同致行_福建安溪湖头镇新华都项目发展研究报告_120p_2010年_样本社区_cbd_商业规划

天颐桃源整体推广思路,安溪湖头镇新华都项目发展研究报告,谨呈：厦门大美洋,目 标,快速回笼资金，收回成本,在保证资金安全的前提下实现项目价值最大化,报告大纲,项目区位,周边交通/配套,地块四至,项目SWOT分析,项目界定,项目物业发展建议,安溪湖头镇新华都项目发展研究报告,启动区建议,项目市场定位,项目价值点提炼,湖头住房消费行为调查,地块解析,地块区位,地块地处安溪最大的重工业基地湖头镇。经济强劲，辐射能力强。,项目位于湖头新城核心位置，临溪而立，与老城区仅一桥之隔，对外交通便捷,地块解析,交通状况,周边配套,项目除自身配套有新华都超市以及休闲广场外，还可共享老城的繁华,湖头大桥,和生大桥,地块解析,北,西,南,东,地块四至,西溪,项目临溪而立、拥有一线的景观资源以及良好的居住环境，依托区位的定位优势，市场前景看好，但是目前周边环境一般。因此必须注重打造自身综合品质，提升项目良好的形象。,地块解析,项目SWOT分析,地块解析,四大价值,1,2,3,未来发展前景西溪北岸片区作为湖头未来发展的核心区域，其不仅在规划、市政配套建设等方面的高规格、高起点、高认可度，成为本案的核心价值点。,配套价值项目区位商业以及休闲设施的各项配套，能够满足市场潜在客户的种种需求（居住、投资、经营等需求），配套价值点是本案的重要价值点。,品牌价值新华都良好的品牌形象和市场知名度，具有强大的品牌吸附能力及市场认可度，为项目的操作提供强有力的保障。,地块价值提炼,地块解析,未来发展前景 + 配套 + 品牌 + 外部景观资源具备打造中高端产品的条件,4,景观价值项目地处西溪河畔第一排，拥有一线水景景观。具备良好的外部发展资源,报告大纲,项目界定,项目物业发展建议,安溪湖头镇新华都项目发展研究报告,启动区建议,项目市场定位,湖头住房消费行为调查,随机抽样调查,特定人群深访,我们集中大量人力采取随机抽样调查以及特定人群一对一访谈模式。,为了更准确地掌握本案区域周边实际情况，更透彻地了解购房者的需求，此次市场调研，我司特组织力量对本案区域进行随机抽样问卷调查以及一对一深访，其目的在于从受访者中了解：1、购房客群的特征；2、特定客群购房需求偏好。 在问卷的基础上，通过统计分析，找出本案潜在目标客群，并掌握该群体的购房需求，为本案针对客群及产品定位提供有力参考。,调查目的,我们严格遵循概率与统计原理，采取最为有效的抽样调查和一对一深访的方式，主要调查程序如下：1、对湖头镇进行随机抽样调查，根据访谈结果以及以往经验设计问卷；2、问卷发放、填写以及回收并进行统计与分析。3、对特定人群：老师群体、个体商户、三安职工、私营业主进行了深入的访谈；,调查程序,共设计问卷200份，无效问卷23份，有效问卷177份，有效率：89 %。,有效问卷,湖头购房群体调查,调查目的和程序,湖头项目消费调查表您现在住房性质：单位分房 单位宿舍 租赁房 自建房 其他您现在住房的建筑面积： 50平米以下 平米平米平米平米 平方米 平方米以上您对现在居住条件是否满意：是否你是否有购买商品房的划购？ 近期 半年内左右 一年内 35年内 没计划您的购房目的是： 拟为自己或子女购买婚房 拟改善居住条件，重新购买住房作为投资 外地来湖头工作/做生意拟购房 其他您打算购买住宅的建筑面积为：平米以下90平米平米平米平米平米平米平米以上您若购房可接受的房型：单身公寓二室一厅两室两厅三室二厅一卫三室两厅二卫四室两厅住宅+商铺您购房较关注于：环境与绿化价格地段质量小区配套教育配套物业管理开发商朝向与楼层升值户型设计您计划此次购房支付的总房款为：万元以内30万元万元万元万元以上您打算选用何种付款方式：一次性付款建筑期分期付款银行按揭贷款您希望居住的楼层：5层510层1015层1520层20层以上12您是否了解新华都项目及降落户湖头：非常清楚知道一点不知道13您是否了解新华都周边会有商品房开发：知道一点不知道,受访人员家庭结构两代、三代的居多，月收入2000元以上的占到76%。