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文档简介
小产权房屋与商品房的区别一、 什么是小产权房屋?简单解释,国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,也就是说在农民的集体土地上,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,并没有国家房管部门的盖章,这种房屋被视为乡产权,即小产权房屋。二、 小产权和大产权的区别是什么?大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释,买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。三、小产权二手房包括哪些房屋?可以买卖吗?严格来说,小产权二手房包括:已购公房,乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同,在房产转让时也会区别对待。“已购公房”,购房人只要补齐土地出让金,也就是购买房款的1,就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”,归农村集体所有,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权,否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说,上市出售则会有一线希望,因为,国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。四、 购买小产权房屋存在哪些风险?第一,根据国家相关管理部门发出购房风险提示指出,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。第三,购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。 根据政策,国家是不予支持消费者购买小产权房屋的,对此,购房者要慎而为之。不要因为省钱,或一味跟随“潮流”而“贪小利、吃大亏”,得不偿失。相关链接一、物权法不保护“小产权房” 目前许多购房者将目光转向了 “小产权房”,而且不少人存在侥幸心理,认为随着物权法的颁布,“小产权房”会得到承认。然而,物权法颁布后,相关条款中明文规定:城镇居民购买“小产权房”并不合法,物权法不保护不合法的财产。 业内专家一致表示,但“小产权房”没有真正的产权,不受法律的保护,也不在已经实施的物权法的保护范围内,因此无论自住还是投资,购买“小产权房”一定要谨慎。 二、“小产权”难变身“大产权”新物权法里明确规定,房屋属于不动产,不动产必须要经过登记。与不动产不同,动产交付就可以,也就是说你买别人一瓶水,别人把水交给你,你就享有水的所有权。但是房子不一样,房子并不是交付购房者就享有房屋的所有权,因为房屋是不动产,它必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。登记的部门是国家规定的房屋土地和管理部门,而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权,因此“小产权”与“大产权”是两个明显不同的概念。 三、相关条款: 物权法第59条规定:“农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有”,如果所开发的乡产权房由农民自住,产权属于集体中的农民,将受到物权法的保护,不过,现在大量的乡产权房都由城镇居民购买,由于这种交易本身不合法规,购房人没有取得房屋的产权证,因此虽然物权法的颁布将极大地保障了私有财产,特别是不动产的权利,但是不会保护不合法的财产。 物权法虽然明确了对国家、集体和私有财产平等的保护,但是不能被滥用。尤其是对私有土地使用权的取得、使用、分配、转让等更不能滥用物权法,一切都要采取合
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