广州锦绣世家营销思路及工作计划图文.doc

广州锦绣世家营销思路及工作计划图文 1锦绣世家策划部xx-7-18锦绣世家营销思路及工作计划一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划沙湾核心地缘客户桥南重要实力客户市桥拓展补充客户东部偶得客户客户定位沙湾、桥南为主，其次为市桥客户?桥南在售项目主要有雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月?待售项目锦绣世家、金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光?桥南市场下半年可售货量约7000套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；板块竞争新开4项目，板块总约7000套，竞争激烈流金岁月昊龙花园星晨时代豪庭雅居乐锦官城南区越秀可逸江畔越秀可逸阳光雅居乐锦官城北区博学公馆雅居乐城南源著在售项目待售项目奥园养生广场保利香槟国际金沙湾花园五区锦绣世家货量首推4栋，344套，3.43万m?，约3.5亿亿第一批国庆1-4座，344套3.43万方，约3.5亿11110654321312987面对客户群与竞争对手一致，在激烈的市场竞争下，面对客户群与竞争对手一致，在激烈的市场竞争下，如何保证首期成功？如何保证首期成功？以客户作为突破口，逐个击破！?敏捷集团客户以及合作企业员工；?沙湾本地、桥南客户?企事业团购客户?市桥、沙头以及其他散客针对四大目标客户，铺开拓展与推广各消化1栋栋总体营销思路留拓抢留拓抢营销策略一留留住沙湾本地以及市桥客户?开设临时销售中心提前蓄客，圈住沙湾客户；?开设展场沙湾以及市桥开设展场，留住沙湾本地以及市桥客户；营销策略二拓拓展政府以及企事业单位、敏捷集团员工、合作单位员工、老业主政府以及企事业单位、敏捷集团员工、合作单位员工、老业主?团购客户对项目周边公务员、企事业单位组织团购，拓展团购客户；?派单对沙湾以及市桥商业中心进行派单，拓展商业中心客户群体；?扫街对沙湾街道商铺进行扫街，拓展沙湾商铺老板；?老业主启动老带新送物管费活动，拓展敏捷老业主；?关系户在集团内部以及合作单位，举办内部提前认购，保证关系户提前消化一部分产品；营销策略三抢抢桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸江畔、可逸阳光）桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸江畔、可逸阳光）?大巴流动广告利用大巴广告在竞争项目路段移动穿梭，传递项目信息，争抢竞争项目客户；?导视系统道旗广告、导视牌、竞争项目路口移动桁架广告牌，拦截竞争项目客户；?户外广告市桥中心增加户外牌，抢市桥客户群；?电视广告电视广告可以有效覆盖全番禺，大范围抢客户；?候车亭布置市桥、沙湾候车亭广告，抢夺两大区域客户；?网络通过搜房网等网站以及微博进行网络宣传，抢夺客户资源；?短信持续性发送短信，维持项目市场知名度，有效抢客；销售引爆的关键价格?四盘齐发，货量过剩，竞争激烈?开盘最迟，错失先机?地段认同度相对较低价格定位稍低于雅居乐城南原著一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划项目概况细项内容地址青云大道沙湾镇政府旁占地面积42136建筑面积137063建筑密度30%绿地率30%容积率2.7楼层分布洋房共11栋，其中，1-9栋为18F高，10栋为15F高，11栋为14F高。 别墅共12套，每套3层高。 车位机动车位1084个，其中地下车位965个。 非机动车位，940个。 户数872户锦绣世家位于沙湾镇中心区，毗邻高尚居住区桥南板块，是一个具有浓厚文化生活底蕴的精品人文社区！