,家庭结构：市调对象中，家庭结构在两代、三代的占到79%，这部分人置业需求旺盛，购买力较强。收入情况：受访对象个人月收入水平在2000元/月以上的占到59%。收入在2000元/月的客户就会形成对本案产品的购买力。,随机抽样调查,家庭背景,大部分受访者对于购房没有明确的计划，但并不排斥，关键在于我们如何引导消费,购房计划：问卷调查结果显示，只有19%的受访者有明确的购房意向，27%的受访者无购房计划，值得注意的是54%的受访者表示看情况再做决定。处于可买，可不买的状态。这主要是由于：1、湖头长期以来的自建房传统，使得商品房的购买需求未被有效的激发；2、是受访者对于商品房的认知不足，尚有许多顾虑 ； 3、没有明确的参照物，不知商品房的价位是否在自己的承受范围内。,随机抽样调查,未来购房计划,从建筑类型调查结果看，6层以下的多层最受客户青睐，对于带带电梯小高层建筑类型置业的接受度还需要逐渐引导。,随机抽样调查,对建筑类型的要求,欲购户型：需求主力户型为二房、三房，所占比重达到91%，侧面显示刚性自住需求占据绝大多数的需求局面；小户型以及大户型的关注度较低。 欲购面积：与欲购户型相对应，问卷对象主力需求面积集中于二房、三房的面积范围，70-130，所占比例高达91%，其中（100-110 ）所占比例53%，（110-130 ）所占比例18%。进一步印证了本地商品房市场以刚性置业需求占据绝对需求主力的特征。,随机抽样调查,住宅户型需求,三房依然是需求的主力，而100110和110130的三房是需求的核心。,随机抽样调查,店铺户型需求,店铺户型：有店铺需求德受访者百分百拒绝单层店面设计，均希望是“一拖二”形式或者店宅相连的产品，经商的同时方便日常起居。 店铺面积：有店铺需求的受访者对于单层面积为在30-50平米之间的店铺需求量最大。,“一拖二”或者“店宅相连”的产品深受欢迎。面积仍以30-50平米之间的小型店面为主。,新华都项目在湖头的知名度非常高，但是只有25%的受访者知道新华都会附带商品房开发,对本案的认知程度：从统计结果来看，88%的受访者知道新华都即将落户湖头，说明新华都项目在湖头的知名度非常高。但是75%的人并不知道新华都项目会附带商品房开发。,随机抽样调查,对本案的认知程度,特定人群访谈15组,特定人群访谈,人群选择,访谈目的：获取特定人群对房地产形势、本案前景、本案规划设计以及置业计划等层面的需求表现。 访谈人群：老师群体、大型企业职工、个体商户、私营业主。年龄层主要集中在3050岁之间的青壮中年，都是镇内购买力相对强劲的人群； 访谈方式：一对一深访 访谈时长：20-30分钟,特定人群访谈,老师,目前湖头在职老师约1500人左右，每人每月住房公积金约300-500元，具有很强的购买需求和购买力,职业：东方中学体育老师 李老师年龄：30岁出头访谈纪要：从2004年，政府就开始限制自建房和翻修，累计了这么多年，现在湖头的房源很缺。很多人都是一大家子住在一起，很拥挤；学校的很多同事都去湖景新城看过房子并且登记，但是不一定都能买得到，听说房源很紧俏；我们学校50%的教职工年龄在30-40岁之间，都是需要购房的，他们工作了7-8年，现在手头上的公积金差不多3-4万，如果是双职工的话，大约就有7-8万，在湖头买所房子，首付10几万，还是能接受的；湖头到内安溪（感德、白濑、剑斗等地）工作的人很多，如果湖头有合适的房子，他们回来置业的可能性业很大；新华都那个位置不错，不在三安的下风口，空气不会受到很大的污染。