戴德梁行_重庆中央大街酒店和公寓项目策划报告_107页.doc

重庆中央大街酒店和公寓项目策划报告重庆东原房地产开发有限公司前言首先，非常荣幸接受重庆东原房地产开发有限公司委托，对重庆中央大街酒店和公寓项目提供项目策划和功能布局建议，并进行总投资和经营预测。合同签署意向确认后，我公司的执行董事、高级营运总监和工程总监根据要求赶赴项目现场，对本项目进行了一系列实地考察，并与本项目管理筹备团队和项目工程团队进行了座谈。项目现场工作时间为3个工作天。此后，我们对市场数据进行分析和研究，在对酒店项目调查取得的有关资料进行了全面分析和预测，并结合戴德梁行顾问团队的专业经验后，作出了对酒店项目的市场定位和运营模式结论。公寓项目，我们则是根据贵方提供的市场数据进行了分析和研究，进行全面分析后作出了公寓项目的市场定位结论。本报告编写过程中我们设置了如下假定：1. 假定本报告期间及预测期内，中国市场及重庆市场不会发生重大的政治、经济变动；2. 假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变；3. 假定人民币汇率持续平稳；4. 假定施工顺利进展从而本项目按照计划时间开业；5. 假定由重庆东原房地产有限公司提供的资料，包括工程图纸及文字介绍真实可靠；6. 假定本项目设计施工水平达到一定的水准；7. 假定本项目开业后，管理团队运营管理维持于一定水平。为避免误解，我们做出以下定义：星级酒店：是由国家旅游局批准并授予星级的酒店；平均房价：客房总收入/总销售客房数量；出租率 ：总销售客房数量/总可销售客房数量。注：在本报告中我们将重庆中央大街项目统称为本项目。本报告中所提及的货币单位，除特殊说明外均为人民币。 戴德梁行酒店管理有限公司 执行董事 曹念国二零零七年九月七日目录一、市场调研和定位分析51 重庆概况52 重庆宏观经济分析123 重庆城市规划164 重庆酒店市场205 项目周边调查分析306 酒店项目初步结论42二、本项目定位481 本项目档次及客源定位482 本项目产品定位55三、本项目功能布局建议581 酒店客房功能布局建议582 公寓客房功能布局建议603 公寓客房设备设施建议674 餐饮区域功能布局建议705 其他配套设施功能布局建议716 公共区域功能布局建议727 设备用房功能布局建议738 后勤区域功能布局建议749 功能布局总面积77四、项目设备设施要求781 强电782 电梯793 弱电794 消防835 保安和监控846 给排水867 空调878 其它88五、工程投资概算901 工程简要902 建筑面积定义903 本项目工程造价概算的组成内容904 造价概算汇总表及分项说明91六、本项目投资回报预测951 酒店首年收入预测962 公寓首年收入预测1023 十年投资回报预测1044 前期开办费用1065 小结107七、综合结论108一、市场调研和定位分析在此部分我们主要对重庆宏观经济及酒店和公寓市场进行综合调研分析，并针对本项目及竞争对手作具体分析。在以上分析的基础上，我们对本项目做出初步定位。1 重庆概况在此节中我们对重庆的基本概况作综合分析，以此作为我们把握重庆整体酒店和公寓市场的社会基础。地理位置：了解重庆的地理位置，重点分析重庆的区位属性；气候：判断重庆自然条件状况，大致区分酒店市场淡旺季；行政区划：明确重庆的行政格局以及各区基本情况；区域交通：重点了解重庆的交通枢纽状况以及与周边城市来往的交通便利性；旅游资源：旅游访客是酒店客源的重要组成部分，旅游资源是否丰富是判断酒店市场需求兴盛程度的重要标准之一；人口：通过对人口增长和分布的分析，判断重庆人口流动的趋势。1.1地理位置重庆是中国四大直辖市之一，简称渝，位于东经10517-11011、北纬28103213之间，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西连四川和陕西，地处长江上游经济带核心地区，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区，也是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。1.2 气候重庆属亚热带季风性湿润气候，冬季温暖，夏季炎热，雨量充沛。全年平均气温18左右，常年降雨量1000-1400毫米，春夏之交，夜雨较多，素有“巴山夜雨”之说。重庆云雾较多，日照较少，有雾都之称。1.3行政区划重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖19个区、21个县。形成了以主城区为依托，大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。1.4 区域交通2001-2005年客运量（单位：万人次）重庆是中国西南地区重要交通枢纽，航空、铁路、公路、长江航运较发达。