位于沙湾镇中心区，毗邻高尚居住区桥南板块，是一个具有浓厚文化生活底蕴的精品人文社区！户型配比主力户型为75-120平米，占比约90%项目主打刚需产品，面积区间为75-120平方米，主要面向首次置业和首次改善型客户。 ?锦绣世家位于番禺区沙湾镇政府东北面，地处沙湾镇中心区，靠近番禺重点发展的新兴高尚居住社区桥南板块。 ?桥南在售项目主要由雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月?待售项目金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光市场概况在售项目8个，待售3个，且分布集中海伦堡流金岁月昊龙花园星晨时代豪庭雅居乐锦官城南区越秀可逸江畔越秀可逸阳光雅居乐锦官城北区博学公馆雅居乐城南源著在售项目待售项目奥园养生广场保利香槟国际金沙湾花园五区?根据区位条件、规模、产品类型、推货时点等综合因素研判，项目的主要竞争区域将集中在桥南板块，而桥南板块以及沙湾的成熟楼盘也起到一定的客户分流情况，最终确定以下主要竞争项目次要竞争对手博学公馆可逸江畔昊龙花园星晨时代豪庭金沙丽水祈福水城等二手市场主要竞争对手雅居乐锦官城城南源著金沙湾花园五区越秀可逸江畔越秀可逸阳光竞争分析?目前，沙湾镇中心住宅产品同质化严重，且将推新货项目只有锦绣世家和金沙湾花园五区，产品供应相对稀缺。 但桥南板块在售项目众多，竞争激烈，但桥南板块楼盘周边配套还不完善。 ?沙湾镇区的洋房普遍没有电梯，本项目将成为沙湾镇稀缺的现代电梯洋房，同时又具有比桥南板块楼盘配套更完善的优势。 锦绣世家竞争项目分析楼盘名称在售户型户型面积（）锦绣世家竞争项目分析楼盘名称在售户型户型面积（）已售未售套数备注销售套数销售均价（元/）在售项目雅居乐城南源著未售套数备注销售套数销售均价（元/）在售项目雅居乐城南源著1-3房47-9554710000起（毛坯） 8471、2房已经售罄，目前在售 2、 3、 4、 5、 16、21栋95平米三房单位，实用率达84，毛坯总价95万/套起。 保利香槟国际保利香槟国际1-415000（2500元/平装修），15目前在售最后一栋，2座，预计6月份清盘雅居乐锦官城雅居乐锦官城2-4房 93、96- 128带2300元/装修）1321一次性付款92折、商业贷款97折、公积金贷款99折海伦堡流金岁月海伦堡流金岁月4房 150、xx78150平的4房单位14000（毛坯）、21000（带装修）；200平米的4房18000起毛坯，带装修22000起848三房户型已经售罄，主要单位为双证单位，走货速度慢星辰时代豪庭星辰时代豪庭3-4房123-1809118000（毛坯）499价格过高，导致滞销待售项目越秀可逸江畔待售项目越秀可逸江畔3-4房100- 160、180-200-约2500工程进度已到7F越秀可逸阳光越秀可逸阳光2-3房 79、100-140-约1200工程进度已到金沙湾花园5区金沙湾花园5区2-5房80-271-522工程进度已到10F，预计8月推出竞争分析产品同质化严重，货量充足竞争激烈 一、上周广州一手住宅市场动态?广州十区近八周成交呈现量价齐稳的局面，整体均价保持平稳。 六月份延续5月份热销场面，市场火热。 广州近两月成交走势图广州近一个月成交前十名楼盘?广州近一月成交前十名楼盘中，基本集中于郊区，主要集中于番禺、增城两区；?其中番禺楼盘占5席，城南源著以超高性价比吸引了众多的刚需客群；6月12日至7月13日广州市场排行排名项目区域套数面积均价销售额1雅居乐剑桥郡番禺27741600147446133543432保利西海岸白云23822951160363680484923锦绣半岛番禺22321416132872845669774雅居乐城南源著番禺2141891710621xx193175增城雅居乐御宾府增城2132592266651727907996碧桂园凤凰城增城2052472187532163922547金山谷番禺18613368134451797353858岭南新世界白云17816260162832647708989广州亚运城番禺168185741069619868078710富力金港城花都16414459680198338953?