,职业：湖头镇三安钢铁公司员工 吴先生 年龄：约35岁访谈纪要：三安钢铁公司作为湖头的支柱企业，为湖头提供了大量的就业机会和财政收入，今后的企业规模更是扩容到现在的两倍，职工人数将达到6000人；公司提供的宿舍条件不好，而且厂区环境很不好，很多人在外面租民房住，如果有好的商品房当然会考虑，再说管理层都有公积金；湖头老街的店铺大多破旧、低档，几个较大的商场也没什么人气，平时休息的时候都没什么去处，湖头仅有的KTV设备也很差，缺少一个集中的休闲去处。对于本项目的位置，吴先生认为还不错，尤其是新华都要在那里落址，以后就有逛街的地方了。至于商品房方面，他比较注重社区的居住环境，户型面积在100130平米左右比较适合。,特定人群访谈,三安职工,目前湖头主要企业的员工接近万人，中高管理层的收入可观，但是住宿条件不佳，是商品房的潜在购买群体,职业：湖头私营企业老板 苏先生 年龄：约40岁访谈纪要：湖头以钢铁、水泥、火电为主要支柱产业，在安溪县的乡镇中属于经济实力强镇，并由此带来了大量的外来人口，尤其是上述企业多为国有企业，薪资和福利待遇都不错，很多管理阶层人员都有能力购房。而且企业提供给职工的宿舍环境恶劣，这些人都有购买商品房的打算。支柱产业的蓬勃发展也不可避免地带来了环境的恶化，湖头的主要河流西溪也急待治理，但是很多人因为工作原因又不能离开湖头外出购房，因此一个良好的居住环境是很多湖头人的共同心愿。政府近几年加大了对三安钢铁公司的资金投入，预计未来几年企业的职工人数要增加到一万人，其他大型企业也都在不断扩张中，湖头的购房人群在日益增加。,特定人群访谈,私营业主,私营业主有很强的购买力，但是对于购买对象也有很高的要求,职业：湖头个体加工厂老板 李先生 年龄：约50岁访谈纪要：目前湖头的商业基本集中在老镇区的新湖路，但档次相对较低，只有零星几家较大的商场，但生意普遍一般；至于比较集中的休闲购物场所，目前湖头还没有。对于本项目所处的位置，李先生认为还是不错的，再加上新华都的落址和政府对该区域的整体规划，未来的发展前景是很好的。但是自己不会在新华都旁开店。由于湖头还没有商品房项目，之前老镇上的回迁房偶有售出，售价基本在2500元/左右。他自己目前还没有打算购买商品房，重要是担心相关的物业费和日常生活费用会比较高。但是也很向往商品房所具有的舒适居住条件和生活环境。,特定人群访谈,个体商户,湖头的个体商户对于商铺的需求更为旺盛，但是对于在新华都旁购铺，有人积极，有人迟疑。,湖头购房群体调查,调查结论-住宅,湖头镇存在着大量潜在购房需求，本地限制自建房后积累的大量刚性需求以及工厂扩容带来的产业人口。湖头居民对于商品房认知不足，尚有许多疑虑，担心后期使用成本偏高；但同时又对商品房良好的居住氛围心生向往； 新华都项目在湖头的知名度和市场认可度非常高； 泛公务员群体、工厂企业中的中高层管理人员由于有住房公积金以及自身的需求， 是商品住宅最主要的购买群体； 多层产品比较容易被接受，电梯房的需求还需引导； 由于家庭人口的关系，三房较能满足湖头人民的住房需求，面积在以100-130平方米 以内，控制总价。,湖头老街狭窄破旧，经营的业态档次低、混乱无序，存在着外迁、升级的潜在需求；缺乏一定体量的，中高档次的购物场所休闲娱乐场所匮乏，仅有的几家ktv生意火爆店铺租金根据地段差异较大，最贵的为新湖街；当地居民热衷于购铺自用或是投资。街铺是当地商户接受度比较高的商业形式，其中“店宅相连”的产品最受欢迎；30-50平米之间的店铺面积需求较普遍；受访者非常认可新华都对于商圈的带动力，但是对于在新华都旁购铺，有的人认为会有促进作用，有的人认为会被新华都挤压,湖头购房群体调查,调查结论-商铺,报告大纲,项目界定,项目物业发展建议,安溪湖头镇新华都项目发展研究报告,启动区建议,项目整体定位,湖头住房消费行为调查,形象定位,产品定位,客户定位,本项目之于湖头的意义： 带给湖头一种理想中的城市生活方式！