除2003年受非典影响客运量有所下降外，近年来客运量一直维持在60000万人次以上。下图显示了2000-2005年的客运量变化：单位：万人次数据来源：重庆统计局1.4.1 航空重庆江北国际机场，位于渝北区，距市区21公里。现已形成连接国内50余个大中城市和4个国外城市的航线网络，2006年旅客吞吐量超过800万人次，位列国内机场的第10位。据重庆机场集团公司发展计划，将把江北国际机场建成中国第四大枢纽和亚洲领先的大型国际商业门户枢纽机场。2005-2007年及2010年机场旅客吞吐量（单位：万人次）下图显示了江北机场近年来年旅客吞吐量的变化：数据来源：重庆国际机场集团，2007年和2010年数据为预测值。1.4.2 铁路重庆站重庆北站重庆是中国西部重要的交通枢纽，中国三条主要铁路干线川黔、成渝和襄渝铁路在这里交汇。重庆拥有两大火车站重庆站和重庆北站。重庆站是重庆铁路客运的中心，每天有60多对旅客列车通达各地，2005年重庆铁路的客运量为1224万人次。1.4.3 水路重庆港客运站重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。重庆客运码头位于渝中区东端，长江与嘉陵江交汇处的朝天门，是乘船游览长江三峡的最佳起始站，2005年重庆水路客运量达60588万人次，占到了2005年总体客运量的95%。1.4.4 公路重庆在2001年提出了“八小时重庆”的战略目标，并提出在2020年建成“二环八射”2000公里高速公路。截止到2005年底，重庆已建成成渝、渝长、长涪、渝黔二期、渝合、渝邻、梁万、合武等12条高速公路，共计750公里，形成“一环五射”骨架路网。1.4.5 旅游资源重庆市旅游资源得天独厚，巴山绵延，渝水纵横，文化积淀深厚，构成了集山、水、林、泉、瀑、峡、洞等为一体的壮丽自然景色。全市共有旅游景点300余处，其中世界文化遗产一处，国家级重点文物保护单位7处，国家级重点风景名胜区4个，国家级森林公园5个，国家级自然保护区1个。已形成了各具主题的“山城都市风光”、“长江三峡旅游黄金线”和“八大特色旅游区”。大足石刻黔江小南海巫山小三崃丰都雪玉洞人民礼堂及人民广场红岩革命纪念馆奉节白帝城朝天门广场重庆的主要旅游点有：1.4.6 人口2000-2006年常住人口（单位：万人）据重庆统计局调查结果，2006年全市常住人口为2808.00万人，与前几年相比，变化不大。下图显示了自2000年以来重庆常住人口变化：数据来源：重庆统计局近几年来，重庆的城市化速度一直稳定保持快速增长，城镇化率由2000年的35.6%增长到2006年的46.7%，根据重庆“十一五”规划，到2020年城镇化率将达到65%。详见下图：年城镇化率的发展及预测数据来源：重庆统计局2003和2006年都市发达经济圈人口（单位：万人）相应的，与整个重庆市常住人口相比，重庆都市发达经济圈常住人口的增长速度较快，详见下图：数据来源：重庆统计局2 重庆宏观经济分析宏观经济的快速健康发展是酒店市场发展的前提和基础，为更好的了解重庆的酒店市场发展状况，我们首先研究了重庆近年来的宏观经济运行状况。重庆主要经济指标, 2006经济指标2006年比上年增长国内生产总值（亿元）3486.212.2%外贸进出口额（亿美元）54.727.4%外商直接投资（亿美元）6.9634.9%固定资产投资额（亿元）2451.824.9%房地产投资额（亿元）629.621.6%人均可支配收入（元）1157010.3%社会消费品零售总额（亿元）833.816.7%国内生产总值（GDP）是判断当地国民经济发展运行是否良好的最重要标准。下图显示了自2001年来重庆的GDP水平及其年均增长状况：2001-2006年GDP（单位：亿元）及增长率（%）数据来源：重庆统计局可以看出，近年来重庆的经济发展状况较好，GDP一直保持着年均11.1%的两位数的高增长速度，GDP也由2001年的1750亿元增长到2006年的3486亿元。根据重庆的“十一五”规划，预计未来三年重庆GDP年均增长10%达到4900亿元左右，完成投资13500亿元以上，人均GDP达到2100美元以上（以2005年价和常住人口测算）。2020年，预计重庆GDP将达到1.1万亿元左右，人均GDP达到4600美元以上（以2005年价和常住人口测算）。固定资产投资特别是房地产开发投资的稳步增长能体现出重庆经济发展的健康程度以及投资商对重庆经济发展的信心。自2001年以来，重庆的固定资产投资和房地产开发投资一直保持着快速增长态势，年均增长率分别达25.1%和28.1%，远高于GDP年均增长11.1%的速度。