番禺近八周成交价格相对平衡，但成交套数波动较大，这主要与番禺大盘的集中开盘签约相关。 从整体来看，整区成交较理想，开发商依然采取走量路线，价格基本无太大波动，市场持续火热。 番禺近两月成交走势图番禺区近一个月成交前十名楼盘?近一月番禺签约成交主要为刚需盘为主，延续了上月火热的销售形式，剑桥郡、锦绣半岛、城南源著成为市场最受关注的三个楼盘，推出的新货均销售较为理想。 6月12日至7月13日番禺市场成交排行排名项目区域套数面积均价销售额1雅居乐剑桥郡番禺27741600147446133543432锦绣半岛番禺22321416132872845669773雅居乐城南源著番禺2141891710621xx193174金山谷番禺18613368134451797353855广州亚运城番禺16818574106961986807876星汇文瀚番禺12316248183312978511427诺德名都番禺81820811946980588518金海岸花园番禺73708912426880894859保利香槟国际番禺707502131229844621510时代外滩番禺59943518212171832740桥南近一个月市场表现?桥南市场近一月成交冠军仍为城南源著，其二期已开始收筹，近期将会开盘；?保利香槟国际尾货销售完毕；?新盘越秀可逸江畔、可逸阳光两大项目分别开放售楼部以及样板房，并且开始收筹，月底推出市场；6月13日至7月12日桥南市场成交排行排名项目区域套数面积均价销售额1雅居乐城南源著番禺2141891710621200,919,3172香槟国际番禺7075021312298,446,2153海伦堡流金岁月番禺3624711499937,064,1234昊龙花园番禺1111931158513,820,943?锦官城北区星汇，由于单证，且毛坯价格为11000元/平，所剩尾货不多；?目前锦官城货量集中于南区，南区逾6成为双证单位，且17000元/平的高价导致走货困难，基本只靠少量单证单位走货；项目内容占地面积7.8万平方米建筑面积20万平方米容积率2.8地址番禺番禺区市桥龙岐路西侧、福贤路南侧地段开发商广州雅居乐房地产开发有限公司在售主力户型93平两房和96-112平三房单元价格南区17000元/平(带2300元/平装修)北区11000元/平（毛坯）客户群老业主、番禺市桥和桥南客户为主番禺桥南个盘市场表现雅居乐锦官城番禺桥南个盘市场表现城南源著?一期产品基本售罄，目前推售二期，产品以64一房、84两房、95三房为主，与一期户型一致；?二期为8-11#、19#共5栋，约600套单位，7月7日开始二期认筹，2万诚意金享95*97折开盘折扣优惠；项目内容占地面积103824平方米建筑面积172619平方米容积率1.8地址广州市番禺区市桥南南城路开发商广州雅居乐雅粤房地产开发有限公司在售主力户型公寓47套间、64一房，住宅64一房、84两房、95三房价格毛坯均价10000-11000元/平，公寓送2000元装修客户群刚需客群一期二期一期二期项目内容占地面积244000平方米建筑面积326800平方米容积率1.83地址广州番禺市桥南区南城路（番禺中学旁）开发商广州城建房地产开发公司在售主力户型77两房、117-151三房、180四房价格未定客户群改善型居多，部份首次置业人群?该项目共分三期开发，一期和三期为住宅，二期为公寓和商铺，项目总套数约2500套；?目前一期首推1-6栋，均为2梯4户，13层高洋房，户型为77-79方两房、117-151方三房、180方四房单位；?7月7日售楼部内部开放，并进行登记，登记可享受开盘94折优惠；?7月14日开放样板房，预计月底开盘；?