,繁华,便利,时尚,娱乐,多元,湖头 都市生活样本社区,以时尚和品位的现代生活理念缔造湖头休闲时尚现代新城；,引领湖头居住新潮流，主动占位湖头新城区,颠覆传统居住观念和消费模式，开拓新视野，创造新热点；,形象定位,西溪1号,西溪突出项目区位，意境悠远，深入人心。1号体现项目价值，占领新城生活制高点。,项目案名,北岸首府,新华都广场,项目备选案名,财富中心,项目传播口号,我是湖头CBD,辅助推广语,新城新景新生活,独领西溪数百年,客户定位,客户群来源,客户定位,住宅目标客户,住宅目标客户多为本地刚性需求,客户特征：对新生活场景和新生活方式的接受和期待看中所购物业的实用性投资和自用多重要素上的精细和理性城市化的生活方式，体现面子总价有一定的控制,客户定位,商业目标客户,游离客户,重要客户,目标客户,目标客户：50%当地富裕家庭购铺用于投资或自用；打算购铺经商的个体户,重要客户：30%周边乡镇往来湖头做生意的客户,游离客户：20%投资客以及其他零散客户,客户特征：对新华都商业带动力非常认可渴望更好的经营环境；投资和自用多重要素上的精细和理性,商业目标客户多为当地个体商户用于投资或自用,物业功能在规划条件许可内，符合现阶段客户需求和产品适度创新的原则,本项目主导功能以满足中高端需求的产品为主，主要考虑如下因素：湖头目前处于房地产发展初级阶段，居住习惯正从自建房向商品套房转变；当地居民习惯于“楼下经商，楼上住家”的便利生活；产品适度创新和产品引导的原则。,综合以上因素，结合本项目的规划设计条件以及拥有的自然景观资源优势，物业形态锁定为小高层电梯房、多层、店宅相连等,产品定位,物业功能,功能定位明确各功能的作用，确定项目主次关系和发展方向,原有居住形态的过渡，加快去化，形成热销,多层,提升地块价值,小高层电梯房,主要物业形态,辅助物业形态,产品定位,物业功能,快速聚集人气项目盈利主体,店宅相连,都市休闲高尚社区,以上仅为初步面积区间及套数比,产品定位,户性面积配比,地块现状、价值分析,规划核心理念,商业规划建议,住宅规划建议,案例借鉴,项目界定,项目物业发展建议,安溪湖头镇新华都项目发展研究报告,启动区建议,项目市场定位,湖头住房消费行为调查,案例借鉴,磁灶阳光豪庭,项目概况：磁灶镇首个商品房小区，共21万平方米，涵盖住宅商业街购物中心酒店式公寓等多种产品形态社区东西两端各设置一座11036.9和5456.8的商场，与550米长的欧洲风情商业街相互呼应互动。整个规划充分体现了商业价值最大化的特点，并确保了未来商业经营的可行性,磁灶首个商品房小区，商业体量最大化,项目概况：官桥四海明商贸中心于2007年投资兴建，投资总额约1.2亿元，总建筑面积7万平方米、1.2公里长的商业街，共有400多个店铺，可以解决1万人的就业和居住。项目定位：该项目定位为建材城+城区商贸中心，主要辐射官桥、龙门等地，有效拉动当地经济的快速发展。,项目效果图,建材城+城区商贸中心,案例借鉴,四海明商贸中心,住宅：最开始时，住宅售价仅为1300-1400元/平米，目前价格已上涨较大。目前带电梯的住宅为统一的价格出售，售价为：2200元/，多层的住宅现在的售价在2100元/, 个别的优惠价在1900元/，目前剩下的不多，大部分已售出。店面：在广场边挑高7米和商场底下的，店面目前的销售价格在9仟多每平米，商场下的店面开发商现在都不卖，都用来招租，包装修半年免租金，商场后沿206道边的店面做促销，促销价在6仟多每平米目前二手房状况：现在四海明商贸中心二手房的成交价对比以前都有明显的提高，像一二期沿公路边的店面二手成交价，看位置的不同都在9500-12000元/，大部分的成交价都在10000元/左右，内街的店面售价在7500多，目前还没有听说有二手成交过。