2001-2006年固定资产和房地产开发投资额（单位：亿元）及增长率年份固定资产投资额（亿元）年均增长（%）房地产开发投资额（亿元）年均增长（%）2001年802.022.30196.740.902002年996.024.20245.925.002003年1269.027.40327.933.302004年1622.027.80393.119.902005年2006.323.70517.727.802006年2451.824.90629.621.60平均152525.138528.1数据来源：重庆统计局酒店市场特别是高档酒店市场的健康发展，对当地第三产业和对外经济贸易的发展依赖性较大。第三产业和对外经济的快速健康发展，将会给酒店市场带来源源不断的旅游和商务客源。下图显示了近年来重庆第三产业的发展状况：2001-2006年第三产业产值（单位：亿元）及增长率数据来源：重庆统计局可以看出，重庆的第三产业发展状况较好，2006年第三产业增加值达1558亿元，并且每年的增长幅度也屡创新高。特别是2005年以来，第三产业得到较大发展，第三产业的增长速度超过了当年GDP的增长速度。重庆的对外经济贸易发展状况较好，外贸进出口总额增长较快，由2001年的18.3亿美元增长到2006年的54.7亿美元。特别是2004年来，增长速度达到GDP增长速度的3倍以上，近6年的平均增长率也达到22%。外商直接投资也一直保持稳定增长态势，由2001年的2.6亿美元增长到2006年7.0亿美元。2001-2006年进出口总额及外商直接投资（单位：亿美元）数据来源：重庆统计局2001-2006年人均可支配收入（单位：元）及增长率（%）市场的收入水平是酒店需求潜力的良好指数，人均可支配收入的数量决定了可以投入休闲旅行的开支。近年来重庆市城镇居民可支配收入一直保持稳定快速增长态势，2006年城镇居民的人均可支配收入为11570元，具体详见下图：数据来源：重庆统计局2001-2006年社会消费品零售总额（单位：亿元）及增长率社会消费品零售总额是测量游客和居民购买力最佳指标。下图显示了近年来重庆社会消费品零售总额的变化：数据来源：重庆统计局数据显示，2006年重庆社会消费品零售总额为1403.6亿元，近6年的平均增长率为11.8%，比GDP的平均增长速度稍高。由以上分析我们可以看出，重庆充分利用三峡工程建设和西部大开发的契机，大力调整经济结构，积极扩大开放，加快基础设施建设，已取得较明显成就。重庆的经济得到全面发展，综合实力得到进一步增强。根据重庆“十一五”规划，预计2020年重庆将基本实现全面小康社会目标，基本建成长江上游经济中心。预测2020年，全市经济总量在2005年的基础上接近翻两番，GDP达到11000亿元左右，人均GDP达到4600美元以上（以2005年价和常住人口测算）；基本形成城乡统筹发展新机制，二元结构加快向现代经济社会结构转换，城镇化率达到65%。3 重庆城市规划酒店的开发及成功运营，受整个城市规划及相关政策的影响较大。通过了解重庆未来的市政规划及政策，有助于判断酒店未来的市场状况。3.1 总体规划根据最新的重庆2020都市区城市总体规划(20042020)纲要，重庆市定位为具有“都市定位、省域特征”的直辖市，其都市区是市域中心城市，包含了渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区全部辖区范围，总面积5473平方公里。都市区城镇空间分为两个层次，主城和外围小城镇。主城为集中进行城市建设的区域，范围主要为外环线以内区域，面积为2737平方公里。主城以外的区域为小城镇发展区，共2736平方公里，包括6个中心镇和33个一般镇。“一城五片、多中心组团式” 主城区的城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”，主城划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。各片区在空间上相对独立，人口规模不低于100万，城市功能齐全，设施完善，居住和就业平衡，具有中心凝聚力和自我生长力，是一个相对完整和独立的城市。片区包括若干组团，组团之间为公园绿地郊野公园、农田、大型交通设施等。 中心城市中心都市区城市中心是面向西部地区和重庆市域的中心，主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区共同组成。城市副中心重庆CBD：市级行政办公集中地，市级商业及文化娱乐中心解放碑、江北城、南滨路上的弹子石将形成金三角中心商务区。沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪副中心：完善市一级的商贸、娱乐、办公、科技、文化、教育设施。茶园副中心：重庆外围组团中距离中央商务区最近的组团。茶园三面环山，一面临江，地势平缓，地理条件十分优越。茶园新规划以工业、居住为主，未来的市级会展中心。