对外价格口径为1.2-1.3万/平毛坯番禺桥南个盘市场表现可逸江畔项目内容占地面积112731平方米建筑面积89432平方米容积率1.8地址德信路与福愉路交汇处（中心医院对面）开发商广州城建房地产开发公司在售主力户型80-120两房至三房，130-170三房至五房价格未定客户群改善型居多，部份首次置业人群，推广风格较为年轻化。 ?可逸阳光共17栋洋房，2梯4户设计，户型以80-120两房至三房，130-170三房至五房为主，整个项目约1200套；?该项目7月15日即将开放售楼部，目前在大润发以及百越广场做外展；番禺桥南个盘市场表现可逸阳光项目内容占地面积暂无资料建筑面积暂无资料容积率暂无资料地址番禺区沙湾中华大道与西环路交汇处开发商广州市番禺区沙湾房地产开发公司在售主力户型80-120两房至三房，130-170三房至五房价格未定客户群沙湾本地以及市桥改善型客户?目前工程进度建至10F，售楼部尚未开放，并且无推广，项目资料缺乏；?作为金沙湾家园五期，户型主要有80方两房、140方三房以及229-271方的五房单位，共522套，预计8月份开售；番禺桥南个盘市场表现金沙湾花园五期?整体市场成交平稳，5-6月份维持热销，价平量升，主要为刚需客户入市，托动大市逐渐回暖整体市场成交平稳，5-6月份维持热销，价平量升，主要为刚需客户入市，托动大市逐渐回暖?番禺市场依然是成交旺区，主要成交楼盘集中于剑桥郡、锦绣半岛以及城南源著等大盘，整区价量保持平稳，开发商依然保持高性价比快速出货；番禺市场依然是成交旺区，主要成交楼盘集中于剑桥郡、锦绣半岛以及城南源著等大盘，整区价量保持平稳，开发商依然保持高性价比快速出货；?桥南市场7月份新入市项目2个，将使板块在售货量更加充足，约7500套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；另外，激烈的市场竞争也吸引越来越多市桥客户对桥南板块的关注，板块热度不减。 桥南市场7月份新入市项目2个，将使板块在售货量更加充足，约7500套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；另外，激烈的市场竞争也吸引越来越多市桥客户对桥南板块的关注，板块热度不减。 市场小结越秀江畔2500套，阳光1200套左右，城南源著约800套左右，锦官城约800套左右，金沙湾五区523套，星晨时代豪庭500套，流金岁月约800套左右，我们800套一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划总体营销铺排7月21日11月下旬7月1日工程要求营销阶段工程要求营销阶段售楼部、样板房开放售楼部、样板房开放首期开盘围墙包装推广主线推广渠道营销活动推广主线推广渠道营销活动固定外展商场巡展软文炒作搜房网站软文户外形象稿出街围墙形象稿派单扫街单位拓展售楼部、样板房开放暨投资理财讲座临时售楼部开放取得预售证起势、预热10月1日9月25日持续销售&蓄客持续销售&蓄客余货续销户外牌夹报派单候车亭网络软文短信30万/周开盘引爆12月1日售楼部、样板房开放售楼部、样板房和园林展示区完工固定外展电视广告户外牌搜房网站（横栏）候车亭风暴硬广派单网络、报广软文炒作短信50万条/周第二批货开盘第二批货开盘取得预售证开盘活动厨艺大比拼&大胃王比赛电视广告社区灯箱户外牌搜房网站（横栏）候车亭风暴硬广派单网络、报广软文炒作短信50万条/周从宝墨园到锦绣世家，市桥等了150年！锦绣世家临时售楼部正式开放集150年积淀之大美，让桥南更具人文气质锦绣世家，销售中心及82-118平米样板房9月25日同步绽放150年文化精品再次闪耀全城！锦绣世家，82-118平米人文住宅10月1日盛大开盘150年的文化集萃，成就桥南冠军盘锦绣世家开盘劲收6亿，感谢每一位业主！150年文化精品载誉而归！