在广场幼儿园的楼上住宅，上个月才成交过一套位置在5楼，售价在1900元/，当初的认购价仅在1640元/，四海明的二手住宅成交价大部分都在2000元/，最高的成交价达到2300元/。,商铺规划特点：商铺挑高7米，可做夹层，利率率有效提高；局部设置商场，通过商场带动周边中小商铺经营。,商铺实景图,商铺 + 联排别墅,项目概况：感德则作为安溪铁观音的原产地，从自发茶叶交易、自家店铺的形成到茶叶一条街的建立，感德铁观音的发展有目共睹。 在这样的背景下，经过精心规划设计，总建筑面积4万多平方米的感德一品茶都茶叶专业市场顺势而生。项目定位：感德一品茶都专业市场涵盖了铁观音茶叶交易中心、茶文化展览博物馆、酒店公寓、茶叶品牌企业、物流中心、金融银行体系等相关配套。项目销售价格：联体别墅均价约1600元/平米（建于商铺上面），商铺均价约6000元/平米（一层带二层销售），小高层尚未对外销售。,案例借鉴,感德一品茶都,项目实景图,住宅规划特点：联排别墅面积在两百多平米，住宅产品规划一幢小高层，主力户型为三房两厅两厅，建筑面积约130平米；另外，规划有单身公寓，目前尚未对外销售。商铺规划特点：商铺面积在60-70平米，一层带二层设计，一层挑高3.8米，二层挑高3.3米。,案例借鉴,湖头湖景新城,项目概况：湖头镇首个商品住宅社区。与本案相隔一座湖头大桥。项目总建面33000平米项目定位：湖头精英商住中心,开启湖头新城时代，商业价值最大化,推售情况：目前推出一期，预计5月份开盘，已有100多组客户预约登记。住宅与店面客户各占50%。1、店铺85套，单层面积40-82平米，一层层高5.5米，双开门；部分户型为“店宅相连”产品，即一层为5.5米挑高店面，二层为40-50平米的单身公寓；2、住宅114套，主力户型为110-120平米的三房，是可拆分的1+1户型，1梯3户。,在开发模式上：以上项目主要的获利模式都是依靠商业通过商业带动住宅的销售，住宅售价不高，以保本为主；商铺设计方面下足功夫，比如送夹层， 或者“店宅相连”等形式更为注重经商、生活的便利性，居住品质次之,案例借鉴,案例总结,67,地块条件总结： 南向有河景资源以及自身配套建设的新华都超市和大型广场；北、东、西向规划为住宅小区，预计以小高层为主。,地块分析,以商带住,将本项目商业部分作为重点,传递给住宅业主不一样的商业信息，即:商业中心区的精品住宅，而非住宅的配套商业。,住宅区的配套商业,商业中心区的精品住宅,商业规划,新中山路,安湖路,新湖路,龙华商圈现状,目前，湖头镇的商业基本上由三条街区组成：即安湖路、新湖路以及新中山路,湖头商业现状,湖头商圈分布,湖头商业现状,湖头商业业态分析,湖头现有商圈多是自发形成的商业街，形态以街铺为主，主要经营服饰、家居、通讯、日用杂货等中低端业态，杂乱无序，缺乏管理。,湖头商业现状,百货,湖头商业现状,百货,湖头目前有三家较大规模的购物中心，均为超市+百货的形态。但是只有“华林商场”的经营状态比较好，其他两家已面临亏损、倒闭的状态。,湖头商业现状,其他主要业态,有机会,有机会,湖头商业现状,湖头商业发展趋势,河滨景观道的建设与开发,西溪北岸新区的开发建设,新华都等大型商业的入驻,永莆高速的修建与开通,工业企业的扩容与升级,现有商业形态已不能满足人民日益增长的物质文化生活的需要；已无法承载湖头日益增强的经济辐射力,宏观经济的发展以及人民收入的增加,特色化、现代化、外向型的新商圈呼之欲出，老商圈将被边缘化，逐步向专业化、低端化转型。