西永副中心：新规划为全市主要的教育、科研及居住拓展区，铁路货运交通枢纽和集装箱物流基地。片区中部片区：大力发展以高端服务业为主的第三产业；北部片区：包括部分中央商务区、北部新区、港口、铁路客运中心、航空枢纽、大型博览设施和体育设施，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业；南部片区：以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导；西部片区：其北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，建立新的城市副中心；其南部为都市区工业发展的重点区域之一，改造升级传统产业；东部片区：都市区工业发展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业，建设新的城市副中心。组团组团是指片区内由于地形地貌条件或其他因素分割，城市功能相对完善，紧凑发展的城市建设区域。中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团北部片区观音桥组团、两路组团、蔡家组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一晶功能区、南彭功能区、惠民功能区3.2 南岸区规划目前南岸区的规划可分为四大板块：茶园、新南湖社区、南坪、南滨路。茶园作为重庆新增的两大城市副中心之一，茶园的城市化进程在产业拉动下快速推进，南岸区行政中心的搬迁也正式启动，预计2007年底建成新区政府。现道路建设是茶园新区的主要投入。连接主城的南山隧道预计2年内全面贯通。同时动工的还有水厂、污水处理厂等。由于诸多重量级房地产商的积极跟进，预计35年内呈现基本的城市形象。新南湖社区从2002年开始，新南湖社区开始进入重庆南岸城市中心区域。该社区东望南山，紧邻四公里立交桥，南连学府大道，北接南岸中心行政区，西与鹅公岩大桥相连，步行10分钟可达南坪商业步行街，与规划中的公交总站仅一条马路之隔。目前，该社区高档住宅物业鳞次栉比，更多品牌楼盘仍在争先抢进，整体地价飙升。这里是南坪中心区的自然延伸，是政府重点打造的标志性高尚住宅区。南坪作为都市区副中心，未来南坪将拥有两个功能重点：一是衔接商务的餐饮娱乐业态等第三产业服务功能；二是满足泛商务生活必需的居住功能，包括高档住宅、酒店、写字间等综合形态。规划把南坪建设成一个1.5平方公里的会展和会展配套区。这将从根本上提升南岸城区的整体竞争力，成为支撑南岸发展的又一个经济增长极。区域内的重庆会展中心完工后将承接重庆1/3以上的会展活动。按照2005年南坪区域的规划，南坪核心区最终规划为五条步行街，总长4公里，计划于2007年建成。1号步行街将着重打造综合性商场；2号步行街以家居装饰商场为主，兼顾会展业务；3号步行街预计将修建西南最大的MALL；4号步行街定位于休闲娱乐；5号步行街则以餐饮业为主打。南滨路南滨路是本项目所在区域，也是诸多大型房地产项目的集中区域。市政府把南滨路定位为集休闲娱乐、旅游观光、商贸居住于一体的滨水花园城区，着力将其打造成都市RBD（Recreational Business Center，即游憩商务区）。南滨路分五期打造，全长21公里，五段南滨路完工以后，将集山水文化、巴渝文化、宗教文化、开埠文化和抗战文化为一体，形成人流、物流、财流的洼地效应。根据规划，到2010年，南滨路将形成总占地面积14.23平方公里、江岸线全长15公里、可容纳近170万人口的“南滨新城”。为了打造会展带动交通、旅游、住宿、餐饮、购物的“第三产业消费链”，南岸区规划把南滨路建成以创意产业、会展经济、楼宇经济、总部经济及水岸休闲五大产业为龙头的大南滨经济带，将沿南滨一线建设一批酒店、购物中心、餐饮等配套设施，成为重庆最具活力的经济增长极、最有人气的旅游观光带、最具品位的人居环境。南滨路兼具有传统CBD与现代RBD两种功能，具有旅游吸引力，吸引大量旅游者和市民的商业区，同时兼具会展商务功能。根据规划，南滨路未来发展业态会延伸、区域会拓宽。现在是小RBD的概念，将来则是大的临港产业。南滨路将成为重庆都市中心的黄金边缘区。4 重庆酒店市场在此节中我们将从重庆酒店市场的需求和供给两大方面来做综合分析。市场需求分析市场需求的发展体现在国际/国内到访旅客人数的不断增加；通过对这些访客的目的、消费偏好、来源地等数据的统计来总结市场需求的现状。市场供给分析市场供给的发展体现在星级酒店数量的不断增加，酒店平均房价、平均入住率、利润的不断提升； 通过对区域内同级酒店项目的调研总结出酒店市场供给的规模、档次、营运状况及客源特征等，供本项目借鉴。酒店市场未来预测通过目前供、需市场的分析，结合相关的政策及规划，判断未来酒店市场的走势。