锦绣世家，82-118平米人文住宅11月XX日盛大开盘开盘暨美食展xx二期开盘xx二期开盘1-4栋收筹8月18日首期营销节点7月21日日9月25日日国庆临时销售中心开放临时销售中心开放售楼部、样板房开放售楼部、样板房开放1-4#开盘xx8月18日日1-4栋认筹栋认筹营销思路早蓄客、深拓展、集中爆破7月21日日9月25日日10月1日日xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放1-4栋开盘，货值约3.85亿6月?确定项目logo、vi以及形象定位和推广语?临时销售中心方案制定、包装?沙盘模型制作?销售招聘、培训、考核?项目外展、派单地点选定?派单兼职召集?项目道路导视系统以及道旗方案制定?现场物料设计、下单制作7月?固定外展和派单开始?沙湾区域扫街开始?市桥派单、禺山大道西工厂区拓展?项目微博宣传启动?工地围墙广告上画?礼品准备（扫街礼品送纸扇，但对于拓展客户，仅送单位联系人，礼品为套装茶具）?常规推广启动8月?持续固定外展和派单，巡展启动?学校、企业以及政府单位拓展开始?常规推广持续?收筹方案以及口径出街?商铺进行包装?售楼部、园林、看楼通道布置方案制定并执行?售楼部以及样板房开放物料采购?售楼部开放、样板房开放活动方案制定9月?持续固定外展和派单?开盘方案、流程以及开盘物料采购?售楼部开放前1周线上线下全面铺开，开始接受认筹；?售楼部开放、样板房开放以及开盘举办活动，吸引客户关注；?样板房开放前1周推广内容更换销售信息，并举办活动；?开盘前一周更换推广信息，并举办开盘活动；?售楼部以及样板房开放物料采购8月18日日1-4栋收筹项目推广铺排?7-8月份深挖沙湾客户渠道?临时销售中心（租赁青云大道商铺，提前吸引沙湾镇客户关注）?沙湾外展（天汇百货）?沙湾派单（沙湾文化中心、天汇百货、沙湾珠宝产业园、沙湾食街、沙湾宝墨园）?沙湾扫街（中华大道、青云大道、沙湾大道以及市良路沿街商铺）?道旗围城（西环路、中华大道、青云大道）；?7-8月份拓展市桥客户沙湾客户渠道?市桥外展（番禺宾馆、康乐路（信和超市）、华润万家繁华路店、新大新百货）?市桥派单（哈街-大润发、番禺宾馆、易发步行街、星海公园、百德商业中心、百越广场、大夫山、南郊公园、番禺广场地铁站、区政府）（哈街-大润发、番禺宾馆、易发步行街、星海公园、百德商业中心、百越广场、大夫山、南郊公园、番禺广场地铁站、区政府）?8月份企事业单位拓展以团购名义进行企事业单位拓展番禺中学、禺山高级中学、沙湾实验小学、沙湾中心小学、象贤中学、番禺中心医院、沙湾镇政府、番禺区政府等单位；番禺中学、禺山高级中学、沙湾实验小学、沙湾中心小学、象贤中学、番禺中心医院、沙湾镇政府、番禺区政府等单位；?9月集中推广爆破渠道?线上推广以电视、户外、短信和报广、派单候车亭为主，集中推广，传递项目销售信息，扩大项目在大番禺的知名度；以电视、户外、短信和报广、派单候车亭为主，集中推广，传递项目销售信息，扩大项目在大番禺的知名度；?线下推广主要以拓展关系户、敏捷老业主为主，通过企信通形式发送敏捷老业主，提供老带新送主要以拓展关系户、敏捷老业主为主，通过企信通形式发送敏捷老业主，提供老带新送1年物管费调动老业主资源；?活动推广售楼部开放、样板房开放以及开盘三大营销节点结合项目形象定位，举办系列活动，造成全城关注，积聚人气！，举办系列活动，造成全城关注，积聚人气！一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划?首期销量目标1-4#开盘销售8成以上！首期销量目标1-4#开盘销售8成以上！?10月下旬实现1-4#开盘售罄，销售金额约3.85亿；10月下旬实现1-4#开盘售罄，销售金额约3.85亿；?首期1-4#共354套，开盘销售八成货量约284套；?