,西溪北岸新华都商圈将成为湖头未来的商业中心,本案借助西溪北岸片区的规划以及新华都的入驻，将成为湖头未来的商业中心,项目自身配套优势：新华都+休闲广场+河滨景观带,市场空白点：中高端物业缺乏，休闲娱乐项目匮乏,未来发展趋势：湖头未来商业核心区,商业规划,商业定位,新城市商业中心，娱乐休闲新地标,商业规划,商业发展方向,商业发展方向,纯街铺,街铺 + 集中商业,纯街铺 VS 街铺+集中式商业,商业规划,商业发展方向,纯街铺,街铺 + 集中商业,是否存在可能的方向，既能保证商业体量最大化，又能达到快速回笼资金的目标？,商业规划,商业发展方向,商业规划,商业发展方向,集中商业的部分产权出售、部分物业自持，统一经营是本案商业的开发方向！,街铺+集中商业,出售部分产权或，满足资金快速回收的需要。,持有大部分或一半的物业产权，保持对商业运营的整体控制权，以便统一经营，保证商业运营良好,81,商业价值评价要素,对外辐射度：辐射范围和级别人流聚集度进入及昭示性沿街状况：沿街方向和长度,商业价值分布,一级,二级,二级,广场,新华都,一级,二级,商业规划,地块价值分析,2-3层店宅相连产品1-2层底层商业3层独立商业,超市 + 集中商业+ 街铺的物业规划,商业规划,规划方案,基本思路：寻求市场空白点扩大辐射半径符合本土消费需求特征允许个别商品的新、特、奇特点，为商业带动时尚前沿，吸引力注重与区域文化融合实现食、购、娱等功能多元化,商业规划,商业业态定位,集中式商业以娱乐服务业为主导，弥补市场空白点，扩大商业辐射范围，提高顾客人均消费水平街铺以服饰、餐饮、家居等零售业态为主，满足复合型客群需求,位置：位于项目的东南角面积：从1F至3F业态规划：1F 中西餐饮、酒吧、咖啡厅、名品/精品专卖、影楼1-2F KTV、台球城、网吧3F 游戏厅、电玩城、桑拿、足浴城,商业规划方案,集中式商业业态建议,商业规划方案,街铺业态建议,片区商业可承受规模= 片区规划常住人口*（1+30%）* 人均商业面积 =50000（1+30%）*0.6 =39000平米 本项目最大商业体量35000平米,人均面积推算法,商业规划方案,商业体量预估,发达国家或地区人均一般为1.2平方米；国内人均商业面积为1平方米;未来城区片区商业中心服务人口在规划常住人口基础上加计30%辐射流动人口,人均商业营业面积按0.6-0.8平方米控制.,本项目适合多大的商业体量？,三、四线城市商住楼盘常用的商业体量推算方法,业态组合反推法,商业规划方案,商业体量预估,本项目商业体量达到22500平方米，较为合适！既有利于物业整体形象的树立，也有利于物业的招商或出售,商业规划方案,集中式商业设计建议,建议该商业建筑以时尚和通透的玻璃幕墙为主，凸显商业氛围。同时建议利用沿西溪、临近广场的优势，突出特色景观，以吸引消费者到达。,层高：不低于5米停车位：每万平米规划不少于100个停车位管道：预留烟道、上下水等条件，为引进中西餐饮创造条件,商业规划方案,街铺设计建议,店宅相连：一层店铺可设计挑高，层高在4.8-6米，可设计夹层；二层为住宅，可设计为单身公寓，甚至三层也可为住宅。,挑高店铺：挑高商铺的层高在4.810米不等，业主可自行分隔成双层经营。商铺挑高设计不仅增加了使用面积，还可以保持底层商铺与楼上住宅之间的距离，一定程度上可减少噪音、油烟等影响,商业规划方案,单铺面积建议,在满足经营需求的基础上适当划小， 利于控制总价、快速变现、提升单价；,商业规划方案,道路景观建议,道路景观设计原则：1、街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应有人情味2、注重绿色环境的营造3、注意与周边自然景观的融合4、要创造轻松、宜人、舒适的环境氛围,水系,景观小品,绿化,休闲座椅,体现项目“娱乐休闲”的定位通过轻松舒适的氛围聚集人气,住宅规划,住宅规划,规划源点,符合当地房地产市场发展初级阶段的特点，接近当地居民的认知，适度超前；体现出项目“都市生活样本”形象定位现代的，时尚的，都市的；丰富的物业组合，满足不同客户的置业需求；小区规划有一定的层次感，错落有致；尽量保证住宅南向或东南向。