4.1 市场需求分析“十五”期间，重庆入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，旅游接待和收入等经济指标大幅增长。2006年是“十一五”的开端，重庆旅游市场又有新进展，重庆全年接待海内外访客6847.51万人次，比上年增长13.8%，实现旅游总收入346.18亿元，同比增长14.9%。其中，接待国际访客60.32万人次，增长15.2%；旅游外汇收入3.09亿美元，增长16.8%。国内访客分析除2003年受非典因素的影响，重庆国内到访旅客有所下降外，近年来重庆的国内游客接待人数及国内旅游人数呈现平稳增长的趋势。2006年接待国内旅游者6787.2万人次，比上年增长13.8%。国内旅游收入322.6亿元，比上年增长14.9%。2002-2006年国内访客人数及国内旅游收入数据来源：重庆统计局根据2005年重庆旅游局统计，重庆的国内旅游市场以本市游客为主，占国内旅游过夜旅游者总数的42.34%；其次为周边的四川、陕西、湖北等省市的客人，占来渝国内游客总数的26.8%；其三为广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的17.5%。来渝游客中以休闲、观光、度假等纯旅游为目的的占50.19%，商务旅游占25.14%，探亲访友占13.22%，会展旅游占12.75%。2005年国内访客来访目的分析数据来源：重庆旅游局国际访客分析除2003年受非典的影响，国际访客数量及旅游外汇收入有所降低外，2002年以来重庆国际到访旅客和国际旅游外汇收入一直呈稳步快速增长态势。2006年接待国际游客60.32万人次，比上年增长15.2%，其中重庆长江三峡沿线接待入境旅游者约占45%。2006年重庆旅游外汇收入达到3.09亿美元，比上年增长16.8%。2002-2006年国际访客人数及旅游外汇收入数据来源：重庆旅游局根据重庆市旅游局2005年统计结果，国际访客在重庆的平均逗留天数为2.93天，人均天消费为186.25美元/人天，其中长途交通、购物和住宿占入境旅客的消费比重最大。2005年国际访客人均天消费构成数据来源：重庆旅游局2005年来访重庆的国际访客中，美国访客数量稳居首位，比上年增长62.7%，增幅最大的澳大利亚访客数量比上年增长了96.4%，但日本及新加坡访客数量均有所下滑。2006年国际访客国籍前十名（单位：人次）数据来源：重庆旅游局4.2 市场供给分析自2004年至今，重庆酒店的星级酒店数量保持稳定增长，其中三星级以上酒店的发展速度较快，但目前四、五星级的高档酒店只占星级酒店总量的18.63%，比例相对较小；低端酒店占据了市场主体。截止至2007上半年，重庆市共有星级酒店204家。其中五星级6家，四星级32家，三星级83家，二星级80家，一星级3家，共拥有客房22466间/套；比2006年新增挂牌五星级酒店1家，二星级酒店2家，并取消了5家低星级酒店的星级。酒店数量2004-2007年星级酒店数量（单位：家）数据来源：重庆旅游局2006年星级酒店等级分布（按酒店数量）数据来源：重庆旅游局 酒店规模因为四、五星级的高档酒店占重庆星级酒店总量的比例相对较小，重庆酒店规模也较小，因此总体酒店房间供给的增长速度也不快。根据2007上半年的统计数据，200间房以下的小规模酒店占总体酒店的近90%，而200间房以上的中型、大型规模酒店却仅占约10%。目前重庆五星级酒店的平均房间数为411间套/家，四星级酒店的平均水平为172间套/家，四、五星级酒店的规模差距比较大。2004-2007年星级酒店房间总量（单位：间/套）数据来源：重庆市旅游局星级酒店规模构成（截止至2007上半年）数据来源：重庆市旅游局2006年四、五星级酒店规模酒店数量（家）房间数量（间套）平均房间数量（间套/家）五星级62465411四星级325488172数据来源：重庆市旅游局 区域分布目前重庆主城区共有星级酒店92家，有60%以上的三星级及以上酒店集中在主城区。渝中区作为全市商贸业最发达的区域，其酒店业最发达，酒店密集程度居全市第一。从星级分布来看，五星级酒店主要分布在渝中区和江北区，渝中区占据了五星级酒店的半壁江山，汇集了万豪、希尔顿、海逸等知名酒店品牌。江北区有重庆金源大饭店；高新区有南方君临酒店。目前沙坪坝区和南岸区尚无正式营业的五星级酒店。四星级酒店分布相对较为分散，渝中区仍拥有相当的优势，其次为北部片区，南岸区和沙坪坝相对较少。三星级酒店在各个区域均有分布，仍以渝中区的拥有量最大，其他区域基本持平。 经营状况2004-2006年，重庆市的酒店市场运营良好，年平均房价和年平均出租率都呈现出稳步增长的态势。2006年重庆全市三星级以上酒店平均入住率为65%，其中五星级饭店入住率为70.2%。全市旅游星级饭店固定资产总额77.4亿元，实现营业收入23.5亿元。