以下建议：,C8区产品调整建议,项目产品建议：,项目定位,建议1、2层纵向分割连体销售。,经济测算,经济测算,商业公建部分经济测算,经济测算说明,经济测算结果,基础数据选取的依据,经济测算的基本原则,经济测算的基本思路,方案一测算过程及结果,方案二测算过程及结果,方案测算结果比较分析,经济测算,（本测算只针对地上部分）,基本经济技术指标 武汉市房地产开发取费标准 开发商提供的部分数据 市场调查分析及预测的相关数据 伟业顾问代理项目的市场经验 市场客观标准 专业人员的估算经验,经济测算,基础数据选取的依据,经济测算,客观原则：基础数据的选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情况，即遵循客观原则。谨慎原则：对于成本与收益的标准的确定根据市场并遵循谨慎的原则，避免将指标理想化。,经济测算,测算的原则,经济测算,测算的思路,根据项目预定的销售价格和面积指标，测算项目的销售收入，扣除其投资成本