首期认筹目标为600个，反推总共上客目标需达到3000批以上，月均1000批；首期认筹目标为600个，反推总共上客目标需达到3000批以上，月均1000批；销售目标分解蓄客量大，必须通过有效的推广渠道来深挖沙湾本地客户，拓展外围市桥客户，通过有效的推广渠道来深挖沙湾本地客户，拓展外围市桥客户，完成蓄客目标！如何完成渠道的铺排？以客户作为突破口，逐个击破！首期共4栋，可将客户群体划分为四类?敏捷集团客户以及合作工作员工；?团购单位客户?沙湾本地客户群体?市桥、沙头以及桥南周边客户如何对以上四类客户进行营销铺排？营销策略一留留住沙湾本地以及市桥客户留客1开设临时销售中心，抢占客源?临时销售中心地点青云大道?展场时间7月21日至9月24日?销售代表5名?每天对当天登记客户做好工作，统计客户关注点，方便项目组对于销售说辞做针对性的调整；每天对当天登记客户做好工作，统计客户关注点，方便项目组对于销售说辞做针对性的调整；?在售楼部开放前期，统一对外展登记客户做好信息或电话回访，每周一次，告知客户有关本项目的工程进度，正式售楼部开放时间确定后统一通知客户，邀请上门；在售楼部开放前期，统一对外展登记客户做好信息或电话回访，每周一次，告知客户有关本项目的工程进度，正式售楼部开放时间确定后统一通知客户，邀请上门；?另外，销售代表可内部分组跟进沙湾、市桥客户群体，保证客户跟进更加具有针对性；7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹留客2沙湾、桥南和市桥开设展场，及早蓄客?外展时间7月至开盘前一天；?7-8月份固定展点番禺宾馆?9月份固定展点番禺宾馆、大润发、百越广场?8月份巡展点信和超市（康乐路店）、华润万家繁华路店、新大新百货、天汇百货?销售人员1名/展位?外展目的接受沙湾、桥南以及市桥客户的咨询以及登记，提前蓄客的有效途径；番禺宾馆大罗村珠宝城（信和超市）大罗村珠宝城（信和超市）信和超市康乐路店信和超市康乐路店华润万家繁华路店）华润万家繁华路店）天汇百货外展点分布图新大新百货百越广场大润发7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹营销策略二拓拓展政府以及企事业单位、敏捷集团员工、合作单位员工、老业主政府以及企事业单位、敏捷集团员工、合作单位员工、老业主?团购时间8月份?团购单位沙湾镇政府、沙湾周边学校、医院等企事业单位，如番禺中学、禺山高级中学、沙湾实验小学、番禺中心医院等?团购内容对项目周边的团购单位进行拜访，并给予该单位团购客户一定的折扣优惠吸引单位人员。 拓客1拓展项目周边学校、政府以及银行单位7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹?派单时间7月至开盘?派单地点哈街-大润发、番禺宾馆、易发步行街、星海公园、百德商业中心、百越广场、大夫山、南郊公园、番禺广场地铁站、区政府、沙湾文化中心、天汇百货、沙湾珠宝产业园、沙湾食街、沙湾宝墨园）拓客2对沙湾、市桥商业地点进行派单拓展?派单形式每周末各派单点安排2-3名兼职在上述派单地点进行派单，有效传播项目销售信息，吸引目标客户群体。 大夫山公园番禺宾馆哈街-大润发南郊公园沙湾珠宝产业园沙湾食街宝墨园沙湾文化中心天汇百货易发步行街星海公园百德商业中心番禺广场地铁站、区府番禺广场地铁站、区府市桥地铁站、百越广场市桥地铁站、百越广场项目派单点位分布图7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹?扫街时间7月下旬至八月初?扫街地点中华大道、青云大道、沙湾大道以及市良路沿街商铺?扫街形式每名销售代表带领2名兼职人员进行扫街，给沿街商铺派发项目单张、做问卷调查以及赠送小礼品（小礼品可以赠送有文化气息的纸扇，给客户一丝盛夏的清凉）（小礼品可以赠送有文化气息的纸扇，给客户一丝盛夏的清凉）拓客3对沙湾周边道路商铺扫街7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹?启动时间8月18日至开盘?老业主资源锦绣半岛、锦绣银湾、锦绣华庭、锦绣生态园、上城国际?通知形式通过项目企信通发送老带新奖励信息以及项目销售信息?老带新内容老业主带新客户到现场，新客户开盘成功购买后，老业主可获免1年物业费奖励；拓客4启用老带新送管理费活动，拓展老业主资源启用老带新送管理费活动，拓展老业主资源7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹拓客5拓展关系户资源，组织内部团购，提前消化，保证销售目标实现拓展关系户资源，组织内部团购，提前消化，保证销售目标实现?团购目的考虑到项目为合作项目，且本公司以及合作公司均有部分员工关注项目，并且有一定购买意向，因此建议项目在正式开盘前先进行关系户内部认购，为关系户提供额外团购优惠，有助项目销售目标的实现！?团购时间暂定售楼部开放的第二天集中举行?团购地点项目售楼部?团购楼栋暂定 1、2栋奇数层单位（共计100余套）?团购形式售楼部开放前1周，项目组提前为本公司以及合作公司员工发放内部员工团购邀请，有意向者可前往咨询并做登记，在团购专场交定金订购意向单位；营销策略三抢抢桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸江畔、可逸阳光）桥南竞争项目客户（城南源著、越秀可逸江畔、可逸阳光）抢客1大巴移动广告以及桁架指示牌，与竞争对手抢客大巴移动广告以及桁架指示牌，与竞争对手抢客7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹桁架指示牌大巴移动路线?启动时间8月上旬?大巴移动广告路线在竞争项目两路口之间路段，安排广告大巴来回行驶，吸引竞争项目客户前往本项目；城南源著城南源著可逸江畔可逸江畔可逸阳光可逸阳光?桁架指示牌在南城路、德信路以及桥南路三路口树立项目桁架指示牌，抢夺竞争项目客户，令该部分客户关注本项目。 抢客2前期发送短信，发出项目声音，抢夺客源选用高效的宣传途径，通过精准的信息投放，针对目标客户群采用直效性的短信宣传，为开盘储蓄有效客户。 发送对象主要是番禺沙湾、桥南小区业主、教师、私企业主和公务员；其次是华南板块以及洛溪客户；市桥、沙湾市桥、沙湾华南、洛溪40万条（天）20万条（天）时间数量信息主题发送地点售楼部开放前周末各30万条释放项目临时销售中心开放信息沙湾、桥南、市桥售楼部开放至开盘前周末各120万条番禺沙湾人文精品社区妆绽放（释放项目各节点销售信息）沙湾、桥南、市桥华南以及洛溪7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹抢客3电视广告，覆盖番禺，抢夺客源?投放时间9月10日-10月5日?投放频道番禺电视本港、翡翠台?投放频率周一至周五晚18:30-22:30，每晚6次?投放内容项目30秒广告片，及时将销售信息更换在标版上，将售楼部开放、样板房开放以及开盘有效传递7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹抢客4报广、候车亭推广，强化争夺客源效果?投放媒体南都、番禺日报?版面大小全版?投放时间售楼部、样板房开放以及开盘前投放时间售楼部、样板房开放以及开盘前1-2天天?内容释放项目各营销节点销售信息?候车亭位置市桥、桥南以及沙湾?数量80块左右?投放时间9月10至开盘?内容释放项目各营销节点销售信息7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹常规推广户外牌?位置番禺宾馆?阶段一xx年7月上旬9月10日内容主题传递临时销售中心以及展场开放临时销售中心以及展场开放?阶段二xx年9月11日9月28日内容主题传递项目售楼部、样板房开放信息售楼部、样板房开放信息?