平均房价2004-2006近三年来，重庆星级酒店的年平均房价一直呈上升态势。特别是四、五星级饭店的房价增长速度较快，目前三星级以上酒店的平均房价可达约342元/间夜。下表显示了星级酒店的房价水平及增长速度：2004-2006年星级酒店年平均房价/年平均入住率数据来源：重庆旅游局入住率2004-2006年，重庆酒店的入住率有所增长，但增长幅度较小；而从各星级酒店的子市场来看，重庆酒店呈现明显两极分化的状况。五星级酒店：渝中区的五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，可保持在60%-75%之间，经营状况较好；而江北和高新区新增的五星级酒店由于营业时间较短，经营状况还有待发展，潜力较大。四星级酒店：整体经营状况良好，普遍入住率较高，可达70%左右。这种较高的出租率与重庆四星级酒店的平均规模较小有关。三星级酒店：解放碑周边的三星级酒店普遍入住率在60%以内，其他片区的三星级酒店大多入住率较低，并面临着经济型酒店的竞争。 客源分析l 随着重庆直辖效应的逐步体现，市内外公务、商务往来较为频繁，故商务客（包括商务散客、会议团队与公司协议客户）成为五星级酒店的主力，约占总量的70%。其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例；旅游客源仅占30%左右。l 四星级酒店主力客群也来自商务客，约占总量的60%；其中外籍人士所占比例相对较低，只占其中的18%左右。l 三星级酒店的主力客群则以国内游客为主，商务散客为辅。 经营模式目前重庆酒店市场的经营模式可分为三类：自主经营、特许经营和委托酒店管理公司管理。近年来，多家国际知名的酒店管理集团，如万豪酒店集团、希尔顿酒店集团等，与国内一些著名的酒店管理公司，如世纪金源酒店管理公司等，陆续登陆重庆高端酒店市场，但其所管理的酒店数量比例还是较小。根据戴德梁行市场调查，现重庆四、五星级饭店的经营模式统计情况如下图所示：重庆四、五星级酒店经营模式统计数据来源：戴德梁行注：此项统计不包括尚未开业或未来规划中的酒店项目。重庆宾馆现处在改造阶段，改造为白金五星级酒店后的管理模式还未最后确定，所以未纳入统计范围。由以上调查结果，在重庆现存的高端酒店中以委托管理经营的酒店占多数，达到了57%的比例，在五星级酒店中委托管理的比例优势更为明显，6家5星级酒店中有5家都选择了委托管理的管理模式。其中由国内酒店管理公司和香港酒店管理公司管理的酒店占多数。但这些国内管理公司中除世纪金源外大多是重庆当地的或区域型的酒店管理公司，所管理的项目多数集中在重庆及其周边区域或一些二线城市，市场覆盖面还比较窄，知名度不高，品牌形象还有待完善。而目前由国际管理公司管理的高星级酒店只有3家，即JW万豪酒店、希尔顿酒店和扬子江假日酒店，另有五星级戴斯大酒店与洲际大酒店正在申请星级过程中，但在未来1-3年的高端酒店供给中，诸多国际著名的酒店管理公司都已蓄势待发，预期这些新项目进入市场后将大大增加国际管理公司管理酒店的比例。自主经营的酒店占到重庆高档酒店的40%，大多为四星级酒店，这些酒店多数具有政府或大型国企的背景。目前在重庆星级酒店中，只有1家酒店采取特许经营的管理模式，即四星级的东方花苑酒店，为美国最佳西方酒店集团的挂牌酒店。 未来酒店供给根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划的规划及预测，重庆市在“十一五”期间每年星级酒店总量保持10%的增速，五年内力争再造10个五星级、15个四星级、30个三星级酒店。合理调整星级饭店布局结构，主城区重点发展高星级饭店和特色主题饭店。由此可预计在未来1-3年中酒店供给量将大幅增加。同时随着重庆直辖后快速的经济发展以及城市规划的不断完善，酒店市场也表现出良好的发展态势，使得诸家国际知名酒店管理公司都关注并看好重庆高档酒店市场，纷纷签约重庆的新项目。据我们目前掌握的内部资料，2010年前，将有11家五星级酒店开业，另有10家规划中的五星级及以上酒店。具体情况详见下表：20072010年四星级以上的新增酒店供给：开业年份酒店名称星级标准房间数（间）地点酒店管理公司2007年玫瑰月光大酒店5星240黔江N/A重庆申基索菲特大酒店5星464高新区石桥铺法国雅高酒店集团重庆豪生国际贸易中心大酒店5星N/A解放碑豪生酒店集团重庆喜来登酒店5星330南滨路喜达屋酒店集团2008年中新城上城5星500高新区奥体中心旁未定重庆帝都豪生大酒店5星N/A解放碑豪生酒店集团重庆世纪英皇大酒店5星310江北区红旗河沟未定庆隆南山高尔夫温泉度假酒店5星400茶园希尔顿酒店集团2009年富力海洋公园君悦酒店5星N/A江北区海洋公园凯悦酒店集团融汇国际温泉度假酒店5星N/A沙区梨树湾未定2010年重庆宾馆（改建）白金5星600解放碑附近未定计划恒大投资的酒店（未命名）5星江津未定国际新经济会展交流中心酒店5星长寿湖未定恒大金碧天下国际会议旅游度假中心5星璧山未定海棠晓月温泉度假酒店5星南滨路未定阳光100国际酒店5星南滨路未定欧瑞锦江大酒店5星渝北新牌坊锦江酒店集团（预）廊豪酒店5星观音桥未定凯宾斯基5星会展中心凯宾斯基酒店集团豪生欧瑞大酒店5星龙湖光电大道豪生酒店集团中旅与亚信投资（新西兰）投资的酒店（未命名）超6星长江大桥南桥头滨江路一带新加坡悦榕酒店集团或喜达屋酒店集团数据来源：戴德梁行注：绝大多数规划中或建设中的酒店，由于还处在前期策划或运作阶段，因此酒店房间数及酒店管理模式目前还没有最终确定。