打造成开放式道路，提高可进入性，为楼层底商提供人流,94,地块价值分析,生活便利性景观与配套资源昭示与进入,乡镇住宅价值评价要素,住宅价值分布,地块价值分析,2-3层店宅相连的低层产品11-15层小高层6-7层多层产品,住宅规划,规划方案,96,区域内项目分析各种风格并存，客户接受面较宽，无特殊喜好,四海明商贸城,建筑风格建议,周边乡镇项目,湖景新城,湖头 都市生活样本社区,以时尚和品位的现代生活理念缔造湖头休闲时尚现代新城；,引领湖头居住新潮流，主动占位湖头新城区,颠覆传统居住观念和消费模式，开拓新视野，创造新热点；,建筑风格建议,本项目定位回顾,建筑风格建议,在造型上重视轮廓，简洁，明快；符合项目整体形象定位；外立面颜色以灰色系为主，整体感觉稳重，大气。坡屋顶的设计，既增加了建筑的层次感，又可增加房屋的内部空间,现代简约的外立面风格。都市的、时尚的！,99,户型功能设计原则,户型建议,户性设计原则,户型的实惠性和实用性对乡镇客户有较大吸引力：一、实惠性加大赠送面积舒适性能不逊于自建房二、实用性满足日常生活所需的功能便利自己的生活,户型设计建议,拼接户型,左右拼接可以组合成大套房，也可以分割成两个小套房，满足各种居住需求,上下拼接在阳台或露台处加楼梯。两户不论独立或是合并时都能保持户型的完整性，对原有户型的改动不大,空间可大可小，满足多种居住需求,101,挑空户型，买一层用两层。赠送面积大，空间感强,每户赠送相当于平层面积一半的免费空间；适宜布置在社区东北角，离新华都以及广场较远的位置，以“买一层用两层”的超大实惠吸引客户。,户型设计建议,挑空户型,102,底层送私家花园彰显品质与居住的舒适性,户型设计建议,附加值,通过入户花园、阳台、露台的设计，实现空间的灵动，2房可变3房,户型设计建议,附加值,入户花园/露台作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。赠送面积，提高附加值。,104,步入式景观凸窗,步入式阳台,将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台,凸窗顶板下降至2.2米左右的高度,倒凸窗,户型设计建议,附加值,105,顶层送阁楼 ，送实惠，并增添空间情趣,坡屋顶内的建筑空间，屋面底板距楼面净高超过20米部分计算全部建筑面积；净高不超过20米部分不计建筑面积；顶层结构顶板小于2.2米，并加高度小于2.0米的单坡和双坡屋顶，顶层可不算面积。,户型设计建议,附加值,园林景观建议,园林风格,小区内部大量使用硬铺装形成景观，维护成本低；点缀园林小品，增加参与性；规则式布局，体现气势和都市化；打造成开放式道路，提高可进入性，为楼层底商提供人流,住宅区景观面积较小，可设置小规模的主题景观，提升物业价值,107,底层局部架空地标形象和社区环境舒适度营造，亦可考虑设置摩托车停车位,增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间；架空层下开放的空间与主轴联为一体，迅速扩大共享空间感受；设置摩托车停车位，方便居民生活,园林景观建议,架空层处理,空中休闲平台,空中花园利用商业顶层作住宅的空中花园,园林景观建议,商业顶层空间,湖头镇第一个空中巴比伦花园概念空间,109,昭示性良好，气势恢宏的主入口,主入口,小区主入口,由于整