阶段三xx年9月29日10月底内容主题传递项目开盘信息以及热销注建议在市桥中心增加1块户外牌，可以在百德商业中心或大北路附近7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹常规推广搜房网?网站搜房网?投放形式通栏?阶段一9月11日9月28日内容主题传递项目售楼部、样板房开放信息?阶段三9月29日10月底内容主题传递项目开盘信息以及热销7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹另外，根据销售需要，定时做销售信息更新，以及发布软文炒作，保持项目热度！另外，根据销售需要，定时做销售信息更新，以及发布软文炒作，保持项目热度！一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划临时销售中心?地点青云大道与永康大街交汇处，项目斜对面，与项目仅一路之隔?时间7月21日开放?临时销售中心开设，有利于项目前期蓄客，拓展项目周边客户群。 道路导视系统?导视完成时间7月中旬?导视牌数量7个?导视路段西环路、岗心路、青云大道、中华大道7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹道旗?围墙完成时间7月下旬?展示路段青云大道、中华大道、西环路、岗心路展示路段青云大道、中华大道、西环路、岗心路岗心路西环路西环路青云大道青云大道中华大道7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹围墙?围墙完成时间7月下旬?展示路段青云大道、东圆南街?展示内容项目价值点展示，突出项目的产品价值，齐全周边配套等7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹售楼部前广场?前广场完成时间9月下旬?展示内容座地旗、休闲桌椅?展示内容建砖墙，与工程用道分隔开来，布置座地旗以及休闲桌椅，营造一定的销售氛围。 7月21日日9月25日日国庆xx临时销售中心开放售楼部、样板房开放开盘8月18日日1-4栋收筹沙盘模型以及交通区域图沙盘模型交通区域图?物料名称项目沙盘模型、交通区域图?制作时间目前已定下家，等图纸确定即可开始制作，保证售楼部开放前到位一整体营销思路2营销节点铺排目录三附件广告表现1项目概况及市场分析3营销思路实施计划4现场包装计划5公关活动计划6其他计划二营销执行计划厨艺大比拼&大胃王比赛8月18日日9月25日日国庆xx厨艺大比拼&大胃王比赛售楼部、样板房开放暨投资理财讲座活动地点沙坑体育馆活动时间8月18日邀请嘉宾媒体记者、敏捷老业主以及合作公司关系户、前期来电、来访登记客户、合作银行高端客户活动内容厨艺大比拼、大胃王比赛、活动抽奖?锦绣世家作为沙湾中心项目，做大众型活动，即可吸引实在型的沙湾以及市桥客户，保证项目人气，同时也可以在市场扩大知名度；锦绣世家作为沙湾中心项目，做大众型活动，即可吸引实在型的沙湾以及市桥客户，保证项目人气，同时也可以在市场扩大知名度；?活动现场除了客户比赛外，同时现场进行客户的收筹工作，提前圈客；开盘活动暨美食展售楼部、样板房开放暨投资理财讲座活动地点项目售楼部活动时间售楼部、样板房开放当天邀请嘉宾前期来电、来访登记客户、老业主资源以及关系户活动目的投资理财讲座，传递项目的投资价值，在增加现场人气，提高认筹量的同时，又可以提高敏捷地产在客户心中形象，提升品牌的社会影响力！传递项目的投资价值，在增加现场人气，提高认筹量的同时，又可以提高敏捷地产在客户心中形象，提升品牌的社会影响力！9月25日日国庆xx售楼部、样板房开放暨投资理财讲座开盘活动暨美食展8月18日厨艺大比拼日厨艺大比拼&大胃王比赛开盘活动暨美食展活动地点项目售楼部活动时间9月30（中秋节）至国庆假期活动内容每天不同的美食主题品月饼、沙湾美食、西班牙、意大利美食等主题邀请嘉宾前期所有客户活动目的结合中秋节