4.3 高端酒店市场未来发展需求稳步增长随着重庆经济的发展和开放程度的加深，国内外的商务客人数量将逐年递增，将为重庆高档的商务酒店提供持续增长和不断升级的需求，为酒店市场的加速发展提供了坚实的市场支撑。重庆“十一五”规划中预测到2010年，重庆人均地区生产总值达到18000元，有巨大潜力的第三产业发展必将为酒店市场提供更坚实的需求基础。另一方面，根据“十一五”期间，重庆会把旅游业发展成为支柱产业，把重庆建设成为中国旅游强市、国内外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，为2020年建成长江上游旅游中心奠定基础。并确立了如下具体目标：旅游经济在未来3年内保持年均两位数增长，旅游经济增长要明显高于全市经济增长速度和全国旅游业发展的平均水平。到2010年，入境旅游者预计突破100万人次，国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入600亿元人民币以上，相当于GDP的12%。重庆酒店的商务客源和旅游客源市场将并行发展，并在发展过程中逐步实现客源档次的升级。供给竞争激烈从以上所分析的潜在酒店供给来看，知名开发商和酒店管理集团受到重庆经济发展潜力的鼓舞以及政府规划的影响，纷纷投入到重庆五星级酒店市场中去。预计2010年重庆五星级酒店将突破10个，均为全国甚至全球知名的酒店品牌，且定位方向基本雷同。这种五星级酒店扩张的速度已超过了重庆经济可预期的增长速度，也高于目标客户群的增长速度，很可能会造成重庆高端酒店市场供大于求的状况，酒店品牌竞争加剧，可能会使重庆五星级酒店市场整体入住率将有所下降。而五星级酒店的竞争加剧，将会挤占一部分四星级酒店的高端客源市场。四星级酒店须根据自身特点细化客源，发展特色，走一定的主题或精品路线，才可突破瓶颈，提高四星级酒店的整体档次。5 项目周边调查分析 在此部分我们将对本项目附近的区域情况作调查分析，以此区域的现状及规划为依据。主要考察内容有：项目的地理位置、交通便利程度、周围的酒店市场以及商业氛围等。l 地理位置：概括本项目在本区域内的大概位置，熟悉周边道路；l 交通规划：评估访客到达本项目的交通便捷程度，以及从其他区域吸引客源来此的交通便利性；l 能见度与景观：能见度用来衡量本项目的醒目程度，是否易于吸引来往人流，提高知名度；景观指标衡量周边景观对客房往外眺望的舒适度带来的影响；l 周边物业：包括政府机关、商业、写字楼、旅游景点、研究单位等，以周边物业的现状结合规划或在建中的项目进行分析。不同物业类型的组合将直接影响到本区域酒店市场的主要客源类型和特征，以及区域整体的商业氛围。此项调查有助于挖掘本项目的潜在客源；l 酒店：判断周边酒店市场的发展水平及客源类型，从中选择同档次的酒店作为本项目的直接竞争对手进行深入分析。5.1地理位置本项目属于东原中央大街综合项目的酒店部分。中央大街项目地处南岸区滨江路马鞍山片区，沿江线长达900米，与渝中半岛隔江相望，背靠南山，毗邻海棠烟雨公园、喜来登国际中心项目（在建）和南岸区体育馆（在建）。本项目位于中央大街项目的最南端，靠近南滨路-烟雨路口，往南与政府在南滨路-烟雨路口的公共绿地连为一体。南滨路：沿重庆南岸区长江线修建的一条滨江公路，近几年来发展速度迅猛的新兴区域，也是欣赏重庆夜景的佳处，被誉为重庆的“外滩”。其定位原为餐饮娱乐一条街，包括滨江景色、公园、餐饮等休闲娱乐资源。现在南滨路的定位正在向更多元化的方向发展，结合南坪和弹子石地区的发展，大规模开发综合性的房地产项目，规划成为全市休闲、餐饮、商业、酒店、会展中心的集中地区之一。l 至机场距离： 33公里 l 至火车站距离： 2公里 l 至市中心解放碑区域距离： 3公里 l 至朝天门码头： 5公里 5.2能见度与景观本项目往西北方向的能见度非常好，临街面直对江滨，前面无高大遮挡物，从渝中半岛靠江处可远望到本项目。且本项目位于南滨路上的一拐弯处，从南滨路北面或西面较远距离即可看到本项目。总体来看，本项目西北方向的景观最佳，项目临街面直对沿江滨线，前方有海棠烟雨公园、南滨公园等沿江景观，可欣赏到长江的江景，亦可从最佳角度遥望渝中半岛横切面，正望解放碑区域，在夜间更可全盘欣赏到渝中半岛的夜景。本项目往东南可远望南山，景观度也较好。本项目的西南方向近处有将随本项目新建的公共绿地，可有不错的景观，较远处是著名的南滨餐饮一条街。往东北是一些风情街边建筑和模拟的火车吧等，热闹程度有余，但景观价值不足。本项目5.3交通状况和规划本项目进出交通都经由南滨路，可快速通达盘龙大道和渝黔高速，现主要通过长江大桥、菜园坝大桥和长江索道与渝中区连通，通过鹅公岩大桥与九龙坡区接通。下表所列为本项目周边区域内在近两年内在建和规划建设的交通通道，建成后将大大提高本区域的交通便利程度。类型名称实施计划桥梁菜园坝珊瑚大桥东水门大桥2009年开工，2011年建成朝天门大桥2008年建成隧道南山隧道2011年前建成慈母山隧道2011年前建成轻轨六号线2009年开工，2011年建成三号线一期2007年动工，2008年通车二期2010年动工，2013年通车由此，根据重庆整体交通远期规划大区域的来看，可顺利通达本项目的交通干线有：l 桥：长江、鹅公岩、菜园坝、东水门、大佛寺、朝天门、寸滩、黄桷沱l 线：3号线、6号线、4号线、8号线、轨道交通环线l 路：南滨路、盘龙大道、渝黔高速l 隧：南山隧道、慈母山隧道鹅公岩大桥菜园坝珊瑚大桥长江大桥本项目5.4周边物业本项目所在的南滨路路段（如下图所示）中，南滨路的沿江线已建设成滨海公园，东-西方向的一段聚集着大量餐饮商铺，从长江大桥与南滨路接口处往东直至图中所示的南滨路路段的最北处，大多是建设中或规划中的大型、高档房地产项目。这些项目以住宅为主，部分将兴建五星级酒店，同时也将开发一些商业和写字楼。从南滨路-烟雨路口往南正在建设江南体育中心，即将建设江南大剧院。江南大道往南有大型综合商业项目亚太商谷和重庆国际会展中心，同时分布着目前南岸区仅有的3个四星级酒店。南滨公园渝中区长江长江大桥长江索道南滨路烟雨路南滨路南岸区江南大道海棠烟雨公园喜来登国际中心火车吧江南大剧院武夷滨江阳光100国际新城江南体育中心慈云寺海棠晓月海棠烟雨酒吧、餐饮珊瑚水岸阳光汇游艇码头游艇俱乐部重庆国际会展中心亚太商谷浪高会展国际广场扬子江假日酒店丽华酒店南坪转盘南岸区委区政府海德大酒店餐饮一条街 综合项目喜来登国际中心（在建）喜来登国际中心项目总建筑面积160000平方米。其建筑主体是：l 喜来登酒店：高45层的超五星级酒店，并带有豪华会所，还有喜来登会议中心，拥有喜来登铂金酒店的所有配套。l 超5A智能化国际商务写字楼：48层高，与喜来登酒店并成双塔，在31层部分与酒店设有空中连廊。l 国际商业街：在酒店、写字楼双塔建筑底部，集中高档品牌服饰、各类精品、及部分与五星级酒店相配套的零售餐饮、休闲娱乐等。l 2栋SOHO铂金公寓楼。武夷滨江项目该项目总用地面积约300亩，总建筑面积约36万平方米，为住宅项目，面江房型高达85%以上。项目内有近3万平方米的城市开放型绿地，将被建设成为高品质的以城市山水景观为主题的高尚生态景观社区。阳光100国际新城项目（在建）重庆阳光100国际新城与朝天门隔江相望，占地面积800亩，总建筑面积120万平方米，将建设成集生活、工作、购物、休闲为一体的超大型综合项目。该项目包括：阳光100国际公寓（部分在建）住宅部分是连续排列的沿江11幢建筑，拥有沿江景观，构成水平轴线。阳光100城市广场5万平米的中心广场，广场与朝天门隔江相望。85米宽的登山步道，栈桥码头（栈桥式建筑）与慈云寺连为一体。该广场将商业、休闲、餐饮、娱乐有机联系在一起，还配置了大型地下双层车库。阳光100国际酒店（规划预建）位于国际新城5万平方米的城市广场最前端，规划占地面积6300平方米，建筑面积约10万平方米，楼高150米，约53层。阳光100国际美食中心（规划预建）位于城市广场上的国际美食中心，底部20M架空（近七层楼高）与千年慈云寺和广场相连。国际美食中心和SOHO两部分组成380M长的栈桥式建筑。临江的国际美食中心三面环视景观，向东可见万里长江及朝天门；向西是慈云寺；向北是CBD阳光100国际广场，阳光100国际大酒店；背靠南山。阳光100登山步道（在建）85米宽、长800米的登山步道，连接城市广场与山顶，与西侧380米的栈桥式建筑构成了垂直轴线。阳光100商业街（规划预建）广场周围和酒店裙楼都会配置上档次、大规模的商业设施。如大型百货商场、超级市场、书店、银行、药店、美容美发、酒吧和咖啡馆及其他特色商业配套等。海棠晓月项目（在建）海棠晓月蓝滨城位于昔日巴渝十二景之一的“海棠烟雨”所在处，占地500余亩，建筑面积80多万平方米。社区分为A、B、C、D四大区域，是重庆市迄今为止规模最大的生态园林景观社区，共分二期开发。形成了四个小区，以高层、小高层为主，同时还有连排别墅、板式豪宅等。项目内有数个中心绿化广场，并拥有海棠晓月温泉度假村，设有温泉泡池及近20000平米五星级/四星级温泉酒店（规划建设）及